Материал помещен в архив

КУРСОВЫЕ РАЗНИЦЫ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Ситуация Организация является заказчиком строительства и осуществляет долевое строительство объектов недвижимости (в основном коммерческой), в том числе с привлечением иностранных инвестиций (займов), направляемых на финансирование товаров, работ, услуг для строительства. При переоценке задолженности по таким заемным средствам возникают значительные суммы курсовых разниц. В процессе осуществления строительства в 2015 году сложилась ситуация, когда договоры о создании объектов долевого строительства заключены не на все строящиеся площади объекта недвижимости, а только на некоторые, при этом есть вероятность того, что с рядом дольщиков будут расторгнуты договоры по финансовым причинам, а также будут привлечены дополнительные дольщики на свободные площади. Те площади объекта недвижимости, которые не передадут дольщикам, организация примет в состав собственных объектов основных средств и после приемки объекта строительства в эксплуатацию отразит на счете 01 «Основные средства». Однако определить соотношение площадей, которые передадут дольщикам (в отношении которых будут заключены договоры о создании объектов долевого строительства), и площадей, которые примут к бухгалтерскому учету в качестве собственных объектов основных средств, можно будет только на этапе приемки объекта строительства в эксплуатацию, которая планируется в III квартале 2016 г. Вправе ли организация в вышеуказанной ситуации относить курсовые разницы на увеличение стоимости объекта строительства в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 27.02.2015 № 103 «О пересчете стоимости активов и обязательств» (далее - Указ № 103): 1) в части площадей, которые будут переданы дольщикам; 2) в части площадей, которые будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств?

Отнесение курсовых разниц на увеличение стоимости объекта незавершенного строительства организация вправе предусмотреть в учетной политике в 2015 году

Прежде всего следует отметить, что согласно требованиям п.6 Национального стандарта бухгалтерского учета и отчетности «Влияние изменений курсов иностранных валют», утвержденного постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.10.2014 № 69 (далее - Стандарт № 69), с 1 января 2015 г. организации суммы курсовых разниц, возникших при переоценке задолженности, в том числе задолженности, связанной с осуществлением вложений в долгосрочные активы и приобретением основных средств, отражают только на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Требования Стандарта № 69 распространяются на курсовые разницы, которые образуются во всем видам расчетов, в том числе и по расчетам, связанным с приобретением товаров, работ, услуг, связанных со строительством объектов недвижимости.

Пунктом 5 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10), установлено, что курсовые разницы, возникающие до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, за приобретаемые товары, работы, услуги, непосредственно связанные со строительством, относятся на увеличение стоимости объекта строительства.

При этом нормы Стандарта № 69 согласно ст.71 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах» будут иметь более высокую юридическую силу, чем требования Инструкции № 10.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. следует руководствоваться Законом Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах». Комментарий см. здесь.

В соответствии с п.1 Указа № 103 коммерческие организации суммы курсовых разниц, образующихся с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2016 г. при пересчете выраженной в иностранной валюте стоимости обязательств, возникающих при осуществлении вложений в объекты незавершенного строительства, основных средств, в официальную денежную единицу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, до принятия этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств вправе относить на стоимость вложений в долгосрочные активы, а после принятия их к бухгалтерскому учету в качестве основных средств - на стоимость вложений в долгосрочные активы в течение отчетного года с включением в первоначальную или переоцененную стоимость основных средств в конце отчетного года.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 апреля 2016 г. следует руководствоваться абзацами 2 и 3 п.1 Указа № 103 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 30.03.2016 № 114.

Таким образом, с учетом требований Инструкции № 10, Стандарта № 69 и Указа № 103 организация-заказчик (застройщик) вправе предусмотреть в своей учетной политике в 2015 году норму об отнесении курсовых разниц на увеличение стоимость объекта незавершенного строительства и отражать такие суммы курсовых разниц на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Право на отнесение курсовых разниц на увеличение стоимости объекта незавершенного строительства у организации-заказчика (застройщика) возникает не всегда

В частности, согласно требованиям п.1 Указа № 103 на увеличение стоимости объекта незавершенного строительства, то есть на счет 08, организация вправе отнести только сумму курсовых разниц, относящуюся к тем объектам, которые после завершения строительства будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств.

В отношении курсовых разниц, в том числе возникающих при приобретении товаров, работ, услуг, связанных со строительством объекта недвижимости, в той части, которая относится к площадям, которые впоследствии будут переданы дольщикам, нормы п.1 Указа № 103 организация-заказчик (застройщик) применять не вправе. В данном случае курсовые разницы согласно требованиям Стандарта № 69 отражаются на счете 91.

Также возможность использования норм п.1 Указа № 103 в части отнесения курсовых разниц на увеличение стоимости объекта незавершенного строительства не предусмотрена и в ситуации, когда объект будет принят к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции и отражен на счете 43 «Готовая продукция» (если организация примет решение о его реализации).

Каким образом осуществлять разделение курсовых разниц на те курсовые разницы, которые организация вправе отражать на счете 08 (в части площадей, принимаемых к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств), и те, которые следует отражать на счете 91 (в отношении площадей, передаваемых дольщикам), Указ № 103 либо иные нормативные правовые акты, действующие в 2015 году, умалчивают.

Следует обратить внимание, что возможность разделения (разграничения) курсовых разниц между счетом 08 и счетом 91 на последнее число месяца, квартала, года исходя из удельного веса площади помещений, в отношении которых организацией-застройщиком заключены договоры на создание объектов долевого строительства без их последующего пересчета, требованиями действующего законодательства не предусмотрена.

Таким образом, достоверно и окончательно такое соотношение площадей и, соответственно, разграничение (разделение) курсовых разниц может быть осуществлено организацией-застройщиком только на дату приемки объекта строительства в эксплуатацию.

С учетом вышеизложенного у организации-застройщика в 2015 году возможны следующие варианты отражения в бухгалтерском учете сумм курсовых разниц, возникающих при приобретении товаров, работ, услуг, переоценке заемных средств и тому подобного для строительства объекта недвижимости:

1) организация-застройщик, руководствуясь требованиями Стандарта № 69, всю сумму курсовых разниц будет отражать на счете 91;

2) организация-застройщик, руководствуясь нормами п.1 Указа № 103, будет разделять сумму курсовых разниц на:

а) сумму курсовых разниц, которая будет отражаться на счете 08, - в части площадей, которые организация планирует принять к бухгалтерскому учету в качестве собственных объектов основных средств;

б) сумму курсовых разниц, которая будет отражаться на счете 91, - в части площадей, которые планируется передать дольщикам.

Критерий распределения (например, удельный вес площадей) организации-застройщику следует закрепить в учетной политике.

Однако при использовании последнего варианта отражения в бухгалтерском учете курсовых разниц на дату приемки объекта строительства в эксплуатацию (когда будет известно фактическое соотношение площадей, передаваемых дольщикам, и площадей, принимаемых к бухгалтерскому учету в качестве основных средств либо в отношении которых, возможно, будет принято решение о реализации, и такие площади будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции и отражены на счете 43) организации-застройщику будет необходимо осуществить пересчет курсовых разниц за период с 1 января 2015 г. до даты приемки объекта строительства в эксплуатацию исходя из фактически сложившегося соотношения площадей и внести исправления в регистры бухгалтерского и налогового учета за все предыдущие периоды (которые приходятся на срок с 1 января 2015 г. до даты приемки объекта строительства в эксплуатацию).

22.09.2015

Виктор Статкевич, аудитор