Всё по одной теме.
Капитальный ремонт зданий (сооружений): как организовать и оформить (после 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.11.2024

Из подборки вы узнаете:

Справочно О проведении и оформлении капитального ремонта до 23.07.2024 см. здесь.

1. Какие работы можно отнести к капитальному ремонту здания (сооружения)

Капитальный ремонт - совокупность строительно-монтажных, пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта, в том числе с применением новых материалов и технологий (подп.1.32 п.1 ст.1 Строительного кодекса).

Квалификационным признаком капитального ремонта является восстановление утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта в результате выполнения строительно-монтажных работ, связанных с восстановлением (усилением), улучшением и (или) заменой отдельных конструкций, деталей, инженерно-технологического оборудования объекта (п.9 Инструкции о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.06.2022 № 66).

Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении Б к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

Дополнительно по теме • Организация планирует обновить фасад здания. Предстоящие работы: теплоизоляция наружных стен, устройство дополнительного слоя армирования стеклосеткой, огрунтовка, окраска. К какому виду строительных работ (ремонт, модернизация, реконструкция) отнести перечисленные работы? • Организация сняла чугунное покрытие пола в производственном помещении. Дальнейшие работы по покрытию не понятны - помещение не используется. Вероятнее всего ничего укладывать не планируется. Как это соотнести с ОС - ремонт (текущий, капитальный), модернизация или вообще никак? Составлен дефектный акт на пол, чугун сдан. • К какому виду работ (текущий ремонт, модернизация или капитальный ремонт) относить работы по замене циркуляционного насоса системы отопления? • К какому виду ремонта (капитальному или текущему) относить ремонт теплотрассы?

2. Кто принимает решение о проведении капитального ремонта здания (сооружения)

Решение о проведении ремонта принимается ответственным эксплуатантом по результатам технических осмотров и материалам обследования, проводимым в соответствии с СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 27.10.2020 № 64 (п.4.2 СП 1.04.01-2021).

Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих технических осмотрах контролируют техническое состояние здания, его инженерных систем и благоустройство в целом, при частичных технических осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства (п.5.2 СН 1.04.01-2020).

Результаты всех технических осмотров оформляют актами по формам в соответствии с А.2-А.4 (приложение А к СН 1.04.01-2020).

По итогам осеннего технического осмотра определяются объекты, а также элементы здания, требующие капитального ремонта (абз.3 п.5.5 СН 1.04.01-2020).

Общее и детальное обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в соответствии с СП 1.04.02-2022 «Общие положения по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 02.03.2022 № 27.

3. Как устанавливается периодичность капитального ремонта здания (сооружения)

Сроки проведения капитального ремонта здания определяет ответственный эксплуатант по результатам технических осмотров и обследований здания, его отдельных конструктивных элементов, с учетом технического состояния.

Периодичность капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем производственных зданий и сооружений в зависимости от условий эксплуатации - в соответствии с таблицами В.6 и В.7 (приложение В к СН 1.04.01-2020).

Периодичность капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем элементов жилых и общественных зданий - в соответствии с таблицей В.8 (приложение В к СН 1.04.01-2020).

Периодичность и содержание технических осмотров, обследований и ремонтов, установленные в приложении В, относятся к зданиям класса сложности К-2 и ниже. Для зданий класса сложности К-1, возведенных с применением уникальных технических решений, большепролетных конструкций и т. п., в объектных инструкциях по технической эксплуатации устанавливают более жесткие требования, которые должны обеспечивать постоянное поддержание конструкций в хорошем (исправном) состоянии путем выполнения планово-предупредительных мероприятий расширенной номенклатуры (пп.5.15, 5.16 СН 1.04.01-2020).

Дополнительно по теме • Технические осмотры зданий и сооружений. • Как определить необходимость замены труб инженерных сетей. • Вправе ли собственник провести капремонт здания раньше установленного срока?

4. Нужна ли разрешительная документация на капитальный ремонт здания (сооружения)

На работы по ремонту объектов разрешительная документация на строительство не требуется (подп.2.1 п.2 ст.66 Строительного кодекса).

При этом до начала производства работ при капитальном ремонте при наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в ИС «Единый реестр объектов капитального строительства», и положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации (в случаях, когда государственная экспертиза проектной документации не является обязательной, - при наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в ИС «Единый реестр объектов капитального строительства», и утвержденной проектной документации на строительство объектов) юрлица и ИП направляют в орган госстройнадзора уведомление о начале производства СМР (п.3 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утв. постановлением Совмина от 08.05.2018 № 343).

Дополнительно по теме • При выполнении каких строительных работ не надо получать разрешительную документацию с 23 июля 2024 года. Комментарий к Строительному кодексу.

5. Нужен ли проект на капитальный ремонт здания (сооружения)

Для выполнения работ по капитальному ремонту нужно разработать и утвердить проектную документацию.

До разработки проектной документации на капитальный ремонт заказчиком, застройщиком разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация, в сокращенном объеме (в форме задания на разработку проектной документации) (пп.1, 4 ст.69 Строительного кодекса).

Работы по капитальному ремонту выполняются на основе разработанной, согласованной, прошедшей госстройэкспертизу (при необходимости) и утвержденной проектной документации (ч.1 п.1 ст.72 Строительного кодекса).

6. Нужен ли заказчику и подрядчику аттестат соответствия при  капитальном ремонте

Заказчику капремонта требуется аттестат соответствия, если объект капитального ремонта первого - четвертого классов сложности (п.8 перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (их составляющих), работ по обследованию строительных конструкций объектов, автомобильных дорог и мостовых сооружений на них, аэродромных покрытий на объектах первого - четвертого классов сложности и квалификационных требований, предъявляемых для получения аттестатов соответствия, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащих аттестации, утв. постановлением Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26).

Подрядчику нужен аттестат в случае выполнения работ, включенных в столбец 2 перечня № 26. Виды строительно-монтажных работ, подлежащих аттестации, перечислены в п.7 перечня № 26.

Дополнительно по теме • 8 важных изменений в аттестации строительных организаций с 23 июля 2024 года. • Как изменились требования к получению аттестата на выполнение СМР с 23 июля 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26. • Что изменится в аттестации заказчиков с 23 июля 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26. • Что изменится в аттестации генподрядчиков с 23 июля 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26. • Собственник здания намеревается начать капитальный ремонт. Выполнять функции заказчика будет самостоятельно. Требуется ли заказчику аттестат соответствия на объекте капитального ремонта после 23 июля 2024 г.?

7. Какие процедуры закупки нужно провести при капитальном ремонте

При финансировании ремонта с учетом бюджетных и приравненным к ним средств при определении подрядной организации на выполнение ремонта проводится процедура госзакупки в соответствии с Законом от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

Согласно позиции МАРТ, именно получатель бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов является заказчиком в государственных закупках и должен осуществлять приобретение товаров (работ, услуг) за счет таких средств в соответствии с требованиями Закона № 419-З (письмо МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К «О закупках для строительства»).

При этом допускается изменение предмета госзакупки и требований к предмету госзакупки, его объема (количества), сроков исполнения обязательств подрядчиком в случае возникновения потребности в приобретении дополнительных работ, не предусмотренных проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена двухсторонним актом, подписанным заказчиком и разработчиком проектной документации (абз.11 подп.1.8 п.1 постановления Совмина от 15.06.2019 № 395 «О реализации Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О государственных закупках товаров (работ, услуг)"»).

Таким образом, на допработы при капитальном ремонте не нужно проводить отдельную процедуру госзакупки.

С 30.08.2024 РУП, госорганы, гособъединения, иные юрлица, имущество которых находится в республиканской собственности, либо хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 25 % акций (долей) принадлежит Республике Беларусь или организациям, имущество которых находится в республиканской собственности, закупки товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств, если стоимость закупки более 1 000 БВ, осуществляют в соответствии с требованиями постановления Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств» (подп.1.1 п.1 постановления № 229, абз.2 подп.1.3 п.1 постановления Совмина от 27.08.2024 № 632).

Действие постановления № 229 не распространяется на закупки (в том числе вышеперечисленными организациями) товаров (работ, услуг) на сумму до 1 000 БВ по одной сделке на дату принятия организацией решения о проведении закупки (п.9 приложения 1 к постановлению № 229).

При этом по закупкам товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств коммерческих организаций никаких изменений нет. Поэтому до появления каких-либо официальных разъяснений, эти закупки, в том числе и на текущий ремонт, как и ранее, проводятся по ЛПА организации, в том числе и через процедуру переговоров, либо заключаются договоры строительного подряда по договоренности сторон, то есть без процедуры закупки.

Дополнительно по теме • Как изменил Строительный кодекс процедуры закупки материалов и работ (услуг) по договорам строительного подряда при капитальном ремонте зданий за собственные средства предприятия? • Дополнительное соглашение о внесении изменений и (или) дополнений в договор строительного подряда на выполнение капитального ремонта в связи с возникновением необходимости выполнения дополнительных работ за счет бюджетных средств (с комментариями). • Необходимо выбрать проектную организацию для разработки проектов для капитального ремонта жилых домов. Источник - средства, отчисляемые на капитальный ремонт. Какую процедуру закупки нужно проводить?

8. Нужен ли технический надзор при капитальном ремонте

Да, нужен (ч.2 п.1 ст.124 Строительного кодекса).

Заказчик организует осуществление технического надзора за капитальным ремонтом в соответствии с требованиями ст.124 Строительного кодекса и Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40.

Дополнительно по теме • Технический надзор за строительно-монтажными работами. Кто и как осуществляет, что он в себя включает: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Договор на оказание инженерных услуг (комплексное управление строительной деятельностью) (с комментариями).

9. Как формируется цена работ по капитальному ремонту

Неизменная договорная (контрактная) цена на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту определяется согласно Положению о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553.

Неизменная цена определяется с учетом всех затрат на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту без учета стоимости оборудования, разработки проектной документации и поставляемых заказчиком строительных материалов, изделий, конструкций по предусмотренному заказчиком перечню (п.5 Положения № 1553).

Цена подрядных работ по капитальному ремонту является неизменной до завершения капитального ремонта, за исключением случаев ее корректировки, установленных в п.11 Положения № 1553.

Цена по договору строительного подряда на капитальный ремонт - это цена подрядных работ, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядчика, то есть неизменная договорная (контрактная) цена (абз.5 п.2 Положения № 1553).

Дополнительно по теме • Формируем неизменную цену на выполнение подрядных работ (СМР): ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо». • Корректируем неизменную договорную (контрактную) цену подрядных работ: ответы на вопросы сообщества «Бизнес-Инфо».

10. Какие авансы могут выдаваться при капитальном ремонте

Выделение авансов (текущего и целевого) могут быть предусмотрены условиями договора строительного подряда и графиком платежей.

Размеры авансов зависят от источника финансирования капитального ремонта.

По объектам капитального ремонта, финансируемым с привлечением бюджетных средств:

✓ текущие авансы на выполнение строительных работ перечисляются подрядчику в размере, установленном договором, но не превышающем 70 % стоимости строительных работ, планируемых к выполнению в расчетном месяце, за вычетом суммы целевого аванса на материальные ресурсы, включаемые в договорную цену подрядных работ, предусмотренного к освоению в этом месяце.

Заказчики капитального ремонта предусматривают в договорах строительного подряда условие о том, что текущий аванс на выполнение строительных работ, полученный подрядчиком в расчетном месяце, независимо от даты его перечисления считается полученным своевременно и вычитается из стоимости выполненных работ при расчете суммы, подлежащей оплате по справке о стоимости выполненных работ и затратах. В случае несогласия подрядчика с фактическим сроком получения текущего аванса денежные средства подлежат возврату на счета органов казначейства по учету средств соответствующих бюджетов в течение 3 рабочих дней с момента их зачисления на его текущий (расчетный) банковский счет.

При невыполнении графика производства работ по вине подрядчика сумма отработанного текущего аванса определяется как произведение стоимости фактически выполненных строительных работ в расчетном месяце за вычетом суммы отработанного целевого аванса на установленный процент авансирования. Сумма неотработанного текущего аванса, определяемая как разница между суммой текущего аванса, фактически полученного подрядчиком для выполнения строительных работ в расчетном месяце, и суммой отработанного текущего аванса, признается чужими денежными средствами, неправомерно удерживаемыми подрядчиком. Подрядчик за пользование чужими денежными средствами уплачивает в бюджет, из которого осуществляется финансирование строительных работ, проценты, начисленные на сумму неотработанного текущего аванса, в размере ставки рефинансирования Нацбанка, действующей на день подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, выполненных в расчетном месяце, на который выдавался текущий аванс.

Период пользования чужими денежными средствами определяется с даты получения текущего аванса до даты подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ, в счет оплаты которого зачитывается неотработанный текущий аванс. Зачет подлежащей уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в счет оплаты выполненных строительных работ не допускается;

✓ целевые авансы на приобретение материальных ресурсов подлежит зачету в течение 4 месяцев с даты получения целевого аванса в счет оплаты выполненных работ (пп.10, 11 Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утв. постановлением Минфина от 17.12.2001 № 120).

По объектам, финансируемым без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон могут определяться иные размеры авансов, направления и порядок их использования.

Конкретные размеры авансов (процент авансирования), сроки и порядок их перечисления, необходимость обеспечения возврата не использованного подрядчиком или использованного им не по назначению аванса определяются в договоре строительного подряда на выполнение капитального ремонта.

Дополнительно по теме • Исковое заявление о взыскании суммы пени и процентов по договору строительного подряда, финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями). • Заявление в орган казначейства о взыскании процентов за пользование денежными средствами с расчетом подлежащих взысканию сумм (по договору строительного подряда) (с комментарием). • Исковое заявление о взыскании задолженности за выполненные строительно-монтажные работы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами (пример).

11. Как рассчитываться за выполненные работы по капитальному ремонту

За расчетный период в договоре может быть принят месяц либо иной период, необходимый для выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, по которым одним из источников финансирования являются бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц, если иное не установлено специальным НПА.

При расчетах за выполненные работы по капитальному ремонту, сметная стоимость которых определена с применением НРР, а в договоре установлена неизменная цена, оформляются:

• акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б (п.10 Инструкции о порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29);

• справка о стоимости выполненных работ формы С-3а.

Каждая страница акта формы С-2б визируется инженером по техническому надзору в части подтверждения сведений о количестве принятых работ (ч.16 п.10 Инструкции № 29). 

Стоимость дополнительных работ формируется в размере сметной стоимости этих работ, определенной на дату разработки проектной, в том числе сметной, документации с учетом прогнозного индекса месяца выполнения этих работ (ч.1 п.15 Положения № 1553). Расчет за выполненные дополнительные работы по капитальному ремонту оформляется актом сдачи-приемки выполненных работ формы С-2а (абз.4 ч.1 п.9 Инструкции № 29).

Дополнительно по теме • Оплата строительных работ за счет средств бюджета, а также за счет государственных внебюджетных фондов. Комментарий к постановлению Минфина от 26.07.2024 № 42.  Составление и подписание актов выполненных строительных работ с 30 октября 2024 года. Комментарий к постановлению Минстройархитектуры от 18.10.2024 № 116.  • Подписание актов сдачи-приемки выполненных строительно-монтажных работ: алгоритм действий. • Осуществляется капремонт (бюджетные средства), несущие конструкции не затронуты. Подрядчик закончил работы, представил акты формы С-2б, где исключил столбец «Отклонение от графика производства работ». Правомерно ли это?  • В ходе выполнения капитального ремонта объекта возникли минусовые (лишние) объемы работ, которые не требуется выполнять. Подрядчик направил заказчику письмо с требованием выдать минусовые сметы со штампом к производству работ. Обязан ли заказчик выдавать минусовые сметы, либо нужно сформировать договорную цену без учета минусовых объемов и заключить дополнительное соглашение?  • Акт на дополнительные строительно-монтажные работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект» (пример).

12. Как принять в эксплуатацию объект капитального ремонта

Законченные капитальным ремонтом объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в порядке, установленном Строительным кодексом.

В состав приемочных комиссий включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации (при ее наличии), местного исполнительного и распорядительного органа. В состав приемочных комиссий могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями.

Приемочные комиссии назначаются не позднее чем за 30 дней до начала приемки объекта в эксплуатацию (пп.1, 3, 4 ст.106 Строительного кодекса).

Приемка объектов в эксплуатацию оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию, который подписывается всеми членами приемочной комиссии. Акт приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного капитальным ремонтом, утв. в приложении 3 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа. В случае непредставления членом приемочной комиссии письменного отказа от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию с обоснованием причин такого отказа член приемочной комиссии обязан подписать указанный акт.

По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки объекта в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности объекта к эксплуатации.

Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами приемочной комиссии.

Решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при его наличии)), заказчике, застройщике, дату утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, иные сведения (при необходимости).

Датой приемки объекта в эксплуатацию, началом течения гарантийного срока эксплуатации, а также срока эксплуатации объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (пп.1-4, 7, 8 ст.114 Строительного кодекса)

Дополнительно по теме • Осуществляется капремонт (бюджетные средства), несущие конструкции не затронуты. Нужно принять объект в эксплуатацию. Обязательно ли включать в состав комиссии при приемке в эксплуатацию объекта представителя исполкома?

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»