Материал помещен в архив

ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНЕЕ ЗАКЛЮЧАТЬ С БЕЛОРУССКИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

Ситуация Организация применяет упрощенную систему налогообложения (далее - УСН, упрощенная система) с уплатой НДС. В собственности организации имеется здание площадью 600 м2. У организации в 2016 году возникла необходимость в дополнительных площадях около 900 м2 для размещения производственных участков. С кем предпочтительнее заключить договор аренды: с индивидуальным предпринимателем или с организацией?

Договор аренды предпочтительнее заключить с белорусской организацией

В определенных ситуациях организации, применяющие упрощенную систему, признаются плательщиками налога на недвижимость.

Так, организации, у которых общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также в пользовании в случаях, указанных в части первой п.1 и п.7 ст.184 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК), и капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, указанных в абзаце 6 части первой п.1 ст.185 НК, в отношении которых определенная этим абзацем регистрация не осуществлена, не превышает 1 000 м², плательщиками налога на недвижимость не признаются (подп.3.13.1 п.13 ст.286 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Обратите внимание! Нормы подп.3.13.1 п.13 ст.286 НК не освобождают организации от исчисления и уплаты налога на недвижимость по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства.

При превышении этого установленного размера площади организация обязана производить исчисление и уплату налога на недвижимость.

Справочно Под капитальными строениями: • в виде зданий понимаются капитальные строения в виде зданий, признаваемые таковыми в соответствии с частью второй п.1 ст.185 НК, кроме капитальных строений в виде зданий, не являющихся объектом налогообложения налогом на недвижимость согласно подп.2.2-2.4 п.2 ст.185 НК; • в виде сооружений понимаются автомобильные стоянки, парковки, паркинги, признаваемые в соответствии с частью второй п.1 ст.185 НК капитальными строениями в виде сооружений, кроме автомобильных стоянок, парковок и паркингов, не являющихся объектом налогообложения налогом на недвижимость согласно подп.2.2-2.4 п.2 ст.185 НК. Для определения общей площади: • принимаются имеющиеся у организации капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, указанные в части первой подп.3.13.1 п.13 ст.86 НК, в том числе переданные ею в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование, доверительное управление. Данное положение применяется также при передаче капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование с привлечением комиссионера (поверенного) и иного лица, действующих на основании договоров комиссии, поручения и иных аналогичных гражданско-правовых договоров; • не принимаются имеющиеся у организации на праве собственности капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, переданные другой организации в хозяйственное ведение, оперативное управление; • капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, имеющих более одного этажа (уровня), суммируется площадь каждого этажа (уровня); • не учитывается площадь передаточных устройств, их частей. При этом для целей главы 34 НК под передаточными устройствами понимаются передаточные устройства, признаваемые таковыми в соответствии с частью второй п.1 ст.185 НК; • не учитывается площадь зданий, сооружений и передаточных устройств сверхнормативного незавершенного строительства. При этом для целей главы 34 НК под зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства понимаются здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства, признаваемые таковыми в соответствии с частью второй п.1 ст.185 НК.

Таким образом, в целях определения у организации общей площади помещений принимаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места как находящиеся, так и не находящиеся на балансе организации.

Пунктом 1 ст.184 НК, в частности, установлено, что белорусские организации признаются плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), взятым в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у:

• иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство;

• физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь).

Белорусскими индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей в Республике Беларусь (ст.19 НК).

Иначе говоря, взятие в аренду помещений у индивидуальных предпринимателей является взятием их в аренду у физических лиц.

Следовательно, при аренде помещений у физических лиц плательщиками налога на недвижимость являются организации.

Плательщиком налога будет арендатор и в случае, если он заключает договор аренды с иностранной организацией, не осуществляющей деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство.

Площадь помещений, взятых в аренду, на основании подп.3.13.1 п.3 ст.286 НК учитывается для установленного критерия в 1 000 м².

Таким образом, если организация заключит договор аренды с индивидуальным предпринимателем или с иностранной организацией, не осуществляющей деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, и общая площадь собственных и взятых в аренду помещений превысит 1 000 м², то организация-арендатор будет обязана исчислять и уплачивать налог на недвижимость.

Если организация, применяющая упрощенную систему, заключит договор аренды с белорусской организацией, то плательщиком налога по сданному в аренду капитальному строению будет являться организация-арендодатель, поскольку при заключении договоров аренды сданные в аренду капитальные строения продолжают учитываться на балансе арендодателя (п.1 ст.184 и п.1 ст.185 НК).

Справочно Имущество, сданное в аренду, учитывается на счете 03 «Доходные вложения в материальные активы» (п.8 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).

Организация признается плательщиком налога на недвижимость с квартала, следующего за кварталом, в котором превышен установленный критерий

При увеличении (уменьшении) общей площади капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест до размера, превышающего (не превышающего) размер в 1 000 м², а также при сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование (при прекращении аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест применяется порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, представления налоговой декларации (расчета) по налогу на недвижимость, установленный п.7 и частью второй п.10 ст.189 НК (часть третья подп.3.13.1 п.3 ст.286 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. действуют форма налоговой декларации (расчета) по налогу на недвижимость организаций и Инструкция о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по налогам (сборам), книги покупок, утвержденные постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.01.2019 № 2.

При утрате организациями в течение года статуса плательщика налога на недвижимость исчисление и уплата налога на недвижимость прекращаются с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место утрата статуса плательщика налога на недвижимость (часть первая п.7 ст.189 НК).

При признании плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций налог на недвижимость исчисляется с квартала, следующего за кварталом, в котором организация признана плательщиком.

При исчислении налога на недвижимость налоговая база определяется исходя из остаточной стоимости капитальных строений на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место признание плательщиками налога на недвижимость, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (часть вторая п.7 ст.189 НК).

Налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость необходимо представить не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место приобретение либо утрата статуса плательщика налога на недвижимость (часть вторая п.10 ст.189 НК).

Пример Организация, применяющая УСН, имеет в собственности здание площадью 700 м2. В феврале 2016 г. она взяла в аренду здание у индивидуального предпринимателя площадью 450 м2 на срок до 1 сентября 2016 г. Поскольку общая площадь капитальных строений составила 1 150 м2, то есть установленный критерий был превышен, со II квартала организация обязана уплачивать налог на недвижимость. Налоговая база должна быть рассчитана исходя из остаточной стоимости собственных капитальных строений по состоянию на 1 апреля 2016 г. По зданию, арендованному у индивидуального предпринимателя, налоговая база определяется исходя из стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной исходя из их оценки: • по оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года; • указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика; • произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (п.2 ст.187 НК). Налоговую декларацию необходимо представить не позднее 20 июня 2016 г. Уплату налога на недвижимость за II квартал необходимо произвести не позднее 22 июня 2016 г., за III квартал - не позднее 22 сентября 2016 г. (п.11 ст.189 НК). По окончании договора аренды с IV квартала организация утратит статус плательщика налога на недвижимость. Уточненную декларацию необходимо представить до 20 декабря 2016 г.

Договор аренды предпочтительнее заключить с организацией, являющейся плательщиком налога на добавленную стоимость

Общая сумма налога на добавленную стоимость, исчисленная организацией в соответствии со ст.103 НК, уменьшается на установленные ст.107 НК налоговые вычеты (п.1 ст.107 НК).

Налоговыми вычетами, в частности, признаются суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные продавцами, состоящими на учете в налоговых органах Республики Беларусь и являющимися плательщиками, к оплате плательщику при приобретении им на территории Республики Беларусь товаров (работ, услуг), имущественных прав (подп.2.1 п.2 ст.107 НК).

Поэтому если договор аренды будет заключен с организацией, являющейся плательщиком НДС, то НДС, предъявленный арендодателем по арендной плате, арендатор сможет принять к вычету.

23.02.2016

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»