Материал помещен в архив

ВОПРОС (СООО «БМ»): Если общее пространство (арендуемое open space) разбито на изолированные нежилые помещения алюминиевыми перегородками (толщина 7 см, выше 2 м, до 1 м от пола - глухое заполнение, выше - стекло плюс жалюзи), то согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39 (далее - Инструкция № 39), нужно вносить изменения в техпаспорт. Но перегородки не капитальные, могут быть демонтированы.

Относится ли это к перепланировке? Каков порядок проведения работ и регистрации помещения (в том числе с уже смонтированными перегородками) и какие документы нужны для этого?

ОТВЕТ: 1. Изменение планировочных решений нежилого помещения путем устройства (демонтажа) перегородок (в том числе алюминиевых) относится к перепланировке.

2. В случае если рассматриваемое нежилое помещение входит в состав жилого дома (встроенная, встроенно-пристроенная части), перепланировка осуществляется в соответствии с Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 (далее - Положение № 384). В иных случаях перепланировка осуществляется на основании проектной документации, разработанной в соответствии с ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267) (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/252462/350125).

3. Перечень необходимых документов для осуществления перепланировки нежилого помещения в жилом доме, согласования самовольной перепланировки нежилого помещения в жилом доме установлен соответственно в подп.8.1.8 и 8.1.8¹ п.8.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Перечень № 156).

Перегородка - вертикальная внутренняя ограждающая конструкция, разделяющая смежные помещения в капитальном строении; перегородки бывают глухие и с проемами, полные и не доходящие до потолка (часть сорок девятая п.2 Инструкции № 39).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. определение понятия «перегородка» приведено в подп.2.47 п.2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11. Названная Инструкция вступает в силу в порядке, определенном п.2 постановления № 11.

Под перепланировкой с учетом сложившейся практики понимается изменение планировочных решений помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Поэтому изменение планировочных решений нежилого помещения путем устройства (демонтажа) перегородок (в том числе алюминиевых) относится к перепланировке.

Перепланировка помещений без изменения их назначения относится к модернизации зданий (п.6 приложения В к ТКП 45-1.04-206-2010).

При выполнении работ по реконструкции (модернизации) объектов объем и состав проектной документации и состав комплекта чертежей определяются в каждом конкретном случае заказчиком по согласованию с проектной организацией и устанавливаются в договоре на проектирование (п.4.9 ТКП 45-1.04-206-2010).

В случае если рассматриваемое нежилое помещение входит в состав жилого дома (встроенная, встроенно-пристроенная части), то согласно Положению № 384 при изменении площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок разработка проектной документации не требуется (абзац 3 п.8 Положения № 384). В данном случае для проведения перепланировки требуется согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа.

Порядок получения согласования (разрешения) на перепланировку установлен в главе 2 Положения № 384.

Для получения согласования (разрешения) на перепланировку нежилого помещения в жилом доме юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, которые инициируют перепланировку, подают в местный исполнительный и распорядительный орган следующие документы:

• заявление;

• копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления на помещение, - для собственника, обладателя права хозяйственного ведения, оперативного управления на помещение;

• план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме;

• письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения - если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования;

• письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, переустройство и (или) перепланировка которого инициируются, и участников общей долевой собственности (в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц), а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;

• письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения (подп.8.1.8 п.8.1 Перечня № 156).

Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения недвижимого имущества в результате перепланировки осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п.26 Положения № 384).

Документами, являющимися основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества, являются документы, подтверждающие изменение недвижимого имущества (ст.47 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Завершение работ по перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь (часть первая п.22 Положения № 384).

Справочно Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339 утверждена форма акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения.

Кроме того, у инициатора перепланировки должна быть в наличии ведомость технических характеристик на изолированное помещение, составленная организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения при выполнении его перепланировки. Изготовление ведомости технических характеристик на изолированное помещение проводится по заказу и за счет средств инициатора (абзац 6 п.23 Положения № 384).

Самовольные переустройство и (или) перепланировка - переустройство и (или) перепланировка, произведенные без согласования (разрешения) с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом (абзац 5 п.2 Положения № 384).

Следовательно, перепланировка помещения с применением алюминиевых перегородок, проведенная без согласования (разрешения) с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом, будет являться самовольной.

Юридическое лицо, осуществившее самовольную перепланировку, обязано получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа такой перепланировки (часть первая п.28 Положения № 384).

Порядок действий юридического лица в случае имеющейся самовольной перепланировки установлен главой 2 Положения № 384.

Для принятия решения о согласовании (разрешении) самовольной перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме юридическое лицо обязано предоставить в районный, городской исполнительный комитет, местную администрацию района в городе следующие документы:

• заявление;

• копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;

• письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования переустроенным и (или) перепланированным помещением, и участников общей долевой собственности, а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;

• техническое заключение о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов;

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления на помещение, - для собственника, обладателя права хозяйственного ведения, оперативного управления на помещение;

• письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения - если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования;

• письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения (подп.8.1.8¹ п.8.1 Перечня № 156).

31.03.2016

Михаил Морозевич, заместитель начальника управления аудита республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)»