Материал помещен в архив

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие «коммерческая недвижимость» на законодательном уровне не закреплено. В практике делового оборота данный термин употребляется, когда речь идет об объектах, не относящихся к жилищному фонду и не расположенных в многоквартирных жилых домах. Целевое назначение помещений при этом значения не имеет. Это могут быть как торговые помещения в бизнес-центре, так и отдельно стоящие здания административного назначения.

Правовое регулирование

Источником правового регулирования отношений, возникающих при долевом строительстве коммерческой недвижимости, является Гражданский кодекс РБ (далее - ГК). При этом ГК не содержит специальных положений ни о долевом строительстве в целом, ни о долевом строительстве жилья и коммерческой недвижимости.

В силу ст.7 ГК гражданские права и обязанности в т.ч. возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему.

Таким образом, по своей правовой природе договор долевого строительства коммерческой недвижимости относится к так называемому непоименованному договору (т.е. не названному в ГК).

Обратите внимание! Отношения по долевому строительству жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме урегулированы с 2006 г. на законодательном уровне утратившим силу Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». В настоящее время данную сферу отношений регулирует Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ о долевом строительстве).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, формирования цены договора создания объекта долевого строительства (цены объекта долевого строительства), направления физических лиц на строительство объектов долевого строительства, в том числе имеющих право на государственную поддержку при долевом строительстве, и условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утв. постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156.

Договор долевого строительства коммерческой недвижимости

Ввиду отсутствия специальных норм законодательства при заключении договора долевого строительства коммерческой недвижимости реализуется закрепленный в ГК принцип свободы договора (с учетом общих норм ГК).

Так как процедура заключения договора долевого строительства законодательными актами не определена, применяются нормы главы 28 «Заключение договора» ГК.

Согласно ст.402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обратите внимание! Государственная регистрация договора долевого строительства коммерческой недвижимости не требуется.

Практика заключения договоров долевого строительства свидетельствует, что при заключении договора стороны обсуждают и включают в него условия о (об):

• цене объекта долевого строительства;

• основаниях и порядке изменения стоимости по договору;

• сроках перечисления платежей по договору;

• сроках ввода объекта в эксплуатацию и передачи его дольщику;

• распределении обязанности по выполнению отделочных и иных видов работ;

• порядке расторжения договора и заявления одностороннего отказа;

• сроках и размере возврата денежных средств при прекращении договора;

• основаниях и размере ответственности по договору.

Предмет договора

Предметом договора долевого строительства является обеспечение заказчиком в установленный договором срок строительства предусмотренного договором объекта недвижимого имущества за счет денежных средств дольщика с передачей объекта дольщику в собственность.

При формулировке предмета договора следует обратить внимание на максимально возможную детализацию объекта долевого строительства (месторасположение, наименование строящегося объекта согласно проектной документации или имеющимся у застройщика разрешительным документам, очередь строительства, пусковой комплекс, этажность, оси, площадь и т.п.). Противоречия сторон договора относительно объекта долевого строительства могут явиться в будущем основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласования предмета договора.

Полномочия на заключение договора

При заключении договора очень важно помнить о полномочиях (основаниях полномочий) лиц, его заключающих:

• при подписании договора руководителем предприятия необходимо удостовериться в наличии у него таких полномочий согласно учредительным документам. Кроме того, не следует забывать и об ограничениях на уровне законодательных актов, в частности, ст.58 Закона РБ от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»;

• при подписании договора на основании доверенности следует убедиться, что доверенность на заключение сделки выдана уполномоченным лицом (в т.ч. с учетом вышеупомянутых ограничений) и уполномоченное лицо не выходит за объем предоставленных ему полномочий.

Несоблюдение указанных правил может повлечь установление факта ничтожности сделки или признание договора долевого строительства недействительным. В таком случае внесенные дольщиком денежные средства подлежат возврату по правилам главы 59 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами.

Цена договора

В соответствии с частью первой п.1 ст.298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях.

В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (специальных правах заимствования и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (часть вторая п.1 ст.298 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 февраля 2025 г. следует руководствоваться ч.2 п.1 ст.298 ГК в ред. Закона от 17.02.2025 № 62-З. Комментарии см. здесь.

Для договоров долевого строительства коммерческой недвижимости характерно установление фиксированной цены в иностранной валюте (как правило, доллары или евро) или в условных единицах (за условную единицу принимается одна единица иностранной валюты).

Стороны вправе в договоре установить случаи корректировки цены договора при наступлении определенных событий (например, превышение курса доллара, установленного Национальным банком РБ (далее - Нацбанк), на определенное количество пунктов на дату платежа по сравнению с курсом доллара, установленным Нацбанком на дату заключения договора).

Справочно На эту тему см. материал «Использование валютных оговорок при заключении договоров».

Предпочтительно определять в договоре последствия изменения площади объекта долевого строительства, в т.ч. по независящим от сторон обстоятельствам (в виде сроков и порядка определения размера денежных средств к возврату (доплате)).

Перерасчет цены договора в связи с увеличением (уменьшением) площади объекта долевого строительства

При изменении цены договора в связи с увеличением (уменьшением) площади объекта долевого строительства по сравнению с указанным в договоре в настоящее время судебная практика исходит из следующего.

При наличии в договоре условий о пересчете договорной цены и определения условий пересчета будут применяться условия договора. Например, в договоре указано, что в случае уменьшения площади объекта долевого строительства после обмеров уполномоченным органом по сравнению с площадью, определенной договором, застройщик осуществляет возврат дольщику денежных средств исходя из уменьшения площади по курсу доллара США, установленному Нацбанком на дату обмера уполномоченным органом.

Отсутствие в договоре условий об определении размера возвращаемых застройщиком денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства может повлечь возврат денежных средств исходя из размера ранее внесенных денежных средств в белорусских рублях.

Документы для государственной регистрации создания недвижимого имущества

Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации создания недвижимого имущества, для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства определен Единым перечнем административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В связи с этим в договоре достаточно указать на обязанность застройщика осуществить передачу дольщику документов, необходимых для оформления последним права собственности, и сроки такой передачи.

Возврат денежных средств при прекращении договора

Порядок определения размера денежных средств, подлежащих возврату в случае прекращения договора (именно прекращения, а не только расторжения или одностороннего отказа), предпочтительно определить в самом договоре.

Обратите внимание! При отсутствии в договоре указания на определение подлежащей возврату суммы исходя из долларового эквивалента по установленному курсу размер возвращаемых денежных средств определяется исходя из фактически внесенных денежных средств в белорусских рублях.

Срок для возврата денежных средств следует определять по правилам ст.295 ГК.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться ст.295 ГК в ред. Закона от 13.11.2023 № 312-З. Комментарии см. здесь.

Ответственность по договору

Начисление штрафных санкций по договору долевого строительства коммерческой недвижимости возможно лишь в случае установления в договоре оснований и размера ответственности за нарушение обязательств (например, за просрочку внесения платежей, нарушение срока ввода в эксплуатацию).

Обратите внимание! В случае нарушения застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст.366 ГК не осуществляется ввиду отсутствия у застройщика перед дольщиком денежного обязательства.

Применение аналогии закона при рассмотрении в суде споров по договору

В случае возникновения споров в связи с исполнением и прекращением договоров долевого строительства к правоотношениям сторон не будут применяться, в т.ч. по аналогии закона, ни Правила заключения, исполнения и расторжения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, ни Указ о долевом строительстве.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

15.10.2013

Татьяна Бакаева, юрист