Материал помещен в архив

Консервация объекта долевого строительства. Участие инвестора

Процедура консервации имеет определенные особенности в случае, когда строительство объекта осуществлялось на основании договора долевого строительства (или иного договора, предусматривающего участие в финансировании строительства), по условиям которого построенный объект подлежит передаче инвестору, осуществлявшему финансирование строительства.

Данные особенности связаны с отсутствием специального правового регулирования отношений долевого строительства коммерческой недвижимости. В настоящее время единственным специальным нормативным правовым актом, регулирующим отношения по долевому строительству, является Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве». Однако действие названного Указа распространяется лишь на долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых предусмотрено в договоре и осуществляется согласно проектной документации.

Регулирование долевого строительства коммерческой недвижимости ограничивается применением общих норм Гражданского кодекса Республики Беларусь и иных актов гражданского законодательства.

Отношения сторон договора долевого строительства, связанные с консервацией объектов незавершенного строительства, также не получили отдельной правовой регламентации.

В частности, ввиду отсутствия безусловной, законодательно закрепленной обязанности застройщика по передаче инвестору объекта незавершенного строительства право на получение незавершенного законсервированного капитального строения, являвшегося объектом долевого строительства, возникает у инвестора лишь при условии, что соответствующее право прямо предусмотрено в договоре долевого строительства.

При этом законодательство не регулирует вопросы передачи инвестору недостроенного капитального строения, являющегося объектом долевого строительства, в случае невозможности завершения его строительства и необходимости проведения консервации, в связи с чем данные вопросы должны быть урегулированы непосредственно в договоре.

Можно выделить несколько основных моментов, связанных с участием инвестора в процедуре консервации, регулированию которых следует уделить внимание в договоре.

Приостановление строительства объекта и принятие решения о консервации

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п.3 ст.62 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Следует руководствоваться  ст.100-103 Строительного кодекса.

Таким образом, консервация объекта предполагает приостановление процесса строительства.

При этом максимальный срок, на который может быть приостановлено строительство, составляет 3 месяца. Если по истечении данного срока строительство не возобновлено, объект подлежит консервации.

По общему правилу решение о консервации объекта должно быть принято в течение 1 месяца по истечении 3 месяцев с момента приостановления строительства (часть третья п.5 ст.62 Закона № 300-З). То есть фактически максимальный срок между датой приостановления строительства и датой принятия решения о консервации, указанной в соответствующем решении, может составлять 4 месяца.

Перечень оснований приостановления строительства объекта установлен и зависит от субъектов, которым предоставлено право принимать решение о приостановлении строительства (часть первая п.2 ст.62 Закона № 300-З).

При этом перечень оснований приостановления строительства не является исчерпывающим: законодательством или договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные основания, по которым строительство может быть приостановлено. В частности, ряд оснований приостановления строительства закреплен в Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450).

Перечень оснований консервации объекта включает:

• выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;

• выявление дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;

• отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки.

Вместе с тем данный перечень не является исчерпывающим: законодательством или договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные основания, при наступлении которых возможно проведение консервации объекта.

Круг субъектов, наделенных правом принимать решение о консервации объекта, является исчерпывающим и зависит от источника финансирования строительства объекта:

• Совет Министров Республики Беларусь или уполномоченный им орган - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

• местные исполнительные и распорядительные органы - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

• иные заказчики, застройщики - по другим объектам незавершенного строительства (часть вторая п.5 ст.62 Закона № 300-З).

Следует отметить, что принятие решения о консервации является не правом, а обязанностью указанных субъектов при наступлении обстоятельств, приведенных в Законе № 300-З.

В настоящее время инвестор прямо не указан в числе субъектов, наделенных правом принимать решение о приостановлении строительства и о консервации объекта. Ранее данный вопрос регулировался пп.3, 4 Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 № 158. Однако с 9 октября 2016 г. указанная Инструкция утратила силу.

Вместе с тем установлено, что приостановление строительства может осуществляться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором (часть вторая п.2 ст.62 Закона № 300-З). Эта норма позволяет предусмотреть в договоре право инвестора инициировать приостановление строительства объекта при наступлении определенных обстоятельств.

Что касается возможности принятия инвестором решения о консервации объекта, то в настоящее время законодательством такая возможность не предусмотрена: в части второй п.5 ст.62 Закона № 300-З закреплен исчерпывающий круг субъектов, которым предоставлено право принимать решение о консервации объекта.

Таким образом, на сегодня решение о консервации не может быть принято инвестором.

При этом законодательство не предусматривает механизмов контроля со стороны инвестора за соблюдением застройщиком процедуры консервации, что предопределяет необходимость урегулирования данных вопросов непосредственно в договоре с последним во избежание с его стороны злоупотреблений, которые способны привести к затягиванию процедуры консервации. Так, о принятом решении о консервации объекта застройщик обязан уведомить орган государственного строительного надзора в письменной форме в течение 10 рабочих дней после консервации объекта незавершенного строительства (п.5 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343).

Составление акта о консервации

В соответствии с законодательством акт о консервации строящегося объекта должен быть составлен в течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации (п.7 ст.62 Закона № 300-З).

При этом к акту должны быть приложены следующие документы:

• ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, а также ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации, в соответствии с разделом А.2 приложения А к ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 № 447 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/244682/342320).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. форма акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта (приложение А к ТКП 45-1.03-165-2009) отменена приказом Минстройархитектуры от 13.10.2016 № 230. Акт о консервации может быть составлен в произвольной форме, в т. ч. организации вправе продолжать использовать указанный акт по форме приложения А. Подробнее см. здесь. С 5 июля 2024 г. введены в действие СП 1.03.12-2024 «Консервация строящихся объектов», утв. постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2024 № 32;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов, в соответствии с разделом А.3 приложения А к ТКП 45-1.03-165-2009.

Акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика.

Формы основных документов по консервации строящегося (реконструируемого) объекта

Обратите внимание! С 26 февраля 2018 г. субъекты хозяйствования вправе не использовать печати (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Республики Беларусь) (подп.3.11 п.3 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).

Как следует из анализа форм приведенных документов, участие инвестора в их составлении не предполагается, поскольку акт о консервации и ведомости должны быть подписаны руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика (п.7 ст.62 Закона № 300-З).

Таким образом, на данном этапе инвестор фактически лишен возможности участвовать в процедуре консервации и, соответственно, осуществлять контроль за ее проведением.

Между тем акт о консервации является основным документом, необходимым для государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения в соответствии с п.17.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156. От правильности его оформления и полноты содержащихся в нем сведений зависит дальнейшая регистрация объекта.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения

В соответствии с законодательством обязанность по государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения возложена на застройщика, поскольку разрешительная документация на строительство выдана именно ему.

В дальнейшем после осуществления государственной регистрации незавершенное законсервированное капитальное строение подлежит передаче от застройщика инвестору на основании акта приема-передачи.

Основанием для государственной регистрации возникновения прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение является справка застройщика, подтверждающая, что строительство осуществлялось за счет средств инвестора.

Вместе с тем на данном этапе существует риск, что права на такой объект будут зарегистрированы застройщиком на себя, поскольку государственная регистрация возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение может быть осуществлена в рамках одной административной процедуры одновременно с регистрацией создания незавершенного законсервированного капитального строения при условии предоставления документа (как правило, справки), подтверждающего, что строительство осуществлялось за счет собственных (или привлеченных) средств застройщика.

Следовательно, существует риск того, что объект будет продан застройщиком иному лицу сразу после регистрации застройщиком своих прав на объект.

Государственная регистрация, совершенная в результате недобросовестных действий застройщика, в последующем может быть оспорена в судебном порядке путем подачи инвестором иска о признании государственной регистрации недействительной, что может занять продолжительное время.

В качестве превентивной меры, стимулирующей застройщика к надлежащему исполнению обязательств по передаче объекта инвестору по завершении процедуры консервации, в договоре может быть предусмотрено условие об уплате штрафных санкций в размере стоимости объекта или о возврате застройщиком всей суммы, ранее уплаченной инвестором на строительство.

Кроме того, инвестор может подать в территориальную организацию по государственной регистрации заявление о внесении отметки заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания прав, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо (застройщик), что будет являться основанием для приостановления регистрации.

Также необходимым условием для осуществления государственной регистрации возникновения прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение является наличие у него прав на земельный участок, на котором такое строение расположено.

Невыполнение данного условия является основанием для отказа со стороны территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в совершении регистрационных действий ввиду закрепленного в ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений.

От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.5 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь.

В связи с этим инвестору до обращения за государственной регистрацией возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение необходимо переоформить права на земельный участок, на котором расположено такое строение, то есть получить правовой титул на землю.

Процедура предполагает изъятие земельного участка у застройщика и предоставление его инвестору.

Для этого инвестору необходимо обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением об изъятии данного земельного участка у застройщика и предоставлении инвестору для обслуживания незавершенного законсервированного капитального строения. При этом в ходе процедуры выделения земельного участка от застройщика также потребуется совершение определенных действий (согласование изъятия, представление необходимых документов, обеспечение доступа на земельный участок и т. д.), от которых будут зависеть сроки завершения процедуры.

Среди ключевых особенностей процедуры изъятия земельного участка у застройщика и предоставления его инвестору необходимо отметить следующие:

• упрощенный порядок предоставления земельного участка - без проведения аукциона и без необходимости предварительного согласования места размещения земельного участка;

• внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, если такая плата взималась при предоставлении этого участка в аренду для строительства;

• наличие согласия застройщика на изъятие у него земельного участка.

Основанием для предоставления земельного участка инвестору является норма подп.7.11 п.7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. Указ № 667 утратил силу Указом от 30.12.2022 № 466. С 29 января 2023 г. действует постановление Совмина от 13.01.2023 № 32 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З "Об изменении кодексов"».

При этом документами, подтверждающими принадлежность инвестору незавершенного законсервированного капитального строения, будут договор долевого строительства и акт приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

Кроме того, одним из необходимых документов, без которого предоставление земельного участка инвестору невозможно, является документ, содержащий согласие застройщика на изъятие земельного участка.

Обратите внимание! В отсутствие согласия застройщика на изъятие земельного участка изъять у него земельный участок для последующего предоставления инвестору невозможно. Чтобы избежать подобной ситуации, данный вопрос следует урегулировать в договоре долевого строительства.

Немаловажный вопрос, на который следует обратить внимание в случае, когда инвестор осуществляет финансирование строительства одного из нескольких капитальных строений, расположенных на одном земельном участке, - вопрос о площади и границах земельного участка. В этом случае у застройщика может быть изъята только часть земельного участка, необходимая для обслуживания незавершенного законсервированного капитального строения, принадлежащего инвестору.

На данном этапе позиция инвестора достаточно уязвима, поскольку застройщик может дать согласие на выделение участка в минимально необходимых размерах. Во избежание подобной ситуации следует непосредственно в договоре определить, в каких границах будет отведен земельный участок инвестору, и предусмотреть последствия несоблюдения условий договора.

Однако помимо закрепления в договоре обязанностей застройщика, связанных с изъятием у него земельного участка, в нем также должны быть предусмотрены меры, стимулирующие к исполнению данных обязанностей. В качестве таких мер могут быть предусмотрены меры гражданско-правовой ответственности, проведение окончательных расчетов после получения прав на земельный участок.

После завершения изъятия земельного участка у застройщика инвестор вправе зарегистрировать возникновение прав на незавершенное законсервированное капитальное строение.

Таким образом, законодательством предусмотрено участие инвестора в процедуре консервации лишь на этапе принятия решения о ее проведении. Однако установленное законодательством право инвестора инициировать процедуру консервации не является безусловной гарантией получения им прав на объект незавершенного строительства ввиду отсутствия законодательного регулирования механизмов участия инвестора в процедуре консервации и контроля за ее проведением.

Так, из-за недостаточного законодательного регулирования порядка участия инвестора в проведении процедуры консервации объектов долевого строительства следует максимально полно предусмотреть в договоре порядок такого участия, а также контроля со стороны инвестора за проведением процедуры консервации, порядок передачи инвестору объекта незавершенного строительства и последующего оформления его прав на объект и земельный участок под ним.

28.02.2020

Ольга Евменчикова, юрист