Материал помещен в архив

ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

В Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее - ЖК), вступившем в силу в 2013 году, продолжена тенденция на договорное, а не административное регулирование многих вопросов. В данном материале рассматриваются основные виды договоров, заключаемых в сфере жилищного права.

Договор найма жилого помещения

В Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК) этот договор лишь упомянут в ст.642 путем отсылки к ЖК, где он выделен в отдельную главу. Между тем этого уже достаточно, чтобы не считать договор найма жилого помещения разновидностью договора аренды (имущественного найма). Их можно объединить в одну группу договоров арендного типа (примечание 1).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

Помимо специфического предмета, основное отличие договора найма жилого помещения в том, что он всегда пользовательский (потребительский), то есть нанимателем всегда является только физическое лицо (п.2 ст.49 ЖК), тогда как договор аренды чаще всего предпринимательский, а потребительский - значительно реже. В случаях когда жилое помещение нанимает юридическое лицо (например, для проживания своих сотрудников), должен заключаться договор аренды, а не найма жилого помещения. Аналогично, когда помещение нежилое.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.49 ЖК).

Наймодателем может быть, как правило, только собственник жилого помещения. Предмет - жилые помещения как государственного, так и частного жилищного фонда.

Существенные условия договора найма жилого помещения:

1) предмет договора найма жилого помещения. Им не может быть жилое помещение, расположенное в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале. Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда или договора найма жилого помещения в общежитии (пп.5, 20, 23 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 269). Предметом найма могут быть также помещения коммерческого пользования (примечание 2), социального пользования государственного жилищного фонда (ст.114 ЖК), а также служебного жилищного фонда (глава 18 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. следует руководствоваться п.20 Положения № 269 с учетом изменений, внесенных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 № 391.

2) срок действия договора найма жилого помещения. Договор найма жилых помещений может быть как срочным, так и бессрочным;

3) размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

4) срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (в том случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги) (примечание 3).

Форма договора - простая письменная с обязательной регистрацией (и оставлением 3-го экземпляра) в исполнительном комитете (далее - исполком) (администрации) под страхом недействительности (примечание 4). Исключение - «предпринимательская» разновидность договора (предоставление мест для краткосрочного проживания), не требующая такой регистрации. «Свобода воли» для сторон договора найма жилого помещения сильно ограничена благодаря наличию его типовой формы (примечание 5).

Многие аспекты найма жилых помещений урегулированы Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399.

Передача жилого помещения нанимателю осуществляется по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо (если речь идет о частном жилищном фонде) без такого акта.

Право проживать вместе с нанимателем имеют:

1) супруг (супруга), родители и дети;

2) родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, а также иные родственники, свойственники и нетрудоспособные иждивенцы, заключившие с ним письменное соглашение о признании членом семьи, - с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним.

Согласие наймодателя на проживание указанных категорий лиц требуется только для частного жилищного фонда. Члены семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении, должны указываться в договоре.

Члены семьи нанимателя исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Порядок пользования жилым помещением может быть изменен в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Как члены семьи (примечание 6), так и бывшие члены семьи (примечание 7) нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда (нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодатель - организация негосударственной формы собственности), проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, имеют право без согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением своим несовершеннолетним детям, другим гражданам - с письменного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей (если их несколько). Если наймодателем является физическое лицо, требуется его письменное согласие на проживание всех иных лиц, кроме несовершеннолетних детей.

Совершеннолетние члены, бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Если сравнивать обязанности, у нанимателя их меньше, чем у собственника или арендатора помещения. В частности, у нанимателя отсутствует (ЖК не содержит такой нормы) обязанность осуществлять текущий ремонт помещения. В этом плане его обязанности ограничиваются утеплением окон и дверей в осенне-зимний период (абзац 4 п.2 ст.55 ЖК), а все остальное по умолчанию включается в плату. Впрочем, подп.3.7 п.3 типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 № 193 (далее - постановление № 193), возлагает на нанимателя обязанность производить за счет собственных средств текущий ремонт жилого помещения, а также замену и ремонт внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), установку, замену и ремонт индивидуальных приборов учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа (в том числе находящихся во вспомогательных помещениях), а также внутриквартирной электропроводки.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 № 391 вышеназванная форма типового договора исключена, утверждена новая форма типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

С другой стороны, наймодатель (подп.5.9.2 п.5 названного Типового договора) обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправление за счет средств нанимателя повреждения электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации) в жилом помещении в установленный законодательством срок, а в случае аварии систем отопления и водоснабжения - незамедлительно. Реконструкция и капитальный ремонт также обязанность наймодателя.

Смерть нанимателя дает совершеннолетним членам его семьи право требовать заключения нового договора и признания их нанимателями. С согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи этого вправе потребовать любой член семьи при его жизни. Последний может потребовать заключения с ним отдельного договора найма, если в соответствии с приходящейся на него долей в общей площади жилого помещения либо в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделена изолированная жилая комната (комнаты) (п.6 ст.60 ЖК).

Досрочное расторжение договора нанимателем допускается только с согласия наймодателя и после выполнения им всех своих обязанностей. Наймодатель вправе требовать расторжения договора в случае нарушения нанимателем (членами его семьи) существенных условий договора (примечание 8), а также если они систематически (3 раза и более в течение календарного года (ст.94 ЖК) со дня применения первого административного взыскания) разрушают или портят жилое помещение либо используют его не по назначению и т. п. При расторжении договора по инициативе нанимателя необходимо письменное предупреждение за 1 месяц с изложением мотивов. При несогласии нанимателя - требование о расторжении заявляется в суд.

Если наймодатель до заключения договора найма заложил жилое помещение по договору об ипотеке, обращение взыскания и реализация предмета ипотеки сами по себе не прекращают договор найма. Однако в этом, а также в других случаях перехода права собственности договор найма жилого помещения по усмотрению нового собственника может быть расторгнут либо изменен после письменного (за 1 месяц) предупреждения (п.1 ст.62 ЖК). Это требование не распространяется на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.

Справочно Служебное жилое помещение - жилое помещение, предназначенное для проживания граждан на период сохранения трудовых (служебных) отношений и предоставляемое им на условиях договора найма служебного жилого помещения (п.52 ст.1 ЖК).

При прекращении (расторжении) договора жилое помещение должно быть освобождено в течение 3 суток. Его состояние должно соответствовать тому, в котором жилое помещение было получено (с учетом естественного износа). Стороны могут зафиксировать его в акте о сдаче. Лица, не освободившие жилое помещение в указанный срок, подлежат выселению в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наниматель по договору найма жилого помещения) обязуется за плату предоставить другой стороне (поднанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (часть первая п.1 ст.66 ЖК).

Договор поднайма - производный от договора найма жилого помещения, поэтому все требования к последнему касательно сторон, помещения, существенных условий, формы и тому подобного аналогичны.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) предметом договора поднайма может быть не только жилой дом, квартира, жилая комната, но и часть последней;

2) срок поднайма - не более срока найма;

3) регистрация договора не в исполкоме, а в жилищном ремонтно-эксплуатационном объединении.

Прекращение (расторжение) договора найма автоматически влечет аналогичные последствия для договора поднайма. Типовой договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда утвержден постановлением № 193.

Договор управления общим имуществом

Договор управления общим имуществом предусмотрен ст.176 ЖК и заключается участниками совместного домовладения в обязательном порядке. При отказе заключить договор управления общим имуществом организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор (п.1 ст.176 ЖК).

По договору управления общим имуществом одна сторона (организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо) по поручению другой стороны (участника совместного домовладения) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, организовывать предоставление жилищно-коммунальных услуг участникам совместного домовладения, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом. Типовой договор управления общим имуществом утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011 № 469. Срок договора управления общим имуществом - от 1 года до 5 лет (в случае управления общим имуществом уполномоченным лицом - не более 3 лет). По умолчанию он автоматически продлевается на тот же срок и тех же условиях.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2021 г. действует форма типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения согласно приложению 2 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99.

Справочно Общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (ст.1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», далее - Закон № 135-З; см. также п.33 ст.1 ЖК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. общее имущество совместного домовладения - помещения, расположенные за пределами объектов недвижимого имущества и предназначенные для обслуживания двух и более объектов недвижимого имущества в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях), а также крыши, входные группы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, включая фасады, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более объекта недвижимого имущества и находящееся внутри или за пределами объектов недвижимого имущества, групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, технические средства противопожарной защиты, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию нежилого капитального строения (здания, сооружения) и расположенные на земельном участке, предоставленном для его строительства и (или) обслуживания (п.4 ст.1 Закона № 135-З в ред. Закона от 04.01.2021 № 78-З). Комментарий см. здесь.

Организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо ежегодно в течение I квартала текущего года (если иное не установлено договором управления общим имуществом) представляют участникам совместного домовладения письменный отчет о выполнении договора управления общим имуществом за предыдущий год и план работы на текущий год (п.6 ст.176 ЖК).

Закон № 135-З предусматривает возможность заключения договора о совместном домовладении (типовой договор утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 (ст.19 Закона № 135-З)). Договор управления общим имуществом заключается в случаях, когда общее имущество управляется:

• организацией, управляющей общим имуществом;

• уполномоченным лицом.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. типовой договор о совместном домовладении изложен в новой редакции постановлением Совмина от 02.07.2021 № 384.

Договор о совместном домовладении заключается, если избран вариант управления непосредственно участниками совместного домовладения.

Закон № 135-З упоминает договор о создании товарищества собственников, если стороны решили управлять общим имуществом таким образом.

Соглашение о признании членом семьи

Письменное соглашение о признании членом семьи - соглашение между собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и его родственником, свойственником, нетрудоспособным иждивенцем или его законным представителем о признании этого родственника, свойственника, нетрудоспособного иждивенца членом семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков (п.44 ст.1 ЖК).

В отличие от договоров найма и поднайма, такое соглашение - это новшество ЖК 2013 года. Его цель - наделение правами и соответствующими обязанностями (например, в части внесения платы) в сфере жилищных правоотношений лиц, не имеющих официального статуса. По сути, речь может идти о неком «полуофициальном сожительстве», регулируемом нормами жилищного, а не семейного права.

Письменные соглашения о признании членом семьи и о порядке пользования жилым помещением, а также дополнительные соглашения к ним заключаются при предоставлении права владения и пользования жилым помещением или в процессе проживания в простой письменной форме, подлежат регистрации в исполкоме (администрации) и считаются заключенными с момента их регистрации (п.1 ст.24 ЖК). При расторжении письменных соглашений о признании членом семьи и о порядке пользования жилым помещением в случае одностороннего отказа от их исполнения одна из сторон этих соглашений должна известить в письменной форме другую сторону об их расторжении (часть первая п.3 ст.24 ЖК).

Соглашение о порядке пользования жилым помещением

Письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением - соглашение, заключаемое между собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и совершеннолетними членами, бывшими членами их семей, устанавливающее взаимные права и обязанности по владению и пользованию жилым помещением (п.43 ст.1 ЖК).

Это соглашение - «продолжение» соглашения о признании членом семьи, его цель не только уравнять вторую сторону в статусе с другими членами семьи, но и установить их права и обязанности способом иным, чем предусмотрено диспозитивными нормами ЖК. В частности, это касается норм о (об):

• обязанности вносить коммунальные и иные платежи (ст.32 ЖК);

• солидарной ответственности по ним (ст.33 ЖК);

• порядке пользования жилым помещением (ст.57 ЖК);

• прекращении договора (ст.60 ЖК);

• выселении (ст.80, 95 ЖК) и др.

Примечание 1. В гражданском праве существует несколько таких кластерных групп договоров: договоры подрядного типа (подряд, выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и опытно-технологических работ, возмездное оказание услуг и т. д.), договоры отчуждения (купля-продажа, мена, дарение и т. д.), заемно-кредитные договоры (заем, кредитный договор, факторинг и т. п.) и др.

Примечание 2. Порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, в том числе жилых помещений социального пользования, коммерческого использования, жилых помещений в общежитии и специальных жилых помещений установлен Положением об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 (далее - Положение № 563). Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования установлен Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 № 1297. Названным постановлением утвержден также типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь. С 8 января 2022 г. следует руководствоваться Положением № 1297 с изменениями, внесенными постановлением Совмина от 03.01.2022 № 3.

Примечание 3. Как правило, не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным (п.1 ст.31 ЖК).

Примечание 4. Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, аренды жилого помещения, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, предоставленного в соответствии с законодательством открытым акционерным обществом «Сберегательный банк "Беларусбанк"», до полного погашения этого кредита подлежит регистрации при наличии разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации на предоставление такого жилого помещения (его частей) по договору найма, аренды (подп.1.6¹ п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 августа 2017 г. следует руководствоваться подп.1.61 п.1 Указа № 497 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2017 № 240.

Примечание 5. Типовой договор - такая разновидность публичного договора (п.4 ст.396 ГК), условия которого заранее определены для обеих сторон. В этом отличие от договора присоединения, где право на обсуждение отсутствует лишь у одного из контрагентов. Типовые договоры ближе к законодательству как источнику права, чем к собственно договору.

Примечание 6. Члены семьи - супруг (супруга), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), и родители, усыновители (удочерители). К членам семьи относятся также родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и ведущие с ним общее хозяйство; иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и заключившие письменное соглашение о признании членом семьи; иные граждане, не менее 5 лет проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи (п.62 ст.1 ЖК).

Примечание 7. Бывший член семьи - гражданин Республики Беларусь, а также иностранный гражданин, лицо без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, утратившие статус члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающие проживать в жилом помещении собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков (п.3 ст.1 ЖК). Уточняется также, что несоблюдение установленной законодательством формы договоров найма (поднайма) или требования о регистрации таких договоров не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах.

Примечание 8. Один из случаев нарушения нанимателем (членами его семьи) существенных условий договора - неисполнение обязанностей по внесению платы, в том числе коммунальных платежей. При наличии шестимесячной задолженности по оплате за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги (а при найме жилых помещений коммерческого использования - двухмесячной задолженности) проводится выселение без предоставления другого жилого помещения (абзац 4 п.2 ст.93 ЖК; абзац 3 п.92 Положения № 563). Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (п.16), разрешая споры о выселении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами по основаниям ненадлежащего исполнения обязательств по плате за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением, судам следует иметь в виду, что истцом должны быть представлены, а судом надлежаще оценены доказательства, подтверждающие наличие шестимесячной задолженности (для нанимателей жилых помещений коммерческого использования - наличие задолженности в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги) без уважительных причин, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием основного долга и пени.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. в ч.1 п.16 постановления № 11 внесены изменения постановлением Пленума Верховного Суда от 30.09.2021 № 8.

Уважительными причинами невнесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги могут быть признаны обстоятельства, которые объективно препятствовали выполнению обязанностей по договору найма (например, беспомощное состояние плательщика, его тяжелая болезнь, последствия стихийных бедствий и иных чрезвычайных происшествий).

Суд вправе отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик полностью погасил имеющуюся задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением до вынесения решения по существу спора.

Справочно См. также обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь «Практика применения судами жилищного законодательства при разрешении споров, связанных с договорами найма жилых помещений государственного жилищного фонда (по материалам обзора)».

24.02.2016

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук