Материал помещен в архив

Неизменная договорная цена на строительство: будьте готовы к изменениям с 26 мая 2020 года

В Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 (далее - Положение № 1553), внесены изменения и дополнения. Изменяющий документ - постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23.04.2020 № 253 (далее - постановление № 253).

Нововведения вступят в силу с 26 мая 2020 г.

Давайте разберемся, что нужно будет учитывать заказчику и подрядчику при формировании цены строительства.

Определено, что такое «вид работ»

Положение № 1553 дополнено термином «вид работ» и соответствующим ему определением.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 мая 2023 г. Положение № 1553 изложено в новой редакции постановлением Совмина от 16.05.2023 № 311. Комментарий см. здесь.

Под видом работ применительно к Положению № 1553 понимается один простой или комплексный технологический процесс, в результате выполнения которого создаются в полном объеме или частично отдельные элементы строящегося объекта (строительные конструкции, узлы, системы, устройства и др.) и (или) осуществляется снос (абзац 10 п.2 Положения № 1553).

Как нельзя формировать цену заказчика

Цена заказчика формируется на основании проектной, в том числе сметной, документации без изменения сметной стоимости подрядных работ, учтенной сметной документацией (часть первая п.3 Положения № 1553).

Стоит отметить, что до внесения этого изменения цена заказчика формировалась отдельными субъектами хозяйствования - заказчиками в строительстве, как правило, путем исключения стоимостей отдельных затрат, относимых в сметной документации на стоимость подрядных работ (например, исключением стоимостей затрат ОХР и ОПР, ПН, дополнительных средств при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время и т. д.).

Таким образом, со вступлением в силу постановления № 253 вышеуказанный порядок формирования цены заказчика будет противоречить законодательству.

Как определить цену заказчика и подрядчика при строительстве объекта «под ключ»

Постановлением № 253 конкретизирован порядок определения цены заказчика при строительстве объекта «под ключ». Она определяется на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации с учетом даты начала строительства объекта, указанной заказчиком в задании на проектирование (часть четвертая п.3 Положения № 1553).

Справочно Ориентировочная стоимость объекта строительства на стадии разработки предпроектной документации определяется по объектам-аналогам и укрупненным показателям, а также по прогнозным и экспертным оценкам (абзац 2 части третьей п.6.10 ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденного и введенного в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.07.2014 № 196).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 июля 2023 г. введены в действие СП 1.02.01-2023 «Состав и порядок разработки предпроектной (предынвестиционной) документации», утв. постановлением Минстройархитектуры от 23.05.2023 № 53.

Согласно нововведениям аналогично вышеизложенному формируется и цена предложения при строительстве объекта «под ключ» (часть вторая п.4 Положения № 1553).

Дополнения в части определения цен заказчика и подрядчика при строительстве объекта «под ключ» фактически формализовали существующую в настоящее время практику формирования указанных цен по таким объектам.

Когда график строительства (производства работ) и график платежей не нужно корректировать

Виды работ для составления графика строительства (производства работ) формируются подрядчиком самостоятельно (часть четвертая п.4 Положения № 1553). При этом график строительства (производства работ) и график платежей уточняются при корректировке неизменной цены, за исключением ее корректировки в случаях изменения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене (в случаях, если это предусмотрено договором строительного подряда) (часть пятая п.4 Положения № 1553).

Стоит отметить, что согласно редакции Положения № 1553, действующей до 26 мая 2020 г., и по сформировавшейся практике график строительства (производства работ) и график платежей корректируются при изменении неизменной договорной цены во всех случаях, предусмотренных в п.10 Положения № 1553.

Цена заказчика и цена предложения подрядчика определяются с учетом всех затрат на строительство объекта (выполнения работ) без учета стоимости оборудования, разработки проектной документации, приобретение и разработка которых поручены заказчиком подрядчику, и поставляемых заказчиком строительных материалов, изделий, конструкций по предусмотренному заказчиком перечню. При этом при строительстве объектов «под ключ» в цене договора учитывается стоимость оборудования и разработки проектной документации (п.6 Положения № 1553).

Что учесть при формировании цены предложения подрядчика путем применения укрупненных нормативов

Постановлением № 253 установлено, что при формировании цены предложения подрядчика на основании укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, видов (комплексов) работ, разработанных в подрядных организациях, данные нормативы не могут превышать аналогичные им нормативы, утвержденные Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, исключительно по объектам, финансируемым с привлечением бюджетных и приравненных к ним средств (подп.7.2 п.7 Положения № 1553).

В редакции подп.7.2 п.7 Положения № 1553 до внесения изменений постановлением № 253 при формировании цены предложения подрядчика вышеуказанным способом укрупненные нормативы стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, видов (комплексов) работ, разработанные в подрядных организациях, не могут превышать соответствующие им аналогичные нормативы, утвержденные Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, независимо от источника финансирования строительства.

Когда неизменная договорная цена может корректироваться

Постановлением № 253 уточнены и дополнены возможные случаи корректировки неизменной договорной цены, приведенные в п.10 Положения № 1553.

Теперь в акт выполненных работ можно включать частично выполненные виды работ

Формализована существующая в настоящее время практика, когда в акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б по соглашению сторон включаются частично выполненные виды работ, предусмотренные графиком строительства (производства работ), при условии, что можно определить количество (объем) данных выполненных работ (часть третья п.11 Положения № 1553).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 июня 2021 г. в форму С-2б внесены изменения постановлением Минстройархитектуры от 27.05.2021 № 55. Изменения не повлияли на суть материала.

Когда экономия подрядчика не является завышением стоимости строительства

Постановлением № 253 продублирована уже существующая и применяемая в настоящее время на практике норма Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (часть четвертая подп.1.1 п.1 названного Указа) в части отнесения к экономии (убытку) подрядчика суммы превышения (снижения) фактической стоимости подрядных работ по отношению к неизменной договорной (контрактной) цене на строительство объекта при достижении потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектной документацией (за исключением строительства жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой) (часть пятая п.11 Положения № 1553).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 мая 2023 г. подп.1.1 п.1 Указа № 361 изложен в новой редакции Указом от 10.04.2023 № 92.

Постановлением № 253 уточнено, что случаи экономии подрядчика, перечисленные в части шестой п.11 Положения № 1553, не являются завышением стоимости строительства.

Справочно Случаи завышения стоимости строительства указаны в подп.1.1 п.1 постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 28.03.2012 № 12 «О некоторых вопросах стоимости строительства».

Какие работы являются дополнительными и как их оформлять

Постановлением № 253 разъяснено, что к дополнительным работам относятся работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком проектной документации на основании двухстороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком проектной документации (часть первая п.12 Положения № 1553).

Следует отметить, что до вступления в силу постановления № 253 стоимость дополнительных работ определяется разработчиком проектной документации на основании трехстороннего акта, подписанного заказчиком, подрядчиком и разработчиком проектной документации.

При этом в настоящее время к дополнительным работам, приемка которых осуществляется с оформлением акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а, относятся работы, не предусмотренные проектной документацией на строительство объекта, необходимость выполнения которых возникла в ходе строительства и оплата которых осуществляется заказчиком за счет резерва средств на непредвиденные работы и затраты (часть третья п.9 Инструкции № 29).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 июня 2021 г. в форму С-2а внесены изменения постановлением № 55. Изменения не повлияли на суть материала.

Постановлением № 253 уточнено, что стоимость дополнительных работ формируется на основании их сметной стоимости, определенной в ценах на дату начала разработки сметной документации, с учетом прогнозного индекса цен в строительстве, утверждаемого Министерством экономики Республики Беларусь, месяца выполнения этих работ без учета снижений, принятых при выборе подрядчика в соответствии с законодательством о закупках. При этом стоимость материалов в составе стоимости дополнительных работ должна определяться в соответствии с условиями формирования стоимости материалов, определенной неизменной ценой (части вторая, четвертая п.12 Положения № 1553).

При этом п.12 Положения № 1553 до вступления в силу постановления № 253 установлено, что порядок формирования стоимости дополнительных работ (в том числе в части применения снижений, в случае их наличия, принятых при выборе подрядчика, стоимости строительных материалов) предусматривается договором строительного подряда.

Постановлением № 253 установлено, что стоимость дополнительных работ отражается в графике производства работ отдельной строкой (часть третья п.12 Положения № 1553).

11.05.2020

Михаил Морозевич, специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель, аттестованный судебный эксперт

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»