Материал помещен в архив

ФАКТ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ АКТОМ ПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДОВАННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

С арендой имущества сталкиваются практически все коммерческие организации. При аренде сторонами договора являются арендодатель и арендатор.

У арендодателей при этом возникает необходимость отражения в бухгалтерском и налоговом учете доходов от сдачи имущества в аренду и связанных с ней расходов, у арендаторов - затрат по производству и реализации.

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Порядок учета доходов от аренды

Порядок признания в бухгалтерском учете выручки от реализации товаров, работ и услуг установлен главой 3 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102).

Выручка от выполнения работы, оказания услуги признается в бухгалтерском учете при соблюдении следующих условий:

• сумма выручки может быть определена;

• организацией предполагается получение экономических выгод в результате совершения хозяйственной операции;

• степень готовности или завершенность работы, услуги на отчетную дату может быть определена;

• расходы, которые произведены при выполнении работы, оказании услуги, и расходы, необходимые для завершения работы, услуги, могут быть определены (п.18 Инструкции № 102).

Справочно Работой признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (п.1 ст.30 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее - НК). Услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п.2 ст.30 НК).

Сдача имущества в аренду не является ни услугой, ни работой.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть первая ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Так, в заключении Конституционного Суда Республики Беларусь от 07.02.2002 № З-137/2002 «О соответствии Конституции Республики Беларусь Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)» указано, что договоры аренды направлены на возмездную передачу имущества в пользование, а не на возмездное оказание услуг.

Вместе с тем в бухгалтерском учете доходы от сдачи имущества в аренду следует отражать аналогично доходам от оказания услуг, поскольку на конец отчетного периода, установленного договором аренды, организация может определить как свои доходы, так и расходы, связанные с арендой.

Такой подход полностью согласуется с нормами п.11 ст.100 НК.

Расходы признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, в котором признаны соответствующие им доходы, независимо от даты проведения расчетов по ним (часть первая п.32 Инструкции № 102).

Следовательно, расходы, связанные с арендой имущества, отражаются у арендодателя в том отчетном периоде, в котором отражены соответствующие доходы от сдачи имущества в аренду.

У арендатора арендная плата в составе затрат отражается в том отчетном периоде, к которому она относится.

Налоговый учет доходов и расходов по аренде

Налоговым учетом признается осуществление плательщиками (иными обязанными лицами) учета объектов налогообложения и определения налоговой базы по налогам, сборам (пошлинам) путем расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета, если иное не установлено налоговым законодательством.

Налоговый учет основывается на данных бухгалтерского учета и (или) на иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением (ст.62 НК).

В налоговом учете арендатора затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг) определяются на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости - посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета) и отражаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени (срока) оплаты (предварительная или последующая) (п.2 ст.130 НК).

У арендодателя доходы и расходы от операций по сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование имущества в целях налогового учета отражаются в составе внереализационных доходов и расходов (подп.3.15 п.3 ст.128 и подп.3.18 п.3 ст.129 НК).

Внереализационные доходы определяются на основании документов бухгалтерского и налогового учета с учетом положений ст.30¹ НК.

Дата отражения внереализационных доходов определяется плательщиком на дату признания доходов в бухгалтерском учете, а в отношении доходов, по которым в п.3 ст.128 НК указана дата их отражения, - на эту указанную дату (п.2 ст.128 НК).

В подп.3.15 п.3 ст.128 НК дата признания доходов не указана. Следовательно, они признаются на ту же дату, что и в целях бухгалтерского учета.

Расходы по сдаче в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование имущества отражаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование, учитываемых в порядке, определенном подп.3.15 п.3 ст.128 НК (подп.3.18 п.3 ст.129 НК).

В целях исчисления налога на добавленную стоимость моментом сдачи (передачи) объекта (предмета) в аренду (финансовую аренду (лизинг)) признается последний день установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата (лизинговый платеж) по такой сдаче (передаче), но не ранее даты фактической передачи объекта аренды (предмета лизинга) арендатору (лизингополучателю).

В случае если договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, моментом сдачи объекта в аренду признается последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды и день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды) (п.11 ст.100 НК).

Хозяйственные операции следует подтверждать первичными учетными документами

Хозяйственная операция - действие или событие, подлежащие отражению организацией в бухгалтерском учете и приводящие к изменению ее активов, обязательств, собственного капитала, доходов, расходов (абзац 24 ст.1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»; далее - Закон № 57-З).

Следовательно, отражение доходов и расходов по аренде - это хозяйственные операции.

Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом (п.1 ст.10 Закона № 57-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. ст.10 Закона № 57-З изложена в новой редакции Законом от 11.10.2022 № 210-З.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360 утвержден перечень первичных учетных документов, обязательных к применению всеми субъектами хозяйствования и утвержденных уполномоченными государственными органами.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться перечнем первичных учетных документов в ред. постановления Совмина от 30.12.2022 № 962.

Названный перечень не содержит документа, на основании которого отражаются доходы и расходы по аренде.

Формы первичных учетных документов, не включенных в перечень, могут разрабатываться и утверждаться организациями самостоятельно (п.4 ст.10 Закона № 57-З).

Требования к сведениям, которые должны содержаться в первичных учетных документах, приведены в п.2 ст.10 Закона № 57-З.

Первичный учетный документ составляется при совершении хозяйственной операции, а если это не представляется возможным - непосредственно после ее совершения (п.5 ст.10 Закона № 57- З).

В качестве первичного учетного документа, подтверждающего правомерность отражения доходов от аренды у арендодателя и расходов у арендатора, можно ежемесячно составлять акт пользования арендованным имуществом.

Составление актов пользования арендованным имуществом - логичное продолжение договора аренды, в котором можно предусмотреть необходимость составления акта пользования имуществом.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. действует примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, уст. приказом Госкомимущества от 19.10.2023 № 255.

В актах обязательно нужно делать ссылку на номер и дату договора аренды.

В актах также дополнительно можно зафиксировать отдельные недостатки или возникшие претензии, что послужит доказательством в случае возникновения спорных вопросов между арендодателем и арендатором.

Обратите внимание! До 1 июля 2016 г. на основании п.5 ст.107 НК акт пользования имуществом был также первичным учетным документом, дававшим арендатору право на вычет налога на добавленную стоимость, предъявляемого арендодателем. С 1 июля 2016 г. арендатор имеет право принимать к вычету НДС, предъявленный арендодателем, на основании электронных счетов-фактур по НДС (ст.1061 НК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2016 г. применялся п.51 ст.107 НК (дополнение внесено в НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2015 № 343-З). С 1 января 2017 г. п.5 ст.107 НК на основании Закона № 432-З утратил силу.

Предлагаем пример формы акта пользования арендованным имуществом.

АКТ
пользования арендованным имуществом

Настоящий акт составлен с одной стороны акционерным обществом «Белтехмонтаж», именуемым в дальнейшем Арендодатель, и с другой стороны обществом с ограниченной ответственностью «Восток», именуемым в дальнейшем Арендатор, в том, что в соответствии с договором от 10.01.2016 № 1 Арендатор пользовался полученным в аренду помещением с 01.07.2016 по 31.07.2016.

Использование помещения осуществлялось по назначению согласно договору аренды.

Стоимость аренды составила 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) руб., в том числе НДС - 600 000 (шестьсот тысяч) руб. Ставка НДС - 20 %.

Если в акте пользования арендованным имуществом указано, что в истекшем месяце какое-либо арендованное имущество не использовалось по назначению, то это не означает, что оплату арендатор за данный месяц производить не должен. В этом случае речь может идти об изменении условий договора, в том числе изменении назначения пользования имуществом.

Бухгалтерский учет у арендодателя и арендатора

При отражении в бухгалтерском учете доходов и расходов по аренде следует руководствоваться:

• Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50;

• Инструкцией № 102.

В бухгалтерском учете у арендодателя доходы и расходы, связанные с арендой здания, необходимо отражать следующими записями.

Обратите внимание! Доходы от аренды отражаются на счете 90, если сдача имущества в аренду относится к текущей деятельности, или на счете 91, если сдача имущества в аренду относится к инвестиционной деятельности.

Определение текущей и инвестиционной деятельности приведено в п.2 Инструкции № 102.

Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые могут быть отчуждены по отдельности, то каждая такая часть принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости (если часть относится к инвестиционной недвижимости) или инвентарный объект основных средств (если часть относится к операционной недвижимости). Организация самостоятельно распределяет недвижимое имущество на отдельные инвентарные объекты.

Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые не могут быть отчуждены по отдельности, то недвижимое имущество принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости в случае, если более 90 % его площади (или иного натурального измерителя недвижимого имущества) сдано в аренду (п.5 Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25).

В бухгалтерском учете арендатора арендная плата отражается следующими записями.

04.07.2016

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»