Материал помещен в архив

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. АРЕНДНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ СТОРОН

Коммерческой недвижимостью являются все нежилые объекты недвижимости, которые используются в коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли. К коммерческой недвижимости относят: офисы, складские помещения, магазины, базы и т.д.

Рынок коммерческой недвижимости - существенная составляющая в любой национальной экономике. На долю недвижимости приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров (работ, услуг) предполагают существование недвижимости.

В Республике Беларусь основными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения сторон, являются:

1) Гражданский кодекс РБ (далее - ГК) (глава 34, § 1, 4);

2) Закон РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее - Закон об аренде);

3) Указ Президента РБ от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)»;

4) Указ Президента РБ от 07.05.2009 № 238 «О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам распоряжения государственным имуществом»;

5) Указ Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 518), которым утверждены:

Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности (далее - Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений);

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее - Положение о порядке определения размеров арендной платы);

6) Указ Президента РБ от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее - Указ № 148);

7) Декрет Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24);

8) постановление Совета Министров РБ от 08.08.2009 № 1049 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 7 мая 2009 г. № 238» (далее - постановление № 1049);

9) постановление Госкомимущества РБ от 03.03.2010 № 22 «Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности» (далее - постановление Госкомимущества № 22);

10) постановление Госкомимущества РБ от 13.07.2010 № 45 «О внесении изменения в постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 3 марта 2010 г. № 22» (постановление - № 45);

11) постановление Пленума ВХС РБ от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление Пленума ВХС № 20);

12) решение Мингорисполкома от 26.11.2009 № 2843 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518» (далее - Решение Мингорисполкома № 2843);

13) решение Мингорсовета от 16.12.2009 № 271 «О некоторых вопросах аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности города Минска» (далее - Решение Мингорсовета № 271).

Субъекты арендных правоотношений

В соответствии со ст.579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия (ст.4 Закона об аренде).

В соответствии со ст.5 Закона об аренде арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации. Порядок участия иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества определяется законами Республики Беларусь.

Арендаторы вправе на добровольных началах образовывать ассоциации, союзы, консорциумы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам. В эти объединения могут входить любые коллективы и граждане независимо от действующих в их производстве форм собственности. Со своей стороны арендаторы имеют право входить в любые объединения, если последние согласны на это. Деятельность указанных структур осуществляется с учетом антимонопольных требований, установленных законодательными актами Республики Беларусь (ст.6 Закона об аренде).

Форма договора аренды коммерческой недвижимости

В соответствии со ст.580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Для коммерческой недвижимости применима специальная норма ст.622 ГК, по правилам которой договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, независимо от срока заключения договора. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости, находящейся в республиканской собственности, его согласование

Пунктом 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений установлено обязательное проведение аукциона при сдаче в аренду только зданий и изолированных помещений:

1) в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых Советом Министров РБ в соответствии с Декретом Президента РБ от 28.01.2008 № 1 «О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)».

Перечень таких населенных пунктов утвержден постановлением Совета Министров РБ от 05.10.2008 № 1451 «О некоторых мерах по реализации декрета Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 1» и включает следующие населенные пункты:

Брестская область - города Барановичи, Брест и Пинск;

Витебская область - города Витебск, Новополоцк, Орша и Полоцк;

Гомельская область - города Гомель, Жлобин, Мозырь, Речица и Светлогорск;

Гродненская область - города Гродно и Лида;

Минская область - города Борисов, Жодино, Молодечно, Слуцк и Солигорск;

Могилевская область - города Бобруйск и Могилев;

г.Минск;

2) для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров РБ.

Определение понятий «капитальное строение (здание, сооружение)» и «изолированное помещение» закреплено в ст.1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Здание рассматривается как любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - единый государственный регистр).

Изолированное помещение рассматривается как внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.).

Однако заключение договоров аренды недвижимости, находящейся в республиканской собственности, без проведения аукциона в соответствии с п.5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений допускается в случаях:

- признания аукциона в установленном порядке несостоявшимся;

- сдачи в аренду этого имущества для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места их расположения, за вышеуказанными исключениями;

- сдачи в аренду данного имущества для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;

- сдачи в аренду названного имущества для размещения объектов общественного питания с количеством посадочных мест не более 25;

- сдачи в аренду такого имущества для организации розничной торговли товарами площадью не более 25 кв.м при условии отсутствия у претендента иных торговых объектов;

- сдачи в аренду этого имущества на условиях почасовой аренды;

- сдачи в аренду указанного имущества, закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за Национальным банком РБ, Администрацией Президента РБ, Управлением делами Президента РБ, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту РБ, Национальной академией наук Беларуси, Генеральной прокуратурой РБ, а также за юридическими лицами, находящимися в их подчинении.

Указом Президента РБ от 05.11.2010 № 569 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 и от 23 октября 2009 г. № 518» (вступает в силу с 13 февраля 2011 г.) дополнен п.5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений. С 13 февраля 2011 г. также допускается заключение договора аренды имущества без проведения аукциона в случае сдачи в аренду этого имущества на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды.

Порядок проведения аукциона определяется нормами постановления № 1049.

Арендодатели, предоставляющие в аренду коммерческую недвижимость, находящуюся в республиканской собственности, должны заключать договор по форме, утвержденной постановлением Госкомимущества № 22. Следует отметить, что утвержденная форма не является типовой, т. е. не подлежит изменению.

До 29 июля 2010 г. п.29 формы договора предусматривал согласование с государственным органом, давшим согласие на передачу имущества в аренду, всех изменений и дополнений к договору, что на практике вызвало очень большие неудобства. Даже для внесения незначительных изменений в договор посредством заключения дополнительных соглашений требовалось придерживаться той процедуры, которая предусмотрена для согласования самих договоров. Однако постановлением № 45 редакция п.29 была изменена на следующую: «Изменение условий настоящего договора, не требующих согласования государственным органом (организацией), давшей согласие на передачу имущества в аренду, осуществляется по соглашению сторон в соответствии с законодательством». Данная редакция позволяет согласовывать изменения и дополнения в договор только в части изменения объекта договора, его размеров и стоимости.

Договор аренды оформляется в 3 экземплярах, обладающих равной юридической силой, хранится у сторон и государственного органа, давшего согласие на передачу имущества в аренду.

Для заключения договора аренды арендодателю необходимо получить согласование соответствующего государственного органа на сдачу имущества в аренду в соответствии с п.7 Указа Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом». В соответствии с п.3 Рекомендаций о порядке заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, разработанных Госкомимуществом РБ и одобренных межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной распоряжением Премьер-министра РБ от 20.02.2009 № 18р (протокол от 17.02.2010 № 2), для согласования сдачи в аренду недвижимого имущества арендодатель направляет соответствующее ходатайство в государственный орган, согласовывающий сдачу в аренду недвижимого имущества, в котором должны быть указаны:

- наименование и местонахождение недвижимого имущества;

- площадь недвижимого имущества, сдаваемая в аренду;

- целевое назначение использования недвижимого имущества арендатором;

- обоснование необходимости сдачи в аренду недвижимого имущества.

Необходимо подготовить извещение о намерении сдачи в аренду имущества. К ходатайству и извещению должны прилагаться проект договора аренды, план имущества, расчет арендной платы, перечня предоставляемых услуг, копия свидетельства о регистрации в Реестре имущества, находящего в республиканской собственности. В соответствии с п.11 приложения 1 к постановлению Совета Министров РБ от 20.12.2006 № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575» установлен перечень документов для принятия решения согласующим органом по сдаче недвижимости в аренду:

- выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на здание, сооружение;

- справка об оценочной стоимости здания, сооружения, подписанная главным бухгалтером и директором;

- копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица.

Существенными условиями договора аренды в соответствии со ст.8 Закона об аренде являются:

1) выполнение договорных обязательств;

2) состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи.

Согласно утвержденной форме договора необходимо указать наименование недвижимости, передаваемой в аренду, ее месторасположение, арендуемую площадь, стоимость имущества. Важно указывать точную площадь сдаваемого в аренду имущества, так как она учитывается при расчете арендной платы. При неверном ее измерении в сторону увеличения арендатор в случае выявления несоответствия может в судебном порядке взыскать с арендодателя сумму неосновательного обогащения, а при уменьшении - арендодатель будет недополучать выручку от сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии с п.3 постановления Пленума ВХС № 20 стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон, поскольку в указанной части норма ст.8 Закона об аренде не согласуется с нормами главы 34 ГК.

Также подп.7.1 п.7 формы договора предусмотрена передача недвижимости в течение 5 рабочих дней после вступления договора в силу по передаточному акту;

3) размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

Ставка арендной платы за 1 кв.м рассчитывается исходя из базовой ставки (в базовых величинах) с применением понижающих и (или) повышающих коэффициентов в соответствии с Указом № 518:

- 0,6-1, устанавливаемые облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;

- от 0,5 - до 3 включительно, устанавливаемые по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством. Однако арендодателям необходимо учитывать, что в соответствии с подп.5.1 п.5 Протокола заседания Межведомственной рабочей группы от 27.01.2010 № 1 предусмотрены рекомендации в части согласования государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, производить согласование подведомственным организациям-арендодателям коэффициента от 0,5 до 3,0 в размере, обеспечивающем сохранение размера арендной платы за арендуемые площади в рублевом исчислении на уровне IV квартала 2009 г.;

- понижающие коэффициенты.

При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов устанавливается один, более низкий коэффициент.

Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента РБ по обоснованным предложениям Совета Министров РБ, Национального банка РБ, Администрации Президента РБ, Управления делами Президента РБ, Национальной академии наук Беларуси, облисполкомов и Минского горисполкома.

Если при определении арендной платы с учетом всех коэффициентов размер ее оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 %.

При этом арендная плата за месяц определяется по следующей формуле:

А_пл = ((О_ам + П_з) х (1 + Р / 100) + Н_нд) х S_ар + Н_сб,

где А_пл - арендная плата за месяц;

О_ам - размер амортизационных отчислений на 1 кв.м. арендуемой площади в месяц;

Н_нд - налог на недвижимость на 1 кв.м арендуемой площади в месяц;

П_з - платежи за землю за 1 кв.м арендуемой площади в месяц;

Р - процент рентабельности;

Н_сб - сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, руб.;

S_ар - арендуемая площадь.

При сдаче в аренду недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с государственным органом, иной организацией, согласующих сдачу в аренду недвижимого имущества.

Арендная плата взимается со дня передачи арендатору недвижимого имущества согласно передаточному акту до дня прекращения (расторжения) договора аренды включительно.

Помимо арендной платы арендатор возмещает расходы, связанные с обслуживанием арендуемой недвижимости (охранная сигнализация, водо- и теплоснабжение, электроэнергия и др.) Арендодателю необходимо составить перечень предоставляемых услуг, который будет являться приложением к договору. Данный перечень обязательно подписывают обе стороны. Арендатор в свою очередь должен внимательно ознакомиться с перечнем предоставляемых услуг, чтобы в будущем не столкнуться с оплатой услуг, которыми он не пользуется;

4) распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества.

В соответствии с подп.7.2 п.7 утвержденной формы договора предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного арендатору. При заключении договора аренды в интересах арендодателя в подп.8.9 п.8 предусмотреть обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества;

5) обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора.

Статья 583 ГК предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В случае если арендодатель в договоре аренды оговорит все недостатки сдаваемого в аренду имущества, он не будет за них отвечать;

6) обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

Данные обязанности арендатора предусмотрены подп.8.2-8.4, 8.8 п.8 утвержденной формы договора аренды. Сторонам договора необходимо знать, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.586 ГК);

7) право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст.595 ГК).

Особенности заключения договора аренды коммерческой недвижимости, находящейся в коммунальной собственности г.Минска, его согласование

На основании Указа № 518 решением Мингорсовета № 271 была утверждена Инструкция о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в коммунальной собственности города Минска» (далее - Инструкция № 271).

Коммерческая недвижимость, находящаяся в коммунальной собственности г.Минска, предоставляется в аренду посредством проведения аукционов по продаже права заключения договора аренды.

Однако Инструкцией № 271 предусмотрены случаи заключения договоров аренды без проведения аукциона:

- признания аукциона в установленном порядке несостоявшимся;

- сдачи в аренду этого имущества для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей;

- сдачи в аренду данного имущества для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;

- сдачи в аренду названного имущества для размещения объектов общественного питания с количеством посадочных мест не более 25;

- сдачи в аренду такого имущества для организации розничной торговли товарами площадью не более 25 кв.м при условии отсутствия у претендента иных торговых объектов;

- сдачи в аренду названного имущества на условиях почасовой аренды;

- размещения недвижимого имущества на территории свободной экономической зоны «Минск»;

- сдачи в аренду этого имущества государственным организациям, товариществам собственников, субъектам малого предпринимательства на площадях инкубаторов малого предпринимательства, а также для размещения оборудования связи, банкоматов, банковских информационных киосков и платежно-справочных терминалов;

- сдачи в аренду данного имущества для проведения разовых мероприятий;

- сдачи в аренду жилых домов, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, переведенных и переоборудованных для использования в других целях;

- сдачи в аренду такого имущества, подлежащего сносу в ближайшие 5 лет в соответствии с перспективным планом застройки городских территорий;

- сдачи в аренду недвижимого имущества, планируемого к постановке на капитальный ремонт в будущем году;

- сдачи в аренду недвижимого имущества для организации торговых мест на рынках;

- сдачи в аренду подвальных помещений без помещений на 1-м этаже;

- сдачи в аренду защитных сооружений гражданской обороны;

- сдачи в аренду временно свободных складских помещений организаций, осуществляющих хранение картофеля и плодоовощной продукции стабилизационных фондов (запасов) продовольственных товаров, создаваемых Мингорисполкомом, на срок не более 6 месяцев;

- сдачи в аренду недвижимого имущества или его части, в которых отсутствуют стены, пол, потолок либо затруднено определение арендуемой площади, кроме предоставления такого имущества для размещения объектов торговли и аттракционов;

- сдачи в аренду указанного имущества в иных случаях, определяемых Мингорисполкомом.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в соответствии с формой, утвержденной решением Мингорисполкома № 2843. Условия данного договора могут быть изменены и дополнены по соглашению сторон. Утвержденная форма имеет ряд особенностей по сравнению с формой договора аренды коммерческой недвижимости республиканской формы собственности.

Во-первых, в договоре предусматривается его заключение только на основании решения Мингорисполкома, которое является неотъемлемой частью договора. Для подготовки решения о сдаче в аренду недвижимого имущества арендодатель представляет в комиссию Мингорисполкома по упорядочению использования зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, заявление с просьбой согласовать сдачу недвижимого имущества в аренду и условия договора аренды.

По объектам недвижимого имущества, право заключения договора аренды которых продано на аукционе, арендодатель оформляет заявление с просьбой согласовать сдачу в аренду недвижимого имущества на основании сообщения организатора аукциона о результатах аукциона. Заявление должно быть подписано арендодателем и победителем аукциона, а по объектам, находящимся в хозяйственном ведении жилищных ремонтно-эксплуатационных организаций администраций районов г.Минска, согласовано с администрацией района г.Минска, на территории которого расположено недвижимое имущество.

Заявления арендодателей о согласовании сдачи в аренду недвижимого имущества в таких случаях должны быть подписаны арендодателем, арендатором и согласованы с организацией, в ведении (подчинении) которой находится арендодатель (п.12 Инструкции № 271).

Во-вторых, предусмотрены такие обязанности арендатора, как:

- производить за свой счет текущий ремонт не реже одного раза в 5 лет либо возместить арендодателю расходы, связанные с проведением текущего ремонта;

- принимать участие в благоустройстве прилегающей территории, ремонте фасадов и кровли здания, в котором размещается имущество.

В-третьих, предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя и Мингорисполкома в порядке, который предусмотрен для сдачи имущества в аренду.

В-четвертых, арендаторам необходимо помнить о сроке оплаты арендной платы на расчетный счет арендодателя не позднее 15-го числа текущего месяца.

Коммерческая недвижимость передается арендатору в соответствии с условиями договора аренды после вступления его в силу на основании передаточного акта, в котором должны быть указаны:

- место и дата составления акта;

- регистрационный номер и дата подписания договора аренды;

- характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

- сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Передаточный акт подписывается сторонами (их представителями) и заверяется печатями сторон (п.7 Инструкции № 271).

Пунктом 1 Решения Мингорисполкома № 2843 установлены коэффициенты, применяемые при расчете ставки арендной платы, в зависимости от местонахождения на территории г.Минска зданий, сооружений, находящихся в государственной собственности, в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, а также рынков и торговых объектов в торговых центрах государственной и частной форм собственности исходя из экономико-планировочных зон г.Минска, в следующих размерах:

1-я зона - 1,0;

2-я зона - 0,9;

3-я зона - 0,8;

4-я зона - 0,7;

5-я зона - 0,6.

Расчет размера арендной платы осуществляется в порядке, предусмотренном Указом № 518, как и для коммерческой недвижимости республиканской формы собственности.

Особенности заключения договора аренды коммерческой недвижимости частной формы собственности

Указом № 518 регламентируется порядок определения арендной платы при сдаче в аренду такой коммерческой недвижимости, как капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, находящиеся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, а также торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах.

При сдаче в аренду другого вида коммерческой недвижимости размер арендной платы устанавливается в соответствии со ст.585 ГК и по соглашению сторон.

Кроме того, в соответствии с подп.1.1 п.1 Указа № 148 размер арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (далее - торговые объекты), определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовой ставки арендной платы и других условий, определенных законодательными актами, а именно Указом № 518.

Утвержденной формы договора аренды коммерческой недвижимости частной формы собственности нет, но в интересах как арендодателя, так и арендатора придерживаться формы договора аренды, утвержденной для сдачи недвижимости республиканской формы собственности, так как данная форма составлена в соответствии с требованиями законодательства и достаточно удобна в применении.

В соответствии с подп.1.10 п.1 Указа Президента РБ № 148 для организации взаимодействия индивидуальных предпринимателей, собственников (арендодателей) торговых мест, местных исполнительных и распорядительных органов индивидуальными предпринимателями на торговых объектах создаются советы индивидуальных предпринимателей (далее - советы).

Арендодателям необходимо знать, что с членами советов не допускается досрочное расторжение договоров аренды торговых мест, за исключением случаев систематического (два и более раза в течение календарного года) невнесения ими арендной платы или отсутствия у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли. Исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды торгового места с членом совета может подаваться арендодателем в хозяйственный суд только после обязательного предварительного рассмотрения председателем (главой администрации) местного исполнительного и распорядительного органа первичного или базового уровня причин подачи этого заявления.

Споры между индивидуальными предпринимателями и арендодателями торговых мест по вопросам, связанным с арендной платой и иными платежами, разрешаются хозяйственным судом после их обязательного предварительного рассмотрения председателями облисполкомов и Мингорисполкома с участием советов.

Руководители местных исполнительных и распорядительных органов несут персональную ответственность за деятельность торговых объектов, на которых арендаторами выступают индивидуальные предприниматели, а также за своевременное и всестороннее рассмотрение замечаний и предложений индивидуальных предпринимателей, советов, а также собственников (арендодателей) торговых мест.

Срок договора аренды коммерческой недвижимости и его регистрация

Договоры аренды недвижимого имущества заключаются на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов (подп.1.1 п.1 Декрета № 24).

Арендодатель в течение 10 дней со дня заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года письменно уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре.

В уведомлении указываются сведения о сторонах договора (фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, место жительства гражданина, в т.ч. индивидуального предпринимателя; наименование и место нахождения юридического лица; номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя), место нахождения недвижимого имущества, переданного в аренду, его размер (площадь), дата начала и окончания срока аренды, пользования.

При изменении в договоре аренды недвижимого имущества сведений, указанных выше, либо при расторжении данного договора арендодатель в течение 10 дней со дня внесения соответствующих изменений в договор, расторжения такого договора письменно уведомляет об этом территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) с указанием в уведомлении измененных сведений или даты расторжения договора.

Территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании поступившего уведомления вносит запись в единый государственный регистр о заключенном договоре аренды недвижимым имуществом, внесенных в него изменениях, расторжении договора. Внесение записи не является государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом.

15.12.2010 г.

Виктория Голуб, юрист

От редакции: В решение Мингорсовета от 16 декабря 2009 г. № 271 «О некоторых вопросах аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности города Минска» на основании решений Мингорсовета от 24.11.2010 № 71 (с 13 февраля 2011 г.), от 10.06.2011 № 136 (со 2 июля 2011 г.) и от 25.04.2012 № 216 (с 14 июня 2012 г.) внесены изменения и дополнения.

В Декрет Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» на основании Декрета Президента РБ от 30.08.2011 № 7 внесены изменения и дополнения.

С 14 декабря 2011 г. в Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» на основании Закона РБ от 03.06.2011 № 271-З внесены изменения и дополнения.

С 15 февраля 2012 г. постановление Пленума ВХС РБ от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» на основании постановления Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 утратило силу.

В Указ Президента РБ от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» на основании указов Президента РБ от 29.03.2012 № 150 (с 1 апреля 2012 г.) и от 21.06.2012 № 284 (с 30 июня 2012 г.) внесены изменения и дополнения.

С 1 апреля 2012 г. указы Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и от 05.11.2010 № 569 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 и от 23.10.2009 № 518» на основании Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 утратили силу.

С 20 июня 2012 г. решение Мингорисполкома от 26.11.2009 № 2843 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518» на основании решения Мингорисполкома от 08.05.2012 № 1441 утратило силу.

С 1 июля 2012 г. постановление Совета Министров РБ от 05.10.2008 № 1451 «О некоторых мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 1» на основании постановления Совета Министров РБ от 30.06.2012 № 612 утратило силу.

С 6 июля 2012 г. указы Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» и от 07.05.2009 № 238 «О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам распоряжения государственным имуществом» на основании Указа Президента РБ от 04.07.2012 № 294 утратили силу.

В постановление Совета Министров РБ от 08.08.2009 № 1049 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 7 мая 2009 г. № 238» на основании постановлений Совета Министров РБ от 21.06.2012 № 570 (с 1 июля 2012 г.), от 03.10.2012 № 905 (с 1 января 2013 г.) и от 12.07.2013 № 607 (с 18 июля 2013 г.) внесены дополнения и изменения.

С 1 августа 2012 г. постановление Госкомимущества РБ от 03.03.2010 № 22 «Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности» на основании постановления Госкомимущества РБ от 27.06.2012 № 21 утратило силу.

С 18 января 2013 г. Закон РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З утратил силу.

С 18 января 2013 г. в Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З внесены изменения и дополнения.

С 1 июля 2013 г. постановление Совета Министров РБ от 20.12.2006 № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575» на основании постановления Совета Министров РБ от 11.01.2013 № 26 утратило силу.