Материал помещен в архив

ВОПРОС: На балансе у организации (лизингополучатель) находится капитальное строение (далее - объект недвижимости), которое было передано организации по договору финансовой аренды (лизинга).

Организация планирует заключить договор субаренды, предмет которого - вышеназванный объект недвижимости.

Имеет ли право организация заключить договор субаренды, предметом которого будет выступать вышеназванный объект недвижимости, переданный организации в соответствии с договором финансовой аренды (лизинга)?

ОТВЕТ: Имеет.

Статьей 596 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) предусмотрено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, аренда предприятия, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено законодательством.

Частью третьей п.3 Положения о лизинге, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 04.06.2010 № 865 (далее - Положение № 865), установлено, что с согласия лизингодателя лизингополучатель может передать третьему лицу во владение и пользование на определенный срок за плату имущество, полученное от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга, заключив с третьим лицом (сублизингополучателем) договор сублизинга.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2014 г. взамен Положения № 865 действуют Правила осуществления лизинговой деятельности, утвержденные постановлением Правления Нацбанка РБ от 18.08.2014 № 526.

Следовательно, к договору лизинга (сублизинга) применяются общие положения об аренде, так как законодательством не установлено иное.

В то же время среди юристов существует мнение, что Положением № 865 предусмотрена только возможность заключения договора сублизинга в отношении имущества, полученного от лизингодателя по договору лизинга и составляющего предмет лизинга. Однако такое мнение представляется неполным по следующим основаниям.

Во-первых, Положение № 865 не устанавливает запрета на заключение наравне с договором сублизинга иных договоров в отношении имущества, полученного по договору лизинга.

Во-вторых, часть третья п.3 Положения № 865 содержит формулировку: «…может передать третьему лицу во владение и пользование…». В соответствии с частью первой ст.577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Следовательно, лизингополучатель может предоставить имущество третьему лицу во временное пользование.

Соответственно лизингополучатель вправе заключить договор субаренды имущества, передав его только во временное пользование, так как Положение № 865 содержит ограничения только по передаче «…во временное владение и пользование…», но не содержит ограничений на передачу имущества во временное пользование.

В-третьих, в соответствии с п.3 разъяснения ВХС РБ от 12.04.2005 № 03-24/696 «О договоре финансовой аренды (лизинга)» при заключении договора финансовой аренды (лизинга) лизингополучатель выступает в качестве арендатора и несет все его права и обязанности, предусмотренные законодательством и договором.

В соответствии с п.2 ст.586 ГК арендатор вправе, в т.ч. с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Дача согласия арендодателем может производиться различными способами, в частности, путем включения соответствующего условия в договор финансовой аренды либо путем дачи согласия на проведение каждой отдельной сделки по заключению договора субаренды.

На основании вышеизложенного организация имеет право заключить договор субаренды объекта недвижимости, полученного по договору финансовой аренды (лизинга), но при условии, что лизингодатель дал согласие на сдачу объекта недвижимости в субаренду.

Вышеназванный договор субаренды не подлежит государственной регистрации.

В то же время, если лизингополучатель изъявит желание предоставить соответствующий объект недвижимости в сублизинг, то вопрос о государственной регистрации такого договора будет зависеть от следующих условий.

Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации (п.3 ст.9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Обратите внимание! Если договор сублизинга предусматривает последующий выкуп объекта недвижимости у сублизингополучателя, то договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке до государственной регистрации перехода права.

В том случае если договор сублизинга не предусматривает последующего выкупа объекта недвижимости, то лицу, на которое возложена обязанность подачи заявления о государственной регистрации договора сублизинга и основанного на нем права, должно быть отказано в совершении регистрационного действия и выдано извещение об отказе в совершении регистрационного действия.

Справочно На эту тему см. также пособие С.Овсейко «Договор лизинга и сублизинга недвижимости». Форма договора сублизинга недвижимости здесь.

09.09.2013

Константин Скуратович, начальник отдела управления проектами общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Веда Консалтинг»