Материал помещен в архив

КОЭФФИЦИЕНТ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ РАСЧЕТА
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Застройщикам, осуществляющим привлечение денежных средств дольщиков для строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, могут устанавливаться дополнительные требования к их деятельности помимо требований, установленных непосредственно Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Такие дополнительные требования в настоящее время установлены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - постановление № 1007, Положение № 1007), которое принято в целях реализации норм части четвертой п.3 Положения № 263.

Одним из обязательных показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, является показатель коэффициента обеспеченности обязательств, который не должен быть более 1,5.

В данном материале рассмотрены отдельные аспекты расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в соответствии с постановлением № 1007, которые вызывают вопросы и затруднения у застройщиков при расчете вышеуказанного коэффициента на практике.

Вопрос 1: В каких случаях застройщик обязан рассчитывать коэффициент обеспеченности обязательств?

Ответ: При строительстве объектов, являющихся предметом правового регулирования Положения № 263.

Действие постановления № 1007 распространяется на те объекты долевого строительства, которые являются предметом правового регулирования Положения № 263.

В свою очередь, п.1 Положения № 263 определено, что его нормы регулируют правоотношения по привлечению денежных средств:

а) граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;

б) граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика);

в) граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости.

Вопрос 2: Необходимо ли выполнять требования постановления № 1007 при долевом строительстве коммерческой недвижимости?

Ответ: Такой необходимости нет.

Справочно Объект долевого строительства - часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре (п.2 Положения № 263). Под иным объектом недвижимости понимается связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в т.ч. ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома.

Строительство коммерческой недвижимости (например, административных, складских, торговых и тому подобных объектов, не связанных с жилыми домами) не является предметом правового регулирования Положения № 263, и застройщик, который возводит коммерческую недвижимость в рамках заключенных договоров создания объектов долевого строительства и не осуществляет строительство жилых помещений, не обязан соответствовать финансовым требованиям, установленным постановлением № 1007, и, следовательно, не обязан рассчитывать коэффициент обеспеченности обязательств.

Вопрос 3: Зависит ли необходимость расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в соответствии с постановлением № 1007 от того, кто является дольщиками: юридические либо физические лица?

Ответ: Нет, не зависит.

Застройщик должен соответствовать показателям финансовой устойчивости, установленным постановлением № 1007, и осуществлять расчет коэффициента обеспеченности обязательств независимо от того, кто является дольщиками - юридические либо физические лица.

Данная необходимость определяется Положением № 263, устанавливающим определение того, кто является «дольщиком» для целей применения требований Положения № 263.

Справочно Дольщик - физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком (п.2 Положения № 263).

Вопрос 4: Необходимо ли застройщику соответствовать показателям финансовой устойчивости, установленным постановлением № 1007, и осуществлять расчет коэффициента обеспеченности обязательств, если денежные средства от физических лиц и юридических лиц для строительства квартир в жилом доме привлекаются путем выпуска и размещения жилищных облигаций (без заключения договоров долевого строительства), а договоры долевого строительства заключены только с юридическими лицами для строительства встроенно-пристроенных помещений в жилом доме?

Ответ: Да, но только в части встроенно-пристроенных помещений.

Застройщик в вышеуказанной ситуации должен соответствовать показателям финансовой устойчивости, установленным постановлением № 1007, и осуществлять расчет коэффициента обеспеченности обязательств в части встроенно-пристроенных помещений.

Встроенно-пристроенные помещения в жилом доме являются иными объектами недвижимости (п.2 Положения № 263), т.е. связанными с жилым домом объектами недвижимости, относящимися к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенными на одном земельном участке, предоставленном для его строительства.

Положение № 263, постановление № 1007 устанавливают требования по финансовым показателям устойчивости застройщика в части долевого строительства независимо от того, привлекаются ли граждане и (или) юридические лица для строительства непосредственно жилой части объекта строительства либо встроенно-пристроенных помещений.

В данной ситуации необходимо учитывать, что при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика будет использован:

• только показатель денежных средств, поступивших на специальный счет застройщика от дольщиков для финансирования строительства встроенно-пристроенных помещений в жилом доме;

• только показатель затрат застройщика по строительству встроенно-пристроенных помещений в жилом доме.

Необходимость соответствия застройщика показателям финансовой устойчивости для возможности привлечения средств физических и (или) юридических лиц путем выпуска и размещения жилищных облигаций как для строительства жилой части, так и для строительства «нежилой» части объекта строительства не является предметом правового регулирования постановления № 1007, и показатель обеспеченности обязательств застройщика в отношении жилой части в ситуации, указанной в вопросе, рассчитываться не должен.

Вопрос 5: Каким образом рассчитывается коэффициент обеспеченности обязательств застройщика?

Ответ: Коэффициент обеспеченности обязательств определяется на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2 постановления № 1007).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. в абзац 1 части первой п.2 постановления № 1007 внесено изменение постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 155 (далее - постановление № 155). Изменение не повлияло на суть материала.

На основании вышеизложенного формулу расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика условно можно представить в следующем виде:

К = S / Z,

где К - коэффициент обеспеченности обязательств застройщика;

S - сумма денежных средств, поступившая на специальные счета застройщика;

Z - сумма фактически произведенных затрат застройщика по объекту долевого строительства.

Вопрос 6: Как рассчитывать коэффициент обеспеченности обязательств застройщика при строительстве нескольких объектов недвижимости?

Ответ: Если застройщик осуществляет строительство нескольких объектов недвижимости, то расчет коэффициента обеспеченности обязательств активами следует осуществлять по каждому отдельному объекту долевого строительства.

Коэффициент обеспеченности обязательств застройщика (п.2 постановления № 1007):

• определяется по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости;

• при расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика используется показатель суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика, которые открываются на каждый объект строительства.

Справочно Объект строительства - один жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости (п.2 Положения № 263).

Вопрос 7: Какое нормативное значение коэффициента обеспеченности обязательств застройщика?

Ответ: Для того чтобы застройщик соответствовал установленным требованиям оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, показатель коэффициента обеспеченности обязательств застройщика должен принимать значение не более 1,5, т.е. равное либо меньшее 1,5 (п.2 постановления № 1007).

Вопрос 8: С какой точностью (количеством знаков после запятой) должна быть определена величина коэффициента обеспеченности обязательств застройщика?

Ответ: Точность не установлена.

Точность, с которой должен быть рассчитан коэффициент обеспеченности обязательств застройщика, в настоящее время требованиями постановления № 1007, Положения № 263 либо иных нормативных правовых актов не установлена.

Таким образом, застройщик при расчете коэффициента обеспеченности обязательств активами сам вправе определить количество знаков после запятой, с которой будет определен показатель данного коэффициента, например, 1,4; 1,432, 1,4324 и т.п.

Однако при этом следует отметить, что количество знаков после запятой не имеет какого-то решающего значения для расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика, так как, независимо от точности расчета, пороговое значение данного коэффициента для застройщика для возможности привлечения средств дольщиков просто не должно быть более 1,5.

Вопрос 9: Какова периодичность расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика?

Ответ: Коэффициент обеспеченности обязательств застройщика рассчитывается по итогам II и IV кварталов каждого календарного года, т.е. фактически по итогам каждого полугодия.

Такая периодичность расчета вытекает из периодичности представления застройщиком информации о величине коэффициента обеспеченности обязательств в местный исполнительный и распорядительный орган по истечении II и IV кварталов соответствующего года в составе сведений, представляемых в соответствии с Положением № 1007.

Вопрос 10: Какие существуют обязательства застройщика по представлению информации о коэффициенте обеспеченности обязательств застройщика?

Ответ: Если у застройщика действовал хотя бы один договор создания объекта долевого строительства, заключенный застройщиком с дольщиком, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору, то он обязан представить информацию.

Как уже указывалось выше, расчет коэффициента обеспеченности обязательств представляется в местный исполнительный и распорядительный орган по истечении II и IV кварталов в составе сведений, представляемых в соответствии с Положением № 1007 (п.2 постановления № 1007).

Сведения о величине коэффициента обеспеченности обязательств застройщика представляются, если у застройщика действовал хотя бы один договор создания объекта долевого строительства, заключенный застройщиком с дольщиком, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору (пп.2, 3 постановления № 1007).

Сведения о величине коэффициента обеспеченности обязательств по итогам II и IV кварталов должны быть представлены застройщиком в уполномоченный орган до конца месяца, следующего за отчетным кварталом (п.4 Положения № 1007). Датой представления сведений считается дата их поступления в уполномоченный орган.

Сведения составляются застройщиком по состоянию на последний календарный день отчетного квартала, т.е. величина коэффициента обеспеченности обязательств застройщика должна быть определена (Положение № 1007):

• по состоянию на 30 июня соответствующего календарного года;

• по состоянию на 31 декабря соответствующего календарного года.

Сведения (включающие в себя коэффициент обеспеченности обязательств застройщика) представляются застройщиком в уполномоченный орган в письменном виде и в виде электронного документа (п.6 Положения № 1007).

Страницы документов, входящих в состав сведений, представляемых в письменном виде, нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав сведений, подписываются руководителем (заместителем руководителя) застройщика и скрепляются печатью застройщика.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. слова «скрепляются печатью застройщика» исключены из части второй п.6 Положения № 1007 постановлением № 155.

Сведения в виде электронного документа направляются на установленный уполномоченным органом электронный адрес или представляются на электронном носителе.

Вопрос 11: Какие существуют обязательства застройщика по подтверждению достоверности расчета коэффициента обеспеченности обязательств?

Ответ: Расчет коэффициента обеспеченности обязательств застройщика должен быть подтвержден аудиторской организацией либо аудитором - индивидуальным предпринимателем (п.2 постановления № 1007).

Для целей подтверждения коэффициента обеспеченности обязательств застройщика с аудиторской организацией либо аудитором - индивидуальным предпринимателем в соответствии с требованиями ст.16 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 56-З «Об аудиторской деятельности», национальных правил аудиторской деятельности «Аудиторское заключение по специальному аудиторскому заданию», утвержденных постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 23.01.2002 № 8, может быть заключен отдельный договор на проведение аудита по специальному аудиторскому заданию либо обязательство аудиторской организации либо аудитора - индивидуального предпринимателя по подтверждению расчета коэффициента обеспеченности обязательств застройщика может входить в предмет договора на аудит бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика (например, в том случае, если застройщик подлежит обязательному аудиту либо проводит инициативный аудит).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 октября 2019 г. следует руководствоваться ст.21 Закона № 56-З в редакции Закона Республики Беларусь от 18.07.2019 № 229.

Вопрос 12: Какие денежные средства необходимо учитывать при расчете коэффициента?

Ответ: Только денежные средства, поступившие на специальные счета застройщика (п.2 постановления № 1007).

Справочно Дольщики (как физические, так и юридические лица) должны зачислять денежные средства по договорам на создание объекта долевого строительства (п.2 постановления № 1007): • на специальные счета застройщика - денежные средства на финансирование строительства объекта и оплату работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства; • на текущие (расчетные) счета застройщика - денежные средства для оплаты затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

Денежные средства, поступившие от дольщиков для оплаты затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, и оплаты прибыли застройщика, в расчете коэффициента обеспеченности обязательств застройщика не участвуют.

02.02.2015

Виктор Статкевич, аудитор