Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости». Новые правила долевого строительства диктуют и новые требования к застройщикам

Необходимость принятия документа

Комментируемым постановлением (далее - постановление № 1007) признается утратившим силу прежний нормативный правовой акт, которым определялся порядок предъявления дополнительных требований к застройщикам, а именно постановление Совета Министров РБ от 08.11.2011 № 1497 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов» (далее - постановление № 1497).

Следует отметить, что постановление № 1497 было принято в связи с внесением очередных изменений и дополнений в Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», который признан утратившим силу после подписания Главой государства Указа от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263). Новые правила долевого строительства диктуют и новые требования к застройщикам.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156.

Необходимость принятия новых правил, определяющих дополнительные требования к застройщикам, обусловлена тем, что ранее действовавшие правила распространялись только на застройщиков, осуществлявших строительство многоквартирных жилых домов.

Принятым Указом № 263 определен порядок долевого строительства не только многоквартирных, но и блокированных и одноквартирных жилых домов, а также иных объектов недвижимости.

Кроме того, в ходе реализации на практике норм постановления № 1497 у застройщиков и местных исполнительных и распорядительных органов возникали вопросы, которые потребовали внесения определенных изменений в порядок расчета нормативов, установленных постановлением № 1497. В частности, речь идет об определении норматива обеспеченности обязательств.

Так, постановлением № 1497 было определено, что норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам создания объектов долевого строительства (не менее 0,5). Практически одновременно постановлением Совета Министров РБ от 12.12.2011 № 1672 «Об определении критериев оценки платежеспособности субъектов хозяйствования» в качестве показателей для оценки платежеспособности субъектов хозяйствования утверждены коэффициенты платежеспособности.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2016 г. следует руководствоваться коэффициентами платежеспособности в редакции постановления Совета Министров РБ от 22.01.2016 № 48.

Постановлением Минфина РБ и Минэкономики РБ от 27.12.2011 № 140/206, вступившим в силу с 1 апреля 2012 г., установлен порядок расчета коэффициентов платежеспособности, определяющих финансовое состояние и платежеспособность субъектов хозяйствования, в т.ч. коэффициента обеспеченности финансовых обязательств активами, определяемого как отношение долгосрочных и краткосрочных обязательств субъекта хозяйствования к общей стоимости активов.

Таким образом, норматив обеспеченности обязательств и коэффициент обеспеченности финансовых обязательств активами рассчитываются в обратном порядке, так как норматив определяется как отношение активов к обязательствам, а коэффициент - наоборот, как отношение обязательств к общей стоимости активов. Этот факт вносил определенный дисбаланс в механизм проведения расчетов и проверки по установленным показателям.

Определение коэффициента обеспеченности обязательств и норматива безубыточности и сроки представления информации по этим показателям

Постановлением № 1007 утверждено Положение о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - Положение № 1007) и определен порядок расчета основополагающих коэффициентов.

Коэффициент обеспеченности обязательств определяется на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости. Полученный результат не должен быть более 1,5. Это означает, что при максимально быстром вкладывании поступающих средств в строительство указанный коэффициент будет стремиться к 1,0. В том случае, если застройщик занимается накоплением средств дольщиков на специальном счете, коэффициент обеспеченности обязательств будет расти, что недопустимо с точки зрения защиты прав и интересов дольщиков.

Норматив безубыточности определяется по данным годовой бухгалтерской отчетности, составленной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщиков отсутствуют убытки. Полученный результат не должен быть меньше 2, т.е. из 3 лет 2 должны быть прибыльными.

Кроме того, постановлением № 1007 определены сроки представления застройщиками в местные исполнительные и распорядительные органы информации по коэффициенту обеспеченности обязательств и нормативу безубыточности.

Так, расчет коэффициента обеспеченности обязательств, подтвержденный аудиторской организацией или аудитором - индивидуальным предпринимателем, представляется по истечении II и IV кварталов в составе сведений, передаваемых в соответствии с Положением № 1007. Расчет норматива безубыточности осуществляется один раз в год и представляется также в местные исполнительные и распорядительные органы до 30 апреля. Следует отметить, что данный расчет также должен быть подтвержден аудиторской организацией или аудитором - индивидуальным предпринимателем.

Сведения, представляемые заказчиками

Положение № 1007 содержит полный перечень, состав и порядок представления застройщиками сведений, связанных с организацией долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. В частности, принято, что застройщики ежеквартально, за исключением случаев расчета коэффициента обеспеченности обязательств и норматива безубыточности, представляют в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, сведения согласно утвержденным приложениям и необходимые справки. Так, представляются сведения о наименовании, месте нахождения и учетном номере плательщика - застройщика. Следующий блок сведений касается объекта строительства - наименование объекта, его функциональное назначение, количество этажей, общая площадь, другие характеристики; дата начала и окончания строительства в соответствии с продолжительностью, установленной проектной документацией; местонахождение объекта и информация о правоустанавливающих документах на земельный участок; информация о разрешительных документах на производство строительно-монтажных работ и об опубликовании проектной декларации, включая ее текст; общее количество договоров и полная информация о них, включая количество заключенных и расторгнутых договоров за отчетный период; сведения о привлеченных на строительство кредитных (заемных) средствах, в т.ч. до и после начала привлечения средств дольщиков; информация об акте приемки объекта в эксплуатацию, дата представления дольщикам полного комплекта документов для государственной регистрации права собственности на построенные объекты; данные о выполнении застройщиком договоров - количество выполненных и невыполненных договоров, общая сумма неисполненных обязательств, выраженная в денежных единицах.

Как видно, сведения, представляемые застройщиками, довольно объемные. Вместе с тем это не полный перечень информации для местных исполнительных и распорядительных органов.

Большое значение имеют сведения об использовании застройщиками привлеченных средств дольщиков. Поэтому в перечень сведений в разряд обязательной информации попала следующая:

• остаток привлеченных денежных средств дольщиков на начало отчетного периода;

• сумма денежных средств дольщиков, привлеченных в отчетном периоде;

• общая сумма денежных средств дольщиков, находящихся у застройщика в отчетном периоде;

• сумма денежных средств, использованных застройщиком в отчетном периоде для приобретения строительных материалов и оборудования, а также направленных на оплату стоимости выполненных строительных работ;

• сумма денежных средств, возвращенных в отчетном периоде дольщикам в связи с расторжением договоров создания объектов долевого строительства (без индексации и непосредственно сумма индексации);

• прочие расходы.

Таким образом, постановление № 1007 обозначило конкретный круг задач и обязанностей застройщиков, выполнение которых позволит им работать качественно, сдавая в срок объекты строительства. Как показала практика, представление указанных сведений не является сложной и неподъемной работой для застройщика, при этом местным исполнительным и распорядительным органам дается для анализа дополнительная информация, используя которую можно четко и слаженно организовать выполнение заданий по долевому строительству в республике.

09.12.2013

Татьяна Затуренская, начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь