Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Указу Президента Республики Беларусь от 08.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда». Аренда жилых помещений государственного жилищного фонда

Цель Указа Президента РБ от 08.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее - Указ № 512) - совершенствование правового регулирования использования жилых помещений государственного жилищного фонда.

Жилые помещения государственного жилищного фонда, подлежащие приватизации, уходят из жилищного фонда, поступают в оборот рынка жилой недвижимости и не могут быть использованы государством для повторного заселения другими гражданами.

В последние годы рыночная стоимость жилья значительно повысилась. В результате заметно снизился уровень доступности приобретения жилья в собственность в первую очередь для наиболее многочисленной группы населения с невысокими доходами. В этой связи решить проблему обеспечения населения доступным и качественным жильем только путем приобретения его гражданами в собственность стало невозможно и нерационально.

С учетом российского опыта создания «доходных домов», опыта европейских стран по аренде жилья долгосрочный наем жилых помещений - одно из перспективных направлений временного решения жилищных проблем граждан.

Наем жилых помещений частного жилищного фонда на сегодняшний день урегулирован гражданским и жилищным законодательством.

В то же время исходя из мониторинга государственного жилищного фонда следует, что часть жилых помещения и в настоящее время пустует в силу каких-либо обстоятельств либо по причине законодательного вакуума, наличие которого не позволяет заселять такое жилье. В этой связи фонд жилых помещений коммерческого использования будет создаваться за счет свободных (в т.ч. вновь построенных) либо освободившихся жилых помещений государственного жилищного фонда.

При этом финансирование строительства (реконструкции), приобретения жилых помещений коммерческого использования будет осуществляться за счет бюджетных средств, средств, полученных от сдачи этих жилых помещений, а также за счет иных источников, не запрещенных законодательством (например, за счет кредитов банков).

Коммерческий наем рассчитан в основном на граждан со средним уровнем доходов, поскольку в отношении малообеспеченных граждан законодательно предусмотрены иные льготы для улучшения их жилищных условий: предоставление жилых помещений социального пользования, предоставление государственной поддержки на строительство жилья.

Создание фонда жилых помещений коммерческого использования поможет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (либо не нуждающимся в улучшении жилищных условий, но, например, желающим проживать отдельно), снимать у государства жилье и при этом одновременно осуществлять меры по улучшении жилищных условий (заключить договор создания объекта долевого строительства либо ожидать очереди на включение в организацию застройщиков, осуществлять строительство индивидуального жилого дома и т.д.).

Кроме того, цель Указа № 512 - извлечение прибыли и создание конкурентной среды, вовлечение в оборот жилых помещений государственного жилищного фонда.

По сути, институт коммерческого найма жилья - новый вид жилых помещений государственного жилищного фонда. Помимо коммерческого найма жилищное законодательство предусматривает возможность найма жилых помещений местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, в т.ч. жилых помещений социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях.

Дата вступления в силу Указа № 512 - 1 января 2012 г.

Рассмотрим подробнее нормы Указа № 512, регулирующие порядок создания фонда жилых помещений коммерческого использования, порядок включения и исключения жилых помещений из состава таких помещений, порядок предоставления, использования, оплаты за жилые помещения коммерческого использования.

Порядок создания фонда жилых помещений коммерческого использования

Согласно подп.2.1 п.2 Указа № 512 фонд жилых помещений коммерческого использования формируется местными исполнительными и распорядительными органами (коммунальный жилищный фонд) или другими государственными органами и иными государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда (далее - госорган). Доля жилых помещений коммерческого использования определяется указанными местными исполнительными комитетами (далее - исполком) и госорганами самостоятельно с учетом потребности населения в таких жилых помещениях.

При этом данный фонд создается из числа свободных (например, построенных, реконструированных, приобретенных), а также освободившихся жилых помещений государственного жилищного фонда (повторное заселение).

Например, освободившееся незаселенное жилое помещение социального пользования, служебное жилое помещение либо жилое помещение государственного жилищного фонда может быть включено в состав жилых помещений коммерческого использования.

Включение жилых помещений в состав жилых помещений коммерческого использования осуществляется по решению местного исполкома либо соответствующего госоргана. В аналогичном порядке осуществляется исключение жилых помещений коммерческого использования из такого состава.

В соответствии с п.5 Указа № 512 областным исполкомам и Минскому городскому исполкому поручено до 1 января 2012 г. обеспечить формирование местными исполнительными и распорядительными органами фонда жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования

Основания предоставления жилых помещений коммерческого использования установлены подп.2.4-2.6 п.2 Указа № 512: жилые помещения коммерческого использования предоставляются как гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящим на данном учете.

Установленный Указом № 512 механизм предоставления отличается от общего порядка предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, предусмотренного пп.39-42 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565 (далее - Положение).

Так, подп.2.5 п.2 Указа № 512 определен порядок информирования граждан о наличии жилых помещений коммерческого использования и о сроке обращения за предоставлением жилых помещений коммерческого использования - такая информация размещается местными исполкомами, а также госорганами в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполкомов по месту нахождения этих жилых помещений. Срок обращения за предоставлением жилых помещений коммерческого использования не может быть установлен менее 15 календарных дней со дня размещения информации. Информация о наличии жилых помещений коммерческого использования должна включать сведения о количестве и качестве жилых помещений, характеристику, местонахождение помещения, уровень его благоустройства, размер платы за пользование по каждому конкретному жилому помещению.

По истечении 15-дневного срока размещения указанной информации местный исполком, госорган рассматривают заявления граждан о предоставлении жилых помещений коммерческого использования.

Указ № 512 предусматривает различный порядок рассмотрения заявлений граждан:

- жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, - в порядке очередности исходя из даты постановки их на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- в случае отсутствия заявлений граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам, не состоящим на таком учете, - в порядке очередности поступления заявлений.

Иные особенности предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования определяются решениями областных исполкомов, Минского городского исполкома, локальными нормативными правовыми актами организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения (например, в коллективном договоре).

К заявлению о предоставлении жилого помещения коммерческого использования прилагаются документы, указанные в подп.1.1.18 п.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200 (далее - перечень): паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

Таким образом, принятие решения о предоставлении жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда - административная процедура, которая регулируется законодательством об административных процедурах.

В связи с введением такого нового вида жилья государственного жилищного фонда, как жилые помещения коммерческого использования, внесены соответствующие изменения в Положение. Так, подп.3.1.5 п.3 Положения после слов «по договору поднайма жилого помещения» дополнен словами «по договору найма жилого помещения коммерческого использования». Это означает, что граждане, проживающие в жилых помещениях коммерческого найма, остаются или становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Вместе с тем граждане, не нуждающиеся до вселения в жилые помещения коммерческого использования в улучшении жилищных условий, могут быть приняты на учет по истечении 5-летнего срока как ухудшившие свои жилищные условия.

Указ № 512 не содержит требования к норме общей площади предоставляемого жилого помещения коммерческого использования. Соответствующее дополнение внесено в п.44 Положения. Так, согласно п.44 Положения общая площадь предоставляемого жилого помещения на одного человека для жилых помещений государственного жилищного фонда установлена в пределах от 15 до 20 кв.м (за исключением служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии, специальных жилых помещений, жилых помещений коммерческого использования, жилых помещений, предоставляемых при выселении граждан, уклоняющихся от внесения платы за пользование жилым помещением государственного жилищного фонда, платы за техническое обслуживание, отчислений на капитальный ремонт жилого дома и платы за коммунальные услуги, жилых помещений, предоставляемых при выселении граждан, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание их детей, находящихся на государственном обеспечении, в случаях, установленных законодательными актами, а также при выселении граждан в случаях, если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания).

В отношении жилья коммерческого использования граждане сами определяют общую площадь предоставляемой им квартиры, поскольку от размера предоставленной квартиры зависит и размер платы за пользование жилым помещением коммерческого использования.

Плата за пользование жилым помещением коммерческого использования и жилищно-коммунальными услугами

В соответствии с подп.2.8 п.2 Указа № 512 наниматель жилого помещения коммерческого использования вносит плату за пользование жилым помещением коммерческого использования и жилищно-коммунальные услуги в соответствии с законодательством и договором найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Размер платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования определяется исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями, устанавливаемой Советом Министров РБ, с применением коэффициентов, определяемых областными исполкомами и Минским городским исполкомом в зависимости от места нахождения жилых помещений. Таким образом, в рамках реализации норм Указа № 512 Советом Министров РБ до 1 января 2012 г. будет установлена базовая ставка платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования на 1 кв.м общей площади жилого помещения, а областными исполкомами и Минским городским исполкомом - коэффициенты в зависимости от места нахождения жилых помещений.

Учитывая предоставленные Указом № 512 областным исполкомам и Минскому городскому исполкому полномочия на установление коэффициентов в зависимости от местонахождения жилого помещения, сумма платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования будет изменяться соответствующим образом. Например, решением Минского городского исполкома от 04.04.2007 № 699 «О коэффициентах для определения платы за поднаем жилых помещений» применяются коэффициенты исходя из экономико-планировочных зон г.Минска:

- первая экономико-планировочная зона - 3,0;

- вторая - 2,8 и т.д.

Данное решение принято во исполнение предписаний Декрета Президента РБ от 24.11.2006 № 18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях». Следовательно, при установлении аналогичных коэффициентов в отношении жилых помещений коммерческого использования размер базовой ставки на 1 кв.м общей площади жилого помещения будет умножаться на величину коэффициента.

Таким образом, плата за пользование жилыми помещениями будет дифференцированной в зависимости от региона, расположения жилых помещений, а также исходя из спроса населения на такие жилые помещения.

Согласно подп.2.9 п.2 Указа № 512 средства, полученные от сдачи жилых помещений коммерческого использования, в размере платы за пользование, определяемом в вышеуказанном порядке, зачисляются на специальные счета местных исполнительных и распорядительных органов или организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и направляются на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения коммерческого использования, если иное не установлено законодательными актами.

Таким образом, Указ № 512 определяет целевое использование средств, полученных от сдачи жилых помещений коммерческого использования, на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения коммерческого использования. Исключение может быть установлено только законодательными актами, т.е. на уровне законов, декретов или указов Президента РБ.

Указ № 512 не устанавливает каких-либо особенностей, отличных от общих правил внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, предусмотренных для населения постановлением Совета Министров РБ от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами».

Порядок пользования жилым помещением коммерческого использования, выселение

Жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам за плату во временное владение и пользование на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

По общему правилу для проживания гражданам предоставляются жилые помещения типовых потребительских качеств, отвечающие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта (п.43 Положения).

Договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключается на срок, не превышающий 5 лет, и подлежит обязательной регистрации организациями, предоставляющими жилые помещения коммерческого использования, в местных исполнительных и распорядительных органах.

Типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда до 1 января 2012 г. должен быть утвержден Советом Министров РБ. Напомним, что в силу п.4 ст.396 Гражданского кодекса РБ (в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство РБ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.)). В этой связи типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования, утвержденный Советом Министров РБ, будет содержать обязательные для сторон условия.

Несмотря на то что договор найма жилого помещения коммерческого использования временный, подп.2.11 п.2 Указа № 512 предусмотрено, что наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. При этом количество таких сроков не ограничено.

Основания для выселения нанимателей из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений определены в подп.2.12 п.2 Указа № 512. К таким основаниям, в частности, относятся:

- истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда;

- наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере 2-месячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги;

- иные основания, предусмотренные законодательными актами.

К иным основаниям, например, могут быть отнесены следующие:

- статья 39 Жилищного кодекса РБ (если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными);

- признание договора найма жилого помещения недействительным (ст.72 вышеназванного Кодекса);

- расторжение договора найма жилого помещения в случае нарушения существенных условий договора.

Для жилых помещений коммерческого использования установлен запрет на обмен, раздел, продажу или приватизацию, а также сдачу по договору поднайма (подп.2.3 п.2 Указа № 512).

Приведение законодательства в соответствие с Указом № 512

В целях реализации принципа системности и комплексности правового регулирования общественных отношений, вводимых Указом № 512, данный Указ вносит соответствующие изменения в следующие нормативные акты:

- Указ Президента РБ от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»;

- Указ Президента РБ от 06.10.2006 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства»;

- Указ Президента РБ от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» (приложение 1) в части урегулирования вопросов компетенции по установлению ставки платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования;

- перечень.

15.12.2011 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь