Материал помещен в архив

ВОПРОС: Договор создания объекта долевого строительства заключен в августе 2015 г. Нормативный срок строительства жилого дома в указанном договоре составляет 15 месяцев. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2016 г. На сегодня дом в эксплуатацию не введен. Строительная готовность по вине застройщика составляет около 10 %. В то же время стоимость объекта долевого строительства - квартиры - оплачена дольщиком в соответствии с подписанным графиком платежей в полном объеме. Руководство организации-застройщика проинформировало дольщиков, что цена 1 м² квартир будет возрастать в связи с ежемесячной инфляцией.

Можно ли увеличить цену объекта долевого строительства на основании инфляционных процессов в период после истечения нормативного срока строительства жилого дома?

ОТВЕТ: Вопрос формирования и роста цены договора рассмотрен в Указе Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» достаточно четко и понятно для любого застройщика.

Цена объекта долевого строительства (цена договора) - размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (абзац 14 п.2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного вышеназванным Указом (далее - Положение № 263)).

Изменение цены договора без согласования с дольщиком в соответствии с нормами Положения № 263 возможно только при изменении статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок строительства (может быть дополнительный срок) и изменении законодательства об уплате косвенных налогов, если это оказало влияние на цену договора (часть четвертая п.7 Положения № 263). Иных прав по корректировке цены застройщик не имеет.

Рассматриваемый случай должен быть проанализирован с учетом условий, определенных в заключенном с дольщиком договоре создания объекта долевого строительства. Так, если цена договора сформирована в привязке к иностранной валюте, дольщик оплатил всю цену по договору, никаких дополнительных условий к такому дольщику застройщик не вправе предъявлять. Если цена 1 м² зафиксирована в национальной валюте, следует выяснить, применен ли в этом случае прогнозный индекс цен в строительстве, так как часто застройщики формируют цену 1 м² только с учетом статистического индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ на дату заключения договора, то есть без учета возможного роста в процессе строительства. При этом в договорах такой факт не указывается, что в дальнейшем дает дольщику основание полагать, что цена просчитана на дату предполагаемого ввода объекта в эксплуатацию.

Также возможен вариант, при котором цена формируется в национальной валюте, а дольщику предлагается оплатить ее в течение короткого срока, составляющего, например, небольшую часть инвестиционного процесса.

В любом случае, как следует из вопроса, нормативный срок строительства практически истек, при этом строительная готовность составляет всего 10 %. Это уже нарушение условий договора.

Положение № 263 предусматривает возможность продления сроков строительства объектов. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения обязательств по договору (часть вторая п.13 Положения № 263). При этом дольщики оповещаются в установленном порядке.

Отмеченные общие правила имеют отношение ко всем застройщикам. В рассматриваемом случае следует анализировать условия договора, можно обратиться к юристам или в Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь. При этом рекомендуется в любом случае проинформировать местные исполнительные и распорядительные органы о сложившейся ситуации.

30.11.2016

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь