Материал помещен в архив

КОНСЕРВАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ: АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ

Порядок консервации объектов строительства (за исключением консервации не завершенных строительством жилых домов, дач, строительство которых осуществлялось гражданами) регулируется:

• Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З);

• Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450);

• ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 № 447 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/244682/342320).

Шаг 1. Приостановление строительства объекта

Приостановление строительства - временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п.1 ст.62 Закона № 300-З).

Таким образом, приостановление строительства, в отличие от консервации, не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (максимальный срок, на который может быть приостановлено строительство, составляет 3 месяца).

Основания приостановления строительства установлены п.2 ст.62 Закона № 300-З в зависимости от субъектов, которым предоставлено право принимать решение о приостановлении строительства. При этом перечень оснований приостановления строительства не является исчерпывающим: законодательством или договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные основания. В частности, ряд оснований приостановления строительства закреплен в Правилах № 1450.

Решение о приостановлении строительства в зависимости от причин приостановления, предусмотренных законодательством. Оно может быть принято:

• органами государственного строительного надзора;

• иными государственными органами;

• застройщиком;

• заказчиком;

• подрядчиком.

В настоящее время содержание решения о приостановлении строительства законодательством не определено. Ранее данный вопрос регулировался п.4 Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 № 158. Однако с 9 октября 2016 г. указанная Инструкция утратила силу.

Вместе с тем при оформлении решения о приостановлении строительства целесообразно зафиксировать в нем, в частности:

• дату приостановления работ;

• основания приостановления строительства;

• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.

Шаг 2. Принятие решения о консервации

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п.3 ст.62 Закона № 300-З).

По общему правилу решение о консервации объектов принимается в течение 1 месяца по истечении 3 месяцев с момента приостановления строительства (часть третья п.5 ст.62 Закона № 300-З).

Обратите внимание! Фактически максимальный срок между датой приостановления строительства и датой принятия решения о консервации, указанной в соответствующем решении, может составлять 4 месяца.

Решение о консервации может быть принято:

• местными исполнительными и распорядительными органами - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

• Советом Министров Республики Беларусь (уполномоченным им органом) - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

• иными заказчиками, застройщиками - по другим объектам незавершенного строительства, за исключением финансируемых за счет средств бюджета (часть вторая п.5 ст.62 Закона № 300-З).

Обратите внимание! Подрядчик не наделен правом принимать решение о консервации (в отличие от принятия решения о приостановлении строительства).

Шаг 3. Составление акта о консервации

Акт о консервации строящегося объекта должен быть составлен в течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта (п.7 ст.62 Закона № 300-З).

Формы основных документов по консервации строящегося (реконструируемого) объекта установлены в приложении А к ТКП 45-1.03-165-2009.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. форма акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта (приложение А к ТКП 45-1.03-165-2009) отменена приказом Минстройархитектуры от 13.10.2016 № 230. Акт о консервации может быть составлен в произвольной форме, в т. ч. организации вправе продолжать использовать указанный акт по форме приложения А. Подробней см. здесь.

К акту о консервации строящегося (реконструируемого) объекта должны быть приложены:

• ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, а также ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации в соответствии с разделом А.2 приложения А к ТКП 45-1.03-165-2009;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов, в соответствии с разделом А.3 приложения А к ТКП 45-1.03-165-2009.

Акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика.

Вместе с перечнем работ и затрат подрядчик обязан передать исполнительную документацию по объекту на момент его консервации застройщику (заказчику) для разработки проектной организацией технических решений по консервации.

Перечень исполнительной документации зависит от степени готовности объекта незавершенного строительства.

Справочно Пример акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта см. здесь.

Шаг 4. Разработка проектной организацией технической документации и сметы по консервации объекта на основании задания застройщика (заказчика) с перечнем работ и затрат и исполнительной документацией

Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, является основанием для составления разработчиком проектной документации сметы с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и технической документации по его консервации. Перечень основных технических решений по консервации объектов приведен в разделе 5 ТКП 45-1.03-165-2009.

Принятие технических решений по консервации объектов должно осуществляться с учетом фактического состояния объектов перед консервацией. Предварительно разработчик проектной документации должен провести собственное обследование незавершенного объекта (части, конструктивных элементов), проанализировать конструктивные проектные решения, уточнить полученные от заказчика перечень работ и затрат и исполнительную документацию (п.5.1 ТКП 45-1.03-165-2009).

Шаг 5. Выполнение строительных работ по консервации объекта незавершенного строительства и передача законсервированного объекта заказчику

После завершения проектной организацией разработки технической документации и сметы по консервации объекта предусмотренные сметой строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства должны быть выполнены подрядчиком. Для их выполнения требуется заключение дополнительного соглашения к договору строительного подряда, в котором должны быть определены сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п.8 ст.62 Закона № 300-З).

Кроме того, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст.707 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Также в окончательный расчет согласно абзацу 18 п.24 и п.49 Правил № 1450 могут быть включены и понесенные подрядчиком затраты и убытки, связанные с прекращением строительства и его консервацией.

В свою очередь, со стороны подрядчика также могут иметь место неисполненные обязательства, в частности, обязанность подрядчика возместить понесенные по его вине убытки заказчику (п.9 ст.62 Закона № 300-З).

Таким образом, указанные вопросы целесообразно урегулировать в заключаемом дополнительном соглашении к договору строительного подряда.

После выполнения подрядчиком строительных работ по консервации объекта законсервированный объект подлежит передаче по акту приемки-передачи застройщику (заказчику).

Содержание акта приемки-передачи законодательством не определено. Вместе с тем целесообразно включить в акт приемки-передачи сведения об объекте, приведенные в акте о его консервации, а также сметную стоимость выполненных строительных работ по консервации.

Следует отметить, что согласно п.70 Правил № 1450 при сдаче заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или прекращенного строительством объекта (строительных работ) гарантийный срок на такой объект не устанавливается, если иное не определено договором.

Шаг 6. Проведение технической инвентаризации законсервированного объекта

От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 августа 2022 г. следует руководствоваться пп.14 и 15 Инструкции № 11 с учетом изменений, внесенных постановлением Госкомимущества от 11.07.2022 № 23.

Общий срок проведения технической инвентаризации составляет 15 рабочих дней.

Шаг 7. Государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с п.17.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Перечень), с учетом п.23 Перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Срок государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения - 5 рабочих дней с даты подачи документов.

Также существует возможность совершения регистрационных действий в ускоренном порядке - в течение 2 рабочих дней или в срочном порядке - в течение 1 рабочего дня (следует иметь в виду, что в течение указанного срока необходимо будет внести плату за государственную регистрацию).

По завершении процедуры государственной регистрации выдается свидетельство о государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения.

Если строительство осуществлялось застройщиком для собственных нужд, то одновременно с регистрацией создания незавершенного законсервированного капитального строения может быть произведена регистрация возникновения права собственности застройщика на объект. Дополнительно к указанным документам необходимо представить документ (справку), подтверждающий, что строительство осуществлялось за счет собственных (или привлеченных) средств (п.17.30 Перечня).

Шаг 8. Переоформление прав на земельный участок и законсервированный объект на инвестора (требуется в случае, если финансирование строительства осуществлялось инвестором на основании договора долевого строительства, по условиям которого законсервированный объект подлежит передаче инвестору после завершения консервации)

Процедура предполагает изъятие земельного участка у застройщика (заказчика) и предоставление его инвестору.

Для этого инвестору необходимо подать в исполнительный комитет заявление об изъятии земельного участка у заказчика (застройщика) и предоставлении инвестору для обслуживания законсервированного объекта.

Основанием для предоставления земельного участка инвестору является подп.7.11 п.7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 апреля 2020 г. в подп.7.11 п.7 Указа № 667 внесены изменения Указом Президента Республики Беларусь от 26.12.2019 № 485. На суть материала изменения не повлияли.

Документы, необходимые для изъятия земельного участка:

• заявление об изъятии данного земельного участка у заказчика (застройщика) и предоставлении инвестору для обслуживания законсервированного объекта;

• письмо о согласии заказчика (застройщика) на изъятие земельного участка;

• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (инвестора);

• договор создания объекта долевого строительства;

• акт приема-передачи законсервированного объекта от заказчика (застройщика) инвестору;

• свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания незавершенного капитального строения.

После получения решения местного исполнительного комитета может быть зарегистрировано возникновение прав инвестора на земельный участок (п.17.1 Перечня) и прав на законсервированный объект (п.17.30 Перечня).

Процедура регистрации составляет 5 рабочих дней. Также существует возможность совершения регистрационных действий в ускоренном порядке - в течение 2 рабочих дней или в срочном порядке - в течение 1 рабочего дня (следует иметь в виду, что в течение указанного срока необходимо будет внести плату за государственную регистрацию).

Шаг 9. Проведение инвестором, застройщиком, заказчиком необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства (в течение всего времени, пока объект будет находиться в состоянии консервации)

Дальнейшие мероприятия по завершении процедуры создания незавершенного законсервированного капитального строения заключаются обеспечении инвестором, застройщиком, заказчиком сохранности объекта незавершенного строительства в объеме, предусмотренном разделом 6 ТКП 45-1.03-165-2009.

В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в общем порядке, установленном законодательством для выполнения строительных работ. При этом подрядчику по акту должны быть переданы объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

29.06.2018

Ольга Евменчикова, юрист