Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Указу Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности». Повышены требования к осуществлению архитектурной, градостроительной и строительной деятельности

При реализации проектов необходима разработка предынвестиционной документации

Начиная строительство определенного объекта, заказчик должен иметь четкое представление об объекте строительства, его параметрах, стоимости.

Как показывает практика, реализация проектов без их проработки на предынвестиционной стадии неизбежно влечет внесение постоянных изменений в проектную документацию, сметные расчеты, технологическую последовательность выполнения строительно-монтажных работ, что, в свою очередь, приводит к необходимости проведения дополнительных работ, приобретения оборудования уже в период монтажа и наладки, а также к переделкам, стоимость которых относится на убытки заказчика и ведет к удорожанию строительства.

Чтобы не возникало таких проблем, и нужен предынвестиционный этап в строительстве, исключение параллельного проектирования и строительства объектов.

На предынвестиционной стадии следует:

• произвести оценку необходимости, технической возможности, экономической целесообразности инвестиций в строительство;

• принять принципиальные объемно-планировочные решения на основе вариантных проработок;

• определить источники финансирования и сделать расчеты эффективности инвестиций, социальных экологических и других последствий для строительства объекта.

Разработанная предынвестиционная документация должна стать основанием для разработки заказчиком задания на проектирование и в дальнейшем проектной документации для строительства объекта. Министерство архитектуры и строительства РБ (далее - Минстройархитектуры) определяет состав, порядок разработки и утверждения такой документации заказчиком, застройщиком. Указом № 26 определены источники финансирования разработки такой документации.

Такие подходы закреплены в подп.1.1 п.1 Указа Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26), согласно которому заказчик, застройщик обязан до разработки проектной документации на возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства первого-четвертого классов сложности, относимых в соответствии с классификацией, установленной Государственным комитетом по стандартизации РБ, к первому-четвертому классам сложности (за исключением возведения объектов строительства по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам, разрабатывать и утверждать предпроектную (предынвестиционную) документацию, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование). Следует отметить, что приказом Минстройархитектуры РБ от 27.03.2014 № 84 утверждено Изменение № 3 к строительным нормам Республики Беларусь 1.02.03-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», которым определяются требования к предпроектной (предынвестиционной) документации.

Постановлением Госстандарта РБ от 14.02.2014 № 7 утвержден государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 2331-2014 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения», которым установлена классификация зданий и сооружений по пяти классам сложности.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. следует руководствоваться СТБ 2331-2015 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения», утвержденным постановлением Госстандарта РБ от 07.10.2015 № 47.

Кроме того, в целях организации проектирования и строительства объектов строительства первого-четвертого классов сложности заказчиком, застройщиком должен быть назначен руководитель (управляющий) проекта из числа работников соответствующей квалификации либо привлечена для указанных целей инженерная организация (инженер). Это обусловлено тем, что, как показывает практика, заказчики, застройщики не имеют специальных познаний в области строительной деятельности и специальных структурных подразделений, способных организовать инвестиционный процесс.

Введение такой нормы позволяет заказчикам и застройщикам привлекать квалифицированных специалистов для организации проектирования и строительства объектов либо инженерную организацию, которые могут оказать практическую помощь в реализации инвестиционного проекта от его задумки до приемки объекта в эксплуатацию.

Подпунктом 1.1 п.1 Указа № 26 также уточнено, что для капитального ремонта и благоустройства объектов первого-четвертого классов сложности, возведения, реконструкции, капитального ремонта, реставрации и благоустройства объектов пятого класса сложности, а также возведения объектов строительства по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам заказчиками, застройщиками разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация только в форме задания на проектирование. Это направлено на экономию средств заказчиков, застройщиков и связано с тем, что при капитальном ремонте и благоустройстве объектов нет необходимости прорабатывать вопросы их проведения в таком же объеме, как это предусмотрено для возведения нового объекта. Относительно строительства по типовым и повторно применяемым объектам следует отметить, что при разработке первоначально проектной документации на такие объекты уже прорабатывались вопросы необходимости, технической возможности их строительства и иные вопросы. В связи с этим нецелесообразно дополнительно прорабатывать аналогичные вопросы.

Указ № 26 предусматривает проектирование объектов в одну или две стадии

Подпунктом 1.5 п.1 Указа № 26 предусматривается, что проектирование объектов может осуществляться в одну (разработка архитектурного проекта) либо в две (разработка архитектурного и строительного проекта) стадии. При этом предоставляется право заказчику, застройщику самостоятельно определять необходимость разработки проектной документации в одну или в две стадии с указанием своего решения по указанному вопросу в задании на проектирование.

Данная норма содержит уточнение, что в случае применения типовых или рекомендованных к повторному применению проектов проектирование объекта осуществляется в одну стадию, т.е. разрабатывается только строительный проект, и направлена на экономию средств заказчиков, застройщиков, в т.ч. и бюджетных средств при финансировании таких объектов из бюджета, поскольку архитектурный проект уже разрабатывался на аналогичный объект и нет необходимости его повторной разработки. Действие названной нормы будет способствовать сокращению сроков разработки проектной документации, проведения ее экспертизы и экономии средств. Приказом Минстройархитектуры РБ от 27.03.2014 № 85 утвержден технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание».

Параллельное проектирование и строительство объекта запрещено

В ранее действующем законодательстве содержались нормы, позволяющие заказчику, застройщику принимать решение о параллельном проектировании и строительстве при строительстве любых объектов независимо от источников финансирования. Вместе с тем практика применения параллельного проектирования и строительства объектов себя не оправдала, а в отдельных случаях, наоборот, негативно сказалась на качестве и сроках проектирования и строительства, так как возникала необходимость постоянной корректировки проектной документации.

В целях повышения качества разработки проектной документации на строительство объектов, сокращения сроков ее разработки, уменьшения стоимости подп.1.9 п.1 Указа № 26 запрещается выделение в проектной документации этапов работ с выполнением проектных работ на следующий этап при одновременном выполнении работ по строительству объекта на текущем этапе (параллельное проектирование и строительство объекта), за исключением случаев, установленных Президентом РБ.

Аттестация организаций и их специалистов

В связи с отменой лицензирования при проектировании и строительстве зданий, сооружений появилась возможность выполнять указанные работы организациям и индивидуальным предпринимателям, не имеющим технических, экономических и профессиональных навыков их выполнения, а также квалифицированных специалистов. Для решения проблемы недопущения на рынок строительных услуг недобросовестных участников необходима аттестация как самих организаций, так и специалистов этих организаций. В этих целях Указом № 26 определено, что отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие) по перечню, определяемому Советом Министров РБ, а также работы по обследованию зданий и сооружений осуществляются юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) при наличии аттестатов соответствия, выдаваемых в порядке, установленном Советом Министров РБ. Такая система применяется практически во всех европейских странах, и в ее основу положен принцип наличия компетентного персонала, систем производственного контроля и управления качеством. Для реализации названной нормы Указа № 26 принято постановление Совета Министров РБ от 21.03.2014 № 252 «О некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства». Данным постановлением утверждены:

• Положение об аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений;

• Положение об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений.

Кроме того, в дальнейшем будут приняты нормативные правовые акты Минстройархитектуры, определяющие квалификационные требования к специалистам и организациям при проведении их аттестации.

Эти меры также направлены на повышение качества строительства объектов, требований к организациям (индивидуальным предпринимателям), осуществляющим проектирование, строительство.

Заказчику и застройщику предоставлено право привлечь иную организацию для ведения авторского надзора за строительством

При изучении проблемных вопросов, связанных со строительством объектов, было установлено, что заказчики, застройщики сталкиваются с ситуацией, когда разработчик архитектурного проекта не может осуществить разработку строительного проекта, обеспечить руководство его разработкой либо осуществить авторский надзор за строительством объекта. Например, в случае ликвидации организации или признания ее экономически несостоятельной (банкротом) либо по иным причинам.

Для урегулирования подобных ситуаций подп.1.12 п.1 Указа № 26 предоставляется право заказчику, застройщику в случае невозможности разработчиком проектной документации осуществлять ведение авторского надзора за строительством (при ликвидации (прекращении деятельности) разработчика проектной документации, признании его экономически несостоятельным (банкротом), наличии иных обстоятельств) привлечь для оказания таких услуг иную организацию (индивидуального предпринимателя), имеющую аттестат соответствия, выдаваемый в порядке, установленном Советом Министров РБ.

Введено дополнительное обязательство подрядчика по неотработанным авансам

Подпунктом 1.13 п.1 Указа № 26 введено дополнительное обязательство подрядчика по обеспечению им возврата выделяемого заказчиком аванса - целевого. Такое требование также продиктовано практикой. Нередки случаи, когда подрядные организации получают аванс, не отрабатывают его, и впоследствии заказчик не имеет возможности взыскать эти средства. Особенно это распространено при строительстве многоквартирных жилых домов. При заключении договора стороны могут предусмотреть обеспечение возврата подрядчиком, что в итоге будет направлено на защиту средств и интересов граждан.

Введена обязанность подрядчика по устранению недостатков, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта

В последнее время большое количество претензий было связано с качеством выполненных работ при строительстве объектов, а также в период действия гарантийного срока эксплуатации. Имеют место случаи, когда организация, которая осуществляла строительство, ликвидируется либо иным образом прекращает свою деятельность, и заказчик не имеет в этом случае возможности предъявить претензии по ненадлежащему качеству работ для устранения недоделок, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта. Во избежание таких случаев подп.1.14 п.1 Указа № 26 предусмотрена обязанность подрядчика в обеспечение исполнения своих обязательств на период действия гарантийного срока зарезервировать на специальном счете денежные средства в размере 1,5 %, либо представить банковскую гарантию, либо заключить договор страхования ответственности. Решение о форме обеспечения исполнения обязательств указывается в заключаемом договоре строительного подряда.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. согласно абзацу 2 части первой подп.1.14 п.1 Указа № 26 средства резервируются на специальном счете сроком на 2 года в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ. Исчисление срока резервирования средств начинается с первого дня гарантийного срока эксплуатации объекта (в редакции Указа Президента РБ от 16.08.2018 № 322, далее - Указ № 322).

Указом № 26 определено, что в случае принятия решения о резервировании денежных средств эти средства аккумулируются на специальном счете, открытом в банке либо небанковской финансовой организации, с начислением соответствующих процентов. Указанные денежные средства носят целевой характер. Кроме того, определен порядок использования подрядчиком зарезервированных средств. Так, в случае отсутствия в течение первого гарантийного года претензий по качеству 50 % зарезервированных средств подрядчик использует по собственному усмотрению, по истечении второго гарантийного года - 30 %, а оставшиеся 20 % распределяются на оставшийся период гарантийного срока на объект строительства (3 года).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период 1-го года гарантийного срока эксплуатации объекта строительства подрядчик вправе по его истечении использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по окончании 2-го года гарантийного срока - остаток зарезервированных средств и начисленные проценты (часть пятая подп.1.14 п.1 Указа № 26 в редакции Указа № 322).

Эта норма позволит располагать денежными средствами для устранения недостатков, выявленных в период гарантийного срока на объекте строительства, в т.ч. и в случае ликвидации подрядной организации или признания ее экономически несостоятельной, и направлена на защиту прав физических и юридических лиц по полноценному использованию и эксплуатации объектов строительства, а начисление процентов на указанные средства компенсирует инфляционные процессы.

Определено также, что в случае принятия решения о ликвидации (прекращении деятельности) подрядчика, наличии иных обстоятельств, исключающих его деятельность до истечения гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, остаток зарезервированных средств подлежит перечислению в местный бюджет базового уровня, бюджет г.Минска по месту нахождения объекта строительства. В этом случае оплата стоимости работ по устранению дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, перечисление остатка зарезервированных средств и начисленных процентов подрядчику (за вычетом расходов по оплате стоимости таких работ) производятся соответствующим местным финансовым органом за счет средств местного бюджета, в который был перечислен остаток зарезервированных средств и начисленные проценты со специального счета. В ситуации, когда такой случай наступает в период строительства объекта, то денежные средства перечисляются на специальный счет нового подрядчика на основании договора и акта, подписанного заказчиком, застройщиком, старым подрядчиком и новым.

Таким образом, эта норма направлена на защиту граждан и организаций от действий недобросовестных подрядчиков.

Постановлением Совета Министров РБ от 01.04.2014 № 299 утверждено Положение о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет.

Ответственность коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству

Подпунктом 1.16 п.1 Указа № 26 предусматривается повышение ответственности коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, выстраивается их четкая функциональная подчиненность, усиливается роль унитарных коммунальных предприятий областных и Минского городского исполнительных комитетов. В этих целях городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам, местным администрациям районов г.Минска поручается передать имущество коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, находящееся в собственности этих административно-территориальных единиц, в собственность соответствующей области, г.Минска (абзац 2 п.25 Указа № 26).

Порядок компенсации заказчиками, застройщиками стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения, местному бюджету

При выделении земельных участков для строительства жилых домов имеют место случаи, когда на этих земельных участках расположены жилые дома, подлежащие сносу, и необходимо произвести переселение граждан, проживающих в указанных домах, что требует дополнительных затрат местного бюджета. В связи с этим подп.1.18 п.1 Указа № 26 определен порядок компенсации заказчиками, застройщиками местному бюджету стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство.

В развитие этой нормы Указа № 26 принято постановление Совета Министров РБ от 30.01.2014 № 84 «О внесении изменений и дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30 марта 2007 г. № 407», в котором изложен порядок такой компенсации.

Проекты технических нормативных правовых актов подлежат согласованию с Министерством архитектуры и строительства

В целях координации действий органов государственного управления при разработке и принятии технических нормативных правовых актов, используемых в строительной деятельности, в т.ч. норм и правил пожарной и промышленной безопасности, санитарных норм и правил, гигиенических нормативов, государственных стандартов, устанавливающих требования к материалам, относящимся к объектам стандартизации в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, подп.1.19 п.1 Указа № 26 устанавливается обязательность их согласования с Минстройархитектуры. Поэтому в подп.28.4 п.28 Указа № 26 дано поручение Совету Министров РБ обеспечить в течение 2014-2015 гг. пересмотр технических нормативных правовых актов, которые были приняты без согласования с Минстройархитектуры. Данная норма также направлена на исключение дублирования, множественности согласований при осуществлении строительной деятельности, ведомственного подхода к этому виду деятельности.

Дополнительные функции, возлагаемые на Министерство архитектуры и строительства

В соответствии с п.2 Указа № 26 на Минстройархитектуры дополнительно возлагаются функции заказчика по разработке градостроительных проектов общего планирования (государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, районов, генеральных планов областных центров, генеральных планов городов областного подчинения и городов-спутников, кроме городов-спутников г.Минска), градостроительных проектов специального планирования на республиканском уровне, градостроительных проектов детального планирования территорий особого государственного регулирования. Пунктом 2 Указа № 26 определяются и источники финансирования разработки указанной документации (средства республиканского бюджета).

Дополнительная административная ответственность участников строительной деятельности

Указом № 26 в целях повышения ответственности участников строительной деятельности на всех стадиях реализации инвестиционного процесса пп.4-14 дополнительно предусматривается административная ответственность участников строительной деятельности за некоторые нарушения при проектировании и строительстве объектов.

Введение дополнительной ответственности будет способствовать повышению качества выполняемых работ, соблюдению сроков их выполнения и повышению ответственности должностных лиц при выдаче соответствующих согласований и заключений для проектирования и строительства объектов.

В п.15 Указа № 26 определены органы, которым предоставлено право составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных пп.4-14 Указа № 26.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. пп.4-15 Указа № 26 утратили силу в связи со вступлением в силу Закона РБ от 04.01.2016 № 351-З «О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях и Процессуально-исполнительный кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях». С указанной даты следует руководствоваться ст.21.6, 21.20-21.25 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.

Внесение изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь

Указом № 26 предусмотрено внесение изменений и дополнений в некоторые указы Президента РБ:

• в части уточнения порядка финансирования проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры при строительстве объектов - в Указ Президента РБ от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»;

• в связи с изменением подходов к проектированию и строительству объектов, с отменой параллельного проектирования и строительства объектов в Указе Президента РБ от 16.11.2006 № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования» предлагается исключить п.1;

• в части разработки Государственной инвестиционной программы на 2 года и включения в проект данной Программы на очередной год начинаемых строительством объектов (кроме разработки проектно-сметной документации) при наличии по состоянию на 1 мая года, предшествующего началу их строительства, проектно-сметной документации на данные объекты, утвержденной в установленном порядке, если иное не определено Президентом РБ, - в Положение о порядке формирования, утверждения Государственной инвестиционной программы и отчетности о ее выполнении, утвержденное Указом Президента РБ от 05.05.2006 № 299;

• в части уточнения порядка предоставления земельных участков - в Указ Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»;

• в части уточнения порядка формирования сметной стоимости строительства объекта с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации, - в Указ Президента РБ от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь».

Указанные нормы предусмотрены в целях совершенствования ценообразования в строительстве, внедрения в практику строительства неизменных договорных (контрактных) цен;

• застройщик, приступая к строительству жилых домов, должен иметь собственные средства, за счет которых до привлечения средств граждан обязан построить не менее 15 % от стоимости жилого дома. В связи с этим в Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» внесено дополнение о том, что опубликование проектной декларации допускается только при возведении застройщиком объекта строительства (его части) за счет собственных (привлеченных) средств (кроме привлеченных средств дольщиков), направленных в сумме, составляющей не менее 15 % от его стоимости, определенной в проектной документации. Эта норма также направлена на защиту граждан от недобросовестных застройщиков.

Обратите внимание! Указом № 26 Минстройархитектуры предоставлено право давать республиканским органам государственного управления, областному, Минскому городскому исполнительным комитетам, иным государственным организациям обязательные для исполнения письменные указания по вопросам архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, относящимся к компетенции Минстройархитектуры.

25.04.2014

Антонина Петрушина, начальник управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь