Материал помещен в архив

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРАВ НА НЕГО И СДЕЛОК С НИМ: ЕСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ.
Комментарий к Закону Республики Беларусь от 08.01.2018 № 96-З

Правоотношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним регулирует Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2025 г. текст Закона № 133-З изложен в новой редакции Законом от 05.12.2024 № 44-З.

С 22 июля 2018 г. действуют изменения и дополнения, внесенные Законом Республики Беларусь от 08.01.2018 № 96-З (далее - Закон № 96-З) в Закон № 133-З и Закон Республики Беларусь от 28.12.2009 № 113-З «Об электронном документе и электронной цифровой подписи» (далее - Закон № 113-З).

Совершенствование понятийного аппарата

В ст.1 Закона № 133-З уточнены следующие термины:

• изменение границы земельного участка - изменение длин линий, количества поворотных точек или углов поворота границы земельного участка, при котором кадастровый номер и назначение земельного участка остаются неизменными (абзац 5);

• ограничение (обременение) прав - право в отношении конкретного недвижимого имущества лица, не являющегося его собственником, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование; условие или запрещение, ограничивающие правообладателя, в том числе арест, присвоение недвижимому имуществу статуса историко-культурной ценности, обременение, установленное в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества (абзац 13);

• основные данные объекта недвижимого имущества - кадастровый номер, назначение, описание границы, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь (абзац 14).

Введен термин «электронная копия документа на бумажном носителе» - электронное отображение документа на бумажном носителе, соответствующее оригиналу и подписанное электронной цифровой подписью лица, изготовившего такое электронное отображение. Термин введен в связи с развитием системы государственной регистрации недвижимого имущества и переводом на электронную форму хранения документов на бумажном носителе, а также дальнейшим развитием института передачи документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, в электронном виде (абзац 22 ст.1 Закона № 133-З).

Авторизованный посредник

Одно из основных нововведений - внедрение в систему государственной регистрации недвижимого имущества института авторизованного посредника - лица, оказывающего гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам услуги, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внесением исправлений, внесением отметок в регистрационную книгу, предоставлением сведений и документов из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, посредством электронного взаимодействия с организациями по государственной регистрации (часть первая п.1 ст.18¹ Закона № 133-З). Иными словами, авторизованный посредник - лицо, оказывающее содействие по ряду вопросов, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Авторизованный посредник призван быть связующим звеном между регистратором и заявителем и не является представителем последнего. Он передает в установленном порядке представленные заявителем документы регистратору и выдает в последующем поступившие от регистратора документы заявителю. Важнейшая отличительная особенность авторизованного посредника - возможность изготавливать электронные копии бумажных документов, являющихся основанием для государственной регистрации недвижимого имущества, и направлять их регистраторам в рамках электронного взаимодействия.

Введение данного института предусмотрено Программой развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 2014-2018 годы, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.09.2014 № 874.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 октября 2018 г. в Программу № 874 внесены изменения на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2018 № 742. В частности, изменилось название данной Программы: «Программа развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 2014-2020 годы».

Пользование услугами этого лица служит одним из способов содействия гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в реализации их прав, а также исполнении обязанностей, возникающих в связи с государственной регистрацией недвижимого имущества.

Авторизованными посредниками могут быть:

• адвокат, риелторская организация;

• юридическое лицо, уполномоченное должностное лицо которого подписало документ, являющийся основанием для государственной регистрации;

• нотариус, другое должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия (часть вторая п.1 ст.18¹ Закона № 133-З).

Права авторизованного посредника перечислены в п.2 ст.18¹ Закона № 133-З.

Уточнен момент возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

Пунктом 3 ст.8 Закона № 133-З регламентировано, что право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Уточнение момента возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество обусловлено тем, что в отдельных случаях право, ограничение (обременение) права, подлежащие государственной регистрации, считаются возникшими, перешедшими, прекращенными независимо от осуществления такой регистрации.

Так, например, согласно п.4 ст.1069 Гражданского кодекса Республики Беларусь принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на это имущество, если право подлежит регистрации, а в соответствии с подп.1.16 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» право залога возникает у открытого акционерного общества «Сберегательный банк "Беларусбанк"» с момента заключения соответствующего кредитного договора.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июня 2025 г. действует Указ от 06.03.2025 № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве». Комментарий см. здесь.

Зарегистрированное право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, имеющие срок действия, прекращаются в момент истечения срока их действия без осуществления государственной регистрации их прекращения, за исключением права доверительного управления недвижимым имуществом, договор доверительного управления которым не предусматривает возможности прекращения этого договора в связи с истечением срока его действия (п.1 ст.65¹ Закона № 133-З).

Детализированы последовательность госрегистрации, особенности регистрации недвижимого имущества при его разделе или слиянии

В целях реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) (абзац 4 ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле) ст.10 Закона № 133-З дополнена п.3¹, устанавливающим невозможность государственной регистрации возникновения права на капитальное строение ранее государственной регистрации возникновения права на земельный участок, на котором оно расположено.

От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. следует руководствоваться абз.4 ст.5 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь.

Уточнены особенности государственной регистрации недвижимого имущества при его разделе и слиянии (ст.51, 53 Закона № 133-З).

Так, при разделе актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении разделяемого объекта недвижимого имущества переносятся на созданные объекты недвижимого имущества посредством государственной регистрации их прекращения на разделяемый объект недвижимого имущества и государственной регистрации их возникновения на созданные объекты недвижимого имущества (п.5 ст.51 Закона № 133-З).

При слиянии недвижимого имущества актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении объединяемых объектов недвижимого имущества переносятся на созданный объект недвижимого имущества посредством государственной регистрации их прекращения на объединяемые объекты недвижимого имущества и государственной регистрации их возникновения на созданный объект недвижимого имущества (п.6 ст.53 Закона № 133-З).

Оптимизация сроков

С 7 до 5 рабочих дней сокращен срок:

• в течение которого государственные органы, иные государственные организации обязаны представлять по запросу организаций по государственной регистрации или регистраторов имеющиеся у них сведения и документы, необходимые для осуществления организациями по государственной регистрации деятельности в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 3 ст.15 Закона № 133-З);

• совершения регистрационного действия (часть первая п.2 ст.35 Закона № 133-З).

Использование электронных документов

Статья 1 Закона № 96-З предусматривает:

• электронное взаимодействие авторизованных посредников с организациями по государственной регистрации (ст.18¹ Закона № 133-З);

• возможность передачи заявления о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в том числе в виде электронного документа, электронной копии документа на бумажном носителе (часть первая п.2 ст.28 Закона № 133-З);

• представление электронных копий бумажных документов для осуществления государственной регистрации (пп.8, 9 ст.32 Закона № 133-З).

В часть третью ст.20 Закона № 113-З внесено дополнение о том, что регистратор республиканской или территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним имеет право удостоверения формы внешнего представления электронного документа на бумажном носителе.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться ч.3 ст.20 Закона № 113-З с учетом изменений, внесенных Законом от 14.10.2022 № 213-З.

Совершенствование системы государственной регистрации недвижимого имущества с применением перевода на электронную копию документов на бумажном носителе осуществлено в соответствии с Рекомендацией Комитета министров Совета Европы от 15.12.2004 Rec(2004)15 «Об электронном управлении» и направлено на дальнейшее развитие в Республике Беларусь системы электронного управления и «электронного правительства».

Последствия признания судами государственной регистрации недействительной

Закон № 133-З дополнен ст.10¹, регламентирующей признание государственной регистрации недействительной, последствия принятия таких решений судами и направленной на решение проблем, возникающих при исполнении решений судов о признании государственной регистрации недействительной: создания недвижимого имущества; права, связанного с иным правом, ограничением (обременением) права; сделки с недвижимым имуществом.

Форма ведения регистра недвижимости

Документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистр недвижимости) в отношении объектов недвижимого имущества, государственная регистрация создания которых будет осуществлена после вступления в силу Закона № 96-З, будут вестись исключительно на машинном носителе, а ведение регистрационных дел, уже заведенных на бумаге, будет продолжено на машинном носителе. Для этого в ст.22 и 25 Закона № 133-З внесены необходимые изменения.

В частности, предусмотрено, что ведение регистрационных книг, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений осуществляется на электронных носителях информации. Ведение регистрационных дел осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях информации. При несоответствии данных на бумажном и электронном носителях информации приоритет имеют данные на бумажном носителе (часть первая п.2, п.3 ст.22 Закона № 133-З). При государственной регистрации создания недвижимого имущества регистрационное дело заводится на электронном носителе информации (п.1 ст.25 Закона № 133-З).

Справочно К документам регистра недвижимости дополнительно отнесен реестр характеристик недвижимого имущества (п.1 ст.22 Закона № 133-З).

Действие отметки о заявлениях

Местный исполнительный комитет при изъятии земельного участка обязан принять меры по реализации прав собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме в срок, определенный в решении о предстоящем изъятии земельного участка, который не может превышать 2 лет со дня его принятия. По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу (п.4 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 № 58).

В целях согласования с данной нормой п.7 ст.24 Закона № 133-З дополнен словами «либо утраты данным решением силы».

Внесение исправлений в документы регистра недвижимости

Корректировка ст.28 Закона № 133-З направлена на совершенствование порядка внесения исправлений в документы регистра недвижимости с учетом практики применения Закона № 133-З. Так, регистраторам предоставляется право исправлять в регистре недвижимости ошибки нетехнического характера, допущенные при формировании его документов, по собственной инициативе, поскольку все необходимые для этих исправлений документы содержатся в регистрационном деле. Регистраторы будут пользоваться данным правом, например, при исправлении ошибочно внесенной записи о праве собственности открытого акционерного общества на объект недвижимого имущества, переданный ему в безвозмездное пользование, если в документах регистрационного дела будет содержаться соответствующий договор безвозмездного пользования. Это право предоставлено регистратору в целях упрощения порядка исправления допущенных таким образом ошибок, поскольку до принятия Закона № 96-З отсутствовало законодательное регулирование вопросов их исправления, которое осуществлялось с применением аналогии закона в судебном порядке путем признания государственной регистрации недействительной.

Кроме того, в целях решения проблемных вопросов, возникающих на практике, данная статья дополнена порядком внесения исправлений в регистр недвижимости, когда исправления вносятся в документы, являвшиеся основанием для совершения регистрационных действий (п.1² ст.28 Закона № 133-З).

Введена норма о правилах подачи заявлений о внесении исправлений в регистр недвижимости - в порядке, аналогичном подаче заявления о государственной регистрации, поскольку данные исправления часто касаются прав на недвижимое имущество, в связи с чем регистратор должен быть уверен, что заявление ему поступает действительно от правообладателя соответствующего объекта или иного уполномоченного лица (п.2 ст.28 Закона № 133-З).

Аннулирование записей в регистрационной книге

Статья 28¹ Закона № 133-З определяет правила аннулирования записей в регистрационной книге. Изменения, внесенные в указанную статью, позволяют республиканской организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним принимать решения об аннулировании записей, внесенных в регистрационную книгу при внесении исправлений. Кроме того, исправления, внесенные регистратором по собственной инициативе, могут быть аннулированы также по его инициативе, например, в случае, если они были внесены ошибочно. Наделение регистратора таким правом направлено на создание механизма исправления допущенных им ошибок без обязательного обращения заинтересованного лица в вышестоящие государственные организации или в суд.

Подробно регламентируется перечень оснований для аннулирования записи в регистрационной книге, внесенной в нее при внесении исправлений в документы регистра недвижимости. При этом решение вопроса о применении основания остается на усмотрение заинтересованного лица. Так, аннулирование записи, внесенной в регистрационную книгу при внесении исправлений в документы регистра по инициативе регистратора, может быть осуществлено по инициативе регистратора, на основании решения республиканской организации по государственной регистрации или судебного постановления. Законодатель предполагает, что обращаться в республиканскую организацию по государственной регистрации или в суд заинтересованное лицо станет лишь тогда, когда соответствующая запись не будет аннулирована по инициативе регистратора.

Место государственной регистрации недвижимого имущества

Установлена возможность удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, независимо от места нахождения недвижимого имущества.

В связи с исключением из п.9 ст.68 Закона № 133-З слов «по месту нахождения недвижимого имущества» введена экстерриториальность удостоверения регистратором документов, выражающих содержание сделки с недвижимым имуществом, из которой явствует волеизъявление гражданина или индивидуального предпринимателя (возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества, расположенного, например, в г. Минске, регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, расположенной в другом населенном пункте). При этом документы, необходимые для государственной регистрации такой сделки, после удостоверения соответствующего договора могут быть направлены регистратором, удостоверившим сделку, в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения недвижимого имущества по почте или переданы в виде электронного документа, что является бесспорным преимуществом для гражданина-заявителя.

В то же время компетенция регистраторов территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (головного или обособленного структурного подразделения) по осуществлению государственной регистрации в отношении недвижимого имущества по-прежнему ограничивается территорией регистрационного округа. Корректировка Закона № 133-З в этой части не влияет на определение компетенции регистратора по совершению регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории регистрационного округа, поскольку регистратор - это работник организации по государственной регистрации, а не ее обособленного структурного подразделения, которое, в свою очередь, осуществляет деятельность в отношении недвижимого имущества, расположенного в пределах регистрационного округа.

Получение нотариусами выписок из регистрационной книги

Корректировка п.3 ст.30 Закона № 133-З устраняет невозможность получения одним и тем же нотариусом, действующим в интересах разных сособственников одного объекта недвижимого имущества, двух выписок из регистрационной книги с отметкой «для нотариального удостоверения сделки» в течение месяца. Раньше такой запрет ущемлял интересы обратившихся к нотариусу собственников одного объекта недвижимого имущества.

Приостановление совершения регистрационных действий

На практике встречались случаи искусственного затягивания недобросовестными субъектами сроков приостановления государственной регистрации. В связи с этим уточнен п.4 ст.35 Закона № 133-З, регламентирующий количество приостановлений совершения регистрационных действий в связи с намерением заинтересованного лица обратиться в суд с иском об оспаривании сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо.

Установлено, что регистрационное действие может быть приостановлено один раз, при этом соответствующее заявление заинтересованного лица вывешивается для всеобщего обозрения в сети Интернет.

Информирование заинтересованных о приеме документов

Часть первая п.9 ст.34 Закона № 133-З дополнена нормой о том, что регистратор обязан не позднее рабочего дня, следующего за днем приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, заказным письмом проинформировать о приеме документов заинтересованных лиц, по заявлениям которых в регистрационную книгу ранее была внесена актуальная отметка о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе о предстоящем изъятии и сносе, гибели или уничтожении недвижимого имущества.

Такое дополнение направлено на защиту прав граждан, подающих заявления о внесении в регистрационную книгу упомянутых отметок, поскольку дает им возможность приостановить совершение регистрационных действий в связи с намерением обратиться в суд.

Расширение полномочий специально уполномоченного органа государственного управления

Закон № 96-З значительно расширил полномочия специально уполномоченного органа государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, республиканской организации по государственной регистрации и регистраторов.

Справочно Специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2002 № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Предусматривается, что специально уполномоченный орган государственного управления утверждает правила профессиональной этики регистратора, правила заполнения и порядка выдачи свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации, а также устанавливает порядок внесения исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и порядок направления в организации по государственной регистрации уведомлений о намерении осуществлять деятельность в качестве авторизованного посредника, электронных документов, электронных копий документов на бумажном носителе, представленных для осуществления государственной регистрации (ст.12 Закона № 133-З).

Республиканской организации по государственной регистрации предоставляется право принимать решения об аннулировании записей, внесенных в регистрационную книгу при внесении исправлений, за исключением записей, внесенных на основании судебных постановлений (ст.13 Закона № 133-З).

Пунктом 1¹, которым дополнена ст.16 Закона № 133-З, регистратор наделяется правом свидетельствовать верность копии, изготовленной с копии документа, содержащегося в регистрационном деле; удостоверять форму внешнего представления электронного документа на бумажном носителе; удостоверять документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина или индивидуального предпринимателя.

Уточнение полномочий государственных организаций в области государственной регистрации недвижимого имущества и регистраторов направлено на более продуктивную работу указанных организаций по осуществлению деятельности в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В целом внесенные Законом № 96-З изменения и дополнения направлены на усовершенствование отношений в сфере государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также обеспечение более эффективного правового регулирования указанной сферы деятельности.

31.07.2018

Николай Лимож, юрист