Материал помещен в архив

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИКА: ОТКРЫТИЕ И ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НАХОДЯЩИХСЯ НА НЕМ СРЕДСТВ
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Долевое строительство жилой недвижимости как одна из форм привлечения средств для финансирования строительства объектов наиболее распространена в Республике Беларусь.

Специфическая особенность использования инструмента долевого строительства как источника финансирования строительства - в необходимости отдельного учета, контроля и целевого использования средств дольщиков.

Одной из мер, направленных на контроль за целевым использованием средств дольщиков в целях страхования и гарантии последних от недобросовестных действий застройщика, является необходимость открытия специальных счетов, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков.

В настоящей статье будут рассмотрены отдельные вопросы открытия специальных счетов и использования находящихся на них средств дольщиков, привлекаемых для строительства жилых домов и связанных с ними объектов недвижимости.

Вопрос: Когда требуется открывать специальный счет для аккумулирования денежных средств дольщиков?

Ответ: При строительстве объектов долевого строительства, на которые распространяются требования Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263).

При этом далеко не все объекты долевого строительства, возведение которых в настоящее время осуществляется на территории Республики Беларусь, являются предметом правового регулирования Положения № 263, и прежде всего из сферы правового регулирования Положения № 263 исключено долевое строительство так называемой коммерческой недвижимости, т.е. объектов недвижимости, не относящихся к жилищному фонду либо связанным с ним объектам.

При решении вопроса о необходимости или возможности открытия специального счета для аккумулирования средств дольщиков застройщикам, прежде всего, необходимо обратить внимание, что п.1 Положения № 263 определено, что Положение № 263 регулирует отношения по привлечению денежных средств:

1) граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;

2) граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика);

3) граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости.

Обратите внимание! Необходимость открытия специального счета для привлечения средств дольщиков возникает: • независимо от того, кто является дольщиком - физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо. Напомним, что п.2 Положения № 263 определено: дольщик - физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком; • независимо от того, для каких дольщиков осуществляется строительство объекта - для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий либо не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для которых строительство осуществляется на коммерческой основе без ограничения прибыли застройщика; • при строительстве: - жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах; - одноквартирных жилых домов; - иных связанных с вышеуказанными домами объектов недвижимости.

Таким образом, основополагающий критерий необходимости открытия специального счета для привлечения средств дольщиков - это не статус дольщика, а вид объекта недвижимости, строительство которого осуществляется с использованием правовой конструкции долевого строительства.

Справочно Объект долевого строительства - часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре. Объект строительства - один жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости. Иной объект недвижимости - связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в т.ч. ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома (п.2 Положения № 263).

Как следует из вышеприведенных определений, необходимость открытия специального счета для привлечения средств дольщиков для финансирования строительства объекта долевого строительства возникает только при строительстве жилых домов и относящихся к ним иных объектов недвижимости.

Специальные нормативные правовые акты, регулирующие долевое строительство иных объектов недвижимости (не указанных в Положении № 263), в настоящее время в Республике Беларусь отсутствуют, в т.ч. отсутствуют нормативные правовые акты, устанавливающие необходимость открытия застройщиком специального счета для привлечения средств дольщиков в отношении объектов строительства, на которые не распространяются требования Положения № 263.

Вопрос: Какие нормативные правовые акты регулируют порядок открытия и использования застройщиком специального счета для привлечения средств дольщиков?

Ответ: Порядок открытия специальных счетов для привлечения средств дольщиков и порядок использования находящихся на специальных счетах денежных средств дольщиков в настоящее время регулируют следующие нормативные правовые акты:

1) Положение № 263, п.5 которого определены основные нормы по открытию специальных счетов и использованию находящихся на них денежных средств;

2) постановление Совета Министров Республики Беларусь, Национального банка Республики Беларусь от 22.11.2000 № 1772/55 «Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей», которым были даны поручения:

- Национальному банку Республики Беларусь (далее - Нацбанк) - разработать порядок открытия, функционирования и закрытия специальных счетов по аккумулированию денежных средств для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей;

- Министерству финансов Республики Беларусь совместно с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь - разработать порядок пообъектного бухгалтерского учета денежных средств физических и юридических лиц, аккумулированных для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, а также переданных на эти цели товарно-материальных ценностей (выполненных работ, оказанных услуг).

Однако разработанная во исполнение требований вышеуказанного постановления Инструкция по открытию, функционированию и закрытию специальных счетов по аккумулированию денежных средств для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, утвержденная постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 25.01.2001 № 12, утратила юридическую силу с 23 февраля 2012 г.

Порядок бухгалтерского учета денежных средств дольщиков, находящихся на специальных счетах, до настоящего времени не разработан, т.е. какие-либо специальные нормативные правовые акты, посвященные данному вопросу, принятые Министерством финансов Республики Беларусь либо Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, на сегодня отсутствуют;

3) Банковский кодекс Республики Беларусь, ст.207¹ которого определен порядок открытия специальных счетов юридическим лицам Республики Беларусь. Данный порядок распространяется в т.ч. и на специальные счета, открываемые застройщикам.

Обратите внимание! Непосредственно порядок использования средств дольщиков, находящихся на специальных счетах застройщика, будет определяться непосредственно в договоре специального счета, заключенном с банком либо иной небанковской кредитно-финансовой организацией Республики Беларусь.

Вопрос: Какое количество специальных счетов должен открыть застройщик?

Ответ: Для каждого объекта строительства.

Привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров, заключенных в соответствии с Положением № 263, на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика, если иное не предусмотрено Положением № 263 (п.5 Положения № 263).

На основании вышеизложенного в зависимости от количества объектов строительства у застройщика должно быть несколько специальных счетов.

Справочно Объект строительства - это: 1) один жилой дом; 2) относящиеся к жилому дому инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение; 3) относящиеся к жилому дому иные объекты недвижимости (п.2 Положения № 263).

Таким образом, застройщики, осуществляющие, например, строительство нескольких жилых домов, в т.ч. находящихся на одном земельном участке, обязаны открыть специальные счета по каждому жилому дому - самостоятельному объекту строительства.

Обратите внимание! При наличии дольщиков, использующих при долевом строительстве льготные кредиты, застройщик открывает отдельный специальный счет в открытом акционерном обществе «Сберегательный банк «Беларусбанк» для аккумулирования на нем средств льготных кредитов (п.5 Положения № 263).

Вопрос: В какой валюте можно открыть специальный счет?

Ответ: В настоящее время специальный счет открывается в белорусских рублях.

В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) (п.12 Положения № 263).

Обратите внимание! Цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

Если дольщик, заключивший договор в соответствии с частью первой п.12 Положения № 263, получил в процессе строительства право на льготный кредит, пересчет цены объекта долевого строительства (цены договора) с исключением привязки к иностранной валюте производится застройщиком в обязательном порядке по заявлению дольщика за весь период строительства при наличии подтверждающих документов о предоставлении льготного кредита.

Аналогичные нормы внесены в Типовой договор создания объекта долевого строительства, который также утвержден Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263: стоимость объекта долевого строительства определяется в белорусских рублях с учетом прогнозных индексов цен в строительстве (подп.4.1-4.3 п.4).

Цена объекта долевого строительства (цена договора), определенная согласно подп.4.3 п.4 настоящего договора, является неизменной, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором (подп.4.4 п.4 названного Типового договора).

Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) допускается по соглашению сторон, в т.ч. по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания отдельных услуг, выполнения отдельных работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет изменения цены объекта долевого строительства (цены договора).

Возможность расчетов в иностранной валюте (в т.ч. в случае, когда цена объекта долевого строительства согласована в иностранной валюте) с дольщиками-резидентами РБ не предусмотрена и Правилами проведения валютных операций, утвержденными постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72.

Даже в тех случаях, когда стоимость объекта долевого строительства, возводимого в рамках Положения № 263, «привязана» к эквиваленту в иностранной валюте, расчеты по таким договорам долевого строительства все равно осуществляются в белорусских рублях, в связи с чем как необходимость, так и возможность открытия специальных счетов в иностранной валюте для аккумулирования средств дольщиков отсутствует.

Вопрос: Можно ли открыть специальный счет для привлечения средств дольщиков при долевом строительстве коммерческой недвижимости?

Ответ: Обязанности открыть специальный счет для привлечения средств дольщиков в данном случае нет, но застройщик вправе открыть для этих целей текущий (расчетный) банковский счет.

Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, заключаемого застройщиком и банком, в котором устанавливается режим функционирования специального счета с учетом требований Положения № 263 и иных актов законодательства (п.5 Положения № 263).

Справочно По договору специального счета, договору субсчета одна сторона (банк или небанковская кредитно-финансовая организация) обязуется открыть другой стороне (владельцу счета) текущий (расчетный) банковский счет со специальным режимом функционирования, устанавливаемым в договоре специального счета, договоре субсчета на основании акта законодательства Республики Беларусь, в соответствии с которым специальный счет, субсчет открываются (ст.2071 Банковского кодекса Республики Беларусь).

В настоящее время возможность открытия специального счета для аккумулирования средств дольщиков при строительстве коммерческой недвижимости и иных объектов недвижимости, не входящих в сферу действия Положения № 263, требованиями законодательства Республики Беларусь не предусмотрена.

Вместе с тем, если по каким-то причинам застройщик желает вести обособленный и раздельный учет средств дольщиков и контролировать их целевое использования путем их размещения на отдельном счете, он вправе открыть для этих целей текущий (расчетный) банковский счет, который указывается в договорах долевого строительства для целей зачисления на него денежных средств дольщиков.

В том случае, если застройщик осуществляет строительство нескольких объектов коммерческой недвижимости, он вправе открыть несколько текущих (расчетных) счетов в одном либо нескольких банках по каждому объекту строительства, поскольку в настоящее время количество текущих (расчетных) счетов, которое может открыть и использовать организация, не ограничено.

Вопрос: Каков порядок использования денежных средств, находящихся на специальном счете, или как можно использовать деньги в процессе строительства?

Ответ: Порядок использования средств, находящихся на специальном счете (специальных счетах) застройщика, устанавливается режимом функционирования данного счета, указанном в договоре с банком либо небанковской кредитно-финансовой организацией.

Режим функционирования специального счета определяется банком либо иной кредитно-финансовой организацией с учетом требований Положения № 263, которым, в частности, предусмотрено следующее:

• денежные средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства;

• в отдельных случаях дольщиками могут и должны быть перечислены денежные средства на текущий (расчетный) счет застройщика.

На текущий (расчетный) счет застройщика могут быть перечислены денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и денежные средства на оплату прибыли застройщика (п.5 Положения № 263).

Обратите внимание! В случае перечисления денежных средств дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика последнему необходимо помнить, что средства, внесенные дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, используются застройщиком по целевому назначению (п.5 Положения № 263);

• взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится, арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению;

• собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации. Указанные средства индексируются путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата со специального счета застройщика средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь по каждой области и г.Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета застройщика на строительство объектов долевого строительства.

Такая ситуация может иметь место, если на дату, когда необходимо было перечислить денежные средства на оплату товаров, работ, услуг, предназначенных для строительства, у застройщика отсутствовали денежные средства дольщиков на специальных счетах (не были заключены договора на создание объектов долевого строительства на весь объект, дольщики не внесли денежные средств в полной сумме и т.п.) и он использовал свои собственные денежные средства.

Вопрос: Каков порядок использования денежных средств на специальном счете после окончания строительства?

Ответ: У застройщика может быть несколько вариантов.

На практике может сложиться ситуация (как правило, она и складывается), когда дольщики перечислили по договорам на создание объектов долевого строительства большую сумму денежных средств, чем та, которая была использована застройщиком для финансирования строительства.

В первом варианте застройщику необходимо помнить, что, если строительство осуществляется с использованием государственной поддержки и (или) ограниченной прибылью застройщика и если на дату приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома фактическая стоимость объекта долевого строительства окажется ниже цены объекта долевого строительства (цены договора), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в т.ч. прибыли с учетом фактической стоимости строительства) и в двухмесячный срок после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возвращает дольщикам денежные средства, не использованные на цели строительства (п.22 Положения № 263). При этом при строительстве объекта долевого строительства с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу «Сберегательный банк «Беларусбанк» на погашение задолженности по льготным кредитам.

Таким образом, в подобной ситуации застройщик обязан возвратить дольщикам денежные средства, которые остались у него на специальном счете (специальных счетах), полученные от дольщиков при долевом строительстве жилых домов с использованием государственной поддержки и (или) ограниченной прибылью застройщика.

Во втором варианте с учетом условий заключаемых договоров создания объектов долевого строительства сэкономленные средства, как правило, остаются в распоряжении застройщика, т.е. формируют его доход.

В данной ситуации застройщику следует руководствоваться требованиями п.5 Положения № 263, которым предусмотрено, что после завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по данному объекту строительства средства, оставшиеся на специальном счете застройщика (средства дольщиков, привлеченные на строительство объектов долевого строительства), осуществлявшего строительство без использования государственной поддержки и (или) ограниченной прибыли застройщика, перечисляются им на свой текущий (расчетный) счет.

Вопрос: Есть ли курсовые разницы по переоценке денежных средств на специальном счете в 2014 г. и в 2015 г.?

Ответ: Как уже указывалось выше, специальные счета для привлечения средств дольщиков открываются в белорусских рублях, в связи с этим необходимость отражения курсовых разниц по специальным счетам при привлечении средств дольщиков в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 06.06.2001 № 15 «О некоторых мерах по повышению ответственности должностных лиц юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность с использованием, привлечением денежных средств граждан», стандартом бухгалтерского учета и отчетности «Влияние изменений курсов иностранных валют», утвержденным постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.10.2014 № 69, Инструкцией о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, либо иными нормативными правовыми актами у застройщика отсутствует.

Вопрос: Как можно использовать проценты, начисляемые банком на остаток денежных средств, находящихся на специальных счетах застройщика?

Ответ: Суммы процентов, начисленные за хранение денежных средств на специальных счетах застройщика, признаются доходом последнего.

Проблемность данного вопроса для застройщиков в настоящее время заключается в следующем:

• необходимо ли данные проценты включать в налоговую базу по налогу на прибыль;

• как квалифицировать данные денежные средства для целей расчетов с дольщиками, т.е. необходимо ли проценты, начисляемые банком по остаткам денежных средств дольщиков, относить на увеличение финансирования дольщиков? Если да, то каким образом, учитывая тот факт, что дольщики могут меняться, выбывать и определить сумму дохода по каждому из них в структуре процентов, которые ежемесячно начисляет банк, практически невозможно?

Для целей налогообложения застройщику необходимо руководствоваться следующим: доходы в виде процентов за предоставление в пользование денежных средств организации, а также процентов за пользование банком денежными средствами, находящимися на банковском счете, включаются в состав внереализационных доходов, учитываемых при налогообложении (подп.3.5 п.3 ст.128 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Перечень внереализационных доходов, которые не учитываются при налогообложении, определен в п.4 ст.128 НК: доходы в виде процентов от хранения на текущих (расчетных) либо иных банковских счетах таких денежных средств, как:

• вступительные, паевые и членские взносы в размерах, предусмотренных уставами (учредительными договорами) (подп.4.2.1);

• денежные средства, полученные от участников (членов) в порядке предстоящего финансирования и (или) в порядке возмещения расходов на приобретение и (или) выполнение (оказание) работ (услуг) для этих участников (с учетом стоимости товаров, включенной в стоимость указанных работ (услуг), связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества) (подп.4.2.2);

• стоимость безвозмездно полученных товаров (работ, услуг), имущественных прав, суммы безвозмездно полученных денежных средств при условии использования этих товаров (работ, услуг), имущественных прав, денежных средств по целевому назначению, а в случае, если целевое назначение передающей стороной не определено, - на выполнение задач, определенных уставами и (или) учредительными договорами бюджетных организаций, общественных и религиозных организаций (объединений), республиканских государственно-общественных объединений, иных некоммерческих организаций, созданных в соответствии с законодательством (подп.4.2.3).

Обратите внимание! Денежные средства, полученные от дольщиков для финансирования строительства жилых и связанных с ними объектов недвижимого имущества, нельзя отнести ни к одному из видов средств, указанных в подп.4.2.1-4.2.3 п.4 ст.128 НК.

Следовательно, сумма процентов от хранения на специальных счетах застройщика денежных средств дольщиков включается у застройщика в состав внереализационных доходов, учитываемых при определении облагаемой налогом прибыли.

Какие-либо иные нормативные правовые акты, которые позволяли бы застройщику исключать сумму процентов от хранения на специальных счетах денежных средств из состава внереализационных доходов, учитываемых при определении облагаемой налогом прибыли, в настоящее время отсутствуют.

В отношении необходимости увеличить суммы задолженности перед дольщиками (увеличения показателя суммы поступивших от дольщиков денежных средств) на сумму процентов, начисленных по денежным средствам, находящимся на специальных счетах застройщика, последнему следует руководствоваться следующими требованиями законодательства: цена объекта долевого строительства (цена договора) - размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях) (п.2 Положения № 263).

Цена объекта долевого строительства (цена договора) - одно из существенных условий договора (п.6 Положения № 263).

Порядок расчетов дольщика с застройщиком определен п.7 Положения № 263 и не предусматривает изменение цены договора в связи с получением застройщиком дохода в виде процентов от хранения денежных средств дольщиков на специальных счетах.

Следует также отметить, что денежные средства дольщиков, находящиеся на специальных счетах в белорусских рублях, обесцениваются в связи с наличием инфляционных процессов, застройщик использует их (расходует) не в момент их получения от дольщиков, а по мере необходимости осуществления расчетов с подрядчиками либо для приобретения товаров, работ, услуг для строительства, т.е. начисление процентов по денежным средствам на специальных счетах позволяет застройщику застраховаться от того, что денежных средств, полученных от дольщиков, не хватит для финансирования строительства.

На основании вышеизложенного суммы процентов, начисленные за хранение денежных средств на специальных счетах застройщика, признаются доходом последнего, не подлежат перечислению либо возврату дольщикам и увеличивают сумму денежных средств, полученную от дольщиков (показатель кредиторской задолженности перед дольщиками).

Вопрос: Какая ответственность предусмотрена за неоткрытие застройщиком специального счета?

Ответ: Административная - штраф в размере до 30 % аккумулированной суммы.

В том случае, если застройщик, на которого распространяются требования Положения № 263, не откроет специальный счет (специальные счета) для привлечения средств дольщиков по заключенным договорам, а будет для этих целей использовать, например, свой текущий (расчетный) счет, то за эти действия он может быть привлечен к административной ответственности по ст.12.47 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП).

Аккумулирование денежных средств юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей за счет денежных средств физических и юридических лиц, без открытия специального счета либо на ином счете при наличии специального счета, открытого в установленном порядке, влечет наложение штрафа на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо в размере до 30 % аккумулированной суммы (часть 1 ст.12.47 КоАП).

Учитывая стоимость объектов долевого строительства и соответственно размер сумм, привлекаемых застройщиком по договорам на создание объекта долевого строительства, можно утверждать, что административная ответственность довольна высока и должна стимулировать застройщика на выполнение требований законодательства, связанных с необходимость открытия специального счета.

Вопрос: Какая ответственность предусмотрена за нецелевое использование застройщиком средств на специальном счете?

Ответ: Административная - штраф в размере до 30 % суммы, использованной не по целевому назначению.

В случае нецелевого использования средств дольщиков, находящихся на специальном счете (специальных счетах), застройщик может быть привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 2 ст.12.47 КоАП, согласно которой нецелевое использование юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, аккумулированных денежных средств физических и юридических лиц влечет наложение штрафа на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо в размере до 30 % суммы, использованной не по целевому назначению.

Как видим, законодательством установлена только верхняя планка административной ответственности, т.е. величина административной ответственности может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств административного правонарушения, умысла застройщика и иных обстоятельств, однако, как и в случае неоткрытия специального счета для привлечения средств дольщиков, мера административной ответственности довольно «весомая» для застройщиков, что, в свою очередь, доказывает ее действенность на практике для целей выполнения застройщиками требований законодательства.

Вопрос: Необходимо ли проведение аудита целевого использования средств по специальным счетам?

Ответ: Необходимо.

Застройщик один раз в год за свой счет организует проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств и в трехдневный срок после получения аудиторского заключения представляет копию аудиторского заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, а также размещает информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по своему месту нахождения (п.5 Положения № 263).

Любой из дольщиков, т.е. и юридические и физические лица, вправе ознакомиться с аудиторским заключением в полном объеме.

Следует отметить, что Положением № 263 либо иными нормативными правовыми актами срок, в течение которого застройщик обязан провести аудит по окончании финансового года и представить аудиторское заключение в местные исполнительные и распорядительные органы, в настоящее время не определен, что не позволяет привлечь застройщика в административной ответственности за уклонение от проведения обязательного аудита.

Более того, в настоящее время КоАП не установлена административная ответственность за уклонение от проведения обязательного аудита целевого использования средств дольщиков.

Напомним, что ст.12.31 КоАП предусматривает лишь административную ответственность за уклонение руководителя юридического лица или индивидуального предпринимателя от проведения обязательного аудита достоверности годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, к которому проведение аудита целевого использования средств дольщиков не относится.

На практике в 2014 г. в зависимости от местонахождения застройщиков сложились разные подходы: некоторые из исполнительных и распорядительных органов обязывали застройщиков представлять аудиторское заключение о целевом использовании средств дольщиков в те же сроки, в которые представляется аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности, некоторые из местных исполнительных и распорядительных органов обязывают застройщиков представить аудиторские заключения о целевом использовании средств дольщиков не позднее 31 декабря 2014 г. и т.д. В данной ситуации застройщику следует ориентироваться на позицию и мнение соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа.

12.02.2015

Виктор Статкевич, аудитор