Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2014 г. в реквизите «Адресат» и по тексту документа необходимо указывать «экономический» вместо «хозяйственный», «судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь» вместо «Высший Хозяйственный Суд» (см. Декрет Президента Республики Беларусь от 29.11.2013 № 6 «О совершенствовании судебной системы Республики Беларусь»).

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора аренды

1. Между ОАО «А» и ЗАО «Э» (далее - Ответчик) был заключен договор аренды помещений от 29.02.2008 № 186 (далее - Договор), по условиям которого ОАО «А» передало во временное владение и пользование Ответчику помещения в административном корпусе общей площадью 186,3 кв.м, расположенные по адресу: г.Минск, ул.Казинца, ____, для организации торговли мебелью, хранения мебели и других товаров.

10 июля 2008 г. состоялся переход прав собственности в отношении капитального строения с инвентарным номером ________, расположенного по адресу: ул.Казинца, ____, г.Минск, от ОДО «А» к СООО «И» (далее - Истец).

Указанное капитальное строение приобретено Истцом по договору купли-продажи от 27.06.2008, что подтверждается также актом о приеме-передаче объекта основных средств от 01.07.2008, товарной накладной от 01.07.2008 № ____.

Право собственности Истца на указанное капитальное строение подтверждается свидетельством (удостоверением) № ______________ о государственной регистрации, выданным РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

В соответствии с п.1 ст.588 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Высший Хозяйственный Суд РБ в своем разъяснении от 04.05.2006 № 30-29/1 «О смене собственника имущества по договору аренды» указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений, в т.ч. и в судебном порядке, в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе, так как в силу ст.579 ГК арендодателем по договору аренды является собственник сданного в аренду имущества, если законодательством либо самим собственником иные лица не управомочены сдавать такое имущество в аренду.

30 июня 2008 г. в адрес Ответчика нами было направлено письмо (от 30.06.2008 исх. № 89/06-08) с информацией о переходе к Истцу права собственности на арендуемое Ответчиком помещение.

Ответчик в своем письме (от 01.07.2008 исх. № 96) указал, что также был информирован письмом ОАО «А» от 19.06.2008 исх. № 03/224 о предстоящем переходе к Истцу прав собственности на капитальное строение, расположенное по адресу: ул.Казинца, _________, г.Минск.

Таким образом, на основании изложенного и части первой ст.579 ГК мы считаем, что к нам перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды помещений от 29.02.2008 № 186.

2. 13 июня 2008 г. инспекцией по пожарному надзору было произведено обследование помещений, арендуемых Ответчиком. Согласно предписанию государственного пожарного надзора от 13.06.2008 № 47-5/03-167 выявлен ряд нарушений норм пожарной безопасности со стороны Ответчика.

Исходя из п.8 Общих правил пожарной безопасности Республики Беларусь для общественных зданий и сооружений ППБ 1.04-2002, утвержденных приказом Главного госинспектора РБ по пожарному надзору от 28.01.2003 № 13, при аренде зданий, сооружений и помещений ответственность за обеспечение их пожарной безопасности устанавливается в соответствии с договором аренды.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2014 г. приказ № 13 на основании приказа Главного госинспектора РБ по пожарному надзору от 13.06.2014 № 120 утратил силу. С 26 февраля 2017 г. действуют Общие требования пожарной безопасности к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования, утвержденные Декретом Президента РБ от 23.11.2017 № 7. Комментарий см. здесь.

Согласно п.2.3.4 Договора Ответчик обязался содержать и эксплуатировать арендуемые помещения в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и пожарной безопасности, иными требованиями соответствующих контролирующих органов и не допускать ухудшения арендуемых помещений.

Таким образом, обязанность эксплуатировать арендуемое помещение в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности возложена Договором на Ответчика.

Письмом от 17.07.2008 № 112/07-08 мы просили Ответчика провести предписанные противопожарные мероприятия, однако никаких действий со стороны Ответчика не последовало.

Письмом от 01.08.2008 № 130/08-08 мы повторно уведомили Ответчика о необходимости провести противопожарные мероприятия и сообщить нам о принятых мерах по устранению нарушений.

Письмом от 13.08.2008 № 135/08-08 мы еще раз уведомили Ответчика о необходимости проведения противопожарных мероприятий и сообщить нам о ходе реализации этих мероприятий, однако до настоящего времени Ответчиком никаких мер не предпринимается, ответа на письмо нами не получено.

В соответствии с п.5.3.6 Договора несоблюдение Ответчиком технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности является основанием для расторжения Договора.

3. В силу п.1.1 Договора Ответчику переданы помещения во владение и пользование для организации торговли мебелью, хранения мебели и других товаров.

30 июля 2008 г. поступила докладная записка заместителя директора СООО «И» Иванова А.М., который сообщил, что в помещениях, арендуемых Ответчиком, ведется производственная деятельность - сборка и ремонт мебели.

Письмом от 01.08.2008 № 130/08-08 мы уведомили Ответчика о запрете использования арендуемых помещений не по целевому назначению с просьбой сообщить нам о принятых мерах по устранению нарушений. Ответа нами получено не было, никаких действий, направленных на устранение нарушений, Ответчиком не предпринято.

26 августа 2008 г. поступила еще одна докладная записка заместителя директора СООО «И» Иванова А.М., который сообщил, что Ответчиком по-прежнему ведется производственная деятельность - сборка мебели в складских помещениях.

Назначенная директором СООО «И» комиссия после обследования помещений, арендуемых Ответчиком, также пришла к выводу о том, что Ответчиком по-прежнему ведется производственная деятельность в нарушение условий Договора, о чем свидетельствует акт проверки целевого использования помещений от 26.08.2008 № 1.

Согласно части первой ст.586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Исходя из части третьей ст.586 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 290 ГК установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства и условиями заключенного договора.

Однако Ответчик свои обязательства по Договору надлежаще не исполняет.

Ответчиком используются арендуемые помещения не по целевому назначению, что противоречит п.1.1 Договора и части первой ст.586 ГК.

Ответчик нарушает нормы пожарной безопасности, чем создается угроза безопасности переданному Ответчику по Договору имуществу.

В соответствии с частью первой ст.590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в т.ч. в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Частью третьей ст.590 ГК определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента РБ.

4. Для защиты наших прав, нарушенных Ответчиком, была привлечена организация, обладающая специальным разрешением (лицензией) на оказание юридических услуг. За юридические консультации, составление и подачу искового заявления, подготовку необходимых документов, представление наших интересов в одном судебном заседании нами была уплачена сумма в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) бел.руб.

Согласно письму ВХС РБ от 21.12.2006 № 03-30/2461 «О взыскании расходов за оказанные юридические услуги», поскольку правоотношения истца и его представителя складываются в сфере процессуальных отношений, хозяйственным судом, рассматривающим вопрос о возмещении расходов, связанных с оказанием юридических услуг, указанные расходы могут быть признаны необходимыми и подлежать взысканию в соответствии с абзацем 4 ст.126 Хозяйственно-процессуального кодекса РБ с виновной стороны.

Мы предприняли все возможные меры для разрешения возникшей ситуации в досудебном порядке: неоднократно обращались к Ответчику с требованием устранить допущенные нарушения и прекратить нецелевое использование арендуемых помещений. Однако наши требования остались без удовлетворения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.290, 586, 588, 590 ГК, ст.6, 39, 49, 72 Хозяйственного процессуального кодекса РБ,

ПРОСИМ:

1. Расторгнуть договор аренды помещений от 29.02.2008 № 186, заключенный между СООО «И» и ЗАО «Э».

2. Взыскать с ЗАО «Э» в пользу СООО «И» 350 000 (триста пятьдесят тысяч) бел.руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

3. Взыскать с ЗАО «Э» в пользу СООО «И» расходы по оплате юридических услуг в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) бел.руб.

Приложение: 1. Копия искового заявления для Ответчика.

                        2. Платежное поручение об уплате государственной пошлины.

                        3. Копия свидетельства о государственной регистрации Истца.

                        4. Копия свидетельства (удостоверения) о праве собственности Истца на помещения.

                        5. Копия ТН от 01.07.2008 № ___________.

                        6. Копия акта о приеме-передаче объекта основных средств.

                        7. Копия договора аренды помещений от 29.02.2008 № 186.

                        8. Копия письма Истца от 30.06.2008 № 89/06-08.

                        9. Копия письма Ответчика от 01.07.2008 № 96.

                        10. Копия письма Истца от 17.07.2008 № 112/07-08.

                        11. Копия письма Истца от 01.08.2008 № 130/08-08.

                        12. Копия письма Истца от 13.08.2008 № 135/08-08.

                        13. Копия договора купли-продажи от 27.06.2008.

                        14. Копия предписания государственного пожарного надзора от 13.06.2008 № 47-5/03-167.

                        15. Копия приказа о создании комиссии по проверке целевого использования помещения от ___________ № ____.

                        16. Копия акта проверки целевого использования помещений от 26.08.2008 № 1.

                        17. Копия докладной записки Иванова А.М. от 26.08.2008.

                        18. Копия докладной записки Иванова А.М. от 30.07.2008.

                        19. Копия договора от 07.08.2008 № 59 об оказании юридических услуг.

                        20. Копия счета-фактуры и платежного поручения на оплату юридических услуг.

                        21. Копия специального разрешения (лицензии) ООО «Юридическая группа «________________».

                        22. Доверенность на представителя.

29.05.2009 г.

Илья Латышев, директор общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»