Материал помещен в архив

НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ ПО СУММОВЫМ РАЗНИЦАМ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГОВЫЙ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Ситуация По договору аренды офиса арендатор вносит арендную плату за каждый месяц аренды в размере 1 200 евро (в том числе налог на добавленную стоимость 200 евро) в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оплаты. Оплата согласно договору должна производиться не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Каков порядок исчисления арендодателем НДС при внесении арендной платы арендатором: • за текущий месяц до его окончания; • 2-го числа месяца, следующего за месяцем, за который должна вноситься арендная плата?

Пользование арендованным имуществом подтверждается первичным учетным документом

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть первая ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом (п.1 ст.10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее - Закон)).

Первичный учетный документ - документ, на основании которого хозяйственная операция отражается на счетах бухгалтерского учета (абзац 13 ст.1 Закона).

Формы первичных учетных документов, обязательных для применения всеми субъектами хозяйствования, включены в перечень первичных учетных документов, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360. Названный перечень не содержит документа для оформления факта пользования арендованным имуществом.

Формы первичных учетных документов, не включенные в указанный перечень, могут утверждаться для применения руководителем организации (часть первая п.4 ст.10 Закона).

Таким образом, первичный учетный документ для отражения в бухгалтерском учете начисления арендной платы у арендодателя и отражения расходов у арендатора организациям следует разработать самостоятельно. Разработанный документ должен содержать все обязательные сведения для первичных учетных документов, перечисленные в п.2 ст.10 Закона.

Таким документом может быть, например, акт пользования арендованным имуществом.

Обратите внимание! В тех случаях, когда обязательства по арендной плате выражены в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте и оплата за отчетный месяц производится после его истечения, в акте пользования арендованным имуществом сумму арендной платы целесообразно указывать в иностранной валюте. Это необходимо для того, чтобы у обеих сторон договора был первичный учетный документ - основание для отражения суммовых разниц.

Акт может быть оформлен следующим образом.

АКТ
пользования арендованным имуществом

Настоящий акт составлен, с одной стороны, открытым акционерным обществом «ААА», именуемым в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя директора Иванова А.А., действующего на основании доверенности от 07.12.2016 № 58, и унитарным предприятием «БББ», с другой стороны, именуемым в дальнейшем Арендатор, в лице директора Петрова Н.И., действующего на основании Устава, в том, что в соответствии с договором от 08.01.2015 № 5 Арендатор в период с 01.01.2017 по 31.01.2017 пользовался арендованным нежилым помещением Арендодателя площадью 250 м².

Стоимость аренды за январь 2017 г. составила сумму, эквивалентную 1 200 (одна тысяча двести) евро, в том числе НДС - 200 (двести) евро, с оплатой в белорусских рублях по курсу на дату оплаты.

Ставка НДС - 20 %.

Юридические адреса сторон

Если акт будет оформлен в белорусских рублях, то для отражения суммовых разниц придется оформлять дополнительный первичный учетный документ.

Начисление доходов от аренды у арендодателя

Объектами обложения налогом на добавленную стоимость признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по передаче арендодателем объекта аренды арендатору (подп.1.1.6 п.1 ст.93 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Моментом сдачи объекта в аренду признается последний день установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее момента фактической передачи предмета аренды арендатору.

Если договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, моментом сдачи объекта в аренду признается последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды и день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды) (п.11 ст.100 НК).

В рассматриваемой ситуации начисление арендной платы должно производиться арендодателем на последнее число каждого месяца.

По договорам, в которых сумма обязательств выражена в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте, налоговая база налога на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется в белорусских рублях по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на момент фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, а в случаях, когда дата определения величины обязательства предшествует моменту фактической реализации или совпадает с моментом фактической реализации, - в подлежащей оплате сумме в белорусских рублях. Под датой определения величины обязательства по договору понимается дата, на которую в соответствии с законодательством или соглашением сторон определяется подлежащая оплате сумма в белорусских рублях по обязательству по такому договору, выраженному в белорусских рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте.

В случаях когда момент фактической реализации предшествовал дате определения величины обязательства, налоговая база увеличивается (налоговая база уменьшается) на сумму разницы, возникающей между подлежащей уплате суммой в белорусских рублях и суммой налоговой базы, определенной в белорусских рублях на момент фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав. Указанная сумма разницы увеличивает (уменьшает) налоговую базу в том отчетном периоде, в котором получена плата за товары (работы, услуги), имущественные права, а в случае прекращения обязательства по иным основаниям - в котором прекращено обязательство (полностью или в соответствующей части) (п.6 ст.97 НК).

Таким образом, разницы, увеличивающие или уменьшающие налоговую базу НДС, будут возникать только в том случае, если плата будет вноситься арендатором после окончания отчетного месяца.

Моментом фактической реализации в отношении сумм разницы, возникающей в связи с изменением официального курса белорусского рубля по отношению к иностранной валюте, установленного Национальным банком Республики Беларусь, с момента фактической реализации, определенного в соответствии со ст.100 НК, до момента, установленного для определения величины обязательства по договорам, обязательства по которым выражены в белорусских рублях, и увеличивающей (уменьшающей) налоговую базу НДС в соответствии с п.6 ст.97 НК, признается день получения указанных сумм разницы (часть первая п.8 ст.100 НК).

Создание электронных счетов-фактур по НДС

Для всех плательщиков налога на добавленную стоимость, указанных в абзацах 2-4 ст.90 НК (за исключением иностранных организаций, не состоящих на учете в налоговых органах Республики Беларусь), у которых возникает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, включая обязанность исчисления налога на добавленную стоимость в соответствии с положениями ст.92 НК, установлена обязанность создания электронных счетов-фактур по НДС.

Электронный счет-фактура служит основанием для осуществления расчетов по налогу на добавленную стоимость между продавцом и покупателем и принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость (п.1 ст.106¹ НК).

Справочно Форма электронного счета-фактуры и Инструкция о порядке создания (в том числе заполнения), выставления (направления), получения, подписания и хранения электронного счета-фактуры утверждены постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 25.04.2016 № 15.

Плательщик, если иное не установлено ст.106¹ НК, обязан в отношении каждого оборота по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав в порядке, установленном ст.106¹ НК, выставить покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав либо направить на Портал электронных счетов-фактур ЭСЧФ.

Электронный счет-фактура выставляется (направляется) не ранее дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, определяемого в соответствии с положениями ст.100 НК, и не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, если иное не установлено п.5 ст.106 ¹ НК (части первая и вторая п.5 ст.106¹ НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» О сроках создания и направления плательщиками в 2018 году ЭСЧФ на Портал см. подп.2.4 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 25.01.2018 № 29. С 1 января 2019 г. срокаи создания и направления плательщиками ЭСЧФ на Портал установлены п.5 ст.131 НК в новой редакции.

Следовательно, арендодатель обязан до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, выставить ЭСЧФ по арендной плате.

Электронный счет-фактура выставляется:

• при оплате за текущий месяц до его окончания исходя из фактически оплаченной арендатором суммы арендной платы;

• если оплата за текущий месяц до его окончания не поступила, исходя из курса евро на последнее число месяца.

При последующем поступлении от арендатора арендной платы необходимо откорректировать налоговую базу НДС и налоговые вычеты, предъявленные арендатору.

В случае необходимости корректировки показателей ранее выставленного (направленного) электронного счета-фактуры, не требующей аннулирования показателей ранее выставленного (направленного) электронного счета-фактуры, выставляется (направляется) дополнительный электронный счет-фактура, который должен содержать ссылку на номер ранее выставленного (направленного) электронного счета-фактуры (часть первая п.11 ст.106¹ НК).

Выставление (направление) дополнительного электронного счета-фактуры осуществляется, в частности, при увеличении (уменьшении) налоговой базы налога на добавленную стоимость в соответствии с положениями части второй п.6 ст.97 НК (абзац 5 части второй п.11 ст.106¹ НК).

При составлении дополнительного электронного счета-фактуры указывается разница между первоначальной налоговой базой и налоговой базой после корректировки, а также сумма налога на добавленную стоимость, относящаяся к данной разнице (часть третья п.11 ст.106¹ НК).

В случае если корректировка налоговой базы налога на добавленную стоимость осуществляется в сторону уменьшения, то разница между первоначальной налоговой базой и налоговой базой после корректировки, а также сумма налога на добавленную стоимость, относящаяся к данной разнице, указываются с отрицательными значениями (часть четвертая п.11 ст.106¹ НК).

По суммовой разнице ЭСЧФ должен быть выставлен не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем получения оплаты от арендатора.

Бухгалтерский учет

При отражении в бухгалтерском учете доходов от аренды следует руководствоваться:

• п.5 Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25;

• Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50;

• Инструкцией по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102.

В рассматриваемой ситуации у арендодателя должны быть сделаны бухгалтерские записи:

24.02.2017

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»

По этой теме также см.:

Налог на добавленную стоимость по суммовым разницам при аренде недвижимости: налоговый и бухгалтерский учет у арендатора.