Материал помещен в архив

НАЛОГОВЫЙ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У ЗАСТРОЙЩИКА

Ситуация Организация является застройщиком и осуществляет строительство административно-офисных помещений, которые по окончании строительства будут переданы дольщикам, и ведение бухгалтерского учета затрат по строительству. Каким образом в налоговом учете у застройщика учитывается сумма затрат, не увеличивающая в бухгалтерском учете стоимость объектов строительства, возмещаемая дольщиками (налог на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства, затраты на приобретение мебели, инструмента, инвентаря, предназначенных в качестве первого комплекта для вводимых в действие объектов и предусмотренных проектно-сметной документацией на строительство и т.д.): 1) в случае, если застройщик применяет общую систему налогообложения; 2) если застройщик применяет упрощенную систему налогообложения (далее - упрощенная система) с ведением бухгалтерского учета?

Затраты, не увеличивающие стоимость объекта, списываются в том периоде, в котором они произведены или переданы, и относятся в дебет счетов 10 «Материалы», 26 «Общехозяйственные затраты», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности», 91 «Прочие доходы и расходы» (п.63 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10)).

Передача заказчиком, застройщиком затрат по строительству объекта третьему лицу (в т.ч. дольщику) отражается (п.58 Инструкции № 10):

На основании вышеизложенного затраты, понесенные застройщиком при создании (возведении) объекта долевого строительства в интересах дольщика, в т.ч. и затраты, предусмотренные п.6 Инструкции № 10, которые не относятся в бухгалтерском учете на увеличение стоимости объекта строительства, предъявляются последнему к возмещению.

1. При применении застройщиком общей системы налогообложения и получении от дольщика компенсации (возмещения) затрат, предусмотренных п.6 Инструкции № 10, необходимо руководствоваться следующими требованиями законодательства: объектом обложения налогом на прибыль признаются валовая прибыль, а также дивиденды и приравненные к ним доходы, признаваемые таковыми в соответствии с п.1 ст.35 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК), начисленные белорусскими организациями (п.1 ст.126 НК).

Справочно Для целей определения налоговой базы по налогу на прибыль валовой прибылью для белорусских организаций признается сумма прибыли от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов, уменьшенных на сумму внереализационных расходов (п.2 ст.126 НК).

Обратите внимание! При использовании правовой конструкции договора долевого строительства застройщик передает дольщику понесенные затраты по строительству, а не реализует объект строительства.

При строительстве объектов в интересах третьих лиц в рамках договора создания объекта долевого строительства (иного аналогичного по правовому содержанию договора независимо от его наименования) у застройщика в качестве выручки от реализации товаров (работ, услуг), исходя из показателя которой будет определяться прибыль, будет признаваться стоимость услуг застройщика, полученная им за исполнение своих договорных обязательств по выполнению функций застройщика (с учетом суммы дополнительной выгоды, полученной застройщиком, если дольщиком возмещена сумма затрат по строительству объекта в размере большем, чем фактические затраты застройщика).

На основании вышеизложенного сумма затрат, понесенная застройщиком и предъявленная к возмещению дольщикам, не включается у застройщика в валовую прибыль и не является объектом обложения налогом на прибыль.

2. При применении застройщиком упрощенной системы налогообложения и получении от дольщика компенсации (возмещения) затрат, предусмотренных п.6 Инструкции № 10, необходимо руководствоваться следующими требованиями законодательства: объектом обложения налогом при упрощенной системе налогообложения признается валовая выручка (п.1 ст.288 НК).

Справочно Налоговая база налога при упрощенной системе определяется как денежное выражение валовой выручки (п.2 ст.288 НК). Валовой выручкой в целях исчисления и уплаты налога при упрощенной системе признается сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов.

Обратите внимание! С учетом особенностей деятельности отдельных организаций и индивидуальных предпринимателей в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав для целей определения налоговой базы и валовой выручки при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав или совершении иных сделок, других юридически значимых действий на основании договоров комиссии, поручения и иных аналогичных гражданско-правовых договоров включается сумма вознаграждения, а также дополнительной выгоды.

На основании вышеизложенного у застройщика суммы возмещения затрат на создание объекта долевого строительства, предъявляемые к возмещению дольщикам, не включаются в валовую выручку и не являются объектом обложения налогом при упрощенной системе налогообложения.

Однако в том случае, если по каким-либо причинам от дольщика будет получено возмещение понесенных затрат в размере, превышающем фактические затраты застройщика (например, застройщиком понесено затрат на 100 млн.руб., а от дольщика получено 120 млн.руб.), сумма такого возмещения в виде превышения над суммой фактически понесенных затрат включается у застройщика в валовую выручку и будет признаваться объектом обложения налогом при упрощенной системе налогообложения (ст.288 НК).

27.10.2014

Виктор Статкевич, аудитор