Материал помещен в архив

ГАРАНТИИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Порядок реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, связанном со сносом или иным уничтожением принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества, определен Положением о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденным Указом Президента РБ от 02.02.2009 № 58 (далее - Положение, Указ № 58).

Указ № 58 вступил в силу с 1 мая 2009 г. и не распространяет свое действие на отношения, связанные со сносом жилых домов, строений, сооружений и насаждений при них, если решения об изъятии и предоставлении земельных участков, влекущие снос объектов недвижимого имущества, приняты в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 58.

Таким образом, если решения об изъятии земельных участков, в связи с которым объекты недвижимого имущества подлежат сносу, были приняты до 1 мая 2009 г., при урегулировании отношений, связанных со сносом объектов недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, необходимо руководствоваться ст.104 и 105 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК).

Порядок реализации имущественных прав собственников сносимых жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах

Указ № 58 определяет порядок и способы компенсации гражданам и организациям стоимости сносимых жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, а также строений, сооружений и насаждений при них (в т.ч. находящихся в долевой собственности) либо предоставления равнозначного имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд.

При этом в соответствии с п.10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента РБ от 27.12.2007 № 667, изъятие и предоставление земельных участков для государственных нужд осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров Республики Беларусь, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента РБ, Совета Министров РБ либо программами, утвержденными Президентом РБ или Советом Министров РБ.

Получение равнозначного имущества взамен сносимого. Действовавшие ранее нормы жилищного законодательства предусматривали предоставление в пределах того же населенного пункта квартиры площадью, определяемой из расчета от 15 до 20 кв.м на человека (ст.104 ЖК), либо не менее ранее занимаемого жилого помещения (ст.105 ЖК), а также не предусматривали выплату разницы в стоимости имущества собственнику.

В отличие от ЖК Указ № 58 демонстрирует новый подход к реализации прав собственников на получение равнозначного имущества взамен сносимого.

Например, при выборе собственником такого права, как предоставление в собственность квартиры типовых потребительских качеств, в том случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (долей в праве собственности на соответствующее недвижимое имущество), собственнику выплачивается денежная компенсация в размере данной разницы. В случае же если стоимость передаваемого имущества выше сносимого, денежная компенсация с собственника не взыскивается. При этом взамен подлежащих сносу объектов недвижимого имущества собственнику предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой определяется исходя из расчета не менее 15 кв.м на каждого члена семьи этого собственника с учетом самого собственника.

Общая площадь жилого помещения рассчитывается на собственника и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

В целях предотвращения злоупотреблений со стороны граждан Указ № 58 устанавливает ограничения, связанные в таких случаях с регистрацией по месту жительства в подлежащих сносу жилых домах (квартирах). Так, при определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, вселившиеся в жилой дом (квартиру) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка, за исключением самого собственника, а также вселенных в установленном порядке и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи.

Следует отметить, что для получения общей площади жилого помещения на указанных граждан необходимым условием является не только факт вселения в жилое помещение, подлежащее сносу, в установленном порядке (т.е. регистрация по месту жительства), но и непосредственно факт их проживания в данном жилом помещении.

Гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение дополнительной площади сверх установленной минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, предоставляется дополнительная площадь в виде комнаты или в размере 15 кв.м общей площади.

В соответствии с п.46 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565, к таким гражданам относятся: Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы, а также граждане, страдающие заболеваниями, дающими им право на дополнительную площадь.

Указ № 58 предусматривает, что в случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств в соответствии с нормой общей площади (15 кв.м), в собственность может быть предоставлено несколько квартир типовых потребительских качеств.

Подобная ситуация может возникнуть, например, если в жилом доме или квартире зарегистрировано количество человек, превышающее возможную площадь предоставляемого жилого помещения (10 чел. х 15 кв.м = 150 кв.м). В таком случае будет более целесообразным предоставить несколько квартир.

Кроме того, в соответствии с п.12 Положения при выборе лицами, являющимися участниками общей собственности, одного из прав, предусмотренных в пп.4 и 5 Указа № 58, их доли в этом праве должны соответствовать долям в праве каждого из них на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества.

В случае если с собственниками долей достигнуто соглашение о предоставлении им нескольких квартир, то предоставляемая квартира типовых потребительских качеств должна быть по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения в подлежащем сносу жилом доме, и доля в праве собственности не может быть менее доли в праве собственности на подлежащий сносу жилой дом с учетом норм п.12 Положения. С учетом того что квартира типовых потребительских качеств предоставляется из расчета не менее 15 кв.м общей площади, представляется, что доли в праве собственности в предоставленных квартирах могут не соответствовать долям в праве собственности в подлежащем сносу жилом доме.

Денежная компенсация. Вместо получения в собственность жилого помещения собственники вправе получить денежную компенсацию за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права в общей собственности), но не меньше чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества с определением их рыночной стоимости, равной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу, а также оценка предоставляемых объектов недвижимого имущества осуществляются по рыночной стоимости в соответствии с требованиями Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615. Такие оценки выполняются за счет средств местного исполнительного комитета либо лица, которому по решению этого местного исполнительного комитета предоставляется земельный участок.

Норма, устанавливающая обязанность возмещения затрат не менее, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений, защищает собственников в гораздо большей степени, чем норма ст.104 ЖК, предусматривающая определение компенсации исключительно на основании заключения экспертизы о стоимости жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

При выборе собственником сносимого объекта недвижимого имущества права на получение денежной компенсации это право может быть реализовано с согласия совершеннолетних членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), и органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу жилом доме (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника.

Пунктом 19 Положения установлено, что организация или гражданин, являющиеся собственниками сносимого объекта недвижимого имущества, заселенного на основании договора найма жилого помещения, обязаны передать полученный жилой дом (квартиру) в пользование гражданам, проживавшим в сносимых жилых помещениях, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

При выборе же организацией или гражданином, являвшимися собственниками сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение денежной компенсации это право может быть реализовано при предоставлении ими гражданам, зарегистрированным по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), жилого дома или квартиры типовых потребительских качеств на тех же условиях, на которых они занимали подлежащий сносу жилой дом или квартиру.

Например, если гражданин проживал в квартире жилого дома, находящегося в собственности хозяйственного общества, по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц и данный договор заключен с этим гражданином на 15 лет, то ему должна быть предоставлена квартира на тот же срок и с соблюдением всех других условий ранее заключенного договора. Из изложенного можно сделать вывод, что обеспечивать новыми квартирами нанимателей придется собственнику, т.е. в данном случае хозяйственному обществу. Однако нормы предоставления общей площади жилого помещения (15 кв.м на человека), установленные п.13 Положения, не действуют, поскольку закреплена обязанность предоставить нанимателю квартиру на тех же условиях, на которых он занимал сносимое жилое помещение.

При наличии объективной возможности, в т.ч. подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, местный исполнительный и распорядительный орган обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом) дополнительно к правам, предусмотренным в п.4 Указа № 58 (получение в собственность квартиры или денежной компенсации), реализацию одного из его прав на:

строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Особенности компенсации при сносе объектов недвижимого имущества в г.Минске

С принятием Указа Президента РБ от 05.05.2009 № 231 «О дополнительных мерах по защите имущественных прав при изъятии в г.Минске земельных участков для государственных нужд» собственникам, проживающим в г.Минске, предоставлена еще одна форма компенсации при сносе объектов недвижимого имущества. Минский городской исполнительный комитет до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд обязан предложить собственнику сносимого жилого дома (доли в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом), находящегося на земельном участке в г.Минске, дополнительно к правам, перечисленным в пп.4 и 5 Указа № 58, реализацию права на предоставление ему вне очереди и без проведения аукциона земельного участка на вещных правах, предусмотренных законодательством, для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (абзац 3 п.4 Указа № 58).

По ходатайству Минского городского исполнительного комитета местный исполнительный комитет, в компетенцию которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка в населенном пункте, выбранном собственником сносимого жилого дома (доли в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом), обязан предоставить ему такой участок при наличии объективной возможности, в т.ч. подтвержденной генеральными планами города и иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством.

Возмещение расходов, связанных со сносом объекта недвижимого имущества

В отношении расходов, связанных со сносом объекта недвижимого имущества, п.7 Указа № 58 установлено право лиц, чьи права ущемляются решением об изъятии земельного участка для государственных нужд, на возмещение расходов, связанных с:

- переездом, в т.ч. с изменением места жительства в пределах Республики Беларусь;

- временным пользованием другими жилыми помещениями, до предоставления жилого дома, квартиры в соответствии с Указом № 58;

- оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;

- оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него;

- возмещением убытков (следует отметить, что согласно ст.14 Гражданского кодекса РБ под убытками понимается также и упущенная выгода).

Льготы по уплате государственной пошлины

Среди прав собственников, дополнительно установленных Указом № 58, необходимо выделить освобождение от уплаты государственной пошлины при рассмотрении судами и органами прокуратуры вопросов, связанных с защитой прав собственности либо иных вещных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд и сносе объектов недвижимого имущества.

Данная норма нашла свое отражение и в подп.1.6.2 ст.257 Особенной части Налогового кодекса РБ.

15.09.2010 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь

От редакции: С 19 мая 2013 г. в Указ Президента РБ от 02.02.2009 № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» на основании Указа Президента РБ от 13.05.2013 № 219 внесены изменения и дополнения.