КОГДА У ПОДРЯДЧИКА НЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ГАРАНТИЙНОМУ РЕМОНТУ ОБЪЕКТА

Ситуация

Заказчик обратился к подрядчику письменно с вопросом замокания потолка в одной из квартир последнего этажа жилого дома. Больше никаких замечаний не указал. При выезде на объект выяснилось, что замокание происходит из-за отсутствия элемента металлической кровли, который сорвало в период сильных ветров (красный уровень опасности).

В результате визуального осмотра специалист подрядной организации выявил недобросовестное исполнение обязанностей эксплуатирующей организацией, а также самими собственниками жилого дома. Жилой дом в настоящее время частично не заселен жильцами. Отмостка здания местами просела и имеет биоповреждение. Организованный водоотвод имеет следы механических повреждений (местами отсутствуют полуотводы). Входная группа заросла травой. Подвал затоплен отходами хозяйственно-бытовой канализации (засорение канализации). Чердачное помещение не обслуживается. На стяжке пола чердака слой птичьего помета. Частично отсутствуют отливы на парапетах здания, в результате чего происходит намокание и разрушение отделочного покрытия (штукатурного слоя).

Данные факты указывают на несоблюдение эксплуатирующей организацией ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2016 № 321) (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/368633).

Заказчик обратился к подрядчику на 4-й год с момента ввода объекта в эксплуатацию. Четыре года зданием никто не занимался. Не производились ни весенние, ни осенние осмотры. В результате неправильной эксплуатации и должного ухода за объектом повреждены многие элементы здания (см. выше).

Вправе ли подрядчик снять с гарантии данный объект? Какие документы для этого составляются?

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 23 марта 2021 г. действуют СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.10.2020 № 64.

В рассмотренной ситуации подрядчик не несет обязательств по гарантийному ремонту объекта. Это должно быть подтверждено актом осмотра дефектов, составленным в произвольной форме, с указанием самих дефектов и причины их образования.

Разберемся почему.

Собственники, пользователи объекта строительства, если иное не установлено законодательством, при его эксплуатации обязаны содержать объект строительства в надлежащем техническом, санитарно-гигиеническом, противопожарном, экологическом и архитектурно-эстетическом состоянии (абзац 4 части первой п.2 ст.65 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З)).

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (часть первая п.52 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450).

Иными словами, возникновение у подрядной организации обязательств по гарантийному ремонту обусловлено выявлением в гарантийный срок в выполненных данной организацией работах производственных дефектов, то есть дефектов, допущенных по вине подрядной организации.

В приведенной же ситуации замокание потолка и иные выявленные дефекты строительных конструкций являются эксплуатационными дефектами, обусловленными невыполнением эксплуатирующей организацией (как правило, товариществом собственников) своих обязанностей, указанных в абзаце 4 части первой п.2 ст.65 Закона № 300-З.

С учетом вышеизложенного в данной ситуации подрядчик не несет обязательств по гарантийному ремонту объекта, что должно быть подтверждено актом осмотра дефектов, составленным в произвольной форме, с указанием самих дефектов и причины их образования.

22.11.2018

Михаил Морозевич, специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель