Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З. Обзор основных нововведений

Жилищный кодекс РБ от 28.08.2012 № 428-З (далее - Кодекс) вступит в силу 2 марта 2013 г.

Кодекс состоит из 6 разделов, 32 глав, 225 статей (для сравнения: Жилищный кодекс РБ 1999 г. (далее - ЖК 1999 г.) состоит из 2 частей, 8 глав и 129 статей).

В соответствии со ст.2 Кодекса он распространяет свое действие на отношения:

• по защите прав граждан и организаций в области жилищных отношений;

• обеспечению граждан жилыми помещениями;

• учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• возникновению, осуществлению и прекращению права собственности и (или) владения и пользования жилыми помещениями;

• переустройству и (или) перепланировке;

• плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением;

• выселению из жилых помещений;

• управлению жилищным фондом, его распределению и эксплуатации;

• государственному учету жилых помещений, приватизации жилых помещений;

• созданию и деятельности организаций застройщиков;

• совместному домовладению.

Наряду с кодификацией действующих правовых норм в Кодексе нашли свое отражение нормы, по-новому регулирующие жилищные отношения. Рассмотрим основные изменения, коснувшиеся жилищного законодательства.

Терминология

По сравнению с ЖК 1999 г. существенно изменилась терминология, применяемая в жилищном законодательстве.

Всего в ст.1 Кодекса содержится 63 определения, в то время как в ст.1 ЖК 1999 г. закреплено всего 22 термина. Из наиболее значимых можно выделить следующие: члены семьи, бывшие члены семьи, капитальный ремонт, письменное соглашение о признании членом семьи, письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, жилищно-коммунальные услуги и другие термины, имеющие определяющее значение, а зачастую - изменяющие понятия, закрепленные ЖК 1999 г.

Обратите внимание! Кардинально изменились подходы, применяемые в отношении граждан, которые могут быть отнесены к членам семьи собственника жилого помещения, нанимателя, члена организации застройщиков.

В частности, в соответствии со ст.29 ЖК 1999 г. к членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации застройщиков относятся:

• его супруг (супруга), их дети и родители;

• другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации застройщиков, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство;

• иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации застройщиков.

Таким образом, предложение первое ст.29 ЖК 1999 г. не устанавливает разграничений в отношении детей, родителей независимо от того, являются ли они детьми, родителями непосредственно собственника жилого помещения, нанимателя, члена организации застройщиков или его супруга (супруги). Кроме того, ст.29 ЖК 1999 г. не установлен порядок признания других родственников членами семьи.

Термин, определенный в п.62 ст.1 Кодекса, предусматривает, что к членам семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, относятся:

• супруг (супруга), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), и родители, усыновители (удочерители);

• родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и ведущие с ним общее хозяйство;

• иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и заключившие письменное соглашение о признании членом семьи;

• иные граждане, не менее 5 лет проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи.

Данный термин уже четко поясняет, кто именно может быть отнесен к членам семьи: супруг (супруга), дети и родители непосредственно собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков. Кроме того, появляется совершенно новый документ - письменное соглашение о признании членом семьи, на основании которого граждане могут быть признаны членом семьи. В соответствии с этим документом у граждан, признанных членами семьи, возникают основания для возникновения права владения и пользования жилым помещением (ст.23 Кодекса). Положения о письменном соглашении о признании членом семьи урегулированы нормами п.44 ст.1 и ст.24 Кодекса.

Расторжение данного соглашения (а оно возможно также и в одностороннем порядке) влечет определенные правовые последствия: члены семьи перестают быть таковыми и приобретают статус бывших членов семьи (п.3 ст.1 Кодекса). Далее согласно п.5 ст.157 Кодекса бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, утрачивают право владения и пользования этим жилым помещением, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

В ст.1 Кодекса также дано определение понятию «свойственники». К ним относятся: родители, усыновители (удочерители), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки супруга (супруги) (п.51 ст.1 Кодекса).

Состав жилищного фонда, использование жилых помещений

В ст.10 Кодекса определен состав жилищного фонда, виды жилых помещений государственного жилищного фонда (социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, жилые помещения коммерческого использования и др.).

Кроме того, определены помещения, которые не могут быть включены в жилищный фонд:

• дачные и садовые дома;

• номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;

• помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;

• передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.);

• самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания; помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения (п.7 ст.10 Кодекса).

Статьей 14 Кодекса определено назначение и использование жилых помещений. Установлены случаи, когда жилое помещение может быть использовано не по назначению: после перевода его в нежилое, для места нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства, для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма (при условии соблюдения установленных Кодексом требований). Кроме того, блокированные, одноквартирные жилые дома или их части могут быть использованы не по назначению (в т.ч. для осуществления религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые - по согласованию с соответствующим исполнительным комитетом при условии соблюдения установленных Кодексом требований.

Обратите внимание! Для собственников установлена возможность не только перевода жилых помещений в нежилые, но и перевода нежилых помещений в жилые (обратный порядок) (п.6 ст.21 Кодекса).

Соответствующие административные процедуры будут предусмотрены в перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденном Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, и едином перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденном постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156.

Права и обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений. Основания для возникновения права владения и пользования жилыми помещениями

В главе 5 Кодекса определены права и обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений, основания для возникновения права владения и пользования жилыми помещениями.

Обратите внимание! Основания для возникновения права владения и пользования жилыми помещениями по сравнению с ЖК 1999 г. дополнены следующими: • членство в организации застройщиков; • договор пожизненного содержания с иждивением; • письменное соглашение о признании членом семьи.

Статьей 24 Кодекса определены порядок заключения и расторжения письменных соглашений о признании членом семьи и порядок пользования жилым помещением.

Указанная статья предусматривает обязательную регистрацию таких соглашений в местных исполнительных комитетах (далее - исполком), а также порядок расторжения данных соглашений, в т.ч. в одностороннем порядке.

Существенное отличие Кодекса от ЖК 1999 г. - ориентация Кодекса на правовую регламентацию в жилищной сфере не только в отношении граждан, но и в отношении организаций (ст.25 и 26 Кодекса), в т.ч. имеющих во владении нежилые помещения.

Например, в Кодексе по сравнению с действующим законодательством как для граждан, так и для организаций введена обязанность обратиться в установленном порядке за государственной регистрацией прав на жилые помещения не позднее 3 месяцев, если иной срок не установлен иными законодательными актами, со дня получения документов, необходимых для оформления прав на жилые помещения, или заключения гражданско-правовых договоров и в иных случаях (за нарушение данных сроков будет предусмотрена соответствующая административная ответственность).

Кроме того, граждане и организации обязаны обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проведения осмотров, ремонтных работ в случае необходимости, снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также для приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты (п.1 ст.26 Кодекса).

Статьей 26 Кодекса кроме обязанностей предусматриваются и запреты в области жилищных отношений. При этом перечень запретов, перечисленных в п.2 ст.26 Кодекса, исчерпывающий, и, по сути, их содержание является нарушением правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, правил установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и других конструкций, правил проведения переустройства и (или) перепланировки и др.

Кроме того, в отношении граждан установлены дополнительные запреты и обязанности:

• запрет на курение во вспомогательных помещениях многоквартирных жилых домов (п.3 ст.26 Кодекса).

Справочно Вспомогательное помещение - помещение, расположенное внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир, предназначенное для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и другие помещения) (п.4 ст.1 Кодекса);

• обязанность обеспечивать соблюдение нанимателями (поднанимателями) жилых помещений установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений (при осуществлении предпринимательской деятельности посредством предоставления мест для краткосрочного проживания) (п.4 ст.26 Кодекса).

Согласно п.5 ст.26 Кодекса владение и пользование жилыми помещениями осуществляются с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом доме.

Отдельные обязанности по обеспечению сохранности жилых помещений определены в ст.97 Кодекса.

Плата за жилищно-коммунальные услуги и плата за пользование жилым помещением

В главе 6 Кодекса определена структура платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.

Для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда дополнительно к вышеназванным платежам предусмотрено внесение платы за пользование жилым помещением.

Плата за жилищно-коммунальные услуги для собственника жилого и (или) нежилого помещений, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, арендатора жилого помещения, члена организации застройщиков, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, включает в себя плату за основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги (ст.30 Кодекса).

Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату:

• за техническое обслуживание;

• текущий ремонт.

Справочно Действующим законодательством отдельной платы за текущий ремонт не предусмотрено, на сегодняшний день данный вид работ включен в техническое обслуживание. Выделение в отдельную строку суммы за текущий ремонт позволит улучшить содержание и процесс эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, определено, что такая плата будет вноситься не ежемесячно, а по факту выполнения ремонтных работ в конкретном доме. Соответствующие изменения внесены Кодексом в Закон РБ от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (п.6 ст.222 Кодекса);

• капитальный ремонт;

• коммунальные услуги.

Плата за дополнительные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам в соответствии с договорами на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг.

Определен момент, с которого у собственника, нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, члена организации застройщиков возникает обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (п.2 ст.29 Кодекса):

• у собственника жилого и (или) нежилого помещений - со дня возникновения права собственности на эти помещения;

• у нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, - со дня заключения договоров найма, поднайма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;

• у члена организации застройщиков - со дня сдачи жилого дома (квартиры) в эксплуатацию.

Отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в т.ч. собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (п.5 ст.29 Кодекса).

Справочно Согласно перечню основных жилищно-коммунальных услуг, утвержденному постановлением Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99, к основным жилищно-коммунальным услугам относятся: • техническое обслуживание многоквартирного жилого дома; • холодное и горячее водоснабжение (при наличии услуги); • водоотведение (канализация) (при наличии услуги); • централизованное газоснабжение (при наличии услуги); • электроснабжение; • централизованное теплоснабжение (при наличии услуги); • пользование лифтом (при наличии услуги), вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов.

Плата за жилищно-коммунальные услуги вносится за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца на основании платежных документов, представляемых соответственно не позднее 15-го числа организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, другими организациями, осуществляющими начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, или в соответствии с договорами на поставку электроэнергии и газа.

При этом определено содержание платежных документов. В них должны быть указаны: тарифы на жилищно-коммунальные услуги, пользование жилым помещением, а также объемы оказанных жилищно-коммунальных услуг и перечень оказанных жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному жилому дому (п.1 ст.31 Кодекса).

Выселение граждан из жилых помещений

Все вопросы, касающиеся выселения граждан из жилых помещений, рассматриваются в главе 13 «Выселение граждан из жилых помещений» Кодекса.

Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренным Кодексом и иными законодательными актами.

В п.1 ст.85 Кодекса перечислены категории граждан, которые подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц.

К таким категориям относятся:

• граждане, самоуправно занявшие жилое помещение;

• гражданин, которому предоставлено право владения и пользования жилым помещением в качестве опекуна (попечителя), приемного родителя, родителя-воспитателя детского дома семейного типа, в случае его отказа освободить это жилое помещение по прекращении опеки (попечительства);

• по требованию собственника жилого помещения, членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением (ст.95 Кодекса).

По сравнению с действующим жилищным законодательством усилены механизмы защиты прав собственников частного жилья.

Обратите внимание! Согласно Кодексу собственник вправе выселить без предоставления других жилых помещений бывших членов своей семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение. В определенных случаях собственник также может выселить и членов своей семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение. Это возможно, если иное не предусмотрено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (п.2 ст.95 Кодекса).

Если при приватизации жилого помещения члены семьи, бывшие члены семьи имели законные основания на владение и пользование жилым помещением на момент его приватизации (даже если не принимали участия в приватизации данного жилого помещения, но проживали в нем в это время) либо входили в состав семьи собственника при оказании ему государственной поддержки на строительство этого жилого помещения, они не могут быть выселены собственником без их согласия.

Кроме того, на выселение по требованию собственника жилого помещения в другое жилое помещение совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, с их несовершеннолетними детьми, признанными находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите, необходимо согласие органов опеки и попечительства;

• члены, бывшие члены семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения;

• наниматель (поднаниматель) жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи - в случае прекращения либо расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения;

• граждане из жилых помещений, находящихся в залоге у банка (ст.87 Кодекса). В случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, граждане, утратившие право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Обращение взыскания наступает в случае систематической неуплаты по ипотечному кредиту. Данная норма направлена на развитие такого значимого в жилищных отношениях института, как ипотека, а также повышение социальной ответственности граждан в отношении взятых на себя обязательств;

• граждане из служебных жилых помещений государственного жилищного фонда (ст.92 Кодекса) и из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитии (ст.93 Кодекса).

В частности, работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей служебное жилое помещение или жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии, в случае отказа освободить служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии подлежат выселению из него со всеми гражданами, проживающими совместно с ними, в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Обратите внимание! Указанные основания выселения граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитии, не предусматривают каких-либо исключений в сравнении с действующим законодательством. Например, согласно части второй ст.96 ЖК 1999 г., п.58 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1999 № 1437, отдельные категории лиц не могут быть выселены из жилого помещения в общежитии без предоставления другого жилого помещения (члены семьи умершего работника, которому было предоставлено жилое помещение; инвалиды I и II группы; граждане, проработавшие в организации, предоставившей им служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, не менее 10 лет и др.).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 апреля 2013 г. вступило в силу постановление Совета Министров РБ от 05.04.2013 № 269, которым утверждено новое Положение об общежитиях. В п.64 Положения перечислены основания для выселения граждан из жилого помещения в общежитии без предоставления другого жилого помещения.

Пунктом 6 ст.120 Кодекса предусмотрен порядок выселения членов семьи, в т.ч. бывших, нанимателя жилого помещения в общежитии, выехавшего на место жительства в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в данном населенном пункте: в случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения в общежитии данные лица подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На требования о выселении таких граждан сроки исковой давности не распространяются.

Кодексом также предусмотрено, что в случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью 15 кв.м и более (в г.Минске - 10 кв.м и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда расторгается, а проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п.6 ст.118 Кодекса).

Вместе с тем при выселении таких лиц необходимо учитывать переходные положения ст.221 Кодекса, согласно которым отдельные категории лиц не могут быть выселены из служебных жилых помещений (п.3 ст.221 Кодекса) и из жилых помещений в общежитиях (п.4 ст.221 Кодекса) без предоставления жилого помещения;

• наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие совместно с ним члены его семьи, имеющие без уважительных причин 6-месячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением (ст.86 Кодекса). В таких случаях граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им другого жилого помещения (за исключением проживающих в жилых помещениях в общежитии), по общей площади менее занимаемого жилого помещения и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам, с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок), в т.ч. за пределами данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на такой учет;

• граждане из специальных жилых помещений (ст.94 Кодекса).

Отчуждение жилого помещения в случае нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений либо уклонения от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги

Кроме вышеперечисленных оснований выселения без предоставления другого жилого помещения новеллой Кодекса стал также порядок отчуждения жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, установленный ст.155 Кодекса.

Согласно данной статье в случаях, если собственник жилого помещения имеет без уважительных причин 6-месячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги либо если собственник жилого помещения в течение года 3 и более раза привлекался к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований настоящего Кодекса, делающие невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме, ограничивая указанными действиями права и законные интересы других граждан, местный исполнительный и распорядительный орган обязан в письменной форме предупредить собственника о необходимости погасить задолженность либо устранить нарушения, а если они повлекли разрушение и (или) порчу жилого помещения, - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта жилого помещения.

Если же собственник жилого помещения не погасил в течение 1 месяца с даты получения предупреждения задолженность в полном объеме либо продолжает осуществлять вышеизложенные действия, местный исполком вправе подать в суд иск о понуждении собственника жилого помещения к отчуждению жилого помещения.

После принятия судом решения о понуждении собственника жилого помещения к отчуждению жилого помещения этот собственник обязан произвести отчуждение жилого помещения в течение года с момента вступления в законную силу решения суда.

Если собственником жилое помещение не было отчуждено, местный исполком вправе подать в суд иск о принудительной продаже данного жилого помещения с публичных торгов.

В результате продажи бывшему собственнику жилого помещения в течение 2 месяцев передается в собственность другое жилое помещение, по общей площади менее занимаемого жилого помещения и (или) уступающее ему по своим потребительским качествам, в т.ч. в ином населенном пункте, а в сельской местности - за пределами территории сельсовета, на которой находилось проданное жилое помещение, а также выплачивается стоимость проданного жилого помещения за вычетом стоимости передаваемого в собственность жилого помещения, затрат на отчуждение жилого помещения и погашение задолженности (в случае ее наличия) по плате за жилищно-коммунальные услуги.

При отказе бывшего собственника жилого помещения и членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним, освободить проданное с публичных торгов жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке в жилое помещение, переданное ему в собственность в вышеуказанном порядке.

Сохранность жилых помещений и эксплуатация жилищного фонда

Глава 14 Кодекса регламентирует обязанности как наймодателя жилых помещений государственного жилищного фонда, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, уполномоченного лица, организации, управляющей общим имуществом, собственников жилых домов частного жилищного фонда, так и собственников жилых помещений частного жилищного фонда, нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, членов организации застройщиков по обеспечению сохранности жилых помещений.

В частности, наймодатель жилого помещения государственного жилищного фонда, организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, уполномоченное лицо, организация, управляющая общим имуществом, собственник жилого дома частного жилищного фонда в соответствии со ст.96 Кодекса обязаны обеспечивать:

• надлежащее содержание подъездов, других вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем и придомовой территории;

• текущий ремонт с учетом технического состояния жилых помещений;

• выполнение иных работ, предусмотренных законодательством.

Собственники жилых помещений частного жилищного фонда, члены организации застройщиков согласно п.3 ст.97 Кодекса обязаны проводить текущий ремонт жилых помещений, а также замену и ремонт внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), установку, замену и ремонт индивидуальных приборов учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также внутриквартирной электропроводки за свой счет (за исключением случаев устранения дефектов и неисправностей в жилых помещениях, если эти дефекты появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственников жилых помещений частного жилищного фонда, членов организации застройщиков) или за счет организации, проводившей работы по замене или ремонту конструктивных элементов, инженерных систем, в период действия гарантийных сроков по проведенным работам.

Кроме того, при проведении работ по капитальному ремонту и реконструкции жилых домов или переустройству жилых помещений, обустройству жилых домов новыми видами инженерных систем (центральное отопление, водоснабжение, водоотведение (канализация), газоснабжение и др.) замена вышедшего из строя в процессе эксплуатации инженерного оборудования в жилых помещениях осуществляется за счет собственников жилых помещений. В случае письменного отказа собственников жилых помещений от замены вышедшего из строя в процессе эксплуатации инженерного оборудования обустройство их жилых помещений новыми видами инженерных систем при проведении работ по капитальному ремонту и реконструкции жилых домов или переустройству жилых помещений не осуществляется.

В ст.98 Кодекса определены основные правила эксплуатации жилищного фонда, порядок проведения капитального ремонта.

Государственный жилищный фонд

Согласно ст.10 Кодекса государственный жилищный фонд включает в себя:

• республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

• коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в т.ч. жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения коммерческого использования и другие жилые помещения.

В разделе II Кодекса определен общий порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, норма предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда, а также особенности предоставления жилых помещений социального пользования, служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений специального служебного жилищного фонда, специальных жилых помещений.

Частный жилищный фонд

В ст.153 Кодекса определены основания для возникновения у граждан и организаций права собственности на жилые помещения.

Правомочия по осуществлению прав собственности (ст.154 Кодекса) на жилые помещения включают возможность собственника (в данном случае собственником выступает как гражданин, так и организация) в порядке, установленном законодательством, отчуждать, предоставлять гражданам по договору найма либо в безвозмездное пользование, предоставлять организациям по договору аренды, отдавать в залог, осуществлять переустройство и (или) перепланировку, а также сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и совершать иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не причиняющие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и законные интересы других граждан и организаций.

Обратите внимание! В Кодексе изменяется порядок предоставления собственником прав владения и пользования жилым помещением членам семьи.

В частности, на предоставление права владения и пользования жилым помещением одному из участников общей долевой собственности, его супругу (супруге), детям и родителям согласие других участников общей долевой собственности не требуется. На предоставление права владения и пользования жилым помещением иным гражданам требуется письменное согласие других участников общей долевой собственности.

Собственник вправе также предоставлять право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением супруге (супругу), родителям и детям без согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов, бывших членов его семьи. В отношении предоставления жилого помещения другим членам семьи необходимо письменное согласие всех совершеннолетних членов, бывших членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение.

В ст.157 Кодекса определены права и обязанности членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение.

При применении данной статьи следует учитывать переходные положения, определенные в п.5 ст.221 Кодекса: совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, которым предоставлено право владения и пользования этим жилым помещением до 2 марта 2013 г., могут быть по истечении одного года с даты вступления в силу Кодекса выселены из этого жилого помещения в случаях:

• если они в течение года 3 и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований Кодекса, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения;

• если по условиям Брачного договора или письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением не установлено, что бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане сохраняют право владения и пользования жилым помещением.

Справочно Ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями - ст.21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.

Статьями 158-161 Кодекса установлены права граждан и организаций при сносе жилого дома в связи с изъятием земельных участков, при утрате жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме, при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома.

Регулирование жилищных отношений с участием организаций негосударственной формы собственности

В главе 28 Кодекса определены особенности регулирования жилищных отношений с участием негосударственных юридических лиц (ст.162-164).

Организациям негосударственной формы собственности, имеющим жилые помещения и (или) осуществляющим жилищное строительство, предоставлено право определять условия и порядок предоставления жилых помещений, выселения из предоставленных жилых помещений, а также порядок передачи в собственность жилых помещений своими локальными нормативными правовыми актами, в т.ч. коллективным договором.

Жилые помещения частного жилищного фонда включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из этого состава по решению администрации организации негосударственной формы собственности.

Организациями негосударственной формы собственности могут быть предоставлены гражданам служебные жилые помещения частного жилищного фонда во владение и пользование по договору найма служебного жилого помещения частного жилищного фонда или переданы в собственность на условиях и в порядке, определяемых этими организациями.

Вместе с тем в отношении жилых помещений в жилых домах сельскохозяйственных организаций негосударственной формы собственности определено, что такие помещения предоставляются в порядке, установленном Кодексом, т.е. с соблюдением правил, предусмотренных для государственного жилищного фонда.

При этом указано, что жилые помещения, построенные сельскохозяйственной организацией негосударственной формы собственности за счет льготных кредитов, включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из этого состава местным исполкомом на основании ходатайства администрации соответствующей сельскохозяйственной организации.

Совместное домовладение

Раздел V Кодекса:

• регулирует вопросы совместного домовладения, управления общим имуществом, деятельности товариществ собственников, организаций застройщиков;

• устанавливает обязанности участников совместного домовладения по несению расходов по эксплуатации общего имущества.

Например, ст.171 Кодекса установлено, что собственники - участники совместного домовладения обязаны не позднее 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию (в жилом доме, построенном после вступления в силу Кодекса) либо со дня вступления в силу Кодекса (в жилом доме, построенном до вступления в силу Кодекса) выбрать один из следующих способов управления общим имуществом:

• непосредственно участниками совместного домовладения;

• организацией, управляющей общим имуществом;

• организацией застройщиков или товариществом собственников, в т.ч. с привлечением организации, управляющей общим имуществом.

В случае если в указанные сроки способ управления не выбран, местным исполкомом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица по управлению общим имуществом и по результатам выбора такое лицо назначается в установленном порядке (ст.175 Кодекса).

В Кодексе нашли свое отражение нормы Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 мая 2013 г. вышеназванное Положение на основании Указа Президента РБ от 13.05.2013 № 219 утратило силу. В настоящее время деятельность организаций застройщиков регулируется главой 31 Кодекса.

Иные отношения, урегулированные Кодексом

Помимо вышеизложенных положений в Кодексе отражены нормы жилищного законодательства с учетом специфики их применения в различных жилищных правоотношениях с участием:

• военнослужащих (ст.123-131 Кодекса);

• граждан, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении (ст.146, 147 Кодекса);

• детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (ст.148-150 Кодекса);

• недееспособных граждан, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания (ст.151, 152 Кодекса).

Перечисленные правоотношения комплексно отражены в отдельных главах, статьях, что упростит их правоприменение на практике.

Кроме того, Кодексом:

• урегулированы вопросы учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (социальных, служебных, специальных, общежитий) (ст.34-48, 101-122 Кодекса);

• определен порядок:

приватизации жилых помещений (ст.134-145 Кодекса);

обмена жилых помещений (ст.77-83 Кодекса);

• отражены:

вопросы сноса жилых помещений (ст.88, 158 Кодекса);

вопросы осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений, перевода жилых помещений в нежилые и наоборот (ст.17-19, 21 Кодекса);

• регламентированы основные особенности отчуждения, приобретения и ипотеки жилых помещений (ст.72-76 Кодекса);

• установлены особенности безвозмездного владения и пользования жилыми помещениями, пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.69-71 Кодекса);

• урегулированы другие вопросы в области жилищных отношений.

До 2 марта 2013 г. будет проведена работа по приведению действующего законодательства в соответствие с Кодексом, в т.ч. будут подготовлены акты Правительства РБ, утверждающие правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, правила эксплуатации и ремонта жилищного фонда, примерные формы письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением и письменного соглашения о признании членом семьи, порядок продажи жилых помещений с публичных торгов, перечень работ по техническому обслуживанию и периодичность их выполнения, порядок перепланировки нежилых помещений и другие нормативные правовые акты, направленные на реализацию норм Кодекса.

29.10.2012 г.

Наталья Кухарчик, начальник отдела юридической работы и кадров управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь