Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя, члена организации застройщиков

Новый Жилищный кодекс РБ от 28.08.2012 № 428-З (далее - ЖК-2012) изменил не только правовой статус членов семьи собственника, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков по сравнению с Жилищным кодексом РБ от 22.03.1999 № 248-З (далее - ЖК-1999), но и придал особую важность такому документу, как письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением. Кроме того, появилось новое основание для возникновения права владения и пользования жилым помещением - письменное соглашение о признании членом семьи. Рассмотрим статус этих юридически значимых документов, их содержание и порядок заключения.

С учетом мер по защите прав бывших членов семьи собственника, нанимателя или члена организации застройщиков, гарантированных ЖК-1999, необходимость определения порядка пользования жилым помещением путем заключения соответствующего соглашения ранее возникала, как правило, по причине неприязненных отношений между членами семьи или бывшими членами семьи собственника, нанимателя жилого помещения, члена организации застройщиков. В этой связи многие собственники, наниматели жилых помещений, члены организаций застройщиков при вселении в квартиру своих супругов или других родственников не задумывались о правовых последствиях данного решения. Обычно происходила регистрация по месту жительства такого родственника в жилое помещение, при этом никаких других документов граждане не подписывали.

В ЖК-2012 изменены подходы к правовому положению членов семьи, бывших членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя, члена организации застройщиков.

Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения

Обратите внимание! Пунктом 62 ст.1 ЖК-2012 существенно изменен перечень лиц, которые относятся к членам семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков.

Во-первых, членами семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, признаются супруг (супруга), а также дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), и родители, усыновители (удочерители) непосредственно этого собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, в то время как ЖК-1999 относил к членам семьи собственника, нанимателя, члена организации застройщиков не только его собственных родителей и детей, но и детей и родителей его супруга (супруги) (ст.29 ЖК-1999). Супруг (супруга), дети и родители признаются членами семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, независимо от факта совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Во-вторых, конкретизировано, что к членам семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, относятся его родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, при условии, что они проживают совместно и ведут с ним общее хозяйство. Ранее ст.29 ЖК-1999 определяла данную категорию лиц под общим понятием «другие родственники».

В-третьих, появляется новая категория лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи: иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и заключившие письменное соглашение о признании членом семьи.

Следует отметить, что при сравнении с Кодексом Республики Беларусь о браке и семье в части определения лиц, объединенных близким родством, из числа близких родственников выпадают лица, фактически состоящие в кровном родстве, но при этом близкими родственниками не являющиеся: племянники, дяди и тети, двоюродные братья и сестры, прадеды и прабабки и т.д. Статья 29 ЖК-1999 и этих лиц объединяла под общим понятием «другие родственники». Но в отличие от данной нормы указанные лица фактически относятся к иным родственникам, не указанным во втором случае.

Кто относится к свойственникам, определено в п.51 ст.1 ЖК-2012: это родители, усыновители (удочерители), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки супруга (супруги). Согласно ЖК-2012 указанные граждане могут быть членами семьи только в случае, если они проживают совместно и ведут общее хозяйство с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и заключили письменное соглашения о признании членом его семьи.

Обратите внимание! В отношении иных граждан, т.е. не являющихся родственниками, свойственниками, иждивенцами, ЖК-2012 не устанавливает каких-либо новых требований для признания их членами семьи: они должны не менее 5 лет проживать совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, вести с ним общее хозяйство и быть признаны членами его семьи в судебном порядке.

Понятие письменного соглашения о признании членом семьи

В ЖК-2012 предусмотрен абсолютно новый юридически значимый документ - письменное соглашение о признании членом семьи (образец см. здесь).

Письменное соглашение о признании членом семьи - это соглашение между собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и его родственником, свойственником, нетрудоспособным иждивенцем или его законным представителем о признании этого родственника, свойственника, нетрудоспособного иждивенца членом семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков.

Обратите внимание! Письменное соглашение о признании членом семьи - основание для возникновения права владения и пользования жилым помещением (ст.23 ЖК-2012).

Иными словами, при вселении в жилое помещение родственника, свойственника или нетрудоспособного иждивенца в качестве члена семьи собственник, наниматель, поднаниматель жилого помещения, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, обязан заключить такое соглашение. Более того, данный документ будет служить основанием для регистрации граждан по месту жительства или по месту пребывания.

Порядок заключения и расторжения письменного соглашения о признании членом семьи

Порядок заключения письменного соглашения о признании членом семьи определен в ст.24 ЖК-2012: такое соглашение подлежит обязательной регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе и считается заключенным с момента его регистрации. Компетенция районных, городских, поселковых, сельских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах (далее - местный исполнительный и распорядительный орган) на осуществление регистрации и учета письменных соглашений о признании членом семьи, а также дополнительных соглашений к ним определена ст.9 ЖК-2012.

Следует отметить, что ст.24 ЖК-2012 устанавливает как порядок заключения письменных соглашений о признании членом семьи, так и порядок расторжения таких соглашений. Так, письменное соглашение о признании членом семьи может быть расторгнуто:

• по соглашению сторон - путем заключения дополнительного соглашения о расторжении письменного соглашения о признании членом семьи с соблюдением порядка регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе (соглашение считается расторгнутым с момента регистрации дополнительного соглашения о расторжении письменного соглашения о признании членом семьи);

• путем одностороннего отказа от исполнения соглашения о признании членом семьи (но только в том случае, если возможность отказа предусмотрена данным соглашением) - с соблюдением порядка уведомления другой стороны путем направления в письменной форме извещения о расторжении соглашения о признании членом семьи. По истечении 1 месяца со дня направления извещения о расторжении соглашения о признании членом семьи одна из сторон этого соглашения представляет в местный исполнительный и распорядительный орган копию извещения и письменное подтверждение его направления для регистрации расторжения письменного соглашения о признании членом семьи. Соглашение считается расторгнутым с момента регистрации его расторжения.

Как следует из вышеизложенного, письменное соглашение о признании членом семьи должно содержать следующие условия: непосредственно предмет соглашения, а также порядок изменения и расторжения соглашения.

Обратите внимание! Исходя из содержания п.3 ст.1 ЖК-2012 расторжение письменного соглашения о признании членом семьи наравне с расторжением брака и лишением родительских прав является основанием для признания члена семьи бывшим членом семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков.

Изменение правового положения бывших членов семьи собственника жилого помещения

Согласно п.2 ст.57 ЖК-2012 бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, проживающие совместно с ним, сохраняют свои права и несут обязанности в соответствии с договором найма жилого помещения, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. А вот в отношении бывших членов семьи собственника жилого помещения ЖК-2012 по сравнению с ЖК-1999 существенно меняет их статус и правовое положение.

Обратите внимание! Защищая права собственников жилых помещений, ЖК-2012 устанавливает по отношению к членам и бывшим членам их семей жесткие нормы: бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (п.2 ст.95 ЖК-2012).

Порядок заключения и расторжения письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением

Письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением (образец см. здесь) подлежит регистрации в порядке, установленном ст.24 ЖК-2012. Порядок расторжения данного соглашения аналогичен порядку расторжения письменного соглашения о признании членом семьи.

Непременно заключать соглашения о порядке пользования жилым помещением ЖК-2012 не обязывает.

При наступлении определенных обстоятельств (например, расторжение брака или письменного соглашения о признании членом семьи) письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением будет определяющим фактором, подтверждающим сохранение либо утрату права владения и пользования жилым помещением, так как согласно п.5 ст.157 ЖК-2012 бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, утрачивают право владения и пользования этим жилым помещением, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. В то же время бывший член семьи собственника жилого помещения, у которого в соответствии с Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением сохранилось право владения и пользования этим жилым помещением, сохраняет права, исполняет обязанности и несет ответственность, предусмотренные ЖК-2012 для члена семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено законодательством, Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Необходимо отметить, что данные последствия «грозят» не всем бывшим членам семьи собственника жилого помещения. Например, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, а также члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти бывшие члены семьи, не подлежат выселению из жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 4 п.1 ст.85 ЖК-2012: если они в течение года 3 раза и более привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Обратите внимание! В отношении бывших членов семьи собственника по сравнению с ЖК-1999 соглашение о порядке пользования жилым помещением имеет более значимый статус, поскольку только желание собственника и члена его семьи на момент заключения соглашения (дополнительного соглашения к нему) определяет правовое положение этого члена семьи после расторжения брака или письменного соглашения о признании членом семьи.

Права и обязанности членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения

Статьей 157 ЖК-2012 определены права и обязанности членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение. Так, согласно п.1 данной статьи члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, имеют право:

• пользоваться жилым помещением наравне с собственником жилого помещения, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением;

• предоставить право владения и пользования жилым помещением без согласия собственника жилого помещения своим несовершеннолетним детям. На предоставление права владения и пользования жилым помещением другим гражданам требуется письменное согласие собственника жилого помещения;

• требовать устранения нарушения их права владения и пользования жилым помещением от любых лиц, включая собственника жилого помещения;

• осуществлять иные права в соответствии с ЖК-2012 и иным законодательством.

Совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, обязаны (п.2 ст.157 ЖК-2012):

• обеспечивать сохранность жилого помещения, соблюдать установленные для проживания санитарные и технические требования, правила пожарной безопасности, природоохранные требования и правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений наравне с собственником жилого помещения;

• участвовать в расходах по содержанию жилого помещения, предусмотренных ЖК-2012, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Кроме того, собственник жилого помещения и совершеннолетние дееспособные члены его семьи, проживающие в этом жилом помещении, несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с владением и пользованием жилым помещением.

Собственник, наниматель, член организации застройщиков и члены их семей вправе в любое время изменить права и обязанности членов семьи, проживающих в этом жилом помещении, по взаимному согласию путем заключения письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением, а при наличии письменных соглашений о признании членом семьи и о порядке пользования жилым помещением - путем заключения дополнительных соглашений либо путем одностороннего отказа от исполнения соответствующего соглашения в порядке, установленном ст.24 ЖК-2012.

Условия, которые могут быть изменены или дополнены в письменном соглашении о порядке пользования жилым помещением

Учитывая установленные ЖК-2012 права и обязанности членов семьи и бывших членов семьи, можно определить условия, которые могут быть изменены или дополнены в письменном соглашении о порядке пользования жилым помещением. Так, письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением может содержать следующие условия:

• предмет соглашения;

• права члена, бывшего члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков;

• обязанности члена, бывшего члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков;

• ответственность члена, бывшего члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков;

• основания утраты членом, бывшим членом семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, права владения и пользования жилым помещением;

• порядок изменения и расторжения соглашения.

Обратите внимание! В ЖК-2012 содержится переходное положение в отношении выселения членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, которым право владения и пользования этим жилым помещением было предоставлено до вступления в силу ЖК-2012, т.е. до 2 марта 2013 г. (ст.221 ЖК-2012). К данным лицам требование о выселении из жилого помещения по основаниям, предусмотренным абзацем 4 п.1 ст.85 и п.2 ст.95 ЖК-2012, может быть заявлено только по истечении 1 года с даты вступления в силу ЖК-2012, т.е. со 2 марта 2014 г.

28.02.2013

Наталья Кухарчик, начальник отдела юридической работы и кадров управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь