Материал помещен в архив

ДОХОДЫ ЗАСТРОЙЩИКА, ПОЛУЧЕННЫЕ СВЕРХ ОГОВОРЕННОГО ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ: НЕ ОШИБЕМСЯ С НАЛОГООБЛОЖЕНИЕМ

Ситуация Между организацией-застройщиком и дольщиками заключены договоры на создание объекта долевого строительства - жилого многоквартирного дома. Застройщик за счет денежных средств дольщиков обязан оказать услуги, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, и услуги по эксплуатации объекта до передачи его дольщикам, а именно: • по технической инвентаризации, обеспечению изготовления технического паспорта жилого дома, государственной регистрации объектов недвижимого имущества; • эксплуатации объекта долевого строительства до передачи его дольщику по акту приемки-передачи; • созданию товарищества собственников для дальнейшей эксплуатации и обслуживания дома; • ведению реестра дольщиков; • поиску и привлечению дольщиков; • правовому сопровождению, заключению договоров долевого строительства. Непосредственно строительством объекта долевого строительства (квартир) занимаются подрядные организации. В договорах оговорены окончательная стоимость объекта долевого строительства и вознаграждение застройщика. Доход в виде разницы между фактической стоимостью квартир и стоимостью, указанной в договорах, остается в распоряжении организации-застройщика и представляет собой экономию после исполнения договора. Доходы, полученные застройщиком сверх оговоренного вознаграждения, включаются в состав выручки от реализации товаров (работ, услуг) или в состав внереализационных доходов? Включается ли сумма, полученная сверх оговоренного договорами вознаграждения, в налоговую базу при исчислении налога на добавленную стоимость? Если да, то вправе ли застройщик в указанном случае применить освобождение от НДС, предусмотренное подп.1.12 п.1 ст.94 Налогового кодекса РБ (далее - НК), в отношении указанной экономии?

Доход организации-застройщика, полученный сверх оговоренного вознаграждения, подлежит включению в выручку от реализации услуг

Прибыль (убыток) от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (за исключением основных средств, нематериальных активов) определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от их реализации, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемых из выручки, и затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемыми при налогообложении (п.1 ст.127 НК).

Реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав признаются отчуждение товара одним лицом другому лицу (выполнение работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу), передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения прав на товары (результаты выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав или формы соответствующих сделок (п.1 ст.31 НК).

Внереализационными доходами признаются доходы, полученные плательщиком при осуществлении своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.1 ст.128 НК).

Таким образом, доход организации, полученный сверх оговоренного вознаграждения, указанного в договорах с дольщиками, связан с оказанием услуг застройщика и, соответственно, подлежит включению в состав выручки от реализации услуг.

Сумма, полученная сверх оговоренного договорами вознаграждения, включается в налоговую базу при исчислении налога на добавленную стоимость и подлежит льготированию

Объектами обложения налогом на добавленную стоимость признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь (подп.1.1 п.1 ст.93 НК).

Освобождаются от налога на добавленную стоимость обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом РБ (подп.1.12 п.1 ст.94 НК).

Перечень работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость (приложение 1 к Указу Президента РБ от 26.03.2007 № 138), включает в себя в т.ч. осуществление функций авторского надзора, государственного строительного надзора, технического надзора, заказчика, застройщика (п.11).

Следовательно, вознаграждение, получаемое плательщиком при исполнении функций застройщика, освобождается от обложения НДС.

Налоговая база налога на добавленную стоимость увеличивается на суммы, фактически полученные за реализованные товары (работы, услуги), имущественные права сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), имущественных прав (подп.18.1 п.18 ст.98 НК).

Таким образом, доход, полученный застройщиком при строительстве объекта долевого строительства - жилого многоквартирного дома, будет суммой, полученной плательщиком в связи с выполнением им функций застройщика и, следовательно, он увеличивает освобождаемый от обложения НДС оборот.

14.11.2013

Ольга Володина, экономист