Материал помещен в архив

КОЭФФИЦИЕНТ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: КАК УЧИТЫВАЕМ В РАСЧЕТЕ УПЛАЧЕННЫЕ НАЛОГИ И ЗАТРАТЫ НА ОБОРУДОВАНИЕ
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Нормативные правовые акты

Регулирование осуществляется:

• Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263);

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156;

• постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - постановление № 1007).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Вопрос 1: Как учитываются затраты для расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика: с учетом налога на добавленную стоимость, выделенного (предъявленного) поставщиками товаров (работ, услуг), либо нет?

Ответ: Показатель затрат застройщика по строительству объекта рассчитывается с учетом налога на добавленную стоимость, предъявленного застройщику поставщиками товаров (работ, услуг) и являющегося затратами застройщика, предусмотренными сводным сметным расчетом стоимости строительства.

Сметная стоимость строительства представляет собой размер средств, предназначенных для строительства объекта, и рассчитывается с учетом цен на строительные материалы, оборудование, эксплуатацию машин и механизмов и иных затрат, т.е. стоимости товарно-материальных ценностей, работ и услуг, которая будет оплачена застройщиком поставщикам и которая включает в себя сумму НДС, независимо от того, что данные товарно-материальные ценности (строительные материалы, оборудование), отдельные работы и услуги будут приобретены застройщиком для строительства объектов жилищного фонда, обороты по реализации которых, как известно, освобождены от налога на добавленную стоимость.

Такой порядок расчета сметной стоимости строительства предусмотрен независимо от того, в соответствии с какими нормативными правовыми актами осуществлялась разработка сметной документации:

• в соответствии с требованиями Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51 (далее - Инструкция № 51);

• в соответствии с требованиями Инструкции по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 03.12.2007 № 25 (далее - Инструкция № 25);

• в соответствии с требованиями Методических указаний по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм (РДС 8.01.105-03), утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2003 № 91 (далее - Методические рекомендации № 91).

Обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом Республики Беларусь, освобождаются от налога на добавленную стоимость (подп.1.12 п.1 ст.94 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

Перечень таких работ в настоящее время предусмотрен (утвержден) Указом Президента Республики Беларусь от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость» (далее - Указ № 138).

Однако при этом следует отметить, что факт приобретения застройщиком строительных материалов, оборудования, работ и услуг для строительства, не предусмотренных Указом № 138, в т.ч. для целей их использования для строительства жилищного фонда, не освобождает поставщиков таких активов, исполнителей работ (услуг) от необходимости исчисления и предъявления к возмещению застройщику сумм налога на добавленную стоимость.

Суммы налога на добавленную стоимость, за исключением сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных при приобретении либо уплаченных при ввозе основных средств и нематериальных активов, включаются в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в случае использования приобретенных (ввезенных) товаров (работ, услуг), имущественных прав для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых освобождены от налогообложения (п.2 ст.107 НК).

В случае одновременного использования приобретенных (ввезенных) товаров (работ, услуг), имущественных прав при производстве и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых освобождены от налогообложения, и товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению, включение сумм налога на добавленную стоимость, за исключением сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных при приобретении либо уплаченных при ввозе основных средств и нематериальных активов, в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, осуществляется нарастающим итогом с начала года исходя из доли оборота операций по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, освобожденных от налогообложения, в общем объеме оборота по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.3 ст.106 НК).

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные при приобретении либо уплаченные при ввозе на территорию Республики Беларусь товаров (работ, услуг), имущественных прав, включая основные средства и нематериальные активы, могут относиться плательщиками на увеличение стоимости этих товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.4 ст.106 НК).

Однако при строительстве жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная застройщику поставщиками товаров, работ, услуг, может не относиться застройщиком на увеличение стоимости приобретаемых товаров, работ, услуг и не включаться в затраты по производству и реализации товаров, работ, услуг до того момента, пока у застройщика не возникнут обороты по реализации товаров, работ, услуг, освобождаемые от обложения налогом на добавленную стоимость и влекущие необходимость «распределения» налоговых вычетов и включения их части в затраты по производству и реализации продукции (товаров, работ, услуг).

До этого момента предъявленные поставщиками суммы НДС отражаются в регистрах бухгалтерского учета застройщика на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» и не формируют показатель затрат по строительству объекта, которые отражаются на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Данные суммы предъявленных застройщику налоговых вычетов будут либо отнесены на затраты застройщика (после реализации услуг застройщика, освобождаемых от НДС, при наличии иных оборотов по реализации, освобождаемых от НДС, в т.ч. не связанных со строительством) либо приняты застройщиком к вычету, либо переданы дольщикам.

Денежные средства, которые перечисляют дольщики на специальные счета застройщика для оплаты затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, предназначены для приобретения (финансирования) затрат с учетом налога на добавленную стоимость, т.е. для возмещения застройщику полной стоимости приобретаемых товаров, работ, услуг.

На основании вышеизложенного сумма НДС, учитываемая застройщиком на счете 18, также учитывается при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в соответствии с требованиями постановления № 1007.

Однако при этом застройщику необходимо учитывать несколько аспектов.

Во-первых, при расчете коэффициента обеспеченности обязательств активами учитываются только те суммы налоговых вычетов, которые относятся к приобретенным товарам, работам, услугам, которые предназначены для выполнения работ, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Во-вторых, такие суммы налога на добавленную стоимость принимаются застройщиком к расчету не в полной сумме, а только в той части объекта строительства (как правило, части площадей объекта строительства), в отношении которой застройщиком на дату расчета коэффициента заключены договоры создания объектов долевого строительства.

В-третьих, сумма налога на добавленную стоимость, отраженная в регистрах бухгалтерского учета застройщика на счете 18, может быть принята застройщиком к расчету только в той части товаров, работ, услуг, которые уже были фактически использованы при строительстве объекта недвижимости, т.е. потреблены (факт их использования в процессе строительства должен быть подтвержден актами сдачи-приемки строительных, специальных и иных монтажных работ, ведомостями списания материалов заказчика, актами монтажа оборудования и иными документами).

Вопрос 2: Учитываются ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика суммы земельного налога и арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов?

Ответ: Да, учитываются.

Затраты застройщика, связанные с получением и использованием земельных участков в текущих ценах при разработке сметной документации, включаются в главу 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета (п.21 Инструкции № 51).

Перечень таких затрат определен в приложении 5 к Инструкции № 51 и включает в себя следующие виды затрат по оформлению земельного участка и разбивочным работам:

• средства по отводу земельного участка;

• средства на получение материалов предварительного согласования места размещения земельного участка;

• средства на разработку проекта отвода земельного участка;

• плата за землю при изъятии (выкупе), аренда земельного участка в период строительства, земельный налог в период строительства (в соответствии с данными заказчика, определенными на основании расчетов в соответствии с действующим законодательством).

Обратите внимание! Для целей бухгалтерского учета суммы земельного налога и арендной платы, исчисленные за земельные участки, предоставленные для возведения объектов строительства, относятся к затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, но при этом относимым к затратам, увеличивающим стоимость объекта учета (объектов строительства) (п.5 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, далее - Инструкция № 10).

При расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика прежде всего необходимо руководствоваться нормативными правовыми актами, определяющими состав затрат, включаемых в сводный сметный расчет для целей определения сметной стоимости строительства, т.е. требованиями Инструкции № 51, а не требованиями классификации данных затрат для целей ведения бухгалтерского учета.

На основании вышеизложенного суммы земельного налога либо арендной платы за землю (в зависимости от того, какие виды платежей за землю будет уплачивать застройщик) учитываются при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Затраты по уплате земельного налога либо арендной платы за землю учитываются в сумме имеющихся (фактически понесенных) застройщиком затрат на дату расчета коэффициента обеспеченности обязательств, отраженных в регистрах бухгалтерского учета застройщика на счете 08.

При этом если договоры создания объектов долевого строительства заключены не на весь объект строительства, а только на его часть (например, часть площадей), то фактические имеющиеся у застройщика на дату расчета коэффициента обеспеченности обязательств затраты на уплату платежей за землю (арендной платы за земельные участки либо земельного налога) будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика только частично - пропорционально удельному весу площади либо иному натуральному критерию, принятому застройщиком для расчета при определении удельного веса площадей, на которые на дату расчета коэффициента имеются действующие договоры создания объектов долевого строительства.

Вопрос 3: Учитывается ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика показатель амортизации земельных участков, предоставленных для строительства объектов?

Ответ: Нет, не учитывается.

Требованиями нормативных правовых актов (независимо от того, когда была составлена сметная документация и в соответствии с требованиями каких нормативных правовых актов осуществлялось ее составление), устанавливающими порядок определения сметной стоимости строительства и перечень затрат, включаемых в сводный сметный расчет, в частности, Инструкцией № 51, Инструкцией № 25, Методическими указаниями № 91, амортизация земельных участков как вид затрат по строительству объекта, которые отражены в бухгалтерском учете застройщика, не входит в перечень затрат, предусматриваемых сводным сметным расчетом.

Справочно Для целей ведения бухгалтерского учета согласно п.64 Инструкции № 10 плата за право заключения договора аренды земельного участка, расходы на возмещение затрат на организацию и проведение аукциона и другие затраты, связанные с предоставлением земельного участка для строительства и предусмотренные законодательством, учитываются по дебету счета 04 «Нематериальные активы». Амортизация нематериального актива ежемесячно до окончания строительства и приемки объекта в эксплуатацию отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 05 «Амортизация нематериальных активов», а по окончании строительства и утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию - по дебету счетов учета затрат и кредиту счета 05.

Несмотря на то, что для целей бухгалтерского учета амортизация земельных участков будет относиться на увеличение стоимости объекта строительства, данные затраты застройщика не будут являться «затратами, включаемыми в сводный сметный расчет», и, как следствие, не будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Вопрос 4: Учитывается ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика стоимость оборудования, предусмотренного проектной и сметной документацией, требующего монтажа, которое было приобретено застройщиком, но еще не передано в монтаж?

Ответ: Нет, не учитывается.

С одной стороны, следует отметить, что закупая необходимое для строительства оборудование и используя для этих целей денежные средства, находящиеся на специальных счетах, застройщик использует («осваивает») такие денежные средства по целевому назначению уже в момент осуществления приобретения (оплаты) оборудования.

При этом с учетом сроков изготовления определенных видов оборудования застройщик может осуществлять предварительную оплату поставщикам, заводам-изготовителям оборудования за достаточно долгий срок до даты монтажа данного оборудования на строящемся объекте.

Таким образом, логично было бы предположить, что стоимость приобретенного, но еще не установленного (не смонтированного на объекте) оборудования следовало бы учитывать при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика, так как денежные средства дольщиков в части стоимости приобретенного, но еще не смонтированного оборудования уже фактически освоены.

Вместе с тем коэффициент обеспеченности обязательств определяется на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2 постановления № 1007).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. в абзац 1 части первой п.2 постановления № 1007 внесено изменение постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 155. Изменение не повлияло на суть материала.

Что понимать под затратами по строительству для бухгалтерского учета, в настоящее время определяет Инструкция № 10.

Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п.9 Инструкции № 10).

Затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов». С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету счета 08 и кредиту счета 97 (п.10 Инструкции № 10).

Приобретение заказчиком, застройщиком у поставщиков оборудования, требующего монтажа, отражается по дебету счета 07 «Оборудование к установке и строительные материалы» (субсчет 07-1 «Оборудование к установке на складе») и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (п.32 Инструкции № 10). Суммы налога на добавленную стоимость, указанные поставщиком в первичных учетных документах, отражаются по дебету счета 18 «Налог на добавленную стоимость по товарам, работам, услугам» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Передача заказчиком оборудования, требующего монтажа, подрядной организации для проведения работ по монтажу оборудования отражается у заказчика по дебету счета 07 (субсчет 07-2 «Оборудование к установке, переданное в монтаж») и кредиту счета 07 (субсчет 07-1) (п.34 Инструкции № 10) и оформляется накладными, формы которых утверждены постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.12.2008 № 192.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 сентября 2016 г. следует руководствоваться постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58 «Об установлении форм товарно-транспортной накладной, товарной накладной и утверждении Инструкции о порядке заполнения товарно-транспортной накладной, товарной накладной, внесении дополнений и изменения в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 22 апреля 2011 г. № 23».

Стоимость оборудования заказчика, требующего монтажа, работы по монтажу которого закончены и приняты заказчиком, отражается заказчиком по дебету счета 08 и кредиту счета 07 (субсчет 07-2) (п.36 Инструкции № 10).

Основанием для отражения стоимости оборудования в составе затрат по строительству являются акты сдачи-приемки строительных работ по монтажу оборудования, в которых за итогом стоимости выполненных работ (справочно) указываются наименование, количество и стоимость установленного оборудования заказчика. Стоимость оборудования в стоимость работ по монтажу оборудования не включается.

На основании вышеизложенного до отражения застройщиком затрат по монтажу оборудования и стоимости самого оборудования, требующего монтажа на счете 08, данные затраты для целей применения п.2 постановления № 1007 нельзя признать «отраженными в бухгалтерском учете фактическими затратами по строительству», и, как следствие, затраты застройщика по приобретению оборудования, требующего монтажа, но еще не переданного в монтаж и отраженного в бухгалтерском учете застройщика на счете 07, не учитываются при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Вопрос 5: Учитывается ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика стоимость оборудования, предусмотренного проектной и сметной документацией, требующего монтажа, которое было приобретено застройщиком, передано в монтаж, но еще не смонтировано?

Ответ: Нет, не учитывается.

Как уже указывалось выше, до непосредственного монтажа оборудования, т.е. до даты отражения застройщиком затрат по монтажу оборудования и стоимости самого оборудования, требующего монтажа на счете 08, данные затраты для целей применения п.2 постановления № 1007 нельзя признать отраженными в бухгалтерском учете фактическими затратами по строительству.

Таким образом, затраты застройщика по приобретению оборудования, требующего монтажа, переданного в монтаж, но еще не смонтированного и отраженного в бухгалтерском учете застройщика на счете 07, не учитываются при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

Вопрос 6: Учитывается ли при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика стоимость оборудования, предусмотренного проектной и сметной документацией, которое было приобретено застройщиком и которое не требует монтажа?

Ответ: Да, учитывается.

См. также вопрос 4.

Приобретение заказчиком, застройщиком у поставщиков оборудования, не требующего монтажа, отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 60 (п.30 Инструкции № 10). Суммы налога на добавленную стоимость, указанные поставщиком в первичных учетных документах, отражаются по дебету счета 18 и кредиту счета 60.

На основании вышеизложенного стоимость приобретенного застройщиком оборудования, не требующего монтажа, является «фактическими затратами по строительству, отраженными в бухгалтерском учете» уже на дату приобретения такого оборудования, и, как следствие, для целей применения п.2 постановления № 1007 рассматриваемые затраты будут учитываться при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика.

12.02.2015

Виктор Статкевич, аудитор