Материал помещен в архив

КОЭФФИЦИЕНТ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ЧТО УЧИТЫВАЕМ В РАСЧЕТЕ
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Регулирование осуществляется следующими нормативными правовыми актами:

• Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263, Указ № 263);

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее - постановление № 156);

• постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - постановление № 1007).

Вопрос 1: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика денежные средства, ошибочно зачисленные дольщиком на расчетный (текущий) счет застройщика вместо специального счета?

Ответ: Да, учитываются.

Как показала практика заключения и исполнения договоров на создание объектов долевого строительства, случаи, когда дольщики (причем как физические, так и юридические лица) ошибочно перечисляют денежные средства на текущие (расчетные) счета застройщиков в случаях, когда такие денежные средства должны были быть перечислены на специальные счета застройщиков, являются довольно распространенными.

Нормы Положения № 263 и постановления № 1007 предполагали (либо предполагают), что поскольку дольщики должны исполнять принятые на себя обязательства по перечислению денежных средств на специальные счета застройщика в точном соответствии с договорами на создание объектов долевого строительства, то денежные средства дольщиков, ошибочно зачисленные на текущие (расчетные) счета застройщика вместо специальных счетов, для целей расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика следует приравнивать к денежным средствам, зачисленным на специальные счета застройщика.

Таким образом, ошибочно зачисленные на текущие (расчетные) счета застройщика денежные средства следует квалифицировать как денежные средства, поступившие на специальные счета застройщика и, соответственно, учитывать при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Вопрос 2: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика денежные средства, ошибочно зачисленные дольщиком на специальный счет застройщика вместо текущего (расчетного счета)?

Ответ: Нет, не учитываются.

Как уже указывалось выше, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика учитываются только денежные средства, поступившие на специальные счета застройщика (п.2 постановления № 1007) (см. вопрос 12).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. в абзац 1 части первой п.2 постановления № 1007 внесено изменение постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 155. Изменение не повлияло на суть материала.

Аналогично вопросу 1 денежные средства дольщиков, ошибочно зачисленные на специальные счета застройщика вместо текущих (расчетных) счетов застройщика, для целей расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика не учитываются, т.е. такие ошибочно зачисленные на специальные счета застройщика денежные средства следует квалифицировать как денежные средства, поступившие на текущие (расчетные) счета застройщика.

Вопрос 3: Учитываются ли при расчете коэффициента денежные средства, израсходованные застройщиком с текущих (расчетных) счетов для финансирования строительства объекта, на который договоры о создании объекта долевого строительства были заключены позднее даты осуществления таких расходов?

Ответ: Да, такие суммы денежных средств учитываются при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Обратите внимание! Собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации (п.5 Положения № 263). Указанные средства индексируются путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата со специального счета застройщика средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь по каждой области и г.Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета застройщика на строительство объектов долевого строительства.

Таким образом, в этом случае дольщик все равно первоначально должен перечислить денежные средства для финансирования оплаты работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства, на специальные счета застройщика независимо от того, что часть работ и затрат уже была оплачена застройщиком со своих текущих (расчетных) счетов до заключения договора создания объекта долевого строительства.

Вопрос 4: Учитываются ли денежные средства, которые находятся на специальном счете застройщика по расторгнутым договорам создания объекта долевого строительства, но которые еще не возвращены дольщикам?

Ответ: Нет, не учитываются.

Застройщиком в простой письменной форме в двух экземплярах должен быть заключен договор создания объекта долевого строительства, типовая форма которого утверждена Указом № 263 (п.6 Положения № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. постановлением № 156 утверждена новая форма типового договора создания объекта долевого строительства.

Одним из существенных условий договора является необходимость включения в договор положений, регулирующих порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора).

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в т.ч. в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) (п.18 Положения № 263).

Аналогичное право есть и у застройщика, который вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, изложенных в п.18 Положения № 263.

Договор может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.

В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (п.19 Положения № 263).

Данный порядок в настоящее время установлен Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 (далее - Положение № 6).

Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением) (п.19 Положения № 263). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца с момента получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней с момента их истечения.

Обратите внимание! Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта. В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

На основании вышеизложенного после подписания между застройщиком и дольщиком акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства либо по истечении 10 дней с даты получения одной из сторон письма (уведомления) от второй стороны о расторжении договора договор создания долевого строительства будет считаться расторгнутым, а денежные средства, поступившие на специальные счета застройщика, не будут квалифицироваться как денежные средства, поступившие на специальные счета застройщика для оплаты затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом в соответствии с условиями договора создания объекта долевого строительства.

В данной ситуации у застройщика возникает обязательство не по созданию объекта долевого строительства и его дальнейшей передаче дольщику, а обязательство по возврату денежных средств дольщику.

При этом обращается внимание, что денежные средства могут быть возвращены дольщику уже после подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства.

Возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 3 месяцев с момента расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (п.12 Положения № 6).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2015 г. следует руководствоваться п.12 Положения № 6 в редакции постановлениея Совета Министров Республики Беларусь от 17.07.2015 № 606. Комментарий см. здесь.

Вопрос 5: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика денежные средства, привлекаемые застройщиками от дольщиков по предварительным договорам купли-продажи либо предварительным договорам создания объектов долевого строительства?

Ответ: Нет, не учитываются.

Справочно Коэффициент обеспеченности обязательств определяется на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2 постановления № 1007).

Договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства (п.10 Положения № 263).

Договор считается заключенным с даты его регистрации.

Застройщик в течение 3 рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение 3 рабочих дней с даты регистрации договора высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под подпись.

Местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, осуществляет регистрацию договоров бесплатно в течение 3 рабочих дней после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. Решение об отказе в регистрации договора может быть принято в случаях отсутствия в договоре существенных условий, установленных в Положении № 263, а также при наличии регистрации действующего договора на этот же объект долевого строительства.

Платежи для оплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными денежными средствами через банк после регистрации договора (п.11 Положения № 263).

Таким образом, платежи по предварительным договорам (как предварительным договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества, так и по заключаемым некоторыми из застройщиками предварительным договорам создания объектов долевого строительства) при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика не участвуют.

Исходя из определения предварительного договора в ст.399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, целью застройщика при заключении предварительного договора с дольщиком является возможность получения и использования денежных средств до заключения договора создания объекта долевого строительства, если по каким-то организационным, правовым, финансовым и иным причинам застройщик не имеет возможности заключить договор создания объекта долевого строительства.

Таким образом, предварительный договор не является аналогом договора создания объекта долевого строительства, а денежные средства, полученные от физических либо юридических лиц (потенциальных будущих дольщиков), не являются денежными средствами, поступившими на специальные счета по договорам создания объектов долевого строительства.

Также следует отметить, что денежные средства по предварительным договорам поступают не на специальные счета застройщика, а на текущие (расчетные) счета застройщика.

Обратите внимание! Затраты по строительству объекта (части объекта) недвижимости, которые являются предметом предварительного договора, также не участвуют в расчете коэффициента обязательств застройщика. Впоследствии (после получения денежных средств по предварительным договорам) застройщиком может быть заключен договор создания объекта долевого строительства (на условиях предварительного договора либо после расторжения предварительного договора) и после регистрации данного договора в местном исполнительном и распорядительном комитете (вступлении его в силу) ранее полученные застройщиком денежные средства (либо часть денежных средств, которая предназначена для финансирования затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства) будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика, независимо от того, что первоначально денежные средства поступили не на специальные счета, а на расчетные (текущие) счета застройщика.

Вопрос 6: Как определяется показатель затрат по строительству объекта, принимаемый для расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика по выполненным строительно-монтажным работам: по фактическим затратам застройщика либо по данным сводного сметного расчета на строительство объекта?

Ответ: При расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в расчет принимаются только те затраты, которые отражены в бухгалтерском учете и при этом предусмотрены сводным сметным расчетом стоимости строительства.

Коэффициент обеспеченности обязательств застройщика определяется по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости на основании данных бухгалтерского учета застройщика (п.2 постановления № 1007).

В бухгалтерском учете застройщика показатель затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом, представляет собой лишь часть общей суммы затрат по строительству объекта, отраженной в регистрах бухгалтерского учета застройщика на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы»:

1) на счете 08 ведется бухгалтерский учет незавершенного строительства (независимо от способа строительства) на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п.9 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, далее - Инструкция № 10);

2) затраты, понесенные заказчиком, застройщиком при строительстве, в бухгалтерском учете подразделяются на затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, и затраты, не увеличивающие стоимость объекта учета (п.4 Инструкции № 10);

3) затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (п.5 Инструкции № 10).

Денежные средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, если иное не установлено Положением № 263, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства (п.5 Положения № 263).

Таким образом, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в расчет принимаются только те затраты, которые предусмотрены сводным сметным расчетом стоимости строительства.

Как уже указывалось выше, данные затраты сравниваются только с той суммой денежных средств, которая поступила на специальные счета застройщика, а не с общей суммой денежных средств, которая была получена застройщиком и которая включает в себя и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет и сумму прибыли застройщика.

При этом с учетом условий договора строительного подряда, заключенного между застройщиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком), стоимость строительно-монтажных работ может быть как меньше, так и больше сметной стоимости строительства, указанной в сводном сметном расчете (например, подрядчик мог понизить стоимость своих работ при проведении подрядных торгов и процедуры снижения цены, фактическая стоимость работ может корректироваться в сторону увеличения либо уменьшения в случаях, установленных Положением о порядке утверждения нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553, либо договором строительного подряда и т.п.).

Исходя из изложенного при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в расчете участвуют фактический показатель затрат застройщика на приобретение строительных, специальных и монтажных работ, отраженный в регистрах бухгалтерского учета, а не нормативный показатель стоимости этих же работ, отраженный в сводном сметном расчете стоимости строительства.

Вопрос 7: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика «косвенные» затраты застройщика, отраженные на счете 08, в частности, проценты по кредитам и займам и курсовые разницы?

Ответ: Нет, не учитываются.

Определение сметной стоимости строительства в зависимости от даты разработки проектной документации и ряда иных аспектов может быть осуществлено в соответствии с требованиями:

• Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51 (далее - Инструкция № 51);

• Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 03.12.2007 № 25 (далее - Инструкция № 25);

• Методических указаний по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм РДС 8.01.105-03, утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2003 № 91 (далее - Методические указания № 91).

Ни одним вышеуказанным нормативным правовым актом не предусмотрена возможность включения в сметную стоимость строительства (в сводный сметный расчет стоимости строительства) так называемых косвенных затрат застройщика в виде курсовых разниц, процентов по кредитам и займам и иных аналогичных затрат.

Обратите внимание! С точки зрения бухгалтерского учета, проценты по кредитам и займам также являются затратами, не предусмотренными сводным сметным расчетом, но относимыми на увеличение стоимости объекта строительства согласно п.5 Инструкции № 10, и, соответственно, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика не участвуют.

Вопрос 8: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика затраты на разработку проектно-сметной документации?

Ответ: Да, учитываются.

В сводном сметном расчете предусматриваются средства на проектные и изыскательские работы, которые включаются в главу 10 «Средства заказчика, застройщика» сводного сметного расчета стоимости строительства (подп.31.3 п.31 Инструкции № 51).

Обратите внимание! Затраты на проведение экспертизы проектной документации также будут являться у застройщика затратами, предусматриваемыми сводным сметным расчетом (подп.31.4 п.31 Инструкции № 51).

Справочно Требования Инструкции № 51 применяются в отношении тех объектов, на которые распространяет свое действие Указ Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь», в частности, на объекты, архитектурно-планировочное задание на проектирование которых получено после 1 января 2012 г., и при финансировании строительства объектов за счет бюджетных и приравненных к ним источников финансирования, однако в настоящее время с учетом определенных отступлений применяется и при составлении сметной документации за счет иных источников финансирования ввиду отсутствия иного аналогичного документа в случае финансирования строительства за счет «небюджетных» денежных средств. Аналогичные требования по учету затрат на проектные и изыскательские работы и их включение в сводный сметный расчет были предусмотрены и ранее нормами Инструкции № 25, а также Методическими указаниями № 91.

На основании вышеизложенного фактические затраты застройщика на разработку проектной документации являются затратами, включаемыми в сводный сметный расчет и учитываемыми при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Однако при этом застройщику необходимо иметь в виду, что если договоры создания объектов долевого строительства на дату расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика заключены на не весь объект строительства, а только на его часть (например, часть площадей), то понесенные застройщиком затраты на разработку проектной документации будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика только частично - пропорционально удельному весу площади либо иному натуральному критерию, принятому застройщиком для расчета при определении удельного веса площадей, на которые на дату расчета коэффициента имеются действующие договоры создания объектов долевого строительства.

Вопрос 9: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика затраты на дополнительные работы, которые не были первоначально учтены в проектно-сметной документации?

Ответ: Да, учитываются.

В случае обоснованного увеличения в процессе строительства стоимости отдельных объектов, работ и расходов, в т.ч. за счет необходимости выполнения дополнительных работ и расходов, стоимость которых определяется проектными организациями - разработчиками проектной документации, путем составления смет на основании актов, оформленных заказчиком и проектной организацией с участием подрядчика, компенсация этого увеличения производится за счет средств на непредвиденные работы и затраты и других статей в пределах стоимости строительства в целом (п.38 Инструкции № 51).

При исчерпании общей сметной стоимости строительства объекта или внесении изменений в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами, осуществляется корректировка сметной стоимости строительства с повторным утверждением проектно-сметной документации в установленном порядке.

Средства на непредвиденные работы и затраты включаются в сводный сметный расчет стоимости строительства отдельной строкой (подп.33.1 п.33 Инструкции № 51). Данные средства предназначены для возмещения увеличения стоимости объемов работ и расходов, характер и методы выполнения которых не могут быть точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства, увеличения стоимости строительства, вызванного изменением технических нормативных актов, уточнения заказчиком объемно-планировочных показателей и технологических решений и др.

На основании вышеизложенного затраты на дополнительные работы будут у застройщика затратами, предусмотренными сводным сметным расчетом по статье «Непредвиденные работы и затраты» и будут учитываться у застройщика при расчете коэффициента обеспеченности обязательств активами.

Вопрос 10: Учитываются ли при расчете коэффициента расходы застройщика, которые отражены на затратных счетах бухгалтерского учета (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные затраты»), которые формируют себестоимость услуг застройщика и которые списываются в дебет счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности»?

Ответ: Да, учитываются в определенной части.

Справочно Затраты заказчика, застройщика, включаемые в себестоимость услуг заказчика, застройщика, учитываются на счете 20 (п.69 Инструкции № 10). Метод учета затрат (пообъектный или в целом по организации) устанавливается заказчиком, застройщиком в учетной политике организации. Затраты, связанные с управлением организацией, учитываются на счете 26 и ежемесячно в полной сумме списываются в дебет счета 90 (субсчет 90-5 «Управленческие расходы»). Стоимость оказанных третьим лицам (в т.ч. дольщикам) услуг заказчика, застройщика является для заказчика, застройщика доходом по текущей деятельности, который в периоде подписания первичного учетного документа, подтверждающего факт оказания услуг, отражается по дебету счетов 08, 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 90 (субсчет 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг») (п.68 Инструкции № 10).

В подавляющем большинстве случаев затраты застройщика не включаются в показатель затрат по строительству объекта, который отражается застройщиком на счете 08.

Как уже рассматривалось выше, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика учитываются только денежные средства, поступившие на специальные счета застройщика (п.2 постановления № 1007) (см. вопрос 12).

Таким образом, поскольку при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика должна быть обеспечена паритетность данных для расчета (их экономическая сопоставимость), то для целей расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в расчет следует принимать:

а) суммы денежных средств, поступившие на специальные счета застройщика для финансирования затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства;

б) затраты на содержание заказчика, застройщика, которые предусмотрены сводным сметным расчетом и для финансирования которых используются в т.ч. денежные средства, находящиеся на специальных счетах застройщика.

Затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика не участвуют.

Средства на содержание заказчика, застройщика (инженерной организации) включаются в главу 10 «Средства заказчика, застройщика» сводного сметного расчета стоимости строительства (п.31 Инструкции № 51).

Данные средства определяются по нормам в процентах от итога глав 1-9 сводного сметного расчета стоимости строительства и включаются в графы 8 и 9 сводного сметного расчета.

В соответствии с подп.31.1.4 п.31 Инструкции № 51 не предусматриваются сводным сметным расчетом стоимости строительства средства на содержание заказчика, застройщика по строительству объектов, если заказчиком, застройщиком является организация, основным видом деятельности которой не является строительная деятельность, но имеющая структурное подразделение капитального строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 августа 2017 г. подп.31.1 п.31 Инструкции № 51 изложен в новой редакции постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 12.06.2017 № 16. Комментарий см. здесь.

Аналогичные нормы были предусмотрены и ранее, например, в случае, если сметная стоимость строительства определялась в соответствии с требованиями Инструкции № 25.

На основании вышеизложенного показатель затрат застройщика по осуществлению функций застройщика, который отражен на затратных счетах бухгалтерского учета и который не формирует стоимость объекта строительства у застройщика, отраженную на счете 08, участвует при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

При этом если договоры создания объектов долевого строительства заключены на не весь объект строительства, а только на его часть (как правило, часть площадей), то фактические имеющиеся у застройщика на дату расчета коэффициента обеспеченности обязательств затраты на содержание заказчика, застройщика будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика только частично - пропорционально удельному весу площади либо иному натуральному критерию, принятому застройщиком для расчета при определении удельного веса площадей, на которые на дату расчета коэффициента имеются действующие договора создания объектов долевого строительства.

Также, по разъяснениям специалистов Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика данные затраты учитываются исходя из норматива (т.е. их стоимости, отраженной в сводном сметном расчете, и только в сумме, рассчитанной с даты начала строительства до даты расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика), а именно при расчете коэффициента обеспеченности обязательств участвует нормативный (расчетный) показатель, а не фактический показатель затрат каждого конкретного застройщика, отраженный в регистрах бухгалтерского учета на счетах 20, 26.

Вопрос 11: Участвуют ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика затраты на осуществление целевых отчислений Департаменту контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации?

Ответ: Да, участвуют.

Заказчики, застройщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны производить перечисление целевых отчислений от стоимости строительно-монтажных работ по объектам строительства (возведения, реконструкции, реставрации, благоустройства, капитального ремонта) на расчетные счета инспекций Департамента контроля и надзора за строительством по областям и г.Минску, специализированной инспекции Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации в порядке и размерах, установленных Советом Министров Республики Беларусь (п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 01.08.2013 № 336 «О некоторых вопросах органов государственного строительного надзора»). При этом при обращении за выдачей разрешения на производство строительно-монтажных работ, заключения о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, проектной документации, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности заказчики, застройщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели представляют в инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по областям и г.Минску, специализированную инспекцию Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации копии платежных поручений, подтверждающих перечисление целевых отчислений.

В настоящее время порядок расчета вышеуказанных целевых отчислений (нормативы отчислений, сроки перечислений и т.п.) установлен Положением о порядке финансирования инспекций Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 09.08.2013 № 704.

Обратите внимание! Средства на целевые отчисления, производимые заказчиками, застройщиками от стоимости строительно-монтажных работ на финансирование инспекций Департамента контроля и надзора за строительством по областям и г.Минску, специализированной инспекции Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации, включаются в главу 10 «Средства заказчика, застройщика» сводного сметного расчета стоимости строительства, т.е. являются затратами, включаемыми в сводный сметный расчет, и, как следствие, учитываются при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в соответствии с п.2 постановления № 1007 (подп.31.6 п.31 Инструкции № 51).

Если договоры создания объектов долевого строительства заключены на не весь объект строительства, а только на его часть (например, часть площадей), то фактические имеющиеся у застройщика на дату расчета коэффициента обеспеченности обязательств затраты по целевым отчислениям на финансирование инспекций Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации, отраженные в регистрах бухгалтерского учета застройщика на счете 08, будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика только частично - пропорционально удельному весу площади либо иному натуральному критерию, принятому застройщиком для расчета при определении удельного веса площадей, на которые на дату расчета коэффициента имеются действующие договоры создания объектов долевого строительства.

Вопрос 12: Какие показатели денежных средств и затрат принимаются для расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика: нарастающим итогом с начала строительства либо за отдельные кварталы?

Ответ: Показатель денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика, и показатель затрат по строительству объекта принимаются для целей расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика нарастающим итогом.

Коэффициент обеспеченности обязательств определяется на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2 постановления № 1007).

В данном случае необходимо обратить внимание, что постановление № 1007 не содержит оговорки о том, что расчет коэффициента обеспеченности обязательств застройщика может либо должен быть произведен исходя из показателя суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика, и показателя затрат застройщика за какой-либо отдельный квартал (полугодие либо иной период).

Также следует отметить, что сами показатели финансовой устойчивости застройщика должны отражать степень его финансовой устойчивости в целях обеспечения интересов и защиты дольщиков на протяжении всего строительства объекта и коэффициент обеспеченности обязательств застройщика должен отражать коэффициент соотношения суммы денежных средств, поступивших от дольщиков на специальные счета застройщика за весь период действия договора создания объекта долевого строительства, и показатель всей суммы затрат по строительству, которую «освоил» застройщик за весь период строительства.

Вопрос 13: Какая существует ответственность застройщика в случае его несоответствия финансовым требованиям, установленным постановлением № 1007?

Ответ: Прямая административная ответственность отсутствует.

Необходимо отметить, что в настоящее время Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях, Указ № 263, постановление № 1007 либо иные нормативные правовые акты не предусматривают прямой административной ответственности в случае, если застройщик не соответствует показателям финансовой устойчивости, установленным для нее постановлением № 1007.

Вместе с тем при несоблюдении требований, установленных для застройщиков Советом Министров Республики Беларусь, застройщик не вправе привлекать средства новых дольщиков до момента соблюдения установленных Советом Министров Республики Беларусь дополнительных требований (п.3 Положения № 263).

Несоответствие застройщика требованиям финансовой устойчивости, установленным постановлением Совета Министров Республики Беларусь, равно как и непредставление таких сведений в местный исполнительный и распорядительный орган в сроки и в порядке, определенном Положением о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденным постановлением № 1007, может повлечь для застройщика негативные последствия в форме того, что местный исполнительный и распорядительный орган откажет в регистрации договора долевого строительства.

Справочно Договор долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства (п.10 Положения № 263). Договор считается заключенным с даты его регистрации. Застройщик в течение 3 рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение 3 рабочих дней с даты регистрации договора высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под подпись. Местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, осуществляет регистрацию договоров бесплатно в течение 3 рабочих дней после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. Решение об отказе в регистрации договора может быть принято в случаях отсутствия в договоре существенных условий, установленных в Положении № 263, а также при наличии регистрации действующего договора на этот же объект долевого строительства.

Отсутствие факта регистрации договора долевого строительства с дольщиком повлечет для застройщика невозможность получения денежных средств для финансирования строительства, так как согласно п.11 Положения № 263 платежи для оплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными денежными средствами через банк после регистрации договора.

Помимо этого, областные и Минский городской исполнительные комитеты вправе при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика в случаях и порядке, установленных Советом Министров Республики Беларусь (п.3 Указа № 263).

Обратите внимание! В настоящее время порядок замены застройщика определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательства по созданию объекта строительства», вступившим в силу с 15 января 2015 г.

Исходя из вышеизложенного даже при отсутствии прямой административной ответственности, установленной за несоответствие застройщика показателям финансовой устойчивости, определенным постановлением № 1007, у застройщика наступают негативные последствия в виде затруднения финансирования строительства путем привлечения средств новых дольщиков в связи в невозможностью заключения новых договоров долевого строительства и также «риска устранения» застройщика из процесса реализации строительства объекта долевого строительства, что, в свою очередь, лишает застройщика прибыли (дохода), которую он планировал получить в результате своей деятельности.

29.01.2015

Виктор Статкевич, аудитор