Материал помещен в архив

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

Предприятие как имущественный комплекс: общие положения

Предприятие как имущественный комплекс отнесено к объектам гражданских прав (ст.128, п.1 ст.132 Гражданского кодекса РБ, далее - ГК) и приравнено к недвижимым вещам (п.1 ст.130 ГК), в силу чего подлежит государственной регистрации, так же как государственной регистрации подлежат права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (п.1 ст.131 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. в названные в материале часть вторую п.1 ст.132, часть первую п.1 ст.578, ст.625 и 626 ГК внесены изменения Законом РБ от 09.07.2012 № 388-З. С 2 августа 2014 г. в часть первую п.1 ст.130 ГК внесены изменения Законом РБ от 11.07.2014 № 191-З.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (часть вторая п.1 ст.132 ГК).

Специфика данного объекта гражданских прав состоит в том, что использоваться он может только в целях осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.132 ГК).

В силу п.2 ст.132 ГК предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, соответственно, в нормах ГК отдельно урегулированы особенности аренды предприятий как имущественных комплексов.

Предприятие как объект аренды

Для договора аренды характерно предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.577 ГК).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.578 ГК).

Исходя из приведенной нормы предприятия как имущественные комплексы могут выступать объектом аренды. Между тем специфичность самого объекта гражданских прав - предприятия как имущественного комплекса - предопределяет последовательность действий при принятии решения уполномоченным субъектом о сдаче его в аренду.

Как сказано выше, предприятие в целом как имущественный комплекс в соответствии со ст.130 ГК приравнено к недвижимым вещам, что, в свою очередь, требует его государственной регистрации, поскольку недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами, подлежат государственной регистрации (п.1 ст.131 ГК). Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (в редакции от 03.06.2011 № 271-З) устанавливает правила государственной регистрации в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как предприятия как имущественные комплексы (ст.3).

Государственной регистрации подлежат создание, изменение, прекращение существования предприятия, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на него и сделки с ним.

В соответствии с п.2 Положением о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 01.06.2004 № 650 (далее - Положение), государственной регистрации подлежат создание, изменение, прекращение существования предприятия, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на него и сделки с ним.

Установлено также, что в состав предприятия включаются:

• здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, за исключением земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, а также объектов, изъятых либо ограниченных в обороте;

• права требования, долги, за исключением вытекающих из административных, семейных, трудовых правоотношений;

• исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на средства индивидуализации (кроме права на географические указания);

• право аренды;

• иные имущество и имущественные права в случаях, предусмотренных законодательством.

Тем не менее по структуре перечень имущества, включаемого в состав предприятия, определяется собственником этого имущества самостоятельно или в установленном порядке юридическим лицом, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, либо уполномоченным в соответствии с законодательством (п.4 Положения).

В случае аренды предприятия как имущественного комплекса законодатель, определяя договор аренды предприятия, посчитал необходимым продублировать перечень имущества, которое может быть в составе предприятия передано в аренду, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, права требования и долги, относящиеся к предприятию (п.1 ст.627 ГК).

При этом порядок, условия и пределы передачи и последующего использования указанного имущества, за исключением земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и других входящих в состав предприятия основных средств, определяются договором аренды.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в т.ч. землей и иными природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законодательством.

Здесь законодатель подчеркивает необходимость использования предприятия как имущественного комплекса для цели осуществления предпринимательской деятельности. Временное владение и пользование осуществляется возмездно, за плату.

Отдельно урегулирован вопрос о передаче прав арендодателя, полученных им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью: они не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательством (п.2 ст.627 ГК). В соответствии с законодательством вид деятельности, а также работы и (или) услуги, составляющие соответствующий вид деятельности, на которые выдана лицензия, могут выполняться только лицензиатом без передачи права на их осуществление другому юридическому или физическому лицу (п.53 Положения о лицензировании отдельных видов деятельности, утвержденного Указом Президента РБ от 01.09.2010 № 450). Исключение, если его можно так назвать, сделано для обособленных подразделений, в т.ч. филиалов.

Даже если арендодатель включит такие права на осуществление лицензируемого вида деятельности в состав предприятия как имущественного комплекса и передаст по договору аренды, данный факт не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Договор аренды предприятия

На стадии заключения договора аренды следует помнить некоторые моменты.

Арендатор

Поскольку предприятие как имущественный комплекс предназначено для использования в предпринимательской деятельности, то арендатором может выступать субъект хозяйствования, осуществляющий предпринимательскую деятельность.

Форма договора

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.629 ГК).

Регистрация договора

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.629 ГК).

Существенные условия договора

В договоре аренды должны быть согласованы все существенные условия, одно из которых - предмет договора, т.е. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.578 ГК).

Кроме того, к аренде предприятий, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства об аренде предприятия, применяются нормы об аренде зданий или сооружений (п.2 ст.621 ГК), а в соответствии с п.1 ст.625 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Таким образом, для договора аренды предприятия как имущественного комплекса существенным также будет условие о размере арендной платы.

Уведомление кредиторов

После заключения и государственной регистрации договора аренды необходимо о факте передачи предприятия в аренду письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до его передачи арендатору (п.1 ст.628 ГК).

При отсутствии письменного уведомления о передаче предприятия в аренду кредитор может предъявить иск об удовлетворении своих требований по обязательствам, включенным в состав предприятия как имущественного комплекса, в течение года с момента передачи предприятия в аренду.

Если кредитор письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, то он тем не менее вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.628 ГК).

Передача имущества

После надлежащего уведомления кредиторов может быть осуществлена передача арендованного предприятия арендатору, которая производится на основании передаточного акта. При этом по умолчанию в ГК все организационные действия, связанные с подготовкой предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, вменены в обязанность арендодателя, он же несет связанные с передачей расходы, но иной порядок может быть предусмотрен договором аренды предприятия.

С учетом п.2 ст.621 и части второй п.1 ст.626 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Условия и правила аренды

После передачи предприятия арендатору владение и пользование последним осуществляется по установленным законодательством или договором аренды правилам:

1) арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, однако иной порядок может быть предусмотрен договором аренды предприятия;

2) при наличии согласия арендодателя на продажу, обмен, предоставление во временное пользование либо взаймы материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия, сдачу их в субаренду и передачу своих прав и обязанностей по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, для арендатора тем не менее не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством;

3) арендатор вправе без согласия вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, однако иной порядок может быть предусмотрен договором аренды предприятия;

4) арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в т.ч. осуществлять его текущий и капитальный ремонт;

5) арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст.632 ГК).

Норма части первой ст.633 ГК предполагает, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Однако при ее буквальном толковании возникает вопрос: если неотделимые улучшения арендованного имущества произошли в рамках осуществления им текущего и капитального ремонта или в результате технического перевооружения или реконструкции, что не требует согласия арендодателя, то можно ли в таком случае взыскать стоимость неотделимых улучшений?

Кроме того, данная норма не позволяет однозначно ответить на вопрос: в какой момент арендатор может потребовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества? В этой связи вполне логично обратиться к общим положениям об аренде, в частности к п.2 ст.594 ГК: в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Иными словами, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возникает у арендатора после прекращения договора аренды.

Представляется, для договора аренды предприятия как имущественного комплекса вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений также целесообразно ставить после прекращения договора аренды.

Часть вторая ст.633 ГК допускает освобождение судом арендодателя от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Интересна норма тем, что доводы арендодателя априори находятся в плоскости оценочных категорий, в данном случае - в поле действия принципов добросовестности и разумности, что подлежит оценке судом с учетом обстоятельств спора.

Прекращение договора аренды предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. При этом в отличие от этапа передачи предприятия арендатору подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, - обязанность арендатора, которая осуществляется за его счет, хотя иной порядок может быть предусмотрен договором аренды.

Вероятно, наибольшую сложность представляют нормы о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, поскольку в соответствии со ст.634 ГК данные нормы применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов, арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам. Однако какие-либо критерии существенного нарушения прав и охраняемых законодательством интересов кредиторов, арендодателя и арендатора, других лиц нормативно не установлены, и решение данного вопроса будет зависеть от усмотрения суда.

16.01.2012 г.

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь
Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь