Материал помещен в архив

ИЗМЕНЕНИЯ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ.
Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь»

Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 536) вносит изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее - Указ № 538). В основной своей части Указ № 536 вступает в силу с 13 июля 2016 г. и вносит изменения в порядок управления общим имуществом и деятельности товариществ собственников (далее - ТС) и организаций застройщиков, например, жилищно-строительного потребительского кооператива (далее - ЖСПК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. указы № 536 и № 538 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратили силу. Комментарий см. здесь.

Понятие «управление общим имуществом»

Дано определение деятельности «управление общим имуществом» (ранее этот термин не был расшифрован) - деятельность, направленная на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, решение вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством (подп.1.1 п.1 Указа № 538 в редакции от 13.07.2016). Под «иными вопросами» может подразумеваться решение вопросов о предоставлении (непредоставлении) дополнительных жилищно-коммунальных услуг, изменении поставщиков жилищно-коммунальных услуг, проведении дополнительных работ по благоустройству придомовой территории и т. п.

Виды управления общим имуществом не изменились, однако изменился количественный состав объектов недвижимого имущества, которым можно управлять непосредственно самим участникам совместного домовладения. Ранее в состав совместного домовладения могло входить не более пяти объектов недвижимого имущества, после 13 июля 2016 г. - не более десяти таких объектов (подп.1.1 п.1 Указа № 538 в редакции от 13.07.2016).

Изменение порядка принятия решений по вопросам управления общим имуществом

Изменен также порядок принятия решений по некоторым вопросам управления общим имуществом. Так, по многим вопросам, входящим в компетенцию общего собрания, ранее решения принимались определенным количеством голосов членов ТС или ЖСПК, принимающих участие в голосовании.

После 13 июля 2016 г. решения по вопросам будут приниматься определенным количеством голосов от общего количества голосов всех членов ТС или ЖСПК (а в некоторых случаях - от общего количества голосов всех участников совместного домовладения, собственников недвижимого имущества, не являющихся членами ЖСПК) (подп.1.2 п.1Указа № 538 в редакции от 13.07.2016).

Например, если раньше для решения некоторых вопросов требовался кворум собственников недвижимого имущества или членов ЖСПК не менее 2/3 голосов от общего количества, а решение принималось 2/3 голосов от количества присутствовавших на общем собрании, то в реальности за решение подавалось чуть более половины от всего количества голосов по общему имуществу.

Таким образом, Указом № 536 изменены нормы ст.188 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК), касающиеся деятельности ЖСПК, а по ТС введены нормы по количеству голосов, которым принимаются некоторые решения общего собрания (в ЖК таких норм не имеется).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Следует руководствоваться главой 29 «Организации собственников» новой редакции ЖК.

Уполномоченное лицо по управлению общим имуществом

Важно отметить, что Указом № 536 изменено уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. Ранее это была государственная организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги.

После вступления в силу Указа № 536 уполномоченным лицом будет являться государственный заказчик в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а именно юридическое лицо, создаваемое по решению облисполкома или Минского горисполкома в целях организации работ по обеспечению потребителей жилищно-коммунальных услуг основными и дополнительными жилищно-коммунальными услугами на основании договоров, за исключением услуг горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электро- и теплоснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.

В настоящее время ведется работа по формированию таких юридических лиц.

Немного изменены основания (по сравнению с ЖК и Указом № 538), по которым местный исполком может назначать уполномоченное лицо, а также сроки, в которые должно быть назначено уполномоченное лицо:

• если во вновь построенном жилом доме (с государственной поддержкой или без нее) не принято решение о создании ТС или решения о выборе способа управления - уполномоченное лицо назначается по истечении 1 месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию (при строительстве с государственной поддержкой) и по истечении 1 месяца со дня возникновения совместного домовладения (при строительстве дома без государственной поддержки) - в этих случаях уполномоченное лицо является единственным органом управления до принятия участниками совместного домовладения решения о выборе способа управления;

• если не переизбран на новый срок председатель правления ТС или ЖСПК, срок полномочий которого истек;

• если ТС или ЖСПК не выполняют своих обязанностей по сохранению и эксплуатации общего имущества, если органы управления ТС или ЖСПК (правление, председатель правления, ревизионная комиссия) не работают или не выбраны, если председатель правления не прошел согласование в местном исполкоме или был дан отказ в согласовании кандидатуры этого председателя, если председатель правления ТС или ЖСПК неоднократно (два раза и более в календарном году) нарушал свои обязанности - в течение 1 месяца со дня выявления указанных фактов. В этом случае уполномоченное лицо будет управлять до выбора в установленном порядке председателя правления ТС или ЖСПК.

Повышение требований к председателю правления товариществ собственников и организаций застройщиков

Квалификационные требования к председателю правления ТС или ЖСПК не изменились, однако Указом № 536 предусмотрено, что кандидат в председатели ТС или ЖСПК, который ранее совершил умышленное преступление, судимость за которое не снята или не погашена, не может быть согласован местным исполкомом, а значит, не может исполнять обязанности председателя ТС или ЖСПК.

Кандидатура председателя правления согласовывается в течение 15 рабочих дней со дня представления документов и в течение 1 месяца со дня согласовании должна быть представлена общему собранию (собранию уполномоченных) ТС или ЖСПК для избрания председателем правления ТС или ЖСПК. Ранее этих сроков в законодательстве установлено не было.

Следует отметить, что уже избранному и работающему председателю правления ТС или ЖСПК, который не прошел согласование в местном исполкоме, дано 3 месяца для прохождения такого согласования после получения от местного исполкома предписания о прохождении согласования. Если несогласованный председатель правления ТС или ЖСПК не выполнит требования по согласованию, это будет основанием для досрочного прекращения его полномочий.

Важное нововведение: в случае если председатель правления не согласован в местном исполкоме, а также если местным исполкомом принято решение о назначении уполномоченного лица по управлению общим имуществом, местный исполком направляет уведомление или копию решения председателю ТС или ЖСПК, а председатель правления ТС или ЖСПК со дня получения такого уведомления или копии решения не имеет права осуществлять свои полномочия, особенно финансовые операции по текущему (расчетному) банковскому счету ТС или ЖСПК от своего имени или от имени ТС. В случае нарушения председателем правления ТС или ЖСПК этого требования он может быть привлечен к ответственности, вплоть до уголовной.

Кроме того, председатель правления ТС или ЖСПК обязан передать по акту уполномоченному лицу по управлению общим имуществом или вновь избранному председателю правления печать и документы ТС или ЖСПК.

Изменение обязанностей председателей товариществ собственников и организаций застройщиков

Указом № 536 также изменены обязанности председателей ТС и ЖСПК. В частности, введена новая обязанность по принятию мер по устранению повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в результате актов вандального характера (намеренные действия физического лица, повлекшие порчу вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома либо иное причинение ущерба таким помещениям), а также по устранению надписей и (или) изображений непристойного характера и приведению вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями технических нормативных правовых актов, в том числе посредством проведения текущего ремонта.

Обратите внимание! Если виновное в вандализме физическое лицо известно, его можно привлечь к административной ответственности по ст.10.9 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (наложение штрафа в размере до 50 базовых величин) либо к уголовной ответственности по ст.218 Уголовного кодекса Республики Беларусь (общественные работы, или штраф, или исправительные работы на срок до 2 лет, или арест, или ограничение свободы на срок до 2 лет).

В целях предотвращения действий вандального характера целесообразно повесить на доску объявлений соответствующую информацию для граждан об ответственности за повреждение или уничтожение имущества.

15.02.2016

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь