Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4 «Об установлении перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства и утверждении Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта». Изменение функций заказчика, застройщика

До 10 мая 2014 г. функции заказчика (застройщика) регламентировались примерным перечнем функций заказчика, застройщика в строительной деятельности, утвержденным постановлением Минстройархитектуры РБ от 20.05.2011 № 25 (далее - перечень № 25).

Справочно Данное постановление № 25 утратило силу с 21 мая 2014 г.

Однако с учетом внесенных Указом Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26) изменений в порядок осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также в порядок управления строительной отраслью постановлением Минстройархитектуры РБ от 04.02.2014 № 4 (далее - постановление № 4) уточнен и расширен перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства (приложение к постановлению № 4) (далее - перечень № 4).

Справочно Постановление № 4 вступило в силу 10 мая 2014 г.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 июня 2018 г. следует руководствоваться перечнем № 4 с учетом изменений, внесенных постановлением Минстройархитектуры РБ от 17.05.2018 № 24.

Перечнем № 4 установлены функции заказчика, застройщика:

• на предпроектной (предынвестиционной) стадии;

• в области освоения строительной площадки;

• в области обеспечения проектной документацией;

• в области организации строительства;

• в области финансирования, учета и отчетности;

• в области материально-технического обеспечения;

• в области приемки законченных строительством объектов;

• в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов.

Перечнем № 4 также установлены функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства.

Функции заказчика (застройщика) в строительной деятельности на предпроектной (предынвестиционной) стадии ранее не предусматривались. Такие функции возложены на заказчика (застройщика) на основании абзаца 2 подп.1.1 п.1 Указа № 26.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. следует руководствоваться абзацем 2 части первой подп.1.1 п.1 Указа № 26 с учетом изменений, внесенных Указом Президента РБ от 16.08.2018 № 322.

Изменение функций заказчика (застройщика) на отдельных стадиях осуществления его деятельности

В области освоения строительной площадки

Согласно перечню № 25 в функции заказчика (застройщика) входило заключение договора подряда на подготовку разрешительной документации на строительство с организацией по землеустройству с прилагаемыми к нему сводной ведомостью инженерных нагрузок, проектом задания на проектирование.

В перечне № 4 также не указана возможность организацией по землеустройству при желании самостоятельно получить необходимые согласования, в т.ч. согласования земельно-кадастровой документации по месту размещения земельного участка и сбор технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства, предусмотрено получение разрешительной документации на строительство, но не предусмотрено указание подрядчику места для добычи недостающего грунта, а также для складирования излишнего грунта и строительных отходов.

Перечень № 4 не содержит ранее указанных в перечне № 25 функций по получению и передаче подрядчику разрешений соответствующих организаций:

• на производство работ в зоне воздушных линий передачи, линий связи, в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и др.), расположенных на строительной площадке;

• пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой, паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у заказчика собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

• рубку леса, удаление и (или) пересадку объектов растительного мира, а в необходимых случаях - на получение лесорубочных билетов.

При этом перечнем № 4 дополнительно предусмотрено, что в функции заказчика (застройщика) на стадии освоения строительной площадки входит обеспечение выполнения работ по демонтажу временной подводки сетей энергоснабжения, водо- и газопровода и обеспечение учета и реализации строительных материалов, полученных в результате разборки временных титульных зданий и сооружений (подп.1.2.6, 1.2.8 п.1).

В области обеспечения проектной документацией

Функции заказчика (застройщика) в области обеспечения проектной документацией предусматривались и ранее. Однако в перечень № 4 на данной стадии не включена необходимость в разработке технико-экономических обоснований, вариантов инвестирования средств в недвижимость, бизнес-плана инвестиционного проекта.

Обратите внимание! По нормам Указа № 26 обоснование инвестирования - составная часть предпроектной (предынвестиционной) документации, которая разрабатывается заказчиком (застройщиком) до разработки проектной документации на возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства первого-четвертого классов сложности, за исключением возведения объектов по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам (абзац 2 подп.1.1 п.1 Указа № 26). Следует понимать, что обоснование инвестирования в строительство ни в коем случае нельзя считать эквивалентом предынвестиционной стадии. Предынвестиционная стадия гораздо шире, и в случае ее полноценного проведения она включит в себя обоснование инвестирования, причем на предпроектном этапе.

Следует отметить, что в соответствии с перечнем № 4 теперь в функции заказчика (застройщика) входит повторное согласование проектной документации в случае внесения при необходимости изменений и (или) дополнений в уже утвержденную проектную документацию.

В области организации строительства

В области организации строительства перечень № 4 не содержит предусмотренных ранее функций по проверке состояния и качества исполнительной и производственной документации у подрядчиков, по контролю за выполнением требований проектно-сметной документации, в т.ч. проекта организации строительства и проекта производства работ, и за исполнением подрядчиками замечаний лиц, осуществляющих надзорные функции.

В области финансирования, учета и отчетности

В соответствии с перечнем № 4 в функции заказчика (застройщика) теперь входит организация и ведение бухгалтерского учета по объекту строительства, представление в установленном законодательством порядке государственной статистической отчетности, связанной со строительством объекта и выполнением заключенных договоров, и не входят функции по определению суммы средств на премирование, передаваемой подрядчику.

В области материально-технического обеспечения

В области материально-технического обеспечения перечень № 4 не содержит ранее предусмотренных перечнем № 25 функций заказчика (застройщика) по согласованию образцов строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, предполагаемых к применению на объекте строительства, поставка которых возложена договором строительного подряда на подрядчика, а также по проверке наличия и правильности оформления документов, подтверждающих их качество.

В области приемки законченных строительством объектов

В принципе, функции заказчика (застройщика) в области приемки законченных строительством объектов не изменились, но перечень № 4 не содержит функции заказчика (застройщика) по приемке от подрядчика по акту работ по консервации объекта незавершенного строительства и осуществлению мероприятий по обеспечению его сохранности.

В период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов

Функции заказчика (застройщика) в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов также не претерпели серьезных изменений.

В перечень № 4 не вошли только функции по передаче собственнику либо владельцу по акту исполнительной и производственной документации в соответствии с требованиями законодательства, в т.ч. технических нормативных правовых актов.

Функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства

Во исполнение абзаца 3 подп.1.1 п.1 Указа № 26 в перечень № 4 включены функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства.

Функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства:

• организация работ по подготовке и реализации проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства (далее - проект) на основании решения заказчика, застройщика, согласование с заказчиком, застройщиком содержания проекта;

• организация разработки предпроектной (предынвестиционной) документации, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование;

• разработка плана управления проектом и обеспечение его выполнения;

• обеспечение соблюдения сметной стоимости строительства, предусмотренной проектной документацией;

• формирование перечня исполнителей, необходимых для реализации проекта;

• обеспечение эффективного использования ресурсов и персонала, участвующих в реализации проекта;

• организация проведения подрядных торгов или переговоров по выбору разработчика предпроектной (предынвестиционной), проектной документации, генподрядчиков (подрядчиков) для реализации проекта, процедуры закупки товаров;

• осуществление контроля за обеспечением участниками проекта исполнения обязательств;

• подготовка при необходимости и внесение на рассмотрение заказчика, застройщика предложений по изменениям и (или) дополнениям в план управления проектом и координация деятельности участников проекта по внесению соответствующих изменений и (или) дополнений;

• информирование заказчика, застройщика о ходе реализации проекта, а также о возникающих при его реализации спорных вопросах, рисках;

• координация взаимодействия всех участников при реализации проекта;

• организация оформления необходимых документов по реализации проекта, выработке и принятию управленческих решений, оформлению необходимой документации в соответствии с требованиями законодательства, в т.ч. технических нормативных правовых актов.

Следует отметить, что согласно перечню № 4 могут быть установлены и иные функции заказчика (застройщика), не указанные в перечне, но предусмотренные законодательством, выполнение которых может быть поручено заказчику (застройщику).

Осуществление деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта

Порядок осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства установлен Инструкцией о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утвержденной постановлением № 4 (далее - Инструкция).

По объектам, финансирование строительства которых осуществляется полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, заказчик, застройщик определяются актами:

• Президента РБ;

• Совета Министров РБ;

• иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, - также решениями государственных организаций (п.2 Инструкции).

Заказчик, застройщик указываются соответственно в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию.

При этом заказчик, застройщик вправе привлекать в установленном законодательством порядке инженера (инженерную организацию) для оказания инженерных услуг либо комплексного управления строительной деятельностью, если иное не установлено актами законодательства.

Инструкцией предусмотрено, что конкретные обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда (часть вторая п.3 Инструкции).

Помимо прочего, в Инструкции также отмечено, что застройщик, осуществляющий строительство объекта без привлечения подрядчика, одновременно исполняет и функции заказчика, определенные законодательством.

15.07.2014

Валентина Бойко, главный специалист сметно-договорного отдела