Материал помещен в архив

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА. СОВЕТЫ ЮРИСТА

В настоящем материале приведена подробная подборка нормативных актов, регулирующих сферу строительства в Республике Беларусь, дано описание возможных схем работы подрядчиков-нерезидентов в Беларуси, рассмотрены предпосылки заключения договора строительного подряда, его существенные условия, а также основные проблемы, возникающие у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда, и советы, как их избежать.

Правовое регулирование строительного подряда в Республике Беларусь

В качестве основных нормативных актов, регулирующих строительный подряд в Республике Беларусь, можно назвать нижеперечисленные документы.

1. Гражданский кодекс РБ (далее - ГК) (глава 37, § 3).

2. Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, в редакции от 30.06.2011 (далее - Правила).

3. Закон РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

4. Указ Президента РБ от 07.02.2005 № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 58).

5. Указ Президента РБ от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 361).

6. Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 03.03.2005 № 235 (далее - Положение № 235; постановление № 235).

7. Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденное постановлением № 235 (далее - Положение о порядке формирования цены).

8. Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утвержденное приказом Минстройархитектуры РБ от 31.08.1999 № 260.

9. Положение о параллельном проектировании и строительстве объектов, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 30.07.2009 № 1001.

10. Примерный перечень функций заказчика, застройщика, утвержденный постановлением Минстройархитектуры РБ от 20.05.2011 № 25.

11. Положение о генеральном проектировщике в строительстве, утвержденное приказом Минстройархитектуры РБ от 31.08.1999 № 262.

12. Правила приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ, утвержденные приказом Минстройархитектуры РБ от 30.08.1999 № 255.

13. Примерный договор (контракт) строительного подряда, утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 03.12.1998 № 406.

14. Инструкция о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10.

15. Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утвержденные приказом Минстройархитектуры РБ от 29.04.2003 № 91.

16. Постановление Совета Министров РБ от 19.10.2006 № 1387 «Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ».

17. Инструкция о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденная постановлением Госстандарта РБ от 28.02.2008 № 11.

18. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 08.10.2008 № 1476 (далее - Положение № 1476).

19. Постановление Пленума ВХС РБ от 23.12.2005 № 33 «О некоторых вопросах рассмотрения споров, вытекающих из договора строительного подряда» (далее - постановление № 33).

20. Инструкция о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 10.05.2011 № 18 (далее - Инструкция о порядке оказания инженерных услуг).

21. Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716.

22. Постановление Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 13 «Об установлении форм акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, акта о передаче не завершенного строительством объекта и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ и акта о передаче не завершенного строительством объекта» (далее - постановление № 13).

23. Постановление Минстройархитектуры РБ от 22.04.2003 № 11 «Об утверждении инструкции о профессиональной аттестации специалистов в области строительства» (далее - постановление № 11).

24. Технический кодекс установившейся практики «Проектная документация на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок разработки и согласования» (ТКП 45-1.02-104-2008), утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 27.11.2008 № 433 (далее - ТКП 45-1.02-104-2008).

25. Технический кодекс установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 18.07.2005 № 172.

26. Технический кодекс установившейся практики «Строительство. Оценка системы производственного контроля. Основные положения и порядок проведения» (ТКП 45-1.01-221-2010), утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 07.12.2010 № 476 (далее - ТКП 45-1.01-221-2010).

27. Технический кодекс установившейся практики «Организация строительного производства» (ТКП 45-1.03-161-2009 (02250)), утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 07.12.2009 № 396.

28. Технический кодекс установившейся практики «Национальная система подтверждения соответствия Республики Беларусь. Сертификация работ (услуг) в строительстве. Порядок проведения» (ТКП 5.3.13-2007), утвержденный постановлением Госстандарта РБ от 29.12.2007 № 67 (далее - ТКП 5.3.13-2007).

Деятельность подрядчика-нерезидента в Республике Беларусь

В соответствии с частью второй п.11 Положения о порядке открытия и деятельности в Республике Беларусь представительств иностранных организаций, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 22.07.1997 № 929, деятельность иностранных организаций на территории Республики Беларусь без открытия представительства запрещена. Таким образом, для осуществления строительной деятельности даже в рамках одной строительной площадки необходимо предварительно открыть представительство строительной компании в Республике Беларусь.

Разрешение на открытие представительства выдается Министерством иностранных дел РБ. Порядок открытия представительства, а также перечень необходимых для этого документов закреплены в вышеуказанном Положении. После открытия представительства вся деятельность строительной компании в Республике Беларусь (наем работников, заключение договоров субподряда, осуществление строительства, налогообложение и т.д.) осуществляется через него.

Вторым вариантом работы строительной организации (нерезидента) в Республике Беларусь является регистрация здесь юридического лица, в котором она будет выступать учредителем.

При этом указанный вариант регистрации в Республике Беларусь юридического лица является более предпочтительным, так как в рассматриваемом случае нерезидент планирует вести здесь именно коммерческую деятельность, а это подразумевает некоторые нюансы.

Во-первых, представительство по сравнению с юридическим лицом имеет усеченный правовой статус (т.е. может вести предпринимательскую деятельность в виде исключения и только от имени и по поручению головной компании).

Во-вторых, содержание представительства обходится дороже (на сегодняшний день пошлина за открытие и продление срока деятельности представительства - 65 базовых величин за каждый год по сравнению с 5 базовыми величинами за открытие юридического лица на неопределенный срок).

В-третьих, в случае занятия предпринимательской деятельностью представительство будет уплачивать в Республике Беларусь все те же налоги, что и обычное белорусское юридическое лицо.

В-четвертых, представительство может нанять ограниченное количество иностранных работников (как правило, их число составляет не более 5 и указывается в Разрешении (Дазволе), выдаваемом Министерством иностранных дел РБ).

В-пятых, поскольку на сегодняшний день в Республике Беларусь по общему правилу запрещено проведение предоплат нерезидентам в валюте, строительная организация, действующая в Республике Беларусь через представительство, не сможет получать от заказчика авансы в иностранной валюте.

Третьим вариантом является смешанный вариант - открытие в Республике Беларусь как представительства, так и юридического лица и построение схемы работы с участием обеих этих структур.

В настоящее время деятельность по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей не является лицензируемым видом деятельности, что на сегодняшний день существенно облегчает ведение строительного бизнеса в Беларуси.

Однако при заключении договора строительного подряда подп.8.2 п.8 Правил предусмотрено наличие у подрядчика:

- документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

- в штате аттестованных специалистов.

С момента отмены специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по строительству и (или) проектированию законодатель не ввел новых форм контроля за данной деятельностью (дополнительной сертификации, аттестации и др.), что, однако, не исключает введения такого контроля в ближайшем будущем.

Предпосылки заключения договора строительного подряда

Договор строительного подряда может быть заключен только при наличии у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п.8 Правил.

Для заключения договора заказчик должен иметь:

1) разрешительную документацию на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объекта, выданную местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта под ключ);

2) выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданную не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;

3) проектную документацию на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшую государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденную в установленном порядке, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;

4) протокол о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным.

Для подрядчика заключение договора возможно при наличии:

1) документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

2) в штате аттестованных специалистов.

Кроме того, подрядчик в обязательном порядке представляет заказчику сведения о наличии строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ), а также систем производственного контроля и управления охраной труда, средств обеспечения безопасности производства работ, контроля и измерений, системы управления качеством при выполнении строительных работ. Заказчик вправе потребовать от подрядчика представления иных связанных с выполнением договорных обязательств документов и (или) сведений.

Права на земельный участок

Первоначально заказчику должен быть предоставлен земельный участок (выделением земельных участков занимаются исполнительные комитеты, в районе действия которых находится запрашиваемый участок). Участок выделяется на строго определенные цели (например, на строительство промышленного предприятия, дорог, трубопроводов и т.д.) и должен использоваться только в соответствии с этими целями. Выделение участка регулируется Кодексом Республики Беларусь о земле и другими актами земельного законодательства.

В частности, выделение земельных участков в г.Минске и областных центрах регулируется Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденным Указом Президента РБ от 27.12.2007 № 667.

Государственная экспертиза проектно-сметной документации

Государственной экспертизой проектно-сметной документации занимаются республиканское унитарное предприятие «Главгосстройэкспертиза» (примечание) и дочерние республиканские унитарные предприятия «Госстройэкспертиза» по области, г.Минску.

Согласно пп.11 и 13 Положения № 1476 государственной экспертизе, проводимой в соответствии с данным Положением, подлежат:

- градостроительные проекты, обоснования инвестирования в строительство, архитектурные, строительные проекты, выделяемые в них очереди строительства, пусковые комплексы и сметы (сметная документация);

- разделы и отдельные технические решения строительных проектов объектов I и II уровней ответственности, оценка надежности и безопасности которых возможна после их детальной проработки. Решение об объеме представляемой на рассмотрение проектной документации отражается в выводах заключений государственной экспертизы по обоснованию инвестирования в строительство и архитектурному проекту;

- выделенные в строительном проекте этапы работ (при наличии утвержденной стадии проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы) в случае принятия заказчиком, застройщиком решения о параллельном проектировании и строительстве объекта.

Проектная документация по объектам строительства, в установленном порядке введенным в эксплуатацию, государственной экспертизе не подлежит.

Не является обязательной государственная экспертиза проектной документации согласно приложению 1 к Положению № 1476 (например, сметная документация, составленная в установленном порядке, на ремонтные работы, относимые к текущему ремонту, сметная документация, в которую внесены изменения и дополнения в соответствии с вновь установленными лимитированными затратами и требованиями).

Подрядные торги

Указ № 58 устанавливает, что проведение подрядных торгов, если иное не предусмотрено Президентом РБ, является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, в т.ч. их ремонт, реконструкцию, реставрацию и благоустройство (далее - строительство объектов), финансируемых:

- за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства РБ, - при стоимости строительства объектов 3 000 базовых величин и более;

- за счет иных источников, за исключением объектов, полностью финансируемых за счет средств иностранных инвесторов, - при стоимости строительства объектов 50 000 базовых величин и более.

Проведение торгов не является обязательным при заключении договоров:

- на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);

- на строительство жилых домов;

- на строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс.чел.;

- субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);

- на поставку товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь, по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров РБ;

- в случае если подрядные торги, проведенные в установленном порядке, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов.

Порядок проведения подрядных торгов в строительстве определен Положением № 235.

Разрешения на выполнение соответствующих видов строительных работ

С 1 января 2011 г. с принятием Указа Президента РБ от 01.09.2010 № 450 «О лицензировании отдельных видов деятельности» отменено лицензирование деятельности в области проектирования и строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведение инженерных изысканий для этих целей.

В настоящее время работы и (или) услуги в области проектирования и строительства, подлежащие до 1 января 2011 г. лицензированию, могут выполняться без строительной лицензии. Однако сертификацию работ и услуг, а также аттестацию испытательных подразделений никто не отменял.

На сегодняшний день действуют ТКП 45-1.01-221-2010, ТКП 5.3.13-2007, ТКП 45-1.02-104-2008 и другие технические нормативные правовые акты, обязательные к исполнению в Республике Беларусь.

Сохранились требования к оснащению материально-технической базы строительной организации, требования к квалификации персонала.

Порядок и условия проведения профессиональной аттестации руководителей и специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства на территории Республики Беларусь, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, а также специалистов, осуществляющих государственный строительный и технический надзор в строительстве, регулируется постановлением № 11.

Существенные условия договора строительного подряда

Новая редакция Правил вступит в силу 21 октября 2011 г. Эта редакция Правил содержит обязательство на указание в договоре существенных условий (п.10).

Ранее пункт, содержащий существенные условия и данные, которые должны быть указаны в договоре строительного подряда, имел следующую формулировку: «В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:…».

До января 2009 г. формулировка «обязательные условия» вызывала дискуссии. Основной вопрос таких дискуссий заключался в том, относятся ли эти «обязательные» условия к существенным условиям договора строительного подряда и соответственно каковы последствия несогласования этих условий сторонами договора и (или) отсутствия этих условий в договоре строительного подряда.

Вопрос о соотношении существенных условий и данных и обязательных условий договора строительного подряда нашел свое разрешение в актах Высшего Хозяйственного Суда РБ, а также в судебной практике. Однако решение указанного вопроса не всегда было одинаково.

До конца 2005 г. в практике хозяйственных судов данные и обязательные условия относились к существенным, в связи с чем суды признавали договоры строительного подряда незаключенными, если в них не были согласованы такие условия, как источник финансирования либо порядок осуществления заказчиком контроля за качеством выполняемых подрядчиком работ. В частности, постановлением Кассационной коллегии ВХС РБ от 27.07.2005 по делу № 331-15/04/575К были отменены решения нижестоящих судебных инстанций и указано, что из содержания договора генерального подряда усматривается, что в нем отсутствуют следующие условия, названные в законодательстве как существенные для данного вида договоров: источники финансирования; распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта; порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря. При таких обстоятельствах в силу части первой п.1 ст.402 ГК данный договор является незаключенным.

Однако после принятия постановления № 33 подход к решению вопроса о соотношении существенных условий договора строительного подряда и данных и обязательных условий изменился.

Так, постановлением № 33 было разъяснено, что такие обязательные условия договора строительного подряда, как порядок расчетов за выполненные работы, источники финансирования, распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря, могут быть отнесены к числу существенных условий только при условии, что в соответствии с частью второй п.1 ст.402 ГК при заключении договора одной из сторон было заявлено о необходимости достижения соглашения и по этим данным и обязательным условиям.

С 3 января 2009 г. вступила в силу новая редакция части второй п.1 ст.402 ГК, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с этим обязательные условия из Правил стали относиться к существенным условиям договора.

В новой редакции Правил законодатель отошел от «данных и обязательных условий» и в настоящее время п.10 Правил содержит однозначную формулировку: «существенные условия договора», к которым относятся:

1) предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды (этапы) строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

2) указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

3) сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

4) договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

5) порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

6) порядок расчетов за выполненные строительные работы;

7) источники и объемы финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

8) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

9) обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора.

Ранее перечень существенных условий не содержал таких условий, как указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков, порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров. Ранее стороны были вправе, а не обязаны включать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Кроме существенных условий в договоре должны быть указаны наименование сторон, их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, расчетные счета в обслуживающих банках, учетные номера плательщика, номера свидетельств о государственной регистрации, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.9 Правил). Такие условия не относятся к существенным условиям договора, соответственно отсутствие одного или нескольких пунктов таких «данных» в договоре строительного подряда не должно влечь признания его незаключенным.

Вопрос о признании договора незаключенным является довольно серьезным и принципиальным, поскольку в случае, если суд признает договор незаключенным, истец потеряет возможность ссылаться на договор в подтверждение своих требований, лишится возможности требовать взыскания с ответчика предусмотренных договором штрафных санкций, а также может получить отказ в иске, если своевременно не поменяет основание иска.

При строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан стороны дополнительно определяют в договоре следующие существенные условия:

- основания расторжения договора ранее установленного срока;

- порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока;

- особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.

В соответствии с п.19 Правил к договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

- документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;

- график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более 1 месяца;

- график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);

- график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;

- конкурсная документация, в т.ч. протоколы заседания конкурсной комиссии;

- предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы.

Договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее 2, подписаны сторонами и скреплены их печатями (при наличии). При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами.

Если одной из сторон договора является иностранное лицо, договор составляется на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках.

Кратко остановимся на некоторых существенных условиях договора строительного подряда.

Предмет договора строительного подряда

Предметом договора строительного подряда в соответствии с п.2 Правил является строительство объекта строительства или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику.

Договоры строительного подряда могут заключаться и на выполнение работ по капитальному ремонту объектов.

В договоре могут быть предусмотрены меры по обеспечению исполнения заказчиком и (или) подрядчиком своих обязательств. Исполнение сторонами обязательств по договору может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Срок строительства

Срок строительства имеет большое значение в договоре строительного подряда. Статья 696 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому в договоре следует детализировать обязательства подрядчика по своевременному выполнению работ по строительству объекта. В частности, согласно п.10 Правил указать в договоре срок (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). Сторонами могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки). На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки исполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства (пп.22, 24, 25 Правил).

Если иное не установлено законодательством или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работ. Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работ могут быть изменены в случаях и порядке, предусмотренных договором.

Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями подрядных торгов.

В исключительных случаях изменение (продление) продолжительности строительства объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского бюджета, производится по согласованию с Министерством архитектуры и строительства РБ и Министерством экономики РБ (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента РБ или Правительства РБ).

При строительстве объектов за счет иных источников, включая объекты жилищного строительства, изменение сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.

Заказчик не позднее чем за 3 месяца (а для объектов, сроки строительства которых менее 6 месяцев, - не позднее чем за месяц) до окончания указанного в договоре срока строительства объекта обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте, содержащих информацию о заказчике, генеральном подрядчике, источниках финансирования, сметной стоимости строительства, проектной мощности объекта, сроках строительства, объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения, причинах переноса срока ввода объекта.

Министерство архитектуры и строительства РБ совместно с Министерством экономики РБ, местные исполнительные и распорядительные органы в 20-дневный срок выдают разрешение на изменение сроков строительства (согласовывают) или отказывают в согласовании.

Отсчет времени строительства начинается с момента предоставления строительной площадки или же с согласованной сторонами даты. Время окончания строительства связывается с полной готовностью объекта, который может быть предъявлен к приемке.

В п.75 Правил перечислены случаи, при которых предусмотренные договором сроки строительства подлежат пересмотру.

Срок строительства продлевается по соглашению сторон в установленном Правилами порядке с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору.

Подрядчик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) заказчику в следующих случаях и размерах:

- за нарушение установленных в договоре (графике производства работ) сроков выполнения строительных работ, включая оформление документов, подтверждающих их выполнение, - 0,2 % стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % их стоимости;

- за превышение по своей вине установленных договором сроков сдачи объекта в эксплуатацию (передачи результата строительных работ) - 0,15 % стоимости объекта за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости объекта (результата строительных работ).

Кроме того, согласно подп.76.1 п.76 Правил неоднократное нарушение подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором подряда, графиком производства работ, является основанием для досрочного расторжения договора строительного подряда по предложению заказчика.

Цена договора строительного подряда

Правила содержат определение договорной (контрактной) цены, согласно которым договорная (контрактная) цена - цена, определяемая по результатам проведения подрядных торгов или переговоров на основании цены предложения подрядчика - победителя торгов или претендента, участвующего в переговорах, а если подрядные торги и переговоры не проводились, - по соглашению сторон.

Основным актом белорусского законодательства, касающимся формирования цены договора строительного подряда, является Положение о порядке формирования цены.

В соответствии с п.3 Положения о порядке формирования цены цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика формируются на основании:

- проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке;

- укрупненных нормативов стоимости строительства объектов либо ведомости объемов и стоимости работ по форме согласно приложению 1 к Положению о порядке формирования цены (по выбору заказчика);

- графика производства работ по форме согласно приложению 2 к Положению о порядке формирования цены;

- графика платежей по форме согласно приложению 3 к Положению о порядке формирования цены.

Укрупненные нормативы стоимости строительства объектов утверждаются Министерством архитектуры и строительства РБ и остаются неизменными в течение 5 лет. При этом для участия в подрядных торгах организации-претенденты при подаче конкурсного предложения могут применять укрупненные нормативы стоимости строительства объектов, разработанные в этих организациях и не превышающие утвержденные Министерством архитектуры и строительства РБ.

Цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика определяются в ценах на дату принятия решения о проведении подрядных торгов или переговоров с учетом налогов, сборов (пошлин) и иных отчислений в доходы соответствующих бюджетов согласно действующему законодательству.

Существует 3 метода определения цены предложения подрядчика:

1) базисно-индексный метод - путем применения к базисной сметной стоимости подрядных работ индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат (ремонтно-строительных, реставрационно-восстановительных и других по видам работ), рассчитываемых подрядчиком самостоятельно или утверждаемых ежемесячно в установленном порядке республиканскими органами государственного управления;

2) ресурсный метод - путем применения средневзвешенных и (или) действующих (текущих) цен, тарифов к утвержденным в строительных организациях нормативам расхода ресурсов, а в случае их отсутствия - к утвержденным в установленном порядке республиканскими органами государственного управления нормативам расхода ресурсов, в т.ч. по ресурсно-сметным нормам;

3) ресурсно-индексный метод - путем сочетания ресурсного метода с системой используемых в строительстве индексов цен на ресурсы, рассчитываемых подрядчиком самостоятельно или утверждаемых ежемесячно в установленном порядке республиканскими органами государственного управления.

При строительстве объектов с нормативным сроком строительства до 18 месяцев (за исключением реконструкции, ремонта, реставрации объектов) цена предложения подрядчика может определяться с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке.

Цена заказчика (инвестора) определяется одним из указанных выше методов и может использоваться для объявления стартовой цены при проведении подрядных торгов или переговоров.

Договорная (контрактная) цена определяется по результатам подрядных торгов или переговоров на основании цены предложения подрядчика - победителя торгов или претендента с оформлением протокола согласования договорной (контрактной) цены на строительство по форме согласно приложению 4 к Положению о порядке формирования цены. При этом договорная (контрактная) цена, определяемая на основе цены подрядчика, сформированная с применением укрупненных нормативов стоимости строительства объектов, не должна превышать цены заказчика (инвестора).

Договорная (контрактная) цена корректируется в случаях:

- внесения в установленном порядке изменений в проектно-сметную документацию;

- изменения налогового законодательства;

- изменения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с учтенной в договорной цене (с согласия заказчика);

- изменения прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке.

Корректировка договорной (контрактной) цены, формируемой с применением укрупненных нормативов стоимости строительства объектов, в связи с изменением стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с учтенной в договорной (контрактной) цене не производится.

Расчеты за выполненные работы осуществляются на основании справки о стоимости выполненных работ (этапов) по форме согласно приложению 5 к Положению о порядке формирования цены. Подтверждением объемов и стоимости выполненных работ, включаемых в указанную справку, служит акт выполненных работ (этапов) по форме согласно приложению 6 к Положению о порядке формирования цены, в который включаются законченные работы (этапы), предусмотренные графиком производства работ, с применением коэффициента, определяемого соотношением статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ на дату сдачи-приемки выполненных работ и на дату заключения договора строительного подряда.

С 1 января 2012 г. ожидаются принципиальные изменения в порядке ценообразования в строительстве. В соответствии с Указом № 361 сметная документация на строительство объектов, архитектурно-планировочное задание на проектирование которых будет получено после 1 января 2012 г., независимо от источников финансирования разрабатывается исходя из нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и (или) укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, стоимости объектов-аналогов. На основании указанной сметной документации формируется неизменная договорная (контрактная) цена на строительство объекта (в т.ч. этапов работ по строительству). При этом порядок формирования такой цены и случаи, при которых допускается ее корректировка, а также порядок утверждения нормативов расходов ресурсов в натуральном выражении определяются Советом Министров РБ. Сметная стоимость строительства объекта рассчитывается на дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных работ, устанавливаемую заказчиком (застройщиком) с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации. С целью отразить в сметной документации изменение стоимости строительства объекта с даты начала разработки сметной документации до завершения нормативного срока строительства используются прогнозные индексы цен в строительстве, утверждаемые Министерством экономики РБ.

В соответствии с подп.2.2 п.2 Указа № 361 исключается норма, согласно которой сметная стоимость строительства объекта определялась в ценах на 1 января 2006 г. с индексацией действующего уровня цен по индексам цен в строительстве.

Порядок расчетов за выполненные работы

Исходя из п.40 Правил порядок расчетов за выполненные строительные работы определяется законодательством и договором. За расчетный период в договоре может быть принят месяц либо иной период, необходимый для строительства объекта или выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, по которым одним из источников финансирования являются бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц.

Основанием для расчетов за выполненные строительные работы является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (далее - акт сдачи-приемки работ) по формам, утверждаемым Министерством архитектуры и строительства РБ. Генеральный подрядчик предъявляет заказчику единую справку о стоимости работ, выполненных собственными силами и силами субподрядчика.

Форма акта сдачи-приемки работ утверждена постановлением № 13.

Ряд нюансов, связанных с расчетами между заказчиком и подрядчиком по договору строительного подряда, содержится в Положении о порядке формирования цены.

Контроль заказчика

Заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) заключить договор с инженером (инженерной организацией) об оказании заказчику услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством и принятия от имени заказчика решений (с учетом части четвертой п.15 Правил) во взаимоотношениях с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Передача заказчиком своих функций инженеру (инженерной организации) не освобождает его от ответственности перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, а также не лишает права осуществлять контроль за ходом строительства, качеством, стоимостью и объемами выполненных строительных работ.

Вопросы оказания инженерных услуг регулируются Инструкцией о порядке оказания инженерных услуг.

Проблемы, возникающие у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда

На практике наиболее часто у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда возникают следующие проблемы.

Невозможность доказать факт или дату передачи актов (справок) заказчику. Согласно п.55 Правил основанием для расчетов за выполненные строительные работы, как указывалось выше, является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки работ. Генеральный подрядчик предъявляет заказчику единую справку о стоимости работ, выполненных собственными силами и силами субподрядчика.

Заказчик обязан не позднее 5 рабочих дней рассмотреть представленные подрядчиком документы, заверить их подписью и печатью. При несогласии с данными, отраженными в представленных документах, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В этом случае подрядчик обеспечивает предъявление заказчику документов для оплаты стоимости выполненных строительных работ в той части, которая не оспаривается сторонами, а остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий.

При отказе одной из сторон от подписания акта сдачи-приемки работ в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной. Акт сдачи-приемки работ, подписанный только одной стороной, может быть признан в судебном порядке недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания этого акта признаны судом обоснованными.

Как свидетельствует практика, большинство подрядчиков крайне неаккуратно относятся к процессу передачи документов заказчику для подписания.

Так, подписанные уполномоченным представителем подрядчика документы порой передаются сотрудникам заказчика без:

- указания на документах даты их передачи заказчику;

- проверки полномочий сотрудников заказчика на получение соответствующих документов от подрядчика;

- проставления сотрудниками заказчика на экземплярах документов подрядчика отметок о получении соответствующих документов.

Такой подход сотрудников подрядчика приводит потом к тому, что в случае просрочки подписания заказчиком полученных им от подрядчика документов (а следовательно - и их оплаты) подрядчик не может воспользоваться возможностью ссылаться на документы, подписанные в одностороннем порядке только подрядчиком, либо не может взыскать штрафные санкции с заказчика за весь период просрочки подписания документов и проведения оплаты.

Причиной этому являются возражения заказчика о том, что:

- заказчик документы от подрядчика не получал (не имея соответствующей отметки на своих экземплярах документов, подрядчик фактически не может доказать факт передачи документов заказчику);

- заказчик получил документы от подрядчика не в тот день, на который указывает подрядчик, а намного позже (не имея соответствующей отметки о дате передачи документов заказчику на своих экземплярах документов, подрядчик фактически не может доказать факт передачи документов заказчику в указанную подрядчиком дату).

Передача документов сотрудникам заказчика, не уполномоченным на получение от подрядчика соответствующих документов, также не будет рассматриваться как передача документов заказчику.

В связи с изложенным подрядчикам по договору строительного подряда рекомендуется четко следовать предписаниям п.42 Правил, который предусматривает, что заказчик и подрядчик назначают своих представителей из числа аттестованных специалистов для организации исполнения обязательств по договору и решения вопросов, возникающих в ходе его исполнения. Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, прикладываются к договору.

Все документы следует передавать только назначенному заказчиком представителю, документы о полномочиях которого приложены к договору строительного подряда. При этом от него следует требовать ставить на экземпляре документов подрядчика отметку о получении документов с указанием даты передачи.

Следование этим простым правилам позволит избежать многих проблем в случае возникновения конфликтов с заказчиком, касающихся неподписания и (или) неоплаты соответствующих документов.

Отсутствие надлежащего оформления дополнительных работ, выполняемых подрядчиком. Следующим проблемным для подрядчиков моментом является выполнение работ, не предусмотренных проектно-сметной документацией, без соответствующего оформления увеличения цены работ.

Отсутствие оформления увеличения цены работ влечет для подрядчика невозможность претендовать на оплату дополнительно выполненных им работ, отсутствующих в проектно-сметной документации.

Рассмотрим законодательное регулирование этого вопроса.

Статья 698 ГК предусматривает, что подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, устанавливающей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, в т.ч. со сметной документацией (сметой), определяющей цену работы. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации, в т.ч. сметной документации (проектно-сметной документации).

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтенные в проектно-сметной документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик, не выполнивший указанной выше обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимости немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Подрядчик вправе требовать в соответствии со ст.420 ГК пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 % (п.3 ст.699 ГК).

Правила развивают закрепленные в ГК нормы.

Так, п.73 Правил предусматривает, что в процессе исполнения договора заказчик или подрядчик имеет право требовать изменения существенных условий договора в случае существенного увеличения стоимости строительства объекта (выполнения строительных работ) вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства. Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения.

В свою очередь в соответствии с п.46 Правил при выявлении подрядчиком дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации и влекущих увеличение стоимости строительства, он обязан своевременно сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 календарных дней, если иной срок не предусмотрен договором, подрядчик вправе приостановить выполнение строительных работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения таких работ.

Выявление в ходе строительства необходимости выполнения дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией, является обязательным для заказчика поводом обсудить вопрос об изменении соответствующего условия договора строительного подряда по требованию подрядчика (п.75 Правил).

Пункт 18 Положения о порядке формирования цены содержит описание еще одного нюанса рассматриваемой ситуации: в случае выявления в процессе строительства необходимости выполнения работ (услуг), не предусмотренных в конкурсной документации, стоимость дополнительных работ определяется на основании трехстороннего акта, подписанного заказчиком, подрядчиком и проектной организацией, который подтверждает необходимость выполнения дополнительных работ, с составлением акта сдачи-приемки работ и включается в справку о стоимости выполненных работ (этапов) по форме согласно приложению 5 к Положению о порядке формирования цены.

Таким образом, при выявлении необходимости провести дополнительные работы, не учтенные в проектно-сметной документации, подрядчик должен выполнить указанные выше действия: уведомить заказчика, подписать акт на дополнительные работы с заказчиком и проектной организацией, подписать с заказчиком соответствующее дополнительное соглашение к договору строительного подряда. Только после этого подрядчик может приступать к выполнению дополнительных работ.

Невыполнение подрядчиками этого алгоритма действий приводит к отказу заказчиков выплачивать им стоимость выполненных без согласования дополнительных работ.

Исключение для подрядчика в этом случае только одно: если он докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Привязка срока оплаты генподрядчиком субподрядных работ к поступлению денег от заказчика. Нередко генподрядчики, заключающие договоры строительного подряда с субподрядчиками, ставят срок оплаты субподрядных работ в зависимость от поступления денег от заказчика.

Во многих случаях (особенно что касается финансирования за счет бюджетных средств) генподрядчик получает оплату от заказчика с опозданием. Это в свою очередь влечет просрочку оплаты генподрядчиком работ, выполненных субподрядчиками.

Часто ситуация усугубляется тем, что генподрядчик не использует механизм судебного взыскания просроченной задолженности с заказчика в силу разных причин (например, чтобы не лишиться последующих заказов и т.д.), что увеличивает период просрочки оплаты работ как заказчиком, так и генподрядчиком.

Судебная практика к разрешению споров субподрядчиков с генподрядчиками в описанных ситуациях подходит таким образом, что в первую очередь выясняется, поступила ли генподрядчику оплата от заказчика.

Если в судебном процессе выяснится, что оплата генподрядчику от заказчика не поступала, а срок оплаты генподрядчиком работ, выполненных субподрядной организацией, отсчитывается именно с момента поступления генподрядчику оплаты от заказчика, суд отказывает субподрядчику в иске о взыскании оплаты с генподрядчика за выполненные субподрядчиком работы даже в случае их принятия генподрядчиком.

В последнее время судебная практика по таким делам идет именно по этому пути.

Однако следует отметить, что есть и другая точка зрения по рассматриваемому вопросу, которой придерживается бывший судья хозяйственного суда г.Минска А.В.Бобков. Его позиция заключается в том, что непредъявление принятых от субподрядчика работ заказчику, равно как и непредъявление иска к заказчику о взыскании задолженности в случае принятия последним выполненных работ и их неоплаты заказчиком, позволяют говорить о злоупотреблении генподрядчиком своим правом на получение денежных средств за выполненные работы в ущерб интересам третьих лиц (субподрядчиков).

Согласно п.1 ст.9 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Кроме того, субподрядчик не является стороной договора генподряда и в прямых отношениях с заказчиком не находится.

Автор данной позиции считает, что в таком случае субподрядчик вправе предъявить иск к недобросовестному генподрядчику о взыскании задолженности, а непоступление денег от заказчика не может являться основанием для отказа в иске по причине того, что срок платежа не наступил и что предлагаемое решение проблемы позволит не только защитить имущественные интересы субподрядных организаций, но и будет являться стимулом для всех субъектов, участвующих в создании объекта или выполнении работ, в плане надлежащего исполнения договорных обязательств.

В то же время строительным организациям, выступающим в роли субподрядчиков, на этапе заключения договора с генподрядчиком и обсуждения его условий следует стараться избегать привязки сроков оплаты выполненных субподрядчиком работ к моменту поступления денег от заказчика либо предусматривать в договоре с генподрядчиком срок, в течение которого генподрядчик обязан обеспечить поступление оплаты от заказчика, и ответственность генподрядчика за необеспечение поступления оплаты.

Примечание. Республиканское унитарное предприятие «Главгосстройэкспертиза» расположено по адресу: 220004, г.Минск, пр-т Победителей, 23/1-309, тел. (017) 203 15 06.

30.09.2011 г.

Илья Латышев, директор общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»
Константин Скуратович, заместитель начальника отдела консалтинга общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»
Екатерина Подзерко, юрист отдела консалтинга общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»