Материал помещен в архив

НОРМАТИВНЫЕ И ГАРАНТИЙНЫЕ СРОКИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора (п.14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. указанная выше норма содержится в п.15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (далее - Положение № 156).

Основополагающее требование к качеству выстроенного объекта закреплено в Законе РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», которым предусмотрено, что возведенный строительный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности в течение нормативного срока его эксплуатации (службы) (ст.60 названного Закона).

Таким образом, срок, в течение которого выстроенный объект должен отвечать указанным требованиям, ограничен во времени.

Нормативный срок службы объекта строительства

Заимствуя определение «нормативный срок службы основных средств» из энциклопедического словаря «Капитал. Энциклопедический словарь» (В.Г.Гавриленко) и определение «эксплуатация здания или сооружения» из государственного стандарта Республики Беларусь ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», утвержденного постановлением Госстандарта РБ от 25.03.1988 № 48, можно дать определение нормативному сроку эксплуатации (службы) жилого здания как периоду времени, в течение которого здания, сооружения должны использоваться по функциональному назначению при этом сохраняя работоспособность и выполняя функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Нормативный срок эксплуатации (службы) объекта строительства устанавливается Министерством архитектуры и строительства РБ и указывается в проектной документации.

В соответствии с нормативными сроками службы основных средств, утвержденными постановлением Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161, сроки службы жилых зданий составляют:

• здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные, в т.ч. с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные - 125 лет;

• здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона - 100 лет;

• здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми - 50 лет;

• здания сборно-щитовые, каркасно-засыпные - 30 лет;

• здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные - 80 лет.

Срок службы конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома, а именно минимальная продолжительность эффективной эксплуатации строительных конструкций инженерных систем зданий, установлен приложением Л (рекомендуемым) к техническому кодексу установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» ТКП 45-1.04-14-2005, утвержденному постановлением Минстройархитектуры РБ от 10.10.2005 № 262 (таблица Л.1).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2021 г. действуют СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утвержденные постановлением Минстройархитектуры РБ от 27.10.2020 № 64.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков работы, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о работе, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу, независимо от его вины и от того, состоял потерпевший с ним в договорных отношениях или нет (ст.964 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ)).

Обязанность по возмещению причиненного вреда при строительстве объектов лежит на подрядчике (п.2 ст.965 ГК РБ). Правила, предусмотренные ст.965 ГК РБ, применяются лишь в случаях выполнения работы в потребительских целях, а не для использования в предпринимательской деятельности.

При обращении в суд с иском к подрядчику о возмещении причиненного вреда обязанность доказывания причинения вреда в силу положений ст.179 Гражданского процессуального кодекса РБ (далее - ГПК РБ), ст.100 Хозяйственного процессуального кодекса РБ лежит на истце.

Гарантийный срок службы

Кроме нормативного срока эксплуатации объекта законодательством установлен гарантийный срок, под которым согласно разделу 4 государственного стандарта Республики Беларусь СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения», утвержденного приказом Минстройархитектуры РБ от 21.01.1999 № 8, понимается период, в течение которого (при соблюдении потребителем условий эксплуатации) подрядчик за счет собственных средств обязан устранить выявленные в процессе эксплуатации жилого дома допущенные им дефекты.

Общие правила для гарантийного периода заключаются в следующем.

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок 5 лет, за исключением:

• технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством, в т.ч. техническими нормативными правовыми актами, или изготовителем;

• работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается не менее 2 лет (п.66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. согласно абзацу 1 части первой п.66 Правил № 1450 в редакции постановления Совета Министров РБ от 10.04.2018 № 274 устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет.

Гарантийный срок на комплектующие изделия и составные части основного изделия, использованные для строительства объектов (выполнения строительных работ), считается равным гарантийному сроку на основное изделие, если иное не предусмотрено в технических нормативных правовых актах на основное изделие.

При заключении договоров строительного подряда стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок.

По договорам, предметом которых являлось строительство объектов, исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию, а по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, - со дня приемки заказчиком результата строительных работ.

Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика. Если объект или результат строительных работ, являющийся предметом договора, не принимается заказчиком по не зависящим от подрядчика причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, установленной Министерством архитектуры и строительства РБ, при передаче результата строительных работ - гарантийное письмо, которое представляет собой письменную форму закрепления гарантийных обязательств подрядчиком (п.67 Правил № 1450).

Справочно Форма гарантийного паспорта объекта строительства утверждена приказом Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой гарантийного паспорта объекта строительства согласно приложению 9 к постановлению Минстройархитектуры РБ от 06.12.2018 № 40. С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Минстройархитектуры РБ от 05.02.2019 № 26.

В указанных выше документах подрядчик гарантирует качество строительных и специальных работ, выполненных при строительстве объекта, и принимает на себя обязательство устранять дефекты, возникшие по его вине, за счет средств исполнителей строительно-монтажных работ.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие:

• естественного износа объекта или его частей;

• неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;

• ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков в период действия гарантийного срока лежит на подрядчике.

Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик (часть четвертая п.52 Правил № 1450).

Особенности гарантийных сроков при долевом строительстве

Для договоров создания объектов долевого строительства условия о гарантийном сроке имеют свои особенности.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет (п.16 Положения № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. указанная выше норма содержится в п.18 Положения № 156.

Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, предъявляются дольщиком заказчику при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока, поскольку в соответствии с Примерным перечнем функций заказчика (застройщика), утвержденным постановлением Минстройархитектуры РБ от 20.05.2011 № 25, с истечением гарантийного срока функции заказчика по строительству объекта прекращаются.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 мая 2014 г. вступило в силу постановление Минстройархитектуры РБ от 04.02.2014 № 4 «Об осуществлении деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта».

Гарантийный срок для объектов долевого строительства исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи этого объекта.

Процедура оформления обнаруженных в период гарантийного срока дефектов регламентирована п.52 Правил № 1450, согласно которому при выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (далее - дефектный акт).

Порядок оформления дефектного акта в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества определен Инструкцией о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 17.10.2011 № 48 (далее - Инструкция № 48).

Дефектный акт в соответствии с п.2 Инструкции № 48 подлежит применению организациями независимо от форм собственности и подчиненности.

В случае выявления в течение гарантийного срока недостатков работ, ухудшения результатов работ заказчик обязан письменно известить подрядчика о произошедшем гарантийном случае, пригласить его представителя для проведения комиссионного осмотра и составления дефектного акта на выполнение ремонтных работ.

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

В том случае, когда заказчик не является собственником (владельцем) объекта, дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта с привлечением организации, являвшейся заказчиком в период строительства. В случае когда строительные работы ненадлежащего качества выполнялись разными субподрядчиками, дефектные акты составляются в отношении работ, выполненных каждым субподрядчиком.

Акт состоит из трех разделов. Сведения об устранении дефектов вносятся в соответствующий раздел акта в зависимости от того, кем были устранены дефекты.

Раздел II акта «Сведения об устранении дефектов подрядчиком» заполняется в случае, когда работы по устранению дефектов выполнялись подрядной организацией, допустившей эти дефекты. В сведениях об устранении дефектов указывается перечень (наименование) выполненных работ и их количество.

Раздел III акта «Сведения об устранении дефектов третьим лицом» заполняется в случае, когда работы по устранению дефектов выполнялись третьим лицом. К дефектному акту прилагается акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по устранению дефектов (копия акта).

При выявлении в течение гарантийного срока допущенных подрядчиком дефектов заказчик вправе по своему выбору требовать за счет подрядчика устранения результата строительных работ ненадлежащего качества, в т.ч. выявленного в течение гарантийного срока, либо устранить его своими силами, взыскав с подрядчика стоимость этих работ (п.25 Правил № 1450).

Аналогичное правило содержится в ст.368 ГК РБ, согласно которой в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из акта законодательства, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Как следует из содержания приведенных выше норм, в случае неустранения подрядчиком недостатков (дефектов) в период гарантийного срока только заказчику принадлежит право поручить третьему лицу выполнение обязательств подрядчика либо выполнить их своими силами. Поэтому раздел IV акта «Сведения об устранении дефектов собственником (владельцем)» заполняется в случае, когда работы по устранению дефектов выполнялись собственником (владельцем) объекта, который являлся одновременно заказчиком (застройщиком) объекта.

В сведениях об устранении дефектов указываются перечень (наименование) выполненных работ и их количество. К дефектному акту прилагается бухгалтерская справка о стоимости работ, выполненных собственником (владельцем) объекта.

Дефектный акт является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты (п.7 Инструкции № 48).

Вместе с тем из подстрочного пояснения, содержащегося в форме дефектного акта, видно, что его заполнение возможно только юридическим лицом. Из этого следует понимать, что Инструкция № 48 разработана только в отношении юридических лиц.

Относительно порядка оформления дефектных актов в тех случаях, когда собственниками выступают физические лица, Инструкция № 48 разъяснений не содержит.

Оформление дефектных актов в случаях, когда собственником объекта является физическое лицо

Представляется, что в отношении физических лиц возможно применение аналогии закона в соответствии со ст.5 ГК РБ, согласно которой в случаях, когда отношения прямо не урегулированы актами законодательства или соглашением сторон, к таким отношениям (поскольку это не противоречит их существу) применяется норма гражданского законодательства, регулирующая сходные отношения (аналогия закона).

Дефектный акт в этом случае может быть заполнен физическим лицом (собственником) согласно Инструкции № 48 за исключением раздела IV. Для составления акта собственником может быть привлечен заказчик.

Право на устранение недостатков собственными силами за счет средств заказчика (застройщика) или подрядчика может быть предоставлено дольщику решением суда и реализовано им в процессе исполнительного производства.

Так, согласно главе 18 Инструкции по исполнительному производству, утвержденной постановлением Минюста РБ от 20.12.2004 № 40, при исполнении исполнительного документа, по которому должник обязан совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, судебный исполнитель:

• направляет должнику предложение о добровольном исполнении в срок, установленный судом;

• в случае неисполнения должником в установленный судом срок исполнительного документа обязан составить протокол об административном правонарушении по ст.24.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и назначить новый срок исполнения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. исполнение исполнительных документов, не связанных со взысканием денежных средств или передачей имущества, регулируется главой 35 Инструкции по исполнительному производству, утвержденной постановлением Минюста РБ от 07.04.2017 № 67. С 1 марта 2021 г. действует Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З. Следует руководствоваться ст.25.9 нового Кодекса.

При несоблюдении должником устанавливаемых сроков для исполнения исполнительного документа судебный исполнитель составляет акт о неисполнении.

В случае неисполнения должником судебного постановления или иного акта и после привлечения его к административной ответственности суд с согласия взыскателя вправе уполномочить другое лицо или самого взыскателя произвести исполнение за счет должника, если оно может быть исполнено другим лицом.

Аналогичная процедура установлена ст.309, 537 ГПК РБ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. главы 37-40 (ст.496-540) ГПК РБ исключены Законом РБ от 24.10.2016 № 439-З.

Кроме того, порядок оформления выявленных дефектов в жилых помещениях по обращениям граждан урегулирован Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 21.05.2013 № 399 (далее - Правила № 399).

При выявлении дефектов и (или) неисправностей конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (жилых и (или) вспомогательных помещений) либо небрежного пользования ими гражданами, которые привели к их повреждениям, а также повреждениям элементов отделки в жилых, в т.ч. подсобных, и (или) вспомогательных помещениях, имущества граждан, на основании обращения граждан эксплуатирующей организацией с участием заинтересованных сторон не позднее месячного срока проводится обследование поврежденного имущества и составляется акт обследования (п.14 Правил № 399).

Правила № 399 не содержат перечня лиц, которые должны принимать участие в обследовании. Однако представляется целесообразным участие в обследовании собственника (владельца), заказчика, подрядчика, эксплуатирующей организации и представителя проектной организации, которая сможет произвести осмотр объекта и выдать заключение о наличии или отсутствии дефектов, образовавшихся в результате выполнения работ с отклонением от проекта.

В акте обследования указываются причины, повлекшие повреждения, перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества граждан, лицо, причинившее вред.

К акту обследования прилагается план поврежденного помещения (жилого, подсобного, вспомогательного, нежилого) со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

На основании акта обследования эксплуатирующая организация составляет дефектный акт на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений. При возможности самовосстановления (высыхание и др.) элементов отделки, утративших свои потребительские качества, указанный дефектный акт составляется не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования. В дефектном акте на ремонтно-строительные работы указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений.

На основании дефектного акта на ремонтно-строительные работы по требованию одной из заинтересованных сторон составляется в установленном порядке смета на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений.

С актом обследования, дефектным актом на ремонтно-строительные работы и сметой на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений заинтересованные стороны (пострадавшая и виновная) знакомятся под подпись либо заказным письмом.

Для возмещения причиненного вреда имуществу граждан страховой организацией или организацией, имеющей право на проведение независимой экспертизы по оценке имущества, по обращению заинтересованных сторон составляется дефектный акт на поврежденное имущество, указанное в акте обследования, и в соответствии с ним определяется сумма причиненного вреда.

В случае возникновения спора по вопросам компенсации стоимости ремонтно-строительных работ и возмещению вреда имуществу спор разрешается в судебном порядке.

Изложенный порядок является единым как для гарантийного, так и для нормативного сроков эксплуатации.

Устранение дефектов и неисправностей, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственников жилых помещений частного жилищного фонда, производится за счет организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, или за счет организации, проводившей работы по замене или ремонту конструктивных элементов, инженерных систем, в период действия гарантийных сроков по проведенным работам (часть вторая п.8 Правил № 399).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. п.8 Правил № 399 изложен в новой редакции постановлением Совета Министров РБ от 02.07.2020 № 391.

Эксплуатация помещений должна производиться в соответствии с проектными требованиями

Эксплуатация жилья должна обеспечиваться в строгом соответствии с проектными требованиями. Собственники (владельцы) жилых и нежилых помещений обязаны соблюдать установленные правила пользования, не вправе самовольно изменять функциональное назначение, конструктивную основу объекта, его физические параметры и эстетические качества. Эксплуатирующая организация также несет свои обязательства по надлежащей эксплуатации объекта и техническому обслуживанию помещений. В случае возникновения недостатков (дефектов) по вине эксплуатирующей организации последняя обязана будет их устранить за свой счет и возместить причиненные убытки.

16.04.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»