Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ

к главе 16 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь. Подоходный налог с физических лиц

Условия предоставления имущественного налогового вычета

Рассмотрим нюансы, которые следует учесть при предоставлении имущественного налогового вычета (далее - вычет) в случаях приобретения или строительства жилья.

Вычет предоставляют в сумме фактически произведенных плательщиком и членами его семьи (супругом (супругой), их не состоящими в браке на момент осуществления расходов детьми и иными лицами, признанными в судебном порядке членами семьи плательщика), состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры, а также на погашение кредитов банков РБ, займов, полученных от белорусских организаций и (или) белорусских индивидуальных предпринимателей (включая проценты по ним, за исключением процентов по просроченным кредитам и займам, просроченных процентов по ним), фактически израсходованных ими на строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры (подп.1.1 п.1 ст.166 Особенной части Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

Особенности предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья…

…с использованием жилищных облигаций. Все большее распространение получает способ приобретения жилья на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическими лицами договоров, предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения (п.3 Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Минфина РБ от 18.09.2009 № 115 (далее - Инструкция № 115)).

Плательщики, приобретая жилищные облигации, заключают с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций, в т.ч. размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости жилого помещения путем приобретения жилищных облигаций, количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и ее эквивалента, выраженного в квадратных метрах общей площади жилого помещения, порядок внесения денежных средств для приобретения жилищных облигаций, срок исполнения обязательств по договору (п.5 Инструкции № 115).

Владелец жилищных облигаций при погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций имеет право получить номинальную стоимость жилищных облигаций в белорусских рублях или иностранной валюте с учетом требований валютного законодательства либо жилое помещение, общая площадь которого соответствует эквиваленту номинальной стоимости принадлежащих ему жилищных облигаций, выраженному в квадратных метрах. Погашение (досрочное погашение) жилищных облигаций путем передачи жилого помещения владельцу жилищных облигаций осуществляют в сроки и на условиях, предусмотренных решением о выпуске, проспектом эмиссии и договором с эмитентом, и оформляют актом приемки-передачи данного жилого помещения, подписываемым сторонами договора. Погашение облигаций производят по их номинальной стоимости (пп.19, 20 Инструкции № 115).

Таким образом, приобретая жилищные облигации, плательщик несет расходы, связанные с приобретением ценных бумаг, а не жилого помещения. Плательщик приобретает жилое помещение в момент погашения эмитентом жилищных облигаций и оформления акта приемки-передачи такого помещения.

Следовательно, право на получение такого вычета плательщик получает с момента погашения жилищных облигаций (подписания акта приемки-передачи жилого помещения). При этом такой вычет предоставляют ему в размере фактически произведенных расходов на приобретение жилищных облигаций, но не выше их номинальной стоимости.

Ситуация

Строительная компания, осуществляющая долевое строительство жилья, выпустила жилищные облигации для привлечения средств дольщиков. Номинальная стоимость жилищной облигации - 3,3 млн.руб., что соответствует 1 кв.м общей площади жилого помещения.

Работник организации, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, приобрел у строительной организации - эмитента жилищные облигации. Между ними в феврале 2011 г. был заключен договор, предусматривающий обязательство эмитента по строительству квартиры общей площадью 100 кв.м. Согласно условиям договора жилищные облигации реализованы по 3,5 млн.руб. за одну облигацию. Работник полностью оплатил всю стоимость приобретенных им жилищных облигаций на сумму 350,0 млн.руб.

В сентябре 2011 г. организация-эмитент закончила строительство жилого дома и 4 октября 2011 г. произвела погашение 100 жилищных облигаций, принадлежащих работнику, путем передачи ему квартиры общей площадью 100 кв.м. Погашение облигаций оформлено актом приемки-передачи квартиры и произведено по номинальной стоимости облигаций, т.е. по 3,3 млн.руб. за облигацию.

Работник имеет право на получение вычета с момента погашения жилищных облигаций, т.е. с 4 октября 2011 г. (дата оформления и подписания акта приемки-передачи квартиры) в размере понесенных на строительство квартиры расходов - номинальной стоимости погашенных облигаций, т.е. в размере 330,0 млн.руб. (100 облигаций х 3,3 млн.руб.).

…с помощью услуг риелтора. При приобретении плательщиком, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, индивидуального жилого дома или квартиры вычет предоставляют в пределах расходов, понесенных таким лицом на приобретение жилья. При наличии расходов в виде оплаты риелторских услуг, связанных с приобретением индивидуального жилого дома или квартиры, такие расходы также учитывают при предоставлении вычета (п.2 ст.166 НК).

Ситуация

Работник организации, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключил с риелторским агентством договор, согласно которому агентство обязалось найти для него квартиру для дальнейшего приобретения ее в собственность. По предложению агентства квартира была приобретена работником в собственность за 310,0 млн.руб. Услуги агентства были оплачены в размере 2,1 млн.руб.

Работник имеет право на получение вычета в размере 312,1 млн.руб. (310,0 млн.руб. + 2,1 млн.руб.), т.е. в размере расходов, понесенных на приобретение квартиры, в т.ч. оплату риелторских услуг.

…путем его приватизации. Под приватизацией жилищного фонда понимают приобретение в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда. Приватизацию жилищного фонда можно осуществлять на возмездной, безвозмездной либо смешанной основе (ст.1, 9 Закона РБ от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»). Приватизацию жилья оформляют договором купли-продажи.

Таким образом, если плательщик, нуждающийся в улучшении жилищных условий, приватизирует жилье на возмездной основе, расходы, связанные с приобретением права собственности на квартиру или индивидуальный жилой дом, также подлежат вычету при исчислении подоходного налога с физических лиц, поскольку в данном случае плательщик фактически несет расходы, связанные с приобретением жилья.

Особенности предоставления имущественного налогового вычета при строительстве жилья…

…долевым способом. С 1 января 2011 г. в порядок предоставления вычета в отношении расходов на строительство индивидуального жилого дома или квартиры с привлечением застройщика и (или) подрядчика по сравнению с прошлым годом внесены существенные изменения. Если ранее размер предоставляемого плательщику вычета ограничивали сметной стоимостью строительства, то с 2011 г. такой вычет предоставляют в пределах стоимости строительства индивидуального жилого дома или цены объекта долевого строительства квартиры, указанных в договоре строительства.

Так как сметная стоимость строительства жилья включает в себя стоимость работ и затрат, непосредственно связанных со строительством такого жилья, то до 1 января 2011 г. расходы плательщика в виде оплаты прибыли и услуг застройщика при предоставлении вычета не учитывали.

Справочно

Порядок заключения и исполнения договоров долевого строительства многоквартирных жилых домов регулирует Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396).

Под ценой объекта долевого строительства (ценой договора) понимают размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком (лицом, заключившим договор создания объекта долевого строительства с застройщиком), включая:

- затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства;

- стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства;

- прибыль застройщика (п.3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396).

Таким образом, расходы, понесенные плательщиком с 1 января 2011 г. на строительство квартиры, в т.ч. в виде прибыли и услуг застройщика, при исчислении подоходного налога с физических лиц подлежат вычету в пределах цены объекта долевого строительства квартиры, указанной в договоре.

Ситуация

Работник организации в 2010 г. заключил договор на строительство квартиры в порядке долевого участия и им оплачены расходы в сумме 110,0 млн.руб., в т.ч. 95,0 млн.руб. - расходы на строительство квартиры и 15,0 млн.руб. - прибыль застройщика.

Сметная стоимость строительства квартиры согласно справке застройщика составила 95,0 млн.руб., цена объекта долевого строительства квартиры согласно договору - 110,0 млн.руб. В 2010 г. по месту основной работы работник воспользовался вычетом в размере 20,0 млн.руб.

В связи с изменениями, внесенными с 1 января 2011 г. в порядок предоставления вычета, определим остаток неиспользованного вычета, который может быть перенесен на 2011 г.

Учитывая, что в 2010 г. вычет предоставляли в пределах сметной стоимости строительства, из общей суммы расходов, понесенных работником в 2010 г., вычету подлежала сумма в размере 95,0 млн.руб.

Таким образом, остаток неиспользованного в 2010 г. вычета в размере 75,0 млн.руб. (95,0 млн.руб. - 20,0 млн.руб.) переносят на 2011 г. и последующие календарные годы вплоть до полного его использования.

Справочно

Если в налоговом периоде вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования (подп.1.1 п.1 ст.166 НК).

…в составе потребительских кооперативов. Строительство квартиры может осуществляться плательщиком в составе потребительских кооперативов, организованных для строительства и эксплуатации жилых домов. К таким кооперативам в т.ч. относятся:

- жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими;

- жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Справочно

Деятельность вышеуказанных кооперативов регулируется Положением об организациях застройщиков, утвержденным Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43 (далее - Указ № 43).

В отличие от строительных организаций, осуществляющих свою деятельность в рамках Указа № 396 и привлекающих денежные средства дольщиков на основании заключаемых договоров создания объектов долевого строительства, потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность в рамках Указа № 43, не обязаны заключать с членами кооператива договоры на строительство квартир. На практике имеют место случаи, когда строительство квартир в многоквартирном доме для членов своего кооператива осуществляет потребительский кооператив на основании договора, заключенного между таким кооперативом и коммунальным унитарным предприятием по капитальному строительству, при этом отдельного договора строительства между строительной организацией и членом потребительского кооператива не заключают. Все решения о стоимости строительства, порядке и сроках его оплаты принимают в потребительском кооперативе путем вынесения решений на собраниях членов таких кооперативов.

С учетом внесенных с 1 января 2011 г. изменений и дополнений в НК вычет членам потребительских кооперативов предоставляется в сумме фактически произведенных ими расходов на строительство квартиры:

1) при наличии договора на строительство квартиры, заключенного потребительским кооперативом, - в пределах стоимости строительства квартиры, указанной в таком договоре;

2) при отсутствии вышеуказанного договора на строительство квартиры - в пределах фактически понесенных членом потребительского кооператива расходов на строительство квартиры в размере уплаченных им паевых взносов.

При предоставлении плательщикам вычета следует обращать внимание на вид платежа, указываемого в платежных документах. Так как вычет предоставляется в размере фактически понесенных плательщиком расходов на новое строительство квартиры в пределах сметной стоимости строительства, то вычету подлежат суммы уплаченных плательщиком паевых взносов, состоящих из затрат, определяющих стоимость такого строительства и входящих в сводный сметный расчет стоимости строительства, а именно:

- стоимость работ и затрат, связанных с отводом и освоением территории строительства, определяющейся гидрогеологическими и другими естественными условиями земельного участка (водопонижение, выкорчевывание и др.), с разборкой строений, сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также отчуждением территорий (перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений, затраты по возмещению (компенсации) потерь и убытков при изъятии земель и др.);

- стоимость строительно-монтажных работ по дому, включая внутренние санитарно-технические и электромонтажные работы, работы по проводке внутренних слаботочных сетей, а также стоимость мусоропроводов, подъемно-транспортного оборудования (пассажирских и грузопассажирских лифтов), газовых и электрических плит; контрольно-измерительных приборов для учета и регулирования расхода электрической и тепловой энергии, воды и газа, отопительных котлов, водоподогревателей в случаях, когда они предусмотрены проектом;

- стоимость работ по строительству отдельно стоящих хозяйственных построек;

- стоимость работ по инженерному обеспечению территории - прокладке распределительных инженерных сетей, по которым транспортируемый продукт после повысительной насосной станции, газорегуляторного пункта, центрального теплового пункта, трансформаторного пункта и другого поступает к отдельным потребителям (зданиям, сооружениям). В эту стоимость включают строительство сетей водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации и других сетей;

- затраты на благоустройство отведенной под строительство жилого дома территории, включая работы по вертикальной планировке, устройству проездов, штакетников, тротуаров, пешеходных дорожек, отмосток, игровых и спортивных площадок, а также работы по озеленению этой территории, выполняемые в пределах отведенной под строительство жилого дома территории;

- затраты на строительство и разборку временных зданий и сооружений для обслуживания строительного производства;

- прочие работы и затраты в зависимости от конкретных условий стройки;

- затраты на содержание застройщика, заказчика, технического надзора при осуществлении строительной деятельности, авторского надзора проектной организации, государственного строительного надзора, стоимость проектных и изыскательских работ, проведение экспертизы проекта в установленных размерах.

При этом иные виды платежей, в т.ч. вступительный, дополнительный, целевой и членские взносы, вычету не подлежат.

…без привлечения застройщика или подрядчика. При строительстве индивидуального жилого дома или квартиры, осуществляемом плательщиком без привлечения застройщика или подрядчика, расходы на такое строительство подлежат вычету в пределах стоимости строительства, указанной плательщиком в заявлении, представляемом налоговому агенту.

С 1 января 2011 г. отменена сверка налоговым агентом стоимости строительства, указываемой плательщиком в заявлении, с проектной документацией. В связи с этим представления плательщиком проектной документации налоговому агенту не требуется.

При осуществлении плательщиком строительства жилья документы, подтверждающие регистрацию права собственности на такие объекты, должны быть им представлены налоговому агенту по окончании строительства. Их отсутствие в течение периода строительства жилья (несения расходов на строительство) не является основанием для отказа в предоставлении вычета.

При предоставлении вычета, связанного со строительством жилья, следует учитывать и другие особенности.

Так, при строительстве жилья плательщик имеет право получить вычет на сумму фактически произведенных расходов на работы, связанные с внутренней отделкой индивидуального жилого дома или квартиры.

Принятие к вычету таких расходов возможно только в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое строительство, а при его отсутствии - в заявлении плательщика было указано строительство или приобретение индивидуального жилого дома, квартиры с внутренней отделкой.

Ситуация

Работник организации, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключил договор со строительной организацией о строительстве квартиры с внутренней отделкой на сумму 220,0 млн.руб.

В ходе строительства работник отказался от выполнения застройщиком работ по внутренней отделке помещения, в связи с чем цена квартиры была уменьшена на стоимость работ по внутренней отделке квартиры и составила 190,0 млн.руб.

По окончании строительства работник приобрел строительные материалы для выполнения работ по внутренней отделке квартиры собственными силами на общую сумму 50,0 млн.руб.

Работник имеет право на получение вычета в отношении фактически понесенных расходов на строительство квартиры, а также расходов, связанных с внутренней отделкой квартиры, так как изначально договором о долевом строительстве квартиры было предусмотрено строительство квартиры с внутренней отделкой. При этом расходы на внутреннюю отделку квартиры принимают в размере стоимости отказных работ.

Несмотря на то что расходы работника на приобретение строительных материалов для отделки квартиры произведены в размере 50,0 млн.руб., вычет в отношении таких расходов предоставляется плательщику в размере 30,0 млн.руб.:

Расчет вычета:

220,0 млн.руб. - 190,0 млн.руб. = 30,0 млн.руб.,

где 220,0 млн.руб. - цена строительства квартиры с внутренней отделкой согласно договору строительства;

190,0 млн.руб. - цена строительства квартиры без внутренней отделки согласно соглашению, заключенному в связи с внесением изменений в договор строительства;

30,0 млн.руб. - стоимость работ, связанных с внутренней отделкой строящейся квартиры, от которых работник отказался.

30.12.2011 г.

Валентин Жуков, экономист

От редакции: В Особенную часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З на основании законов РБ от 13.12.2011 № 325-З (с 1 января 2012 г.), от 30.12.2011 № 330-З (с 1 января 2012 г.), от 04.01.2012 № 337-З (с 19 марта 2012 г.), от 26.10.2012 № 431-З (с 1 января 2013 г.) и от 31.12.2013 № 96-З (с 1 января 2014 г.) внесены изменения и дополнения.

С 23 апреля 2014 г. в Инструкцию о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденную постановлением Минфина РБ от 18.09.2009 № 115, на основании постановления Минфина РБ от 09.12.2013 № 74 внесены изменения и дополнения.