Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к статье 222 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Совместное домовладение: теперь только в отношении нежилого фонда

2 марта 2013 г. вступили в силу изменения в Закон РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон). Основная суть нововведений - отношения совместного домовладения теперь могут возникать только по поводу нежилых помещений. Отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде со 2 марта 2013 г. регулирует исключительно Жилищный кодекс РБ (в редакции от 28.08.2012).

Следовательно, товариществом собственников теперь признается объединение собственников исключительно нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения (ст.20 Закона).

Субъектами отношений по совместному домовладению теперь будут выступать государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество (ст.3 Закона).

Закон регулирует только отношения, возникающие при совместном домовладении:

• в уже существующих нежилых и многоцелевых зданиях;

• во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных нежилых зданиях;

• в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых нежилых зданиях.

Напомним, что совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности 2 собственников и более, а остальные части являются общей долевой собственностью (ст.1 Закона). Таким образом, поскольку в совместном домовладении должны быть четко выделены доли собственников, общая совместная собственность (т.е. без определения долей) на имущество совместного домовладения не допускается.

Из общего имущества совместного домовладения теперь исключены коридоры, лестницы, механическое, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых помещений.

Установлено, что совместное домовладение возникает с момента появления права собственности на нежилые помещения в здании у 2 собственников и более (ст.6 Закона).

Статья 7 Закона предоставляет собственникам нежилых помещений право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним (ст.8 Закона).

Собственник имеет право пользоваться общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему нежилых помещений (ст.9 Закона).

На собственнике недвижимого имущества совместного домовладения лежит обязанность обеспечить надлежащее содержание и ремонт нежилых помещений, находящихся в его собственности, оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги.

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут пропорционально их доле в праве общей собственности. Платежи должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Неиспользование нежилых помещений не освобождает собственника от расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности. В случае невнесения собственником своей доли в общих расходах задолженность может быть взыскана с него в судебном порядке (ст.11 Закона).

09.04.2013

Александр Жук, магистр права, аттестованный юрист