Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

КОНСЕРВАЦИЯ СТРОЯЩИХСЯ ОБЪЕКТОВ: ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОТРАЖЕНИЕ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Общие положения

Основные нормативные правовые и технические акты, регламентирующие порядок проведения консервации различных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному решению объектов как в полном объеме, так и их отдельных частей (конструктивных элементов):

• Закон РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З);

• Инструкция о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденная приказом Минстройархитектуры РБ от 27.06.1995 № 158 (далее - Инструкция № 158).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 октября 2016 г. приказ № 158 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 15.08.2016 № 24 утратил силу;

• Гражданский кодекс РБ (далее - ГК);

• технический кодекс установившейся практики «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» ТКП 45-1.03-165-2009 (02250) (утвержден приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2009 № 447; http://www.tnpa.by/ViewFileText.php?UrlRid=107696&UrlOnd=%D2 %CA%CF%2045-1.03-165-2009 %20(02250)) (далее - ТКП 45-1.03-165).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. пп.4.3, 4.5-4.7, 4.9 и 4.10 ТКП 45-1.03-165 исключены приказом Минстройархитектуры РБ от 13.10.2016 № 230;

• Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450).

В разделе 3 ТКП 45-1.03-165 даны следующие определения:

• консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства объекта на срок более 3 месяцев с разработкой и выполнением на основании соответствующего решения мероприятий по обеспечению его безопасности и сохранности на период до возобновления работ (или ликвидации объекта) и последующим расторжением договора подряда;

• расконсервация объекта незавершенного строительства - возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния.

В Законе № 300-З приведены следующие термины с соответствующими определениями:

• приостановление строительства - временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п.1 ст.62 Закона № 300-З);

• консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п.3 ст.62 Закона № 300-З).

Приостановление строительства

Приостановление строительства согласно п.2 ст.62 Закона № 300-З может осуществляться по решению:

• органов государственного строительного надзора, иных государственных органов - в случаях, установленных законодательством;

• подрядчика - в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более 1 месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов и (или) оборудования, поставляемых заказчиком, либо неоплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;

• заказчика, застройщика - в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства.

Приостановление строительства может осуществляться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором.

В соответствии с п.4 Инструкции № 158 в решении уполномоченного государственного органа или иного инвестора, застройщика, заказчика, подрядчика о приостановлении строительства определяются:

• дата приостановления работ;

• источники финансирования строительства и работ по приостановлению строительства;

• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства;

• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.

Право приостановки строительных работ предусмотрено и Правилами № 1450:

• подрядчик имеет право приостанавливать выполнение строительных работ в случае неисполнения заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (п.28 Правил № 1450);

• подрядчик имеет право приостановить выполнение строительных работ и в случае выявления дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации и влекущих увеличение стоимости строительства. В такой ситуации подрядчик обязан своевременно сообщить об этом заказчику и при неполучении от последнего ответа в течение 10 календарных дней приостановить выполнение строительных работ. Убытки, вызванные простоем, возлагаются на заказчика, за исключением случая, если заказчик докажет отсутствие необходимости проведения дополнительных работ (п.46 Правил № 1450);

• заказчик (либо уполномоченное им лицо) вправе приостановить выполнение подрядчиком строительных работ в случае непринятия подрядчиком мер по устранению замечаний по качеству выполнения строительных работ. Факт выполнения строительных работ ненадлежащего качества заказчиком (уполномоченным лицом) подтверждается актом, переданным подрядчику, составленным в произвольной форме, в котором указывается перечень строительных работ ненадлежащего качества и сроки их устранения. Акт составляет в течение 2 дней с момента выявления некачественно выполненных работ. Замечания по качеству выполнения строительных работ, отраженные в акте, устраняются за счет подрядчика (п.47 Правил № 1450).

Консервация

Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя:

• прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией;

• осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;

• завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;

• проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических осмотров законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности (п.4 ст.62 Закона № 300-З).

Решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при наличии следующих обстоятельств:

• выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;

• выявление дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;

• отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

• по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда (п.5 ст.62 Закона № 300-З).

В соответствии с п.4.3 ТКП 45-1.03-165 консервация объектов производится при приостановлении строительства на срок более 3 месяцев по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в работе. К таким обстоятельствам относятся:

• отсутствие возможности продолжения строительства;

• вероятность негативных последствий при продолжении строительства;

• нецелесообразность строительства объекта намеченного профиля и др.

Непосредственными причинами консервации объекта могут являться:

• неспособность заказчика обеспечить непрерывность инвестиционного процесса строительства объекта ввиду недостатка финансовых средств, отсутствия возможности в договорные сроки выдать подрядчику необходимую проектно-сметную документацию, осуществить поставку на объект требуемых материалов и оборудования, провести согласование с местными техническими службами, получить соответствующие разрешительные документы;

• выявленные в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов (далее - ТНПА), дефекты и просчеты, требующие его существенного изменения с тем, чтобы при продолжении и завершении строительства была обеспечена безопасность объекта для жизни и здоровья людей, надежность конструкций, оснований, фундаментов, исключалось отступление от требований по охране окружающей среды, рациональному использованию ресурсов;

• вскрытые в работе подрядчика нарушения, которые могут стать причиной аварийной ситуации, повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта из-за несоблюдения требований проектной документации и ТНПА, отсутствия производственного контроля качества работ;

• произошедшие за период строительства объекта изменения на рынке сбыта продукции, планов социального и экономического развития, исключающие целесообразность продолжения строительства объекта без его перепрофилирования;

• недееспособность подрядчика, чрезвычайные ситуации на объекте, стихийные явления и другие факторы (п.4.3 ТКП 45-1.03-165).

Решение о консервации на основании п.5 ст.62 Закона № 300-З принимаются в течение месяца по истечении трехмесячного срока приостановки строительства:

• Советом Министров РБ или уполномоченным им органом - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

• местными исполнительными и распорядительными органами - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

• иными заказчиками, застройщиками - по другим объектам незавершенного строительства.

В соответствии с п.6 ст.62 Закона № 300-З и п.4.5 ТКП 45-1.03-165 в решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства определяются:

• дата приостановления работ;

• источники финансирования строительства и работ по его приостановлению;

• сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации;

• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием ответственного лица;

• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства.

Заказчик, застройщик в течение 1 месяца после принятия решения о консервации объекта письменно информирует об этом органы государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на его строительство (п.4.6 ТКП 45-1.03-165).

Документальное оформление консервации

В течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта согласно п.4.7 ТКП 45-1.03-165 заказчик совместно с подрядчиком составляют:

• акт о консервации строящегося (реконструируемого) объекта с приложением к нему ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, а также ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации в соответствии с А.1 и А.2 (приложение А к ТКП 45-1.03-165);

• акт сверки расчетов между заказчиком и подрядчиком;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов в соответствии с А.3 (приложение А к ТКП 45-1.03-165).

На основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации. Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматриваются сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п.8 ст.62 Закона № 300-З).

В дополнительном соглашении к договору строительного подряда согласно п.10 Инструкции № 158 предусматриваются:

• строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой;

• обязанность заказчика возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервации объекта, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (полученные подрядчиком преимущества, дополнительный доход, прибыль), а также причиненные убытки (в пределах разницы между ценой договора и стоимостью выполненных и оплаченных работ), произвести оплату индивидуальных изделий и конструкций, изготовленных заводами-изготовителями по заказу подрядчика на конкретный объект, если подрядчик не может использовать их на других объектах;

• обязанность подрядчика возместить понесенные по его вине убытки;

• сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Статьей 707 ГК установлено, что если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Подрядчик после завершения строительных работ по консервации объекта сдает его по акту приемки-передачи заказчику, который после его принятия производит со строительной организацией окончательный расчет, расторгает договор подряда и принимает на себя функции по обеспечению безопасности и сохранности объекта (п.4.9 ТКП 45-1.03-165).

В окончательный расчет могут быть включены и понесенные подрядчиком затраты и убытки, связанные с прекращением строительства и его консервацией (пп.24, 49 Правил № 1450).

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с п.4.10 ТКП 45-1.03-165 в акте приемки-передачи законсервированного объекта, кроме сведений, приведенных в акте о его консервации (п.4.7 ТКП 45-1.03-165), указывается также сметная стоимость выполненных строительных работ по консервации и вместе с актом подрядчик передает заказчику исполнительную документацию по консервации на хранение совместно с проектом объекта и исполнительной документацией, выполненной до консервации объекта.

В соответствии с п.9 Инструкции № 158 оплата расходов по смете на консервацию объекта производится за счет средств, предусмотренных для финансирования строительства объекта и иных источников, не запрещенных законодательством. В случае консервации объекта при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта требованиям ТНПА, а также дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, оплата работ по составлению сметы и технической документации производится за счет средств разработчика проектной документации.

Основные технические решения по консервации и меры по обеспечению безопасности и сохранности законсервированных объектов определены разделами 5-7 ТКП 45-1.03-165 соответственно.

Срок нахождения объекта на консервации

В соответствии с п.10 ст.62 Закона № 300-З в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном Законом № 300-З и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством. В случае если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены принудительное отчуждение этого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества) или снос этого объекта за счет средств собственника (владельца) (п.11 ст.62 Закона № 300-З).

Отражение работ по консервации и содержанию законсервированного объекта в бухгалтерском учете

При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций по консервации и содержанию законсервированного объекта нужно руководствоваться следующим.

1. Пунктами 9, 16 Инструкции № 158.

Оплата расходов по смете на консервацию объекта производится за счет средств, предусмотренных для финансирования строительства объекта, и иных источников, не запрещенных законодательством.

Расходы по консервации (расконсервации) объекта незавершенного строительства в аналитическом учете отражаются по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» в корреспонденции со счетами материалов, ценностей, расчетов, финансирования и иными счетами.

2. Пунктом 5 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10.

Затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства. К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет, в частности, затраты на консервацию (расконсервацию) незавершенного строительства.

3. Пунктом 8 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102).

В п.2 Инструкции № 102 приведены следующие определения:

• затраты - стоимость ресурсов, приобретенных и (или) потребленных организацией в процессе осуществления деятельности, которые признаются активами организации, если от них организация предполагает получение экономических выгод в будущих периодах, или расходами отчетного периода, если от них организация не предполагает получение экономических выгод в будущих периодах;

• текущая деятельность - основная приносящая доход деятельность организации и прочая деятельность, не относящаяся к финансовой и инвестиционной деятельности;

• инвестиционная деятельность - деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика, осуществлению (представлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации.

Расходы по текущей деятельности включают в себя затраты, формирующие себестоимость реализованной продукции (товаров, работ, услуг), управленческие расходы, расходы на реализацию, прочие расходы по текущей деятельности (п.8 Инструкции № 102).

Перечень прочих доходов и расходов по текущей деятельности установлен п.13 Инструкции № 102.

С учетом вышеприведенных определений содержание законсервированного объекта (работы по уборке территории, подача в минимальных объемах электроэнергии, теплоэнергии, воды и др.) относится к текущей деятельности и, следовательно, к расходам организации как другие расходы по текущей деятельности.

В случае если законсервированный объект - объект инвестиционной деятельности, то в соответствии с п.14 Инструкции № 102 расходы по содержанию законсервированного объекта относятся к прочим расходам по инвестиционной деятельности.

4. Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50 (далее - Инструкция № 50).

Расходы по текущей деятельности, кроме расходов, отражаемых на субсчетах 90-4 «Себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг», 90-5 «Управленческие расходы», 90-6 «Расходы на реализацию», учитываются на субсчете 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности» (п.70 Инструкции № 50).

Прочие расходы организации отражаются на субсчете 91-4 «Прочие расходы» (п.71 Инструкции № 50).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2015 г. часть первая п.71 Инструкции № 50 изложена в новой редакции на основании постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2014 № 46: счет 91 «Прочие доходы и расходы» предназначен для обобщения информации о доходах по инвестиционной и финансовой деятельности, а также о расходах по инвестиционной и финансовой деятельности.

В соответствии с п.13 Инструкции № 50 вложения в объекты, которые впоследствии будут приняты к учету как объекты:

• основных средств, отражаются на субсчете 08-1 «Приобретение и создание основных средств»;

• инвестиционной недвижимости, - на субсчете 08-2 «Приобретение и создание инвестиционной недвижимости».

Отражение работ по содержанию законсервированного объекта в налоговом учете

В соответствии с подп.3.7 п.3 ст.129 Налогового кодекса РБ расходы по содержанию производственных мощностей и объектов, находящихся на консервации, осуществленной в соответствии с законодательством, включаются в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении.

12.05.2014

Виталий Шафранский, экономист