Материал помещен в архив

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

В настоящее время одна из распространенных форм участия физических лиц в жилищном строительстве - долевое строительство жилья, которое получило достаточно широкое распространение в Республике Беларусь.

Долевое строительство заключается в привлечении со стороны строительных компаний (застройщиков) денежных средств граждан (дольщиков), за счет которых будет построено жилье, по окончании строительства жилое помещение переходит в собственность граждан-дольщиков. Такой вариант строительства позволяет гражданам, которые не способны единовременно оплатить полную стоимость квартиры либо построить ее за счет кредитных средств, фактически купить жилье в рассрочку на некоторое время до сдачи объекта строительства.

Тем не менее дольщики рискуют своими деньгами, вкладывая их в объект, качество которого можно оценить лишь спустя длительное время, не зная точно его конечной цены, сроков, в какие он будет построен, и будет ли построен вообще.

В силу этого часто возникают споры относительно заключения, исполнения, изменения и расторжения договора долевого строительства жилья, за разрешением которых участники долевого строительства обращаются в общий суд. Как показывает анализ судебной практики, значительная часть споров обусловлена несоблюдением сроков ввода объектов строительства в эксплуатацию, некачественным выполнением строительных работ либо несоответствием их объемов объемам, установленным в проектно-сметной документации.

Таким образом, споры в сфере долевого строительства жилья порождаются как нарушением норм законодательства, так и их несовершенством.

Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных жилых домов

С целью совершенствования порядка осуществления деятельности по долевому строительству жилья и более четкой регламентации правовых аспектов участия в нем граждан были приняты Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396), которым утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее - Правила) и форма примерного договора создания объекта долевого строительства, а также постановление Совета Министров РБ от 14.09.2006 № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» (далее - постановление № 1207).

Справочно

Указом Президента РБ от 19.07.2011 № 324 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396» (вступил в силу с 26 октября 2011 г.) (далее - Указ № 324) внесены существенные изменения в положения Указа № 396 в части формы договора долевого строительства, определения цены объекта долевого строительства, особенностей ее оплаты, срока сдачи объекта в эксплуатацию и др.

Указ № 396 и постановление № 1207 регулируют отношения по привлечению денежных средств граждан по долевому строительству на основании договора создания объекта долевого строительства, определяют порядок заключения, исполнения и расторжения указанного договора, а также устанавливают гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора.

Заинтересованным в надлежащем исполнении договора долевого строительства лицам следует помнить, что изложенные в Указе № 396 нормы распространяют свое действие только на договоры долевого строительства многоквартирного жилого дома и нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости.

Указом № 396 определено, что объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом, - это объекты недвижимости, за исключением объектов промышленного производственного назначения, относящиеся к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в т.ч. ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома. То есть нормы Указа № 396 не распространяются на договоры долевого строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, не относящихся к перечисленным Указом № 396 объектам долевого строительства, а также, как следует из п.3 Указа № 396, на договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., и на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до указанного срока.

Исходя из сложившейся в настоящее время судебной практики в качестве правового регулирования договоров, на которые не распространяется действие Указа № 396, в зависимости от условий, определенных в каждом конкретном договоре, применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие общие основания заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров, особенности заключения договоров строительного подряда.

Пример 1

В заявлении суду гражданин Ю. (истец) указал, что 30 июля 2008 г. он заключил с закрытым акционерным обществом (ЗАО) «Д» (ответчик) договор о долевом строительстве жилья, в соответствии с которым ответчик обязался организовать и обеспечить строительство 5-комнатной квартиры в 2 уровнях со встроенным гаражом в 2-квартирном жилом доме, а истец обязался произвести оплату строительства. В соответствии с договором ЗАО «Д» обязалось обеспечить приемку жилого дома в эксплуатацию не позднее IV квартала 2009 г. Однако ответчик не выполнил своих обязательств и до момента подачи искового заявления не завершил строительства дома, несмотря на то, что оплата в размере, эквивалентном 240 000 долл. США, произведена им в полном объеме. Поэтому истец просил в соответствии с подп.2.4 п.2 Указа № 396 взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 0,001 % от внесенной суммы за каждый день просрочки.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано по следующим основаниям.

Так, в соответствии с СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения» (глава 4) многоквартирный жилой дом - это жилой дом, состоящий из 2 и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома, а блокированный жилой дом - это жилой дом, состоящий из 2 и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.

Таким образом, поскольку спорное жилое помещение не относится к многоквартирному жилому дому, а положения Указа № 396 распространяются только на отношения по долевому строительству многоквартирных жилых домов, требования о взыскании денежных сумм, основанные на нормах Указа № 396, в данном случае незаконны.

Требования к застройщику

Указом № 396 установлены требования к застройщику, при выполнении которых он вправе быть участником долевого строительства многоквартирных жилых домов.

В соответствии с подп.2.2 п.2 Указа № 396 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:

- документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;

- проектной документации, в т.ч. сметной, прошедшей государственную экспертизу в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров РБ;

- договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);

- разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;

- документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с Указом № 396;

- договоров создания объектов долевого строительства, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами (данное требование введено Указом № 324).

Указом № 324 также предусмотрено, что Совет Министров РБ вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам.

В случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из вышеуказанных документов, а также несоблюдении установленных Советом Министров РБ дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам, застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов, соблюдения установленных Советом Министров РБ дополнительных требований).

Неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам для целей Указа № 396. При этом неуплата или неполная уплата сумм названных обязательных платежей в установленные сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной другими законодательными актами.

Одно из нововведений Указа № 324 - требование о привлечении застройщиками денежных средств для долевого строительства на основании договоров создания объектов долевого строительства на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, зачисляемых на текущие (расчетные) счета застройщиков.

Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, заключаемого застройщиком и банком, в котором устанавливается режим функционирования специального счета с учетом требований Указа № 396 и иного законодательства.

Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.

Взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится.

Договор создания объекта долевого строительства

В целях защиты интересов и застройщиков, и дольщиков Указом № 396 утверждена форма примерного договора создания объекта долевого строительства.

Установлено, что договор создания объекта долевого строительства заключается в простой письменной форме в 2 экземплярах и в целях установления гарантий для его участников в обязательном порядке должен содержать следующие существенные условия (п.3 Правил):

- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;

- срок исполнения обязательств по договору, в т.ч. передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;

- цену объекта долевого строительства (цену договора). При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства;

- стоимость строительства 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;

- номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;

- номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;

- обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете;

- размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- права и обязанности сторон;

- порядок изменения условий договора;

- порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;

- основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;

- порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;

- иные условия по соглашению сторон.

К договору в обязательном порядке должны прилагаться документы, признаваемые его неотъемлемой частью:

- характеристика объекта долевого строительства;

- расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;

- график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);

- перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.

Все изменения и дополнения в договор оформляют дополнительным соглашением к нему в письменной форме.

С учетом нововведений Указа № 324 договор создания объекта долевого строительства в настоящее время подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, и считается заключенным со дня его регистрации.

Застройщик в течение 3 рабочих дней со дня подписания сторонами договора создания объекта долевого строительства обязан представить 2 экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение 3 рабочих дней со дня регистрации договора выслать один экземпляр зарегистрированного договора дольщику заказным письмом или вручить его дольщику лично под роспись.

При этом в соответствии с Указом № 324 местные исполнительные и распорядительные органы по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому обязаны создавать электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства.

В электронном банке данных (реестре) объектов долевого строительства по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому в обязательном порядке должно указываться следующее:

- количество объектов долевого строительства, их номера;

- сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров;

- основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.

Осуществляется также и регистрация расторжения сторонами договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) путем внесения местным исполнительным и распорядительным органом, осуществившим регистрацию данного договора, соответствующих изменений в электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства по этому многоквартирному жилому дому, после направления застройщиком в течение 3 рабочих дней акта о расторжении договора (информации об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке).

Цена договора

Особое внимание Правилами уделено определению цены объекта долевого строительства как одному из ключевых моментов при заключении и исполнении рассматриваемого договора.

Комментируя определение законодателем цены объекта долевого строительства, следует отметить, что изначально Указом № 396 были введены достаточно жесткие ограничения в части сохранения неизменной стоимости жилья в процессе его строительства.

Впоследствии был принят Указ Президента РБ от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» (далее - Указ № 55), которым были внесены изменения в Указ № 396. В частности, застройщик получил возможность изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, в соответствии с Указом № 396 или иными решениями Президента РБ.

Согласно Правилам, в редакции Указа № 324, под ценой объекта долевого строительства (ценой договора) понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика.

Как видим, Правилами отдельно выделяются затраты застройщика на непосредственно строительство объекта долевого строительства, рассчитываемые в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, зачисляемые на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома; затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством (например, изготовление технического паспорта на дом, эксплуатация объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки), и прибыль застройщика, зачисляемые на текущие (расчетные) счета застройщиков.

При этом при строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Законодатель в Указе № 324 предусмотрел, что сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров создания объектов долевого строительства и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства. При снижении фактической стоимости объекта долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку, по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5 % от фактической стоимости строительства.

Пример 2

В заявлении, поданном в суд, гражданка Ш. (истица) указала, что строительная организация неправомерно включила в цену договора о долевом строительстве квартиры плановую прибыль в размере 20 % от стоимости квартиры. Истица - многодетная мать и состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по категории многодетных семей. В силу этого Ш. просила установить факт ничтожности договора долевого строительства в части размера предусмотренной в нем прибыли застройщика.

Решением районного суда, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных требований отказано по следующим мотивам.

Действительно, Указом № 55 предусмотрено, что застройщик вправе предусматривать при формировании стоимости 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Однако названная норма введена в действие с момента опубликования Указа № 55 (со 2 февраля 2008 г.) и не распространяет свое действие на договоры, заключенные ранее, что и имело место в рассмотренном деле.

Как и прежде, предусмотрено, что цена объекта долевого строительства фиксирована на конкретную дату и при условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Тем не менее подп.2.3 п.2 Указа № 396 предусмотрено, что застройщик вправе в соответствии с Указом № 396 или иными решениями Президента РБ изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Изменение цены договора

Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.

Пример 3

В заявлении суду гражданка В. (истица) указала, что 6 апреля 2007 г. с ЗАО «К» был заключен договор о долевом строительстве 3-комнатной квартиры № 17, общей площадью 74,3 кв.м в многоквартирном жилом доме. Согласно договору стоимость 1 кв.м - 1 300 000 руб., а всей квартиры - 102 830 000 руб. Нормативный срок строительства - 31 декабря 2007 г. Дополнительным соглашением к договору от 13.06.2008 установлен срок ввода дома в эксплуатацию 31 декабря 2008 г., увеличена стоимость 1 кв.м до 1 548 600 руб., стоимость квартиры - 122 494 260 руб. Дополнительным соглашением от 09.07.2009 определена стоимость отказных работ в сумме 9 400 884 руб. Таким образом, стоимость строящейся квартиры составила 113 093 376 руб., данная сумма гражданкой В. была внесена. После истечения установленного срока строительства ответчик без законных оснований заявил о продлении сроков строительства и увеличении цены договора. Дом сдан в эксплуатацию 22 июля 2009 г., однако до момента подачи искового заявления ответчик истцу квартиру не передал. Гражданка В. просила суд обязать ответчика передать ей по акту 3-комнатную квартиру № 17 в возведенном доме, ключи от данной квартиры и документы для оформления права собственности на указанную квартиру, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи жилого помещения в сумме 340 543 руб. и компенсацию морального вреда в размере 10 000 000 руб.

В дополнительном исковом заявлении истица уточнила исковые требования и указала, что площадь строящейся квартиры по данным республиканского унитарного предприятия (РУП) «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 79,9 кв.м. Исходя из данных экспертизы сметная стоимость строящейся квартиры на июнь 2008 г. составила 113 913 702 руб., а без отказных работ - 104 512 818 руб. Ответчиком излишне получена сумма в размере 7 415 342 руб. Истица просила дополнительно взыскать с ответчика неосновательно полученные денежные средства в размере 7 415 342 руб., неустойку за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию в размере 835 760 руб., моральный вред в размере 5 000 000 руб., понесенные расходы по оплате экспертизы в сумме 668 000 руб., за оказание юридической помощи - в размере 565 000 руб.

Во встречном исковом заявлении ЗАО «К» указало, что гражданка В., подписывая дополнительные соглашения, согласилась с изменением цены строительства, которая на ноябрь 2008 г. составила 130 114 753 руб., ей внесено 115 774 970 руб. Стоимость отказных работ составила 14 339 783 руб., фактическая площадь квартиры 79,9 кв.м. Застройщик просил суд взыскать с ответчицы по встречному иску в его пользу 14 339 783 руб.

В исковом заявлении суду гражданка С. указала, что 6 апреля 2007 г. заключила с ЗАО «К» договор о долевом строительстве 2-комнатной квартиры № 22 расчетной площадью 60 кв.м в многоквартирном жилом доме. Цена долевого строительства квартиры определена из расчета стоимости 1 кв.м - 1 300 000 руб. и составила 78 000 000 руб. Дополнительным соглашением от 13.06.2008 цена квартиры была определена в 92 916 000 руб. Дополнительным соглашением от 09.07.2009 стоимость отказных работ составила 7 653 408 руб., а потому стоимость квартиры равна 85 262 592 руб. В период срока до 31 декабря 2008 г. истица внесла 63 581 000 руб., а после наступления данного срока ею внесено еще 21 646 142 руб. Таким образом, истица свои обязательства по оплате цены объекта долевого строительства выполнила. Несмотря на то что жилой дом сдан в эксплуатацию 22 июля 2009 г., ответчик до момента подачи искового заявления не исполнил своих обязательств по передаче квартиры. Гражданка С. просила суд обязать ответчика передать ей по акту 2-комнатную квартиру № 22, ключи от квартиры и документы на оформление права собственности на данную квартиру, взыскать неустойку с ответчика в размере 258 306 руб., моральный вред в размере 10 000 000 руб.

В дополнительном исковом заявлении истица уточнила исковые требования и указала, что площадь квартиры № 22 по данным РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» - 61,5 кв.м. По данным экспертизы на июнь 2008 г. сметная стоимость строительства квартиры составила 87 680 760 руб., а без отказных работ - 8 027 352 руб. Ответчиком безосновательно получены денежные средства в размере 4 351 378 руб. Истица просила дополнительно взыскать с ответчика безосновательно полученные средства в сумме 4 351 378 руб., неустойку в размере 630 090 руб., моральный вред в размере 5 000 000 руб.

Во встречном исковом заявлении ЗАО «К» указало, что, подписывая дополнительные соглашения, С. согласилась с изменением стоимости 1 кв.м строящейся квартиры и со сроками ввода дома в эксплуатацию, ей внесено 82 581 000 руб. Стоимость квартиры на ноябрь 2008 г. составила 100 150 905 руб. Истец по встречному иску просил взыскать в свою пользу 17 569 905 руб.

В исковом заявлении суду истец Г. указал, что 16 июля 2007 г. с ответчиком ЗАО «К» заключил договор о долевом строительстве 2-комнатной квартиры № 34, расчетной площадью 60 кв.м в многоквартирном жилом доме. Срок строительства дома определен 31 декабря 2007 г., стоимость 1 кв.м - 1 300 000 руб., цена квартиры - 78 000 000 руб. Дополнительным соглашением срок ввода дома продлен до 31 декабря 2008 г., стоимость квартиры составила 92 916 000 руб. Истцом уплачено 70 347 000 руб. и выполнены обязательства по оплате объекта строительства. Истец просил суд обязать ответчика передать по акту 2-комнатную квартиру № 34, ключи от квартиры и документы для оформления права собственности на указанную квартиру.

В дополнительном исковом заявлении истец уточнил требования, указав, что площадь строящейся квартиры по данным РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» - 61,7 кв.м. Согласно заключению эксперта сметная стоимость 1 кв.м на июнь 2008 г. ответчиком определена неверно: она составляет 79 810 150 руб., а с учетом отказных работ и вознаграждения застройщику ответчику подлежит оплата в размере 73 040 602 руб. Истцом внесено ЗАО «К» 70 347 000 руб., на депозит суда - 1 006 990 руб., остаток - 1 686 612 руб. Истец просил дополнительно установить факт ничтожности пп.1.5 и 1.7 дополнительного соглашения от 13.06.2008, взыскать с ответчика неустойку в сумме 519 864 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 668 000 руб.

Во встречном исковом заявлении суду ЗАО «К» указало, что с учетом дополнительного соглашения от 13.06.2008, заключенного с Г., стоимость квартиры - 92 916 000 руб. График внесения платежей Г. неоднократно нарушался. В настоящее время Г. внесено 70 347 000 руб. С учетом фактической площади квартиры (61,7 кв.м) ее стоимость на ноябрь 2008 г. - 100 476 599 руб. Истец по встречному иску просил суд взыскать с ответчика 30 129 599 руб. в счет исполнения обязательств.

Решением суд постановил следующее.

Обязать ЗАО «К» передать В. документы, необходимые для оформления права собственности на 3-комнатную квартиру № 17, а после регистрации права собственности передать квартиру, комплект ключей, документы на установленное оборудование.

Взыскать с ЗАО «К» в пользу В. 834 170 руб. в счет возмещения излишне уплаченной суммы.

Взыскать с С. в пользу ЗАО «К» 5 250 590 руб. в счет исполнения обязательств по договору.

Взыскать с Г. в пользу ЗАО «К» 17 834 390 руб. в счет исполнения обязательств по договору.

В остальной части исковых требований В., С., Г. и ЗАО «К» отказать.

В кассационной жалобе истцы С. и Г. просили об отмене решения суда по тем основаниям, что суд необоснованно исходил из дополнительных соглашений, поскольку они противоречат Указу № 396. Изменение срока строительства жилья не влечет увеличения стоимости квадратного метра, поскольку по вине застройщика произошло изменение срока строительства дома.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции указанное решение оставлено без изменения по следующим основаниям.

В Указе № 55 цена объекта долевого строительства, определенная согласно п.7 Правил, является фиксированной на конкретную дату. При условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.

Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменении законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента РБ. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор.

При изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в т.ч. сметная, изменению не подлежит.

Судом установлено, что решением районного исполнительного комитета ЗАО «К» разрешено строительство 36-квартирного жилого дома. Согласно договорам о долевом строительстве от 06.04.2007, заключенному с В., от 06.04.2007, заключенному с С., и от 16.07.2007, заключенному с Г., ЗАО «К» взяло на себя обязательство за счет средств дольщиков осуществить строительство многоквартирного жилого дома. Стоимость 1 кв.м общей (жилой) площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах составляла с каждым дольщиком 1 300 000 руб. (п.4.1 договора) независимо от даты заключения, нормативный срок продолжительности строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией и ввода в эксплуатацию - 31 декабря 2007 г. (п.2.1 договора).

Как указали представители ЗАО «К», одна из причин несвоевременной сдачи дома в нормативный срок в эксплуатацию - невнесение дольщиками, т.е. истцами, в полном объеме сумм, указанных в договорах.

Согласно п.4.4 договора цена объекта долевого строительства, определенная на день заключения настоящего договора, является неизменной до окончания исполнения договора, кроме случаев, установленных законами и решениями Президента РБ. Застройщик вправе изменить цену договора с определенным в соответствии с законодательством уровнем инфляции в нормативный период строительства объекта. Застройщик не позднее 20 дней до предполагаемого им изменения цены договора обязан направить дольщику заказным письмом уведомление о предстоящем изменении этой цены с обоснованным расчетом по ее изменению. При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены дольщик вправе расторгнуть договор.

Установлено, что всеми дольщиками - истцами по делу подписаны дополнительные соглашения от 13.06.2008 на изменение стоимости 1 кв.м в сумме 1 548 600 руб., со стоимостью услуг застройщика, новой стоимостью строящихся квартир и новыми сроками ввода дома в эксплуатацию - 31 декабря 2007 г.

Кроме того, всеми дольщиками подписаны дополнительные соглашения от 09.07.2009 по стоимости отказных работ, сумма которых у В. составила 9 400 884 руб., у С. - 7 653 408 руб., у Г.- 7 653 408 руб.

Согласно акту приемки объекта 36-квартирный жилой дом сдан в эксплуатацию ЗАО «К» 22 июля 2009 г.

Судом проверялись доводы истцов о признании дополнительных соглашений от 13.06.2008, касающихся сроков ввода дома в эксплуатацию и изменений стоимости 1 кв.м и стоимости объекта строительства, ничтожными по мотиву их подписания под влиянием страха, заблуждения и давления со стороны ЗАО «К», боязни, что с ними расторгнут договор о долевом строительстве, и не были приняты во внимание как необоснованные.

Разница между ориентировочной проектной площадью строящихся объектов долевого строительства (квартир) и реальной площадью сторонами не оспаривалась.

Специалист по делу указала, что в случае несовпадения площади объекта долевого строительства на момент заключения договора и на момент сдачи дома в эксплуатацию застройщик должен произвести перерасчет в связи с замерами регистрирующего органа.

Таким образом, суд сделал вывод о том, что стоимость дополнительной площади подлежит оплате в пользу ЗАО «К»: c В. за 0,8 кв.м - 1 847 430 руб.; С. за 1,5 кв.м - 3 463 930 руб.; Г. за 1,7 кв.м - 3 929 780 руб.

Согласно п.8.1 договора о долевом строительстве за несвоевременное внесение дольщиком платежей, предусмотренных договором, он уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 % (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора.

При вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, передаче объекта долевого строительства или необходимых документов с нарушением сроков, установленных в настоящем договоре, застройщик возмещает дольщику, внесшему все предусмотренные настоящим договором платежи, убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 % от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен решением Президента РБ (п.8.2 договора).

Дольщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт. Застройщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их неисполнение явилось следствием непреодолимой силы или нарушением дольщиком (собственником объекта долевого строительства) установленных правил пользования объектом долевого строительства (п.8.3 договора).

Судом установлено, что препятствий сторонам по договору в исполнении договорных обязательств друг перед другом не было. Имело место нарушение как одной стороной, так и другой обязательств по договору: ЗАО «К» - по срокам ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, дольщиками - по полной выплате платежей за строящийся объект не только в период, установленный как договором, так и дополнительными соглашениями, но даже и на момент сдачи дома в эксплуатацию, т.е. на 22 июля 2009 г.

В связи с вышеизложенным суд отказал сторонам в удовлетворении требований о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств по договору.

Суд также отказал дольщикам в удовлетворении требований о взыскании с застройщика неосновательного обогащения, поскольку согласно произведенному расчету все дольщики, за исключением В., имеют долг перед ЗАО «К». Гражданкой В. произведена переплата денежных средств ЗАО «К» в октябре 2009 г., которую суд в сумме 834 170 руб. взыскал с ЗАО «К».

В течение 2 месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации создания этих дома и объектов недвижимости и при условии полной уплаты дольщиком цены договора согласно Правилам и заключенному договору застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства (п.12 Правил). Данное условие передачи дольщику объекта строительства усматривается и из п.3.1 договора о долевом строительстве, подписанного сторонами.

Поскольку судом установлено, что на момент сдачи дома в эксплуатацию дольщиками, за исключением В., не выполнено условие о полной оплате цены договора, суд сделал вывод, что застройщик на законных основаниях не передал в собственность дольщикам объекты строительства, и обоснованно отказал в иске о передаче построенных квартир в собственность истцов и удовлетворил в этой части иск В.

С учетом внесенных платежей, отказных работ, индексации разницы в площадях квартир суд взыскал с истцов в пользу ЗАО «К» суммы: с С. - 5 250 590 руб., с Г.- 17 834 390 руб.

Правилами предусмотрено, что застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента РБ.

При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора.

В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор.

При изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в т.ч. сметная, изменению не подлежит. Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в т.ч. сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.

Соглашение о неизменной цене договора

Указом № 396 предусмотрено, что по согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика.

Однако Указом № 324 введено ограничение заключения соглашения о неизменности цены договора с участием граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Так, предусмотрено, что в случае, если в период исполнения обязательств сторон по договору дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, застройщик обязан пересчитать дольщику стоимость 1 кв.м общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на дату заключения договора.

Если на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующего при строительстве государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик обязан произвести перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в т.ч. прибыли с учетом фактически сложившейся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвратить дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу (ОАО) «Сберегательный банк «Беларусбанк» на погашение задолженности по льготным кредитам.

Одно из нововведений Указа № 324 - закрепление возможности указания в договоре, предусматривающем неизменную цену объекта долевого строительства, об исполнении обязательства дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная в иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства, за исключением вышеназванных случаев. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком РБ на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком РБ на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Уплата цены договора

Уплата цены договора в соответствии с нормами Указа № 396 может производиться дольщиком единовременно либо поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Уплата цены договора также может осуществляться по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.

Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей или по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком, невнесение дольщиком платежей в полном объеме в течение 2 периодов или месяцев подряд - основание для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.

Указом № 324 эта норма дополнена положением о нераспространении ее на случаи невнесения платежей, осуществляемых банком за счет средств льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки.

Ввод дома в эксплуатацию

В соответствии с п.10 Правил срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных частью второй п.10 Правил, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Указом № 324 снято ранее установленное ограничение срока строительства и исключено положение о том, что срок ввода дома в эксплуатацию не может превышать 3 лет со дня заключения договора с дольщиком.

При этом предусмотрена возможность продления срока исполнения обязательств по сдаче в случае, если своевременному вводу многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие независящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.

В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.

Оформление права собственности дольщика

Указом № 324 уменьшен срок, в течение которого застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. В течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с договором застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства (ранее этот срок составлял 2 месяца). После государственной регистрации права собственности дольщика застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.

Дольщик в свою очередь обязан не позднее 3 месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя данное право.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование несет застройщик.

С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.

Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Имеют место случаи, когда объект долевого строительства передается застройщиком дольщику в пользование и владение до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект. В этом случае стороны должны заключить договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик обязан передать дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей, а дольщик в свою очередь обязан со дня подписания договора оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующим органом государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.

Правилами также определен режим объектов, служащих целевому использованию возведенного здания, что позволяет правильно определить лиц, которые несут бремя содержания имущества, а также риск случайной гибели, порчи или повреждения имущества.

Так, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты и другие места общего пользования, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, - лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.

Таким образом, при возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно появляется и доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Указом № 324 сохранен принцип добровольности образования такой организации, как товарищество собственников, а также альтернатива выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, что наиболее соответствует основным принципам гражданского законодательства Республики Беларусь.

Правилами учтены и интересы родственников лица, заключившего договор создания объекта долевого строительства. Ими предусмотрено, что существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.

Качество строительства

В целях повышения ответственности застройщика за качество создаваемого объекта долевого строительства, надлежащей защиты интересов дольщиков в случае некачественного строительства Правилами регламентированы вопросы, связанные с последствиями нарушения качества объекта долевого строительства.

В частности, прямо предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

Несоблюдение условий договора, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и делает его непригодным для предусмотренного договором использования, является существенным нарушением качества. В данном случае дольщик вправе потребовать от застройщика по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов по устранению недостатков;

- расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров РБ.

Гарантийный срок

Указанные требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, дольщик (либо уже собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может составлять менее 2 лет. Указанный гарантийный срок в п.13 Правил, в редакции Указа № 324, исчисляется со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (ранее - со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию).

Применение к правоотношениям по долевому строительству жилья законодательства о защите прав потребителей

Физические лица, заключающие с организациями-застройщиками договоры создания объекта долевого строительства, должны учитывать особенности применения к этим правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.

Так, подп.2.6 п.2 Указа № 396 предусмотрено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с настоящим Указом № 396 и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей этому Указу № 396.

Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.

Как показывает практика, граждане часто предъявляют к застройщикам необоснованные требования, неверно основывая их на нормах законодательства о защите прав потребителей.

Пример 4

В заявлении, поданном в суд, гражданин Д. (истец) указал, что 24 февраля 2007 г. он заключил с ЗАО «П» (ответчик) договор долевого строительства квартиры в многоэтажном жилом доме. Согласно договору ЗАО «П» в срок до 31 марта 2008 г. обязалось обеспечить строительство 3-комнатной квартиры, а Д. - внести оплату по договору в сумме 150 000 000 руб. в соответствии с графиком, определенным договором. Однако ответчик нарушил сроки сдачи дома, он был сдан только 19 июля 2008 г., хотя истец своевременно произвел необходимые платежи. Ввиду того что ответчиком нарушены условия договора по своевременной передаче дома в эксплуатацию, истец просил взыскать в его пользу в соответствии с Законом РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 90-З) неустойку в размере 1 % от всей суммы внесенных им платежей за каждый день просрочки, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб.

Решением суда, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Такое решение принято по следующим основаниям.

В соответствии со ст.290 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.3 Указа № 396 его действие не распространяется на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до 1 июля 2006 г. Договоры на строительство таких объектов действуют в течение установленного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Указа № 396.

Судом установлено, что между гражданином Д. и ЗАО «П» 24 февраля 2007 г. был заключен договор долевого строительства 3-комнатной квартиры в многоквартирном жилом доме. Разрешение на строительство объекта долевого строительства получено до 1 июля 2006 г. Согласно дополнительному соглашению к договору долевого строительства срок сдачи дома - I квартал 2008 г. В соответствии с договором и приложением к нему истец обязан внести платежи за строящуюся квартиру на общую сумму 150 000 000 руб. Как следует из акта приемки дома в эксплуатацию, дом сдан 19 июля 2008 г.

Согласно п.6.3 договора, заключенного между сторонами, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего договора. К таким обстоятельствам, в частности, относятся акты или действия государственных органов власти и управления, в результате которых исполнение обязательств стало невозможным либо значительно замедлилось.

В соответствии с решением местного исполнительного комитета ЗАО «П» предоставлен земельный участок для строительства 3-секционного жилого дома. Проектно-сметной документацией и техническими условиями предусматривалось подведение водопровода к строящемуся дому от существующих водопроводных сетей.

В процессе выполнения строительно-монтажных работ выяснилось, что подключение к существующим водопроводным сетям технически невозможно, плюс необходимо осуществить теплоснабжение дома от собственной котельной. В связи с этим ответчик вынужден был получить новые технические условия, разрешение на корректировку проектно-сметной документации, разрешение на строительство газовой котельной и подключение строящегося дома к сетям газоснабжения.

Решением исполнительного комитета ответчику были предоставлены дополнительные земельные участки для строительства скважины, подъездной автодороги и инженерных сетей.

С учетом изложенного суд сделал вывод, что поскольку разрешение на строительство получено до 1 июля 2006 г., то положения Указа № 396 на эти правоотношения не распространяются, равно как законодательство о защите прав потребителей. Поскольку несвоевременный ввод в эксплуатацию дома - следствие актов и действий органов власти и управления, то в силу п.6.3 договора ответчик освобождается от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств, в связи с чем суд оснований для взыскания неустойки, оговоренной договором, не усмотрел.

Имеют место случаи обращения в суды в интересах дольщиков представителей обществ по защите прав потребителей с исковыми требованиями о взыскании излишне уплаченных сумм по договору о долевом строительстве, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и денежной компенсации морального вреда. Но данные правоотношения не подпадают под действие Закона № 90-З, а вытекают из исполнения договора об участии в долевом строительстве и регулируются специальным законодательством.

Пример 5

Определением районного суда обществу по защите прав потребителей отказано в возбуждении гражданского дела по иску, предъявленному в интересах гражданина М., заключившего договор о долевом строительстве с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Э», о взыскании неустойки за несвоевременное (в нарушение сроков, предусмотренных договором) оказание услуги - строительство квартиры. В возбуждении дела отказано в связи с наличием к этому препятствий по основаниям, предусмотренным п.5 ст.246 Гражданского процессуального кодекса РБ, поскольку общество по защите прав потребителей не имело полномочий на подписание и предъявление иска в силу того, что правоотношения, возникающие из договора долевого строительства, не регулируются Законом № 90-З.

Если заявленные требования касаются недостатков конкретных работ и услуг, оказанных в процессе строительства, ссылка на Закон № 90-З правомерна.

Пример 6

Решением суда частично удовлетворены исковые требования граждан к застройщику ЗАО «И» о соразмерном уменьшении стоимости квартиры, устранении части недостатков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с выявленными недостатками в системах отопления, вентиляции, неправильного монтажа окна, в проведении отделочных работ.

При рассмотрении дела судом было установлено, что застройщиком действительно были некачественно выполнены строительные работы, поименованные истцами. Это подтверждается соответствующими доказательствами (актами, протоколами измерений, заключением эксперта и т.д.). Руководствуясь Законом № 90-З, суд удовлетворил требования истцов о соразмерном уменьшении стоимости квартиры и устранении недостатков в системах отопления и вентиляции.

При решении вопроса о соразмерном уменьшении цены договора в части стоимости некачественно установленного окна суд уменьшил цену договора на 2 000 000 руб. (размер проектной стоимости окна), а не на стоимость нового окна (21 000 000 руб., как просили истцы), поскольку именно 2 000 000 руб. уплатили дольщики за это окно, а от замены окна на качественное истцы отказались.

Кроме того, суд взыскал с ответчика предусмотренную ст.32 Закона № 90-З неустойку за нарушение ответчиком сроков устранения недостатков в работе вентиляционной шахты и системы отопления, а также предусмотренную ст.18 Закона № 90-З денежную компенсацию причиненного истцам морального вреда.

Расторжение договора

В соответствии с п.17 Правил дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.

Таким образом, дольщик вправе расторгнуть договор не только в связи с нарушением обязательств застройщиком, но и в случае, когда нарушения со стороны застройщика отсутствуют.

В свою очередь застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;

- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;

- неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

- при несогласии дольщика с изменением цены договора.

Процедура досрочного расторжения договора о долевом строительстве установлена п.18 Правил: стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

При недостижении соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в 3-дневный срок со дня принятия такого решения.

В соответствии с п.3 ст.420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством (в данном случае односторонний отказ предусмотрен Правилами) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные им денежные средства в порядке, установленном законодательством.

Порядок и условия возврата денежных средств, поступивших в качестве взносов участника долевого строительства на оплату строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, определен Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденным постановлением № 1207 (далее - Положение).

В соответствии с п.2 Положения основанием для возврата денежных средств служит заявление инвестора (участника долевого строительства, члена организации застройщиков) о выходе из состава участников долевого строительства (организации застройщиков), поданное по форме согласно приложению 1 к Положению, и (или) решение организации, заключившей договор создания объекта долевого строительства (далее - уполномоченный орган), о расторжении такого договора (решение общего собрания членов организации застройщиков об исключении инвестора).

Для возврата денежных средств инвестор представляет в уполномоченный орган (организацию застройщиков) документы, предусмотренные п.3 Положения, на основании которых составляется ведомость возврата проиндексированных взносов. В случае непредставления инвестором документов, указанных в п.3 Положения, ведомость возврата проиндексированных взносов составляется на основании документов, имеющихся у уполномоченного органа (в организации застройщиков), который при необходимости запрашивает документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему инвестору.

Положением предусмотрено, что возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации в порядке, определенном Положением, с учетом соответствующего индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утвержденного на дату выплаты.

Возвращаемые денежные средства, внесенные на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, заказчика (застройщика), делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования в следующей очередности (п.7 Положения):

- внесенные в качестве взносов собственные средства инвестора - по его поручению на его счет в банке либо на специальный, текущий (расчетный) счет другой организации застройщиков, заказчика (застройщика) с учетом индексации за вычетом пени;

- передаваемые из республиканского бюджета в бюджеты областей и г.Минска в виде субвенций на жилье, в т.ч. для предоставления гражданам одноразовых безвозмездных субсидий, включая субсидии (безвозмездную финансовую помощь) военнослужащим, уволенным в запас (отставку), - с учетом индексации в местный бюджет;

- предоставленные Министерством обороны РБ и другими государственными органами, имеющими воинские формирования, в виде безвозмездной финансовой помощи военнослужащим, лицам рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям за счет и в пределах средств, выделяемых указанным органам из республиканского бюджета, - с учетом индексации в республиканский бюджет;

- из местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, ликвидированных с 1 января 2006 г., - в соответствующие местные бюджеты без индексации;

- организаций, предоставленные в виде материальной помощи или займа работнику, - на текущий (расчетный) счет этих организаций в случаях, предусмотренных локальными нормативными правовыми актами или коллективным договором с учетом индексации. При этом средства, выплаченные в счет погашения основной суммы займа по договору, возвращаются заемщику предоставившей заем организацией с учетом индексации;

- предоставленные ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» в виде льготных кредитов, - в качестве взноса нового инвестора, заключившего договор перевода долга с этим банком, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь, или этому банку без учета индексации с последующим возмещением инвестору денежных средств, выплаченных им в счет погашения основной суммы долга по льготному кредиту. В случае если новому инвестору предоставляется льготный кредит в сумме меньшей, чем выдан выбывающему инвестору, разница без индексации возвращается в названный банк;

- предоставленные иными банками в виде кредита возвращаются банкам, предоставившим кредит, без учета индексации с последующим возмещением инвестору денежных средств, выплаченных в счет погашения основной суммы долга по кредиту;

- перечисленные местным исполнительным и распорядительным органом от индексации именных приватизационных чеков «Жилье», направленные на погашение стоимости строительства, - в местный бюджет в порядке, установленном законодательством. При этом инвестору возвращаются указанные чеки в установленном законодательством порядке.

В соответствии с п.10 Положения указанные средства индексируются следующим образом:

- взносы, внесенные до 1 января 1991 г., пересчитываются в ценах на 1 января 1991 г.;

- указанные взносы, а также каждый внесенный с 1 января 1991 г. взнос подлежат дооценке на фактическую дату его возврата путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства РБ (далее - Минстройархитектуры РБ) по каждой области и г.Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления взноса на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, заказчика (застройщика).

Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ определяются в соответствии с официально опубликованными данными Минстройархитектуры РБ.

Для объектов, строительство которых осуществлялось с применением контрактных цен, расчеты производятся с использованием статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых Минстройархитектуры РБ.

Расчет подлежащих возврату взносов инвестора утверждается уполномоченным органом (организацией застройщиков) в течение 7 дней после принятия решения о расторжении договора создания объекта долевого строительства (об исключении инвестора из организации застройщиков).

Возврат взносов в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства (организацию застройщиков), но не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (постановления суда - в случае отказа одной из сторон от подписания названного акта), принятия решения об исключении инвестора из организации застройщиков.

Пример 7

Решением районного суда удовлетворены требования гражданина З. и вынесено постановление о взыскании с жилищно-строительного производственного кооператива «В» в пользу З. проиндексированной суммы взносов в размере 38 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 000 000 руб.

Принимая решение о взыскании указанных сумм по договору о долевом строительстве квартиры, суд исходил из того, что по соглашению сторон договор был расторгнут, о чем свидетельствуют заявление истца о расторжении договора и возврате денег и действия ответчика по перечислению части суммы - 90 000 000 руб. При этом оставшиеся денежные средства, подлежащие возврату, З. возвращены в срок, предусмотренный постановлением № 1207, не были.

Ответственность сторон по договору

Указом № 396 предусмотрены гражданско-правовые меры ответственности за нарушение договорных обязательств как дольщиками, так и застройщиками.

В частности, в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 % (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001 % (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке (подп.2.4 п.2 Указа № 396).

Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.

Застройщик же в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 % от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом РБ или договором (подп.2.4 п.2 Указа № 396).

Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком.

Несмотря на весьма подробную регламентацию отношений между дольщиками и застройщиками, находятся лица, допускающие нарушения требований вышеуказанных нормативных документов, что, в свою очередь, нередко приводит не только к судебным разбирательствам в рамках гражданского процесса, но и к возбуждению уголовных дел.

Пример 8

Приговором суда гражданин С. признан виновным в покушении на завладение имуществом путем обмана и злоупотребления доверием, совершенном в особо крупном размере (п.1 ст.14, часть четвертая ст.209 Уголовного кодекса РБ (далее - УК)); в составлении и выдаче заведомо ложных документов, совершенных из корыстной заинтересованности, при отсутствии признаков более тяжкого преступления (часть первая ст.427 УК); в причинении имущественного ущерба без признаков хищения, совершенном в крупном размере (часть вторая ст.216 УК), и ему назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 9 лет с конфискацией имущества с отбыванием наказания в исправительной колонии в условиях усиленного режима.

Его преступные действия выразились в том, что в период времени с 11 февраля 2003 г. по 25 мая 2008 г. он пытался завладеть имуществом физических и юридических лиц путем обмана и злоупотребления доверием в особо крупном размере при следующих обстоятельствах.

Являясь участником и председателем производственно-строительного кооператива (ПСК) «Т», С. в период с 20 февраля 2003 г. по 31 марта 2008 г. составлял и выдавал заведомо ложные официальные документы в виде договоров и приложений к ним, а также квитанций к приходным кассовым ордерам под предлогом долевого участия в проектировании, строительстве и эксплуатации жилых помещений.

При этом С. нарушил требование Указа № 396 об обязательном наличии для застройщика отсутствующей в ПСК «Т» документации по обязательному страхованию, прошедшей государственную и государственную экологическую экспертизы проектно-сметной документации, а также документов, подтверждающих опубликование проектной декларации, а также специальных разрешений (лицензий); не имел положительных заключений и разрешений на производство запланированных проектных и строительных работ со стороны служб Минского городского исполнительного комитета на момент заключения договоров на долевое участие, достоверно зная о решении Мингорисполкома от 22.08.2003 № 1434 (п.1.6), отменяющем решение Минского городского исполнительного комитета о разрешении ПСК «Т» корректировки проектно-сметной документации комплекса подземных гаражей в части размещения по первому ряду подземных гаражей наземных административных и торговых помещений; был осведомлен об отсутствии у ПСК «Т» не прошедшей в коммунальном унитарном предприятии «Белгосэкспертиза по г.Минску» государственной экспертизы проектной документации на строительство, а следовательно, отсутствии выдаваемого Департаментом государственного строительного надзора Министерства архитектуры и строительства по г.Минску разрешения (решения) на строительство; ввел в заблуждение относительно экономической обоснованности и реальности принятого им решения о проектировании и строительстве, а также относительно сроков проектирования и строительства. Гражданин С. имел цель присвоить чужое имущество и не намеревался выполнять принятые на себя обязательства. В офисе ПСК «Т», действуя самостоятельно и через сотрудников кооператива, заключил заведомо ложные договоры на строительство жилых помещений с унитарным предприятием «И», ООО «Л», ООО «Б», производственным кооперативом «А» и некоторыми физическими лицами, завладел и пытался завладеть имуществом - денежными средствами указанных потерпевших на общую сумму 1 346 936 140 руб., что составило 53 974 базовые величины на момент вынесения приговора, внесенными в безналичной форме на счета ПСК «Т», принятыми в наличной форме по составленным и выданным им ложным квитанциям к приходному кассовому ордеру. Указанными средствами С. распорядился по своему усмотрению, использовав их для личных нужд и организации финансово-хозяйственной деятельности подконтрольных ему предприятий, руководителем и участником (учредителем) которых являлся, а также для совершения расходных операций и перечисления денежных средств на расчетные счета предприятий с последующей передачей зачисленных средств в наличной форме по курсу безналичного обращения С.

Кроме того, действуя аналогичным способом, С. в период времени с 11 февраля 2003 г. по 20 марта 2008 г. пытался завладеть денежными средствами юридических и физических лиц на общую сумму 1 539 875 098 руб., или 112 856 базовых величин, вносимых в безналичной форме на счета ПСК «Т», а также принимаемыми в наличной форме по составленным и выданным им ложным квитанциям к приходному кассовому ордеру. Однако С. не довел преступление до конца по независящим от него обстоятельствам: потерпевшими было принято решение о расторжении договорных отношений.

Несмотря на непризнание обвиняемым своей вины, суд, исследовав все доказательства по делу, пришел к выводу о том, что обвиняемый имел заранее обдуманный умысел на завладение имуществом потерпевших по всем объектам строительства. О данном обстоятельстве свидетельствует экономическая необоснованность проектов и нереальность принимаемых обязательств, отсутствие прибыльной деятельности у предприятий, подконтрольных обвиняемому, направленной на получение средств для выполнения обязательств, выплата некоторым инвесторам, расторгнувшим договоры, денежных средств из денег, вносимых последующими инвесторами.

Умысел на завладение имуществом всех указанных в обвинении потерпевших у обвиняемого был один, завладение имуществом носило продолжаемый характер. Вместе с тем установлено, что некоторым потерпевшим денежные средства были возвращены по причине расторжения договора, некоторые инвесторы, заключив договоры, не успели внести денежных средств, а также некоторые потерпевшие внесли деньги на расчетные счета предприятия после задержания обвиняемого, не зная об указанном обстоятельстве, что не позволило ему распорядиться имуществом. При этом сумма денежных средств, которыми обвиняемый завладел, особо крупного размера, сумма, которой пытался завладеть, - также особо крупного размера.

Судом также установлено, что товарно-материальные ценности, указанные в товарно-транспортных накладных, отсутствуют; из показаний водителя следует, что грузоперевозки товара он не осуществлял. Актами ревизий подтверждено, что поставка от предприятий не производилась, так как данные предприятия фактически осуществляли лжепредпринимательскую деятельность. Заключенные с указанными юридическими лицами договоры послужили основанием для перечисления средств инвесторов в адрес данных предприятий и их обналичивания.

Товарно-транспортные накладные подписывались непосредственно С., являвшимся должностным лицом, либо по его указанию сотрудниками подконтрольных ему предприятий. Указанные ТТН - официальные документы, поскольку на их основании происходило перечисление денежных средств в адрес юридических лиц. Сведения, указанные в товарно-транспортных накладных, ложные, так как обвиняемому изначально было известно о том, что отгрузка товарно-материальных ценностей не будет произведена, указанные сделки были бестоварными и имели цель лишь обналичить денежные средства, т.е. обвиняемый действовал с корыстной целью. Гражданин С. - распорядитель счетов, на которые поступали денежные средства инвесторов, имея возможность завладеть ими, это и осуществлял. Служебный подлог в данном случае использовался не в качестве способа совершения преступления, а с целью сокрытия ранее совершенного преступления (мошенничества).

Назначая наказание обвиняемому, суд исходил из принципа индивидуализации наказания, учитывая характер и степень общественной опасности совершенного преступления, мотивы и цели содеянного, роль обвиняемого в совершении преступления, характер нанесенного вреда и размер причиненного ущерба, личность виновного, частичное добровольное возмещение ущерба. Суд также принял во внимание тяжесть совершенных преступлений, продолжительность преступной деятельности, размер причиненного ущерба, который не возмещен, отсутствие раскаяния за содеянное, что свидетельствует об отсутствии у обвиняемого желания стать на путь исправления. В целях неотвратимости ответственности суд счел необходимым назначить наказание в виде лишения свободы с конфискацией имущества.

Потерпевшими - физическими лицами заявлены иски о компенсации морального вреда.

В соответствии с частью третьей ст.44 УК, ст.152 ГК иски потерпевших частично удовлетворены. При определении размера компенсации судом принималась во внимание степень нравственных страданий потерпевших с учетом принципа разумности и справедливости. Суд счел необходимым взыскать с обвиняемого в пользу потерпевших по 2 000 000 руб.

Впоследствии потерпевшими в порядке гражданского судопроизводства заявлены иски к С. о возмещении причиненного преступлением имущественного ущерба в размере перечисленных на строительство денежных сумм и процентов за пользование чужими денежными средствами, которые были решениями судов удовлетворены. Кроме того, со ссылкой на ст.167, 170 ГК суд констатировал факт ничтожности заключенных С. договоров долевого строительства, поскольку заключение договоров о долевом строительстве без разрешительной документации запрещено законодательством.

14.10.2011 г.

Ольга Бобкова, старший прокурор отдела по надзору за соответствием закону судебных постановлений по гражданским делам прокуратуры Минской области