Материал помещен в архив

ВОПРОС: Членами товарищества собственников, занимающегося обслуживанием и содержанием общего имущества (здания), являются два собственника, а именно физическое лицо, которому принадлежат два помещения в здании, и общество с ограниченной ответственностью, которому принадлежит все оставшееся здание. С арендаторами, арендующими помещения у собственников, заключены договоры на получение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг напрямую с товариществом собственников. В состав данных услуг входят услуги, оказываемые как сторонними организациями (обслуживание дверей, климатического оборудования, трансформаторной подстанции, замена ковров, вывоз мусора и т. д.), так и собственными силами товарищества собственников (круглосуточное администрирование, уборка помещений и прилегающей территории, техническое обслуживание здания собственными силами). Стоимость услуг, которые товарищество собственников оказывает своими силами, формируется по фактическим затратам с нулевой рентабельностью. В договоре с арендаторами на возмещение коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, заключенном на общем собрании собственников, содержатся слова «возмещать коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги». Значит ли это, что товарищество собственников не может включить в формируемую стоимость собственных услуг положительную рентабельность, а должно лишь перевыставлять фактические затраты?

На данный момент рассматривается возможность перезаключения договоров на возмещение коммунальных услуг между арендаторами и одним из собственников (ООО) таким образом, что товарищество собственников будет выставлять сумму коммунальных услуг на ООО, которое будет перевыставлять часть этой суммы (пропорционально занимаемым площадям) своим арендаторам.

Может ли в такой ситуации собственник добавить свою рентабельность к сумме коммунальных услуг, выставленной товариществом собственников, или это можно сделать только в отношении собственных услуг товарищества?

ОТВЕТ: Добавлять свою рентабельность собственник не вправе.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участникам (часть вторая ст.20 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»; далее - Закон № 135-З). Аналогичные нормы закреплены в п.3 ст.274 и п.1 ст.46 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. Закон № 135-З изложен в новой редакции Законом от 04.01.2021 № 78-З. Комментарий см. здесь.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку она необходима для их уставных целей, ради которых они созданы, соответствует этим целям и отвечает предмету деятельности некоммерческих организаций (часть четвертая п.3 ст.46 ГК).

Таким образом, товарищество собственников должно быть нацелено на возмещение понесенных им затрат, а не на извлечение прибыли как в отношении услуг, оказываемых сторонними организациями, так и в отношении услуг, оказываемых собственными силами.

В частях первой-третьей ст.11 Закона № 135-З закреплена обязанность собственников недвижимого имущества совместного домовладения по:

• обеспечению надлежащего содержания и ремонта нежилых помещений, находящихся в их собственности, без нанесения ущерба имуществу других собственников и оплате водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения, канализации и иных коммунальных услуг;

• участию в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности;

• оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на имущество. Общие размеры обязательных платежей должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Таким образом, оплата коммунальных услуг и расходов по содержанию и ремонту общего имущества является обязанностью прежде всего собственников недвижимого имущества, а не арендаторов, которым сдаются в аренду отдельные помещения (площади) в здании.

Собственники недвижимого имущества при заключении договоров аренды могут предусмотреть в них перевыставление арендаторам части стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, выставленной товариществом собственников (например, пропорционально сдаваемым в аренду площадям). Однако получать прибыль от такого посредничества собственники здания не вправе.

В связи с этим отметим, что уровень тарифов на коммунальные услуги регулируется государством. Так, Указом Президента Республики Беларусь от 25.02.2011 № 72 полномочиями по регулированию этих тарифов наделены областные и Минский городской исполкомы.

Основным платежом, который обязаны регулярно вносить арендаторы, является арендная плата, размер которой определяется соглашением сторон (если здание находится в частной собственности) или в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (если здание находится в государственной собственности).

Если собственники здания считают, что полученной арендной платы недостаточно для покрытия стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, ими может быть инициирован вопрос об увеличении арендной платы.

Кроме того, оказание содействия товариществам собственников путем предоставления консультационной и методологической помощи по вопросам управления общим имуществом осуществляют государственные учреждения жилищно-коммунального хозяйства областей, г. Минска, а также ассоциации товариществ собственников в порядке и на условиях, определенных данными организациями (подп.1.9 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 538 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

24.08.2017

Сергей Шкирман, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»