ИНЖЕНЕРНАЯ И ПРОЧАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ

Разновидности инфраструктуры

С юридической точки зрения основной вопрос, связанный с объектами инфраструктуры, касается распределения:

а) права собственности;

б) затрат на их создание и обслуживание.

Объект недвижимости (жилой дом, иное здание, сооружение) и его инфраструктура относятся друг к другу как главная вещь и принадлежность, то есть вторая всегда следует за первой, если договором не предусмотрено иное (ст.135 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Однако право собственности на объект инженерной и прочей инфраструктуры - это скорее не благо, а напротив, дополнительные расходы (бремя содержания), которые собственник обязан нести на основании ст.211 ГК.

Специальное законодательство по данному вопросу представлено, прежде всего, Указом Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» (далее - Указа № 72), цель которого согласно его преамбуле - «уменьшение сроков и стоимости строительства». Он несколько по-иному, чем Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З), определяет инженерную инфраструктуру (в частности, дополнительно включает в ее состав здания, а также объекты, обеспечивающие информационные коммуникации) и выделяет ее разновидности:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 июля 2016 г. в абзацы 15, 34 ст.1 Закона № 300-З внесены изменения Законом Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З. Изменения не повлияли на суть материала.

Указ № 72 дублирует положения Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26) и иных актов законодательства, касающихся:

1) наличия разрешительной документации на строительство (в том числе проектирование, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Разрешительная документация подготавливается и оформляется в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» и включает в зависимости от назначения объекта:

• акт выбора места размещения земельного участка;

• решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства объекта;

• решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;

• архитектурно-планировочное задание;

• заключения согласующих организаций;

• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта и др.;

2) запрета изменять разрешительную документацию.

Запрещается изменять разрешительную документацию, выданную местным исполнительным и распорядительным органом, в период проектирования и строительства, за исключением случаев изменения этой документации на основании заявления заказчика, застройщика либо в случаях, предусмотренных законодательными актами;

3) отсутствия необходимости согласования проектной документации, разработанной в соответствии с разрешительной документацией и техническими нормативными правовыми актами с эксплуатационными, надзорными и иными организациями.

Проектная документация на объект строительства, разработанная в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, технических нормативных правовых актов, взаимосвязанных с ТР 2009/013/BY «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность», техническими условиями на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства, включенными в состав выданной заказчику, застройщику разрешительной документации, не подлежит согласованию с государственными органами (организациями), выдавшими их (подп.1.7 п.1 Указа № 26).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. слова «капитальный ремонт» из подп.1.7 п.1 Указа № 26 исключены на основании Указа Президента Республики Беларусь от 16.08.2018 № 322;

4) необходимости прохождения государственной, государственной экологической экспертизы, а также утверждения проектной документации для получения в органах государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Справочно Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 утверждены Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) и Положение о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации. Инструкция об организации проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утверждена постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 31.08.2011 № 65. Положение о порядке проведения государственной экологической экспертизы утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.05.2010 № 755.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 января 2017 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791 утверждено новое Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации). С 22 января 2017 г. взамен Положения № 755 действует Положение о порядке проведения государственной экологической экспертизы, в том числе требованиях к составу документации, представляемой на государственную экологическую экспертизу, заключению государственной экологической экспертизы, порядку его утверждения и (или) отмены, особых условиях реализации проектных решений, а также требованиях к специалистам, осуществляющим проведение государственной экологической экспертизы, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.01.2017 № 47. С 25 января 2017 г. постановление № 65 на основании постановления Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 05.01.2017 № 1 утратило силу.

Источники финансирования и возмещения затрат объектов инфраструктуры

Источники финансирования (последующего покрытия) расходов на строительство объектов инфраструктуры, относящихся к жилищному строительству, определены Указом № 72 следующим образом:

• магистральная инженерная инфраструктура;

• распределительная инженерная инфраструктура;

• распределительная транспортная инфраструктура;

• социальная инфраструктура.

По общему правилу предоставление заказчикам (застройщикам) земельных участков для строительства осуществляется только при наличии соответствующих объектов инфраструктуры, причем приемка в эксплуатацию указанных объектов должна быть завершена до приемки в эксплуатацию жилых объектов.

Справочно Особенности приемки в эксплуатацию объектов производственной инфраструктуры установлены в главе 5 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716.

Однако есть отдельные нюансы:

• применительно к многоквартирным жилым домам речь идет об объектах магистральной, распределительной инженерной инфраструктуры (за исключением сетей электросвязи), распределительной транспортной инфраструктуры, необходимых для их возведения и эксплуатации, либо при наличии прошедшей государственные экспертизы и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство этих объектов инфраструктуры;

• предоставление земельных участков для строительства одноквартирных, блокированных жилых домов в районах (кварталах) индивидуальной жилой застройки включает требования к наличию инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков либо проектной документации на них.

По желанию заказчика (застройщика) требование о наличии соответствующих объектов инфраструктуры или утвержденной проектной документации может быть снято, но в этом случае заказчики обязаны обеспечить приемку их в эксплуатацию до приемки в эксплуатацию жилых домов.

Обратите внимание! При реализации инвестиционных проектов в соответствии с инвестиционным договором, заключенным с Республикой Беларусь, допускается возложение на инвестора всех затрат за счет собственных (привлеченных) средств с освобождением от последующего их возмещения.

Без проведения аукциона земельные участки предоставляются в том числе юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры (сооружения и инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации, связи, теле- и радиофикации, нефтепроводы, а также автомобильные дороги, улицы, маршруты общественного транспорта и иные коммуникации) (абзац 7 части первой п.6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. вместо абзаца 7 части первой п.6 Указа № 667 следует руководствоваться подп.7.6 п.7 Указа № 667 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463. Изменения не повлияли на суть материала.

Минимально необходимые объекты социальной инфраструктуры возводятся и принимаются в эксплуатацию в районе (квартале) жилой застройки параллельно со строительством жилых домов.

Объекты, на которые действие Указа № 72 не распространяется

Действие Указа № 72 не распространяется на газификацию, осуществляемую в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.06.2006 № 368 «О мерах по регулированию отношений при газификации природным газом эксплуатируемого жилищного фонда граждан». Согласно названному Указу № 368 финансирование проектирования и строительства:

1) газопроводов от места присоединения к действующему уличному распределительному газопроводу до отключающего устройства на вводе в жилой дом (газопровод-ввод) и внутридомовой системы газоснабжения эксплуатируемого жилищного фонда граждан производится за счет средств граждан, которым принадлежат на праве собственности жилые помещения;

2) новых уличных распределительных газопроводов с газопроводами-вводами для газификации эксплуатируемого жилищного фонда граждан осуществляется совместно гражданами и бюджетом в пропорциях:

а) 30:70 - в сельских и иных населенных пунктах численностью населения менее 20 тыс. человек;

б) 70:30 - в остальных населенных пунктах (подп.2.1, 2.2 п.2).

Также Указ № 72 не распространяется на строительство, в том числе проектирование, объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатируемом жилищном фонде (многоквартирных жилых домах), обеспечивающих предоставление отдельных видов услуг, не являющихся жилищно-коммунальными, а также использование (аренду) существующих сетей кабельной канализации.

Справочно Виды жилищно-коммунальных услуг установлены в ст.4 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». Перечень основных жилищно-коммунальных услуг определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99. В данный перечень не входят, в частности, услуги электросвязи (стационарная телефонная сеть). Сети электросвязи могут находиться как в государственной, так и частной собственности, причем в последнем случае их владельцы имеют право на их присоединение к сетям связи общего пользования (ст.38 и 39 Закона Республики Беларусь от 19.07.2005 № 45-З «Об электросвязи»). Положение о порядке получения решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства вновь создаваемых и (или) реконструируемых оптоволоконных линий связи (за исключением расположенных внутри капитальных строений (зданий, сооружений)) и вводе их в эксплуатацию, утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2010 № 648.

Передача объектов инфраструктуры в государственную собственность

Право собственности предполагает несение бремени содержания имущества, что может подтолкнуть собственника (сособственников) к передаче объектов инфраструктуры в государственную собственность.

Определение права собственности на объекты инженерной и прочей инфраструктуры не всегда легко по причине как ограниченной оборотоспособности, так и фактического отсутствия их государственной регистрации.

Прежде всего, многие объекты инженерной инфраструктуры общего пользования могут относиться только к собственности государства:

• водопроводно-канализационное хозяйство;

• теплоснабжение (магистральные тепловые сети, распределительные тепловые сети и центральные тепловые пункты для одновременного теплоснабжения разных потребителей);

• наружное освещение улиц населенных пунктов;

• городской электрический транспорт;

• системообразующие линии электропередачи и подстанции напряжением 110 кВ и выше;

• межгосударственные линии электропередачи всех классов напряжения, а также подстанции, к которым они присоединены, системы и средства управления указанными объектами (подп.1.29.8 п.1 ст.7 Закона Республики Беларусь от 15.07.2010 № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства»).

Другие объекты хотя и могут находиться в частной собственности (ст.7 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 87-З «О магистральном трубопроводном транспорте»), но практическая необходимость их регистрации в качестве недвижимого имущества, требующая дополнительных материальных и временных затрат, отсутствует.

Сюда же относятся объекты, находящиеся в общей долевой собственности (п.21 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республике Беларусь от 06.06.2013 № 263), фактическое распоряжение которыми скорее невозможно. Поэтому применительно к объектам инфраструктуры обычно говорят о «балансовой принадлежности», а не о «праве собственности», так как последнее не зарегистрировано. Отсутствие госрегистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не препятствует принятию таких объектов инфраструктуры на баланс.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

В отличие от других объектов права собственности объекты инфраструктуры не дают их собственникам практически никаких дополнительных прав, а лишь налагают обязанности и расходы. Так, отчуждение и передача общего имущества, к которому относятся и элементы инженерной инфраструктуры, ограничено целевым характером его использования. Но в то же время собственник обязан участвовать в расходах по его содержанию и ремонту (ст.9, 11 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»).

Безвозмездная передача в государственную собственность объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, осуществляется без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (подп.1.9 п.1 Указа № 72).

Основанием для государственной регистрации в данном случае являются не документы, перечисленные в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», а:

1) заявление соответствующих структурных подразделений местных исполнительных и распорядительных органов, эксплуатационных организаций;

2) акт о передаче затрат.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться актом формы С-17а с изменениями, внесенными постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.04.2018 № 21. Комментарий см. здесь. С 18 мая 2018 г. следует руководствоваться формой акта о приеме-передаче основных средств согласно приложению 1 к постановлению № 23 в редакции постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 28.04.2018 № 26. Слово «М.П.» исключено.

Указанные формы упомянуты в перечне первичных учетных документов, которые обязательны к применению всеми субъектами хозяйствования, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360, следовательно, являются обязательными для использования согласно пп.3 и 4 ст.10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности».

Оценка в учете производится в сумме затрат по строительству данных инженерных сетей и сооружений (п.43 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10).

В соответствии с Указом № 72 затраты, произведенные заказчиком (застройщиком) при создании (финансировании, возмещении создания) объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, безвозмездно переданных в собственность государства, включаются в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении прибыли заказчика (застройщика).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 января 2016 г. вышеназванная норма исключена Указом Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 538 из Указа № 72 (часть третья подп.1.9 п.1 Указа № 72).

Аналогично в части НДС безвозмездная передача имущества (работ, услуг) Республике Беларусь или ее административно-территориальным единицам, в том числе в лице уполномоченных государственных органов, юридических и физических лиц, не признается реализацией товаров (подп.2.6 п.2 ст.31 Налогового кодекса Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться подп.2.7.3 п.2 ст.31 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

19.11.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук