Материал помещен в архив

ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ: НАЛОГОВЫЙ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Ситуация Между организациями заключен договор аренды части здания. Стоимость приобретенных арендодателем коммунальных услуг, относящихся к арендованному имуществу, возмещается арендатором дополнительно сверх арендной платы. Согласно условиям договора аренды за первые 2 месяца арендная плата с арендатора не взимается. Возможны ли такие условия договора? Как учитывать расходы, связанные со сдачей имущества в аренду?

Договор аренды не может быть безвозмездным

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть первая ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).

Таким образом, договор аренды не может быть безвозмездным даже в течение 2 месяцев, как это имеет место в изложенной ситуации.

Обратите внимание! В отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается (п.4 ст.546 ГК), в связи с чем данная сделка может быть признана ничтожной (ст.170 ГК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 апреля 2021 г. подп.4 ч.1 ст.546 ГК изложен в новой редакции Законом от 05.01.2021 № 95-З: «в отношениях между коммерческими организациями, за исключением внесения в соответствии с законодательством о хозяйственных обществах участниками хозяйственного общества вкладов в имущество такого общества, не приводящих к увеличению уставного фонда хозяйственного общества и изменению размера долей (номинальной стоимости акций), принадлежащих его участникам, а также за исключением иных случаев, установленных законодательными актами».

Если арендодатель хочет привлечь арендаторов какими-то льготными условиями, то возможны, к примеру, следующие варианты:

• установить дифференцированный размер арендной платы. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо другими способами. При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п.2 ст.585 ГК).

Например, на первые 2 месяца аренды арендная плата устанавливается в размере 2 руб. за 1 м², а за последующие месяцы - 10 руб. за 1 м²;

• установить в договоре единовременный фиксированный размер арендной платы сразу за первые 3 месяца пользования имуществом, а далее - ежемесячный размер арендной платы до окончания срока действия договора;

• заключить смешанный договор, содержащий элементы договора безвозмездного пользования (ссуды) (п.1 ст.643 ГК), на первые 2 месяца пользования имуществом и договор аренды - на последующие месяцы (п.2 ст.391 ГК).

Справочно О возникающих налоговых обязательствах при передаче имущества в безвозмездное пользование см. материал «Безвозмездное пользование имуществом: налоговый и бухгалтерский учет».

Обратите внимание! Порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, установлен Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150). Поэтому установление дифференцированных размеров арендной платы возможно при сдаче в аренду имущества, не подпадающего под действие Указа № 150.

Налог на добавленную стоимость при аренде

Объектами обложения налогом на добавленную стоимость признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по передаче арендодателем объекта аренды арендатору (подп.1.1.6 п.1 ст.93 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Не признаются также объектом обложения НДС обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (финансовой арендой), не включенной в сумму арендной платы (подп.2.12.2 п.2 ст.93 НК).

Налоговая база при передаче арендодателем объекта аренды арендатору определяется как сумма арендной платы. Если по условиям договора аренды объект аренды выкупается арендатором, налоговая база увеличивается на сумму выкупной стоимости объекта аренды (часть вторая п.7 ст.98 НК).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации объектом обложения НДС будет сумма арендной платы. Возмещаемые арендодателю приобретенные им у сторонних организаций-поставщиков коммунальные платежи налогом не облагаются.

При этом суммы НДС, предъявленные поставщиками коммунальных услуг, относящиеся к стоимости услуг, возмещаемых арендатором, к вычету арендодателем не принимаются (подп.19.9 п.19 ст.107 НК).

Указанные суммы НДС перевыставляются для вычета арендатору (пп.7 и 7¹ ст.105 НК).

Налог на прибыль при аренде

Доходы и расходы от операций по сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование имущества включаются в состав внереализационных доходов и расходов на основании подп.3.15 п.3 ст.128 и подп.3.18 п.3 ст.129 НК.

Доходы от операций по сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование имущества определяются в сумме арендной платы (лизинговых платежей), включающих сумму вознаграждения арендодателя (лизингодателя), платы за пользование имуществом наймодателю (нанимателю по договору поднайма) и возмещаемых в соответствии с законодательством расходов арендодателя (лизингодателя), а также в сумме расходов арендодателя (лизингодателя), наймодателя (нанимателя по договору поднайма), ссудодателя, не включенных в состав арендной платы (лизинговых платежей), платы за пользование имуществом соответственно, но подлежащих возмещению в соответствии с условиями договора, за исключением сумм возмещения, указанных в подп.4.19 п.4 ст.128 НК.

Справочно Согласно подп.4.19 п.4 ст.128 НК не включаются в состав внереализационных доходов суммы возмещаемых ссудодателю при передаче имущества в безвозмездное пользование расходов, связанных с передачей в такое пользование и возникающих в связи с приобретением коммунальных и (или) иных работ (услуг) по содержанию и (или) эксплуатации этого имущества, а также расходов, обязанность возмещения ссудодателю которых предусмотрена актами Президента Республики Беларусь (за исключением сумм расходов, которые относятся к работам (услугам), выполненным (оказанным) ссудодателем собственными силами). При этом расходы организаций, покрытые за счет этих средств, не учитываются при определении облагаемой налогом прибыли. Обязанность возмещать ссудодателю начисленную амортизацию, земельный налог или арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость, соответствующие расходы на эксплуатацию, капитальный и текущий ремонт этого недвижимого имущества, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, установлена в подп.2.13 п.2 Указа № 150.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. подп.2.13 п.2 Указа № 150 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 05.08.2019 № 295 изложен в новой редакции. Комментарий см. здесь.

Таким образом, сумма возмещения арендатором стоимости коммунальных платежей, приобретенных арендодателем, в состав внереализационных доходов у арендодателя не включается. При этом сумма расходов арендодателя на приобретение этих возмещаемых платежей при налогообложении прибыли не учитывается.

Так, подп.4.19 п.4 ст.128 НК касается ситуаций, когда имущество передается в безвозмездное пользование.

Следовательно, сумма возмещения арендатором сверх арендной платы стоимости коммунальных платежей, приобретенных арендодателем, включается у арендодателя в состав внереализационных доходов. При этом сумма расходов арендодателя на приобретение этих возмещаемых платежей учитывается при налогообложении прибыли.

Состав расходов по сдаче имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование определяется с учетом положений ст.130 и 131 НК (подп.3.18 п.3 ст.129 НК).

Затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете (п.1 ст.130 НК).

Поэтому расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, учитываются при налогообложении прибыли.

Бухгалтерский учет доходов и расходов при сдаче имущества в аренду

Доходы и расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, иное возмездное и безвозмездное пользование, в зависимости от того, к какому виду деятельности они относятся, отражаются в составе доходов и расходов по текущей либо инвестиционной деятельности.

Определения понятий видов деятельности организаций приведены в п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102).

Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые не могут быть отчуждены по отдельности, то недвижимое имущество принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости в случае, если более 90 % его площади (или иного натурального измерителя недвижимого имущества) сдано в аренду (п.5 Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25).

Для обобщения информации о доходах и расходах по текущей деятельности предназначены соответствующие субсчета к счету 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности», а о доходах и расходах по инвестиционной деятельности - к счету 91 «Прочие доходы и расходы» (пп.70, 71 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50, далее - Инструкция № 50).

Таким образом, если в аренду сдано более 90 % площади здания, для отражения доходов от аренды следует использовать счет 91, если менее 90 % - счет 90.

Доходы и расходы, связанные с арендой здания, в бухгалтерском учете отражаются записями:

06.10.2016

Евгений Микулич, экономист