Материал помещен в архив

КАК СОБСТВЕННИКУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА ПРИ ВСЕЛЕНИИ НОВЫХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ. СОГЛАШЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Правовой статус соглашения о порядке пользования жилым помещением

Необходимость определения порядка пользования жилым помещением возникает, как правило, по причине возникших неприязненных отношений между членами семьи (бывшими членами семьи) собственника, нанимателя жилого помещения, члена организации застройщиков. Конфликт может привести к тому, что члены семьи начинают чинить препятствия одному или нескольким членам семьи (бывшим членам семьи) в пользовании жильем, например, путем смены дверных замков, выставлением вещей, созданием иных препятствий, вплоть до причинения вреда здоровью члену семьи при попытке реализации своего права пользования спорным жилым помещением.

Надлежащим способом защиты нарушенного права в данной ситуации является иск об определении порядка пользования жилым помещением, в котором истец указывает, какое изолированное жилое помещение в квартире или доме он просит выделить в пользование ему.

Вместе с тем подобных ситуаций можно избежать, если изначально при вселении члена семьи в квартиру заключить с ним соглашение о порядке пользования жилым помещением.

Такой документ предусмотрен нормами действующего законодательства: ст.30, 57, 116 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК), пп.30-34 Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43 (далее - Положение).

Рассмотрим, как правильно оформить соглашение о порядке пользования жилым помещением, не ущемляя при этом прав и интересов собственника и вселяемого им лица, при каких условиях и в какой форме такое соглашение будет действительным.

Многие наниматели, собственники жилых помещений, члены организаций застройщиков при вселении в квартиру своего супруга или другого близкого родственника не задумываются о правовых последствиях данного решения. Как правило, происходит регистрация по месту жительства такого родственника в жилое помещение, при этом никаких других документов не подписывается.

Права членов семьи нанимателя, проживающих с ним в одном помещении

Рассмотрим правой статус члена семьи нанимателя, собственника, члена организации застройщиков, проживающего с ним в одном помещении.

Согласно нормам жилищного законодательства собственники, наниматели жилых помещений, члены организаций застройщиков вправе вселять в занимаемое (принадлежащее на праве собственности) жилое помещение супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан в порядке, установленном законодательством.

В соответствии со ст.57 ЖК граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Согласно ст.116 ЖК члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником этого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Если член семьи собственника жилого помещения перестал быть членом его семьи, но продолжает проживать в этом жилом помещении, он сохраняет свои права, если иное не установлено ЖК и заключенным с ним письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Аналогичные нормы предусмотрены Положением в отношении членов семьи члена организации застройщиков, не являющегося собственником жилого помещения, проживающих совместно с ним в этом помещении.

Фактически члены семьи нанимателя, собственника, члена организации застройщиков вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим на праве пользования нанимателю, члену организации застройщиков или на праве частной собственности - собственнику, и быть зарегистрированными в этом жилом помещении по месту жительства без оформления договорных отношений, на основании лишь волеизъявления собственника и того факта, что они являются или признаны членами его семьи.

Кроме того, в силу того что такие граждане имеют статус членов семьи, они пользуются рядом других прав и обязанностей:

- приобретают равное с собственником право пользования жилым помещением (ст.30, 57, 116 ЖК, главы 6 и 7 Положения);

- могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения (п.3 ст.275 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК));

- несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, связанным с пользованием и содержанием жилого помещения, вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории (дееспособные члены семьи собственника) (ст.30, 116 ЖК);

- сохраняют право пользования жилым помещением в случае перехода права собственности к другому лицу на жилой дом или квартиру, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п.2 ст.275 ГК). При этом согласно части четвертой ст.123 ЖК граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в договоре отчуждения как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.

Порядок заключения соглашения о порядке пользования жилым помещением. Необходимость его нотариального удостоверения

Однако вышеуказанные нормы законодательства о равном праве, солидарной ответственности и прекращении права в силу распада семейных отношений могут быть изменены соглашением между нанимателем, собственником, членом организации застройщиков и членом его семьи. Если соглашение о порядке пользования жилым помещением заключено, то член семьи (бывший член семьи), пользующийся жилым помещением на основании такого соглашения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Соглашение о порядке пользования жилым помещением может быть заключено в простой письменной форме, поскольку ЖК иного не устанавливает. Вместе с тем по желанию сторон такое соглашение может быть заверено у нотариуса. Факт заверения соглашения о порядке пользования жилым помещением у нотариуса является оправданным, поскольку на практике представляется затруднительным доказать дату заключения такого соглашения.

Не имеет значения, когда заключено такое соглашение: например, его можно заключить при вселении члена семьи в квартиру, а можно на стадии, когда член семьи (в т.ч. бывший) уже проживает в квартире.

Вместе с тем исходя из норм действующего законодательства факт заключения соглашения о порядке пользования жилым помещением может иметь юридическое значение как при предъявлении требований о выселении, так и в период пользования жилым помещением, например, для целей постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Так, согласно абзацу 3 п.6 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565, граждане в течение 5 лет не могут быть приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в случае изменения порядка пользования жилым помещением, в котором обеспеченность общей площадью жилого помещения превышала 15 кв.м на 1 человека. При нотариальном удостоверении соглашения о порядке пользования жилым помещением дата заключения данного соглашения не будет подлежать сомнению.

Возникает вопрос о необходимости истребования согласия совместно проживающих с собственником, нанимателем, членом организации застройщиков иных членов семьи на заключение соглашения о порядке пользования жилым помещением. Действительно, если они имеют равное с нанимателем, собственником, членом организации застройщиков право пользования жилым помещением (при отсутствии соответствующего условия в соглашении о порядке пользования жилым помещением, заключенном с ними), следовательно, такие члены семьи должны участвовать в подписании соглашения.

Содержание соглашения о порядке пользования жилым помещением

Прежде всего в соглашении можно установить, что вселяемый член семьи приобретает право пользования не всем жилым помещением, а только его частью, обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги и нести другие расходы по содержанию данной части жилого помещения. По сути, отражение данных условий будет означать, что порядок пользования жилым помещением определен.

Подпунктом 1.16 п.1 Указа Президента РБ от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» определено, что обязанность по выплате задолженности по льготному кредиту и процентам за пользование им может быть возложена решением суда на супруга (супругу) индивидуального кредитополучателя, иных членов семьи, в т.ч. бывших, совместно улучшивших жилищные условия, претендующих на долю в построенном жилом помещении, либо в случае расторжения брака - на супруга (супругу) индивидуального кредитополучателя на основании брачного или иного договора (соглашения), заключенного в письменной форме в установленном порядке.

Учитывая данное нормативное предписание, в случае осуществления совместного строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения при вселении в построенное (реконструированное) или приобретенное жилое помещение члену организации застройщиков (собственнику) и члену его семьи целесообразно отразить в соглашении о порядке пользования вышеуказанную обязанность по выплате задолженности по льготному кредиту и процентам за пользование им. Данное условие соглашения позволит избежать обращения в суд.

В силу ст.120 ЖК члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности на долю в жилом помещении, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения:

- по основаниям, предусмотренным ст.39 ЖК, - в случае систематического разрушения либо порчи жилого помещения, либо использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил пользования жилым помещением, делающего невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

- на основании письменного соглашения при вселении, не противоречащего законодательству Республики Беларусь.

Совершеннолетние члены семьи собственника, имеющие в данном населенном пункте другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, подлежат выселению в жилое помещение, находящееся в их собственности.

Совершеннолетние члены семьи собственника могут быть выселены по требованию собственника в другое жилое помещение, приобретенное собственником за счет собственных средств.

Учитывая изложенное, ст.120 ЖК допускает выселение членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих права собственности на долю в жилом помещении, без предоставления другого жилого помещения на основании письменного соглашения при вселении, не противоречащего законодательству Республики Беларусь. Таким образом, в соглашении о порядке пользования жилым помещением могут быть определены основания для выселения из жилого помещения, например, в связи с утратой статуса члена семьи собственника жилого помещения или в связи с неисполнением обязательств, связанных с пользованием и содержанием жилого помещения, и т.д.

В дополнение можно отметить, что все указанные условия могут быть отражены при заключении брачного договора. В таком случае заключения отдельного соглашения о порядке пользования жилым помещением не требуется.

Примерная форма соглашения о порядке пользования жилым помещением может иметь следующий вид:

Мы, Иванов Андрей Андреевич, гражданин Республики Беларусь, паспорт № МР1000000, выдан 01.01.2011 Фрунзенским РУВД г.Минска, личный номер 3010180А001РВ1,

и Сидоров Борис Богданович, гражданин Республики Беларусь, паспорт № АВ0000001, выдан Энским РУВД Брестской области, личный номер 3020280С002РВ2,

заключили между собой настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Я, Иванов Андрей Андреевич, являюсь собственником квартиры № 50 (пятьдесят), состоящей из 3 (трех) жилых комнат и подсобных помещений общей площадью 80 кв.м, расположенной в доме № 52 (пятьдесят два) по ул.Незнанской в г.Минске, в которой совместно со мной проживают:

- дочь - Сидорова Анастасия Андреевна;

- мать - Иванова Антонина Аркадьевна,

вселяю в названную квартиру мужа дочери Сидорова Бориса Богдановича на следующих условиях:

1.1. Сидорову Б.Б. предоставляется в пользование жилая комната площадью 17 кв.м, в которой он будет проживать совместно с моей дочерью Сидоровой Анастасией Андреевной;

1.2. Сидоров Б.Б. осуществляет оплату за жилищно-коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, техническое обслуживание, отчисления на капитальный ремонт) пропорционально занимаемой жилой площади в порядке, установленном законодательством;

1.3. в случае расторжения брака с моей дочерью Сидоровой А.А. Сидоров Б.Б. утрачивает право пользования жилым помещением, предоставленным ему в пользование в соответствии с подпунктом 1.1 настоящего соглашения, и подлежит выселению из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

2. Я, Сидоров Борис Богданович, принимаю условия, предусмотренные пунктом 1 настоящего соглашения.

3. Ответственность по обязательствам, связанным с пользованием и содержанием названной квартиры, вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории, в полном объеме несет Иванов А.А.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с даты его нотариального удостоверения.

5. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, из которых первый хранится в делах нотариальной конторы, второй выдается Иванову А.А., третий - Сидорову Б.Б.

29.07.2011 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь