Материал помещен в архив

ВОПРОС: Инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам (абзац 3 подп.2.1 п.2 Декрета Президента РБ от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Декрет № 10)).

Запрещает ли данная норма организацию инвестором долевого строительства?

ОТВЕТ: Да, запрещает.

Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования (п.2 ст.7 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п.3 ст.220 Гражданского кодекса РБ).

Исходя из п.2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396, по договору долевого строительства застройщик обязан по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. взамен Указа № 396 принят Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Нормы п.2 Правил № 396 содержатся в п.7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263.

Принятие на учет объекта (части объекта) лицом, осуществляющим строительство в качестве дольщика, производится на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, с указанием в последнем следующей информации: наименование объекта учета; сумма фактических затрат по строительству; процент долевого участия; сумма фактических затрат, приходящихся на долю третьих лиц (дольщиков); налог на добавленную стоимость, приходящийся на долю третьих лиц (дольщиков); сумма оплаты по договору; сумма затрат по строительству в пределах суммы договора; НДС, приходящийся на долю третьих лиц (дольщиков) в пределах суммы договора; переоценка (справочно) (п.51 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 апреля 2013 г. следует руководствоваться Инструкцией № 10 в редакции постановления Минстройархитектуры РБ от 22.12.2012 № 38.

Важно! Таким образом, происходит передача прав собственности не на недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке, а на объект долевого строительства, который до регистрации создания недвижимого имущества является материалами и другим имуществом.

С учетом изложенного, поскольку договор долевого строительства предусматривает переход прав собственности на объект долевого строительства (материалы и другое имущество), такой договор подпадает под запрет, установленный абзацем 3 подп.2.1 п.2 Декрета № 10.

07.05.2012 г.

Татьяна Манцевич, начальник управления государственной политики по привлечению иностранных инвестиций Министерства экономики Республики Беларусь