Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «К»): Общество с ограниченной ответственностью «К» (далее - ООО «К») приобрело здание-склад у закрытого акционерного общества «М» (далее - ЗАО «М») и, не зарегистрировав сделку в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, продало его частному унитарному предприятию «С» (далее - ЧУП «С»).

Сделка с ЧУП «С» была оформлена договором купли-продажи. Через несколько дней произведены оплата стоимости здания-склада и фактическая передача недвижимого имущества, о чем стороны подписали акт о приеме-передаче основных средств установленной формы. Указанная сделка не была зарегистрирована в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

После этого ООО «К» зарегистрировало в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру сделку с ЗАО «М» о купле-продаже указанного здания-склада и переход права собственности на это здание ООО «К», а затем обратилось с иском в хозяйственный суд к ЧУП «С» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Частное унитарное предприятие «С» установило в здании-складе стеллажи и использует его по назначению в качестве складского помещения.

Имеется ли у ЧУП «С» возможность узаконить свое право на здание-склад или хотя бы вернуть деньги, уплаченные за него ООО «К»?

ОТВЕТ: Здание-склад является недвижимым имуществом. Сделки с недвижимым имуществом, к числу которых относится и купля-продажа, имеют особенности, заключающиеся в следующем.

Согласно п.1 ст.527 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с приложением 1 к постановлению Минфина РБ от 22.04.2011 № 23 таким передаточным актом является акт о приеме-передаче основных средств. В подтверждение передачи объекта недвижимости покупателю им могут быть представлены также товарная (товарно-транспортная) накладная, книга учета основных средств, инвентарная карточка учета объекта основных средств и другие документы.

Обратите внимание! С передачей по акту приема-передачи основных средств к ЧУП «С» перешли права владения и пользования недвижимым имуществом, но не перешли права распоряжения недвижимым имуществом. Только принадлежность всех 3 указанных прав делает лицо собственником недвижимого имущества. Поэтому с момента передачи ООО «К» здания-склада по акту приема-передачи ЧУП «С» не стало собственником этого недвижимого имущества.

Статьей 131 ГК установлено, что право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации.

Статья 165 ГК предусматривает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В силу ст.522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами (т.е. передача его по акту приема-передачи основных средств) до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Покупатель недвижимости получает права собственности на нее только после государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом и перехода права собственности на него.

Порядок такой регистрации и ее последовательность установлены Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимого имущества).

Согласно частям четвертой и пятой ст.10 этого Закона государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.

В свою очередь государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Обратите внимание! Чтобы стать собственником недвижимого имущества, нужно последовательно или одновременно произвести регистрацию сделки по его приобретению, а затем государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца (в данном случае - ООО «К») к покупателю (в данном случае - ЧУП «С»). Лишь государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество делает покупателя собственником недвижимого имущества.

Согласно ст.282 ГК собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Общество с ограниченной ответственностью «К» является собственником здания-склада, поскольку осуществило указанные выше процедуры государственной регистрации сделки с ним и перехода права собственности на него. Имеет ли ЧУП «С» статус незаконного владельца здания-склада? Из предшествующего изложения следует, что это предприятие является его законным владельцем.

Обратите внимание! Заявление ООО «К» иска об истребовании недвижимого имущества из якобы незаконного владения не основано на предписаниях ст.282 ГК, которая применяется в случаях нарушения прав собственника вне рамок договорных отношений, а в результате незаконных действий третьих лиц и помимо воли собственника. Между тем ЧУП «С» стало владельцем недвижимого имущества по воле ООО «К», по взаимному соглашению сторон, отраженному в договоре купли-продажи и акте приема-передачи этого имущества, т.е. в рамках договорных отношений.

Таким образом, исковое заявление ООО «К» к ЧУП «С» об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению хозяйственным судом.

Хозяйственный суд обязан отказать заявителю в удовлетворении заявленных им требований. В качестве примера сошлемся на решение хозяйственного суда Гродненской области от 16.02.2009 (дело № 462-4/8/2008), которым признано, что заявленные исковые требования продавца об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению, поскольку покупатель на законных основаниях вступил во владение имуществом, переданным по договору купли-продажи. Ссылку продавца на заключенное дополнительное соглашение, которым стороны признают договор купли-продажи расторгнутым, суд посчитал несостоятельной, поскольку целью расторжения договора было заключение нового договора по поводу того же предмета. Апелляционная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные исковые требования продавца об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению, поскольку покупатель на законных основаниях вступил во владение имуществом, переданным по договору купли-продажи (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гродненской области от 16.03.2009, дело № 462-4/8/2008/20А).

«Отбившись» от незаконных притязаний ООО «К» на недвижимое имущество (в случае принятия хозяйственным судом решения от отказе в удовлетворении иска ООО «К»), ЧУП «С» тем не менее не становится собственником этого недвижимого имущества. Во избежание заявления ООО «К» новых исков (например, об устранении препятствий собственнику имущества к пользованию имуществом (по сути выселению ЧУП «С» из здания-склада)) унитарному предприятию надлежит перейти к активной защите своих прав и законных интересов.

Важно! В рассматриваемой ситуации ЧУП «С» целесообразно подготовить и подать в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру заявление о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (между ООО «К» и ЧУП «С») и перехода права собственности на это недвижимое имущество от ООО «К» к ЧУП «С».

Кроме указанного заявления, агентству должны быть представлены иные документы, перечисленные в ст.32 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества:

• документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий;

• документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, и др.

30.06.2012 г.

Алексей Лукашов, кандидат юридических наук, старший юрист отдела консалтинга общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Оптимизация бизнеса. Границы дозволенного»