Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив
НОВАЦИИ В АРЕНДЕ И БЕЗВОЗМЕЗДНОМ ПОЛЬЗОВАНИИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ.
Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 15.11.2016 № 421
Комментируемый Указ (далее - Указ № 421), основная часть которого вступает в силу с 1 января 2017 г., внес изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150), а также утвержденные им положения.
1. В частности, в Указе № 150 изменения коснулись размера средств, перечисляемых в бюджет от сдачи в аренду госсобственности:
а) с 50 до 25 % снижен размер перечисляемого в бюджет возмещения арендатором коммунальных и тому подобных расходов (то есть в распоряжении арендодателей будет оставаться больше денежных средств);
б) размер отчислений будет определяться после вычета НДС.
В таблицах 1-3 нормы, которые исключены, выделены жирным зачеркнутым шрифтом, внесены (изменены) - жирным шрифтом.
|
Изменения в части отчислений в бюджет | |
| Пункт 2 Указа № 150 | |
| в редакции от 01.04.2016 | в редакции от 15.11.2016 |
|
Установить, что: | |
| республиканские органы государственного управления, их территориальные органы и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь |
Республиканские органы государственного управления, их территориальные органы, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, Администрация Президента Республики Беларусь, Следственный комитет, Государственный комитет судебных экспертиз, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь, их территориальные органы, Верховный Суд, областные (Минский городской) суды и экономические суды областей (г. Минска), Генеральная прокуратура, территориальные прокуратуры, органы Комитета государственного контроля обеспечивают перечисление в республиканский бюджет платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее, если не указано иное, - недвижимое имущество), находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды (далее - плата), и арендной платы, полученной от сдачи в аренду данного недвижимого имущества, а при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для организации и осуществления розничной торговли - арендной платы, оставшейся после вычета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией этого недвижимого имущества, за исключением затрат на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами (далее - средства), если иное не предусмотрено законодательными актами (подп.2.2) |
| республиканские унитарные предприятия и учреждения |
Национальный банк, республиканские унитарные предприятия, учреждения, другие организации, за которыми недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также акционерные общества, созданные в процессе преобразования арендных предприятий, коллективных (народных) предприятий, государственных предприятий, государственных унитарных предприятий и приватизации арендных предприятий, и республиканские государственно-общественные объединения в отношении переданного им в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, обеспечивают перечисление в республиканский бюджет 50 процентов платы и 25 процентов средств, если иное не предусмотрено законодательными актами. Размер платы и средств, подлежащих перечислению в республиканский бюджет в соответствии с частью первой настоящего подпункта, определяется после исчисления и вычета начисленного налога на добавленную стоимость (подп.2.3) |
 |
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. подп.2.2 п.2 Указа № 150 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 05.08.2019 № 295 (далее - Указ № 295) изложен в новой редакции. Комментарий см. здесь. |
 |
Обратите внимание! Если указанные выше арендодатели не зарегистрировали права на капитальные строения (здания, сооружения) (примечание 1) в срок до 1 июля 2017 г., то размер отчислений средств увеличивается с 25 до 100 %. |
Указ № 421 дополнил срок перечисления соответствующих платежей (не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным) уплатой пени в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь в день в случае несвоевременного перечисления указанных платежей (часть вторая подп.2.9 п.2 Указа № 150) (примечание 2). При этом сохранилась административная ответственность по ст.23.27 «Нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом» Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях. Взыскание платы и пени производится путем бесспорного списания на основании приказа Министерства финансов Республики Беларусь или его территориального органа (при взыскании средств в республиканский бюджет), местного финансового органа (при взыскании средств в местный бюджет) в течение 10 рабочих дней после получения сведений о наличии задолженности, представленных должником либо контролирующим (надзорным) органом (части первая и вторая подп.2.16 п.2 Указа № 150).
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. следует руководствоваться ст.24.17 КоАП от 06.01.2021 № 91-З. |
Перечень возмещаемых ссудополучателем платежей в случае передачи госимущества в безвозмездное пользование (ссуду) дополнен платежами за обращение с твердыми коммунальными отходами (подп.2.13 п.2 Указа № 150). Редакционные правки внесены и в другие платежи по Указу № 150.
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. подп.2.13 п.2 Указа № 150 на основании Указа № 295 изложен в новой редакции. Комментарий см. здесь. |
Определенное послабление сделано для целевого использования передаваемого в аренду или ссуду имущества: оно может определяться договором без проведения строительно-монтажных работ и изменения его назначения и отличаться от данных Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
2. В абзаце 2 части первой п.5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150 (далее - Положение о порядке сдачи в аренду) в редакции от 01.04.2016, сдача в аренду через аукцион была предусмотрена для населенных пунктов с числом жителей более 50 тысяч. Новая редакция указанной нормы содержит закрытый перечень таких населенных пунктов.
При этом в некоторых случаях допускается не проводить аукцион в этих населенных пунктах. Один из них - сдача в аренду на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды. Изменения, внесенные Указом № 421, уточнили, что «В целях реализации такого права арендатор считается надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, если он не допускал нарушений условий договора аренды, дающих право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды» (абзац 8 части третьей п.5 Положения о порядке сдачи в аренду).
Также с 5 до 10 дней увеличен срок, в течение которого после принятия решения о сдаче в аренду должен быть заключен договор аренды (часть первая п.6 Положения о порядке сдачи в аренду).
3. В Положении о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденном Указом № 150 (далее - Положение о порядке определения размера арендной платы), изменен перечень расходов (средств), возмещаемых арендодателю сверх арендной платы.
|
Таблица 2 | |
|
Перечень расходов, возмещаемых сверх арендной платы | |
| Положение о порядке определения размера арендной платы | |
| в редакции от 01.04.2016 | в редакции от 15.11.2016 |
| Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту |
Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п.5) |
Положение о порядке определения размера арендной платы дополнено нормами, согласно которым, если при определении размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (для хозяйственных обществ с долей государства в уставном фонде более половины - не более 30 % (примечание 3)) (части первая, третья п.11).
При этом размер арендной платы за месяц определяется по следующей формуле:
где Апл. - размер арендной платы за месяц, руб.;
Оам. - размер начисленной амортизации на 1 м2 арендуемой площади в месяц, руб.;
Пз. - земельный налог или арендная плата за земельный участок за 1 м2 арендуемой площади в месяц, руб.;
Ннд. - налог на недвижимость на 1 м2 арендуемой площади в месяц, руб.;
Р - процент рентабельности;
Sар. - арендуемая площадь, м2;
Кп. - коэффициент равномерности поступлений в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (принимается равным 4/3);
НДС - налог на добавленную стоимость, руб.
Уточнена методика расчета рабочего времени при почасовой аренде (примечание 4). Как и ранее, арендная плата исчисляется в базовых арендных величинах, но Указ № 421 сделал исключение для недвижимости за пределами Республики Беларусь: размер арендной платы может устанавливаться по соглашению сторон, уплачиваться - в иностранной валюте. Установлено ограничение по субаренде: субарендная плата должна быть меньше или равна арендной плате (п.15 Положения о порядке определения размера арендной платы).
4. В Положении о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденном Указом № 150 (далее - Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках), изменена методика расчета арендной платы за места для торговли.
|
Таблица 3 | |
|
Расчет арендной платы за места для торговли | |
| Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках | |
| в редакции от 01.04.2016 | в редакции от 15.11.2016 |
| Ставка арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки за торговые места на рынках и в торговых центрах согласно приложению на коэффициент от 0,6 до 1 включительно, установленный облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения рынков и торговых центров (далее - торговые объекты). При сдаче в аренду торговых мест в торговых объектах, находящихся вне административных границ населенных пунктов, ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки, установленной согласно приложению к настоящему Положению для категории «Другие населенные пункты» (часть третья п.2) | Ставка арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки за места для торговли на рынках и в торговых центрах согласно приложению на коэффициент от 0,6 до 1 включительно, установленный облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения рынков и торговых центров. При сдаче в аренду мест для торговли на рынках и в торговых центрах, находящихся вне административных границ населенных пунктов, за исключением мест для торговли на рынках и в торговых центрах, находящихся вне административных границ населенных пунктов в Минском районе, ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки, установленной в соответствии с приложением к настоящему Положению для категории «Другие населенные пункты». При сдаче в аренду мест для торговли на рынках и в торговых центрах, находящихся вне административных границ населенных пунктов в Минском районе, размер арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории «Населенные пункты, расположенные на территории Минского района, за исключением города Заславля» (часть третья п.2) |
Следует обратить внимание, что за счет арендной платы возмещаются начисленная амортизация, налоги, сборы, другие обязательные платежи, уплачиваемые в бюджет арендодателями мест для торговли в соответствии с законодательством, расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией рынка и торгового центра (п.3 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках). Однако помимо арендной платы арендаторы мест для торговли обязаны оплачивать услуги по санитарному содержанию, горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), газо-, электро- и теплоснабжению, техническому обслуживанию лифта, обращению с твердыми коммунальными отходами по тарифам, установленным в соответствии с законодательством, на основании фактических затрат согласно договорам, заключенным арендодателем со сторонними организациями на оказание названных услуг (п.7 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках). Как и ранее, взимание с арендаторов мест для торговли платежей, не предусмотренных в частях первой и второй п.7 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках, запрещается.
Кроме того, арендодатели мест для торговли обязаны осуществлять капитальный ремонт рынков и торговых центров, обеспечивать наличие в них в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, предоставлять арендаторам места для торговли, соответствующие санитарно-гигиеническим, противопожарным, природоохранным и иным требованиям, предусмотренным законодательством и договорами аренды (п.12 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках).
Изменены правила применения повышающих коэффициентов, которые должны обеспечить покрытие расходов арендодателей, плюс рентабельность должна быть меньше или равна 30 %.
5. Внесены изменения в приложения к Положению о порядке определения размера арендной платы и Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду на рынках, определяющие отдельные позиции по базовым ставкам арендной платы.
6. В новой редакции изложено Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, утвержденном Указом № 150. Его новое название - Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду машин, оборудования, транспортных средств, иного движимого имущества, относящегося к основным средствам, находящихся в государственной собственности. В отличие от аренды недвижимости вся арендная плата, полученная от сдачи в аренду движимого имущества, остается в распоряжении арендодателя (п.2 названного Положения).
Примечание 1. Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» предусматривает, что договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации (подп.1.2 п.1).
Однако в данном случае речь идет о разных объектах регистрации: о регистрации прав на недвижимое имущество (ст.8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») и регистрации сделок с недвижимостью (ст.9 названного Закона). В числе других прав госрегистрации подлежит право хозяйственного ведения, оперативного управления и т. д.
Примечание 2. Это стандартный размер платы за пользование бюджетными средствами, установленный Бюджетным кодексом Республики Беларусь.
Примечание 3. Для таких хозяйственных обществ приведенная в данном материале формула также незначительно корректируется, в частности показатель Кп. не используется.
Примечание 4. Существует несколько разновидностей аренды недвижимости, которые прямо не фигурируют в законодательстве, но по своей экономической природе ощутимо отличаются одна от другой. Применительно к Указу № 150 можно выделить три вида аренды:
1) аренда недвижимости с передачей права владения и пользования (например, долгосрочная аренда офисного помещения);
2) аренда недвижимости с передачей только права пользования (краткосрочная аренда, например, аудитории для проведения лекции либо аренда торгового места на рынке);
3) аренда части конструкции для размещения наружной рекламы, не сопровождающаяся передачей каких-либо прав арендатору.
Различия между первым и вторым видом аренды четко проводятся в ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Третий вид вообще не соответствует требованиям названного Кодекса об объекте аренды, но упоминается в п.7 Указа № 150. Правда, упоминание это лишнее: аренда для размещения наружной рекламы исключается из сферы действия Указа № 150. По своей природе она ближе к сервитуту («обязанности терпеть»), чем к аренде.
29.12.2016
Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук