Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «РКГ»): 1. Если для осуществления неотделимых улучшений требуются получение разрешительной документации и разработка проектно-сметной документации, какая из сторон (арендатор или арендодатель) должна получать всю необходимую документацию и заключать договор с подрядчиком?

2. Если получать всю необходимую документацию и заключать договор с подрядчиком должен арендодатель, может ли арендатор производить оплату подрядчику за выполненные работы? Если да, то в каком порядке и каким образом (какими документами) это должно быть оформлено? Как в таком случае арендатору отражать (на основании каких документов) свои затраты на неотделимые улучшения?

ОТВЕТ: 1. Заказчиком капитального (текущего) ремонта арендуемого объекта недвижимости, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Заказчиком реконструкции (модернизации), реставрации арендуемого объекта недвижимости, финансирующим строительство, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является субъект хозяйствования, владеющий объектом реконструкции (модернизации), реставрации на праве собственности (праве хозяйственного ведения, оперативного управления) (в рассматриваемом случае - арендодатель).

2. Если арендодатель является заказчиком реконструкции, реставрации, капитального (текущего) ремонта арендуемого объекта, то арендатор не может производить оплату подрядной организации за выполненные работы.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Гражданским кодексом Республики Беларусь, иными законами и актами Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (части первая, вторая п.1, п.2 ст.578 названного выше Кодекса).

Заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 11 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», далее - Закон № 300-З).

Справочно Со 2 июля 2016 г. вступают в силу изменения и дополнения в Закон № 300-З, внесенные Законом Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З.

Проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (ст.21 Закона № 300-З).

Справочно Порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объектов строительства установлен Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. Положение № 223 изложено в новой редакции постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2018 № 785.

Учитывая вышеизложенные нормы законодательства, заказчиком капитального ремонта арендуемого объекта недвижимости, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Заказчиком текущего ремонта арендуемого объекта недвижимости, заключающим договор подряда на выполнение ремонтно-строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что также должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Заказчиком реконструкции (модернизации), реставрации арендуемого объекта недвижимости, финансирующим строительство, получающим разрешительную документацию, заключающим договоры подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является субъект хозяйствования, владеющий объектом реконструкции (модернизации), реставрации на праве собственности (праве хозяйственного ведения, оперативного управления) (в рассматриваемом случае - арендодатель).

Справочно Заказчик обязан обеспечивать непрерывное финансирование строительства, принимать и своевременно оплачивать в установленном порядке выполненные строительные работы (абзац 13 п.24 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450).

С учетом вышеизложенного, если арендодатель является заказчиком реконструкции, реставрации, капитального (текущего) ремонта арендуемого объекта, то арендатор не может оплачивать подрядной организации выполненные работы.

05.04.2016

Михаил Морозевич, заместитель начальника управления аудита республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)»