Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников». Утверждены документы, регламентирующие деятельность собственников недвижимого имущества в нежилых зданиях

Типовой договор о совместном домовладении и Типовой устав товарищества собственников были утверждены комментируемым постановлением (далее - Типовой договор, Типовой устав) в соответствии с Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З) взамен ранее утративших силу. Упомянутые нормативные правовые акты распространяют свое действие только на товарищества собственников, созданных в нежилых зданиях (деятельность товариществ собственников в жилых домах регламентируется Жилищным кодексом Республики Беларусь). Типовой договор и Типовой устав вступают в силу с 11 июня 2015 г.

Справочно Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов: • непосредственным управлением; • управлением через товарищество собственников; • иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь (части первая, вторая ст.15 Закона № 135-З).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Закон № 135-З изложен в новой редакции Законом от 04.01.2021 № 78-З. Комментарий см. здесь.

Типовой договор

Если недвижимость включает в себя не более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам, то управление ею может осуществляться непосредственно. При таком управлении все собственники недвижимого имущества заключают договор о совместном домовладении (часть третья ст.15 Закона № 135-З). Такой договор не должен противоречить Типовому договору и иному законодательству, однако может быть шире, нежели утвержденный Типовой договор.

Типовой договор включает в себя основные позиции, которые должны быть отражены в договорах такого рода:

• срок действия договора;

• права и обязанности сторон;

• ответственность сторон;

• обязательность несения расходов (срок уплаты необходимых денежных средств и их размер определяются в каждом конкретном случае собственниками недвижимого имущества, которые заключают указанный договор);

• управление недвижимым имуществом (кто, за какое вознаграждение, с какими обязанностями управляет совместным домовладением).

Договор о совместном домовладении является, по сути, единственным документом, заключаемым между собственниками недвижимого имущества собственного домовладения, в котором нет товарищества собственников. В случае если нормы заключенных до 11 июня 2015 г. (срок вступления в силу Типового договора) договоров противоречат Типовому договору, такие договоры должны быть приведены в соответствие с Типовым договором в срок до 1 января 2016 г. В противном случае договор о совместном домовладении может быть признан недействительным, поскольку деятельность совместного домовладения должна осуществляться в соответствии с нормами Типового договора. Изменения в договор о совместном домовладении должны быть подписаны всеми участниками.

Типовой устав

Ранее принятые уставы товариществ собственников, как и договоры о совместном домовладении, должны быть пересмотрены и приведены в соответствие с Типовым уставом в срок до 1 января 2016 г. При этом в соответствии с частью второй п.34 Типового устава решение о внесении изменений и (или) дополнений в устав товарищества собственников принимается общим собранием членов товарищества собственников квалифицированным большинством (2/3 или 3/4 голосов от их общего количества), при этом проведение письменного опроса не допускается.

Типовой устав содержит положения, без которых деятельность товариществ собственников невозможна, а именно:

• порядок формирования имущества товарищества собственников;

• права и обязанности как самого товарищества собственников, так и его членов;

• порядок осуществления функций общего собрания товарищества собственников (его исключительную компетенцию и количество голосов, которым принимаются решения), правления товарищества собственников, председателя правления или председателя товарищества собственников.

Следует отметить, что если в товариществе собственников будет принято соответствующее решение, то правление может не избираться, а функции правления и его председателя будет исполнять председатель товарищества собственников. В товариществах собственников в жилых домах такой возможности не имеется.

К председателю правления (председателю) товарищества собственников установлены требования:

• желательно наличие высшего образования (без предъявления требования к специализации);

• прохождение образовательных программ обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения (или подтверждение успешного обучения на них ранее).

Однако в исключительных случаях председателем правления (председателем) товарищества собственников может быть избрано лицо, не имеющее высшего образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом.

Председателям правлений (председателям) необходимо помнить, что они обязаны выполнять законные требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом, в том числе по качественному и своевременному предоставлению коммунальных услуг, содержанию общего имущества и прилегающей территории в соответствии с требованиями законодательства.

Важно отметить, что в соответствии с п.3 комментируемого постановления Министерству жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерству архитектуры и строительства Республики Беларусь совместно с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь поручено в трехмесячный срок утвердить инструкцию о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества. Ранее такой инструкции не было и размеры платежей определялись общим собранием товарищества собственников. После принятия указанной инструкции (до 1 июня 2015 г.) все обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества в товариществах собственников должны быть пересмотрены и определены в соответствии с принятой инструкцией.

03.04.2015

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь