Материал помещен в архив

НОВОЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ.
Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Порядок заключения договоров создания объектов долевого строительства

Жилищная политика Республики Беларусь направлена в первую очередь на реализацию права граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, улучшить эти условия, в том числе с государственной поддержкой.

Местным исполнительным и распорядительным органам предоставлено право определять порядок заключения договоров создания объектов долевого строительства, в том числе с ограниченной прибылью застройщика, а также обременять каждый предполагаемый к строительству жилой дом определенным количеством очередников, которые могут строить жилые помещения как с направлениями исполкомов, так и без таких направлений, в порядке обращения к застройщику (части первая и вторая подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее - Указ № 473)).

Указ № 473 исключает привязку срока принятия решения местных исполнительных и распорядительных органов об обременении предполагаемых к строительству жилых домов определенным количеством очередников к периоду утверждения актов выбора места размещения земельных участков под объект строительства (данная практика существовала в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263)).

Если застройщику предоставлен земельный участок по результатам аукциона либо конкурса, информация о количестве очередников в предполагаемом к строительству жилом доме указывается в решении о проведении аукциона либо конкурса, чтобы не оказалось, что стоимость земельного участка и дополнительные обременения в виде установленного количества очередников сделают реализацию проекта нерентабельной, в силу чего застройщик до проведения аукциона либо конкурса должен иметь всю информацию, и вправе отказаться от реализации проекта. Застройщик (как правило, государственный), которому земельный участок предоставлен без проведения аукциона, получает информацию о количестве очередников в жилом доме в уведомлении о результатах рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка (часть третья подп.1.1 п.1 Указа № 473).

В соответствии с проводимой в республике политикой, направленной на увеличение рождаемости, частью пятой подп.1.1 п.1 Указа № 473 предусмотрено, что при строительстве одноквартирных и блокированных жилых домов преимущественное право на получение направлений исполкомов имеют многодетные семьи, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие право на государственную поддержку.

Порядок привлечения застройщиком денежных средств дольщиков

Привлечение застройщиком денежных средств дольщиков производится на специальные счета на основании заключенных договоров создания объектов долевого строительства. Порядок, условия открытия, функционирования и закрытия специальных счетов установлены в соответствии с Банковским кодексом Республики Беларусь. При этом большое значение имеет тот факт, что для целей строительства обращение взыскания по исполнительным и иным документам, которые являются основанием для списания денежных средств со счетов в бесспорном порядке, на денежные средства, размещенные на специальном счете, не производится, арест на указанные денежные средства не налагается, приостановление операций по специальным счетам не осуществляется. Эти и иные принципы, устанавливающие порядок функционирования спецсчетов, очень важны для организации долевого строительства (подп.1.2 п.1 Указа № 473).

Новый порядок зачисления средств

Для обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств, усиления мер ответственности в части целевого использования средств дольщиков, гарантии своевременного ввода объектов установлен новый порядок зачисления средств. Так, на специальный счет, с которого средства направляются непосредственно на строительство, дольщиками зачисляются платежи на строительство объектов долевого строительства, а также на затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства (часть пятая подп.1.2 п.1 Указа № 473). Эта норма отличается от предусмотренной Указом № 263, когда на спецсчет зачислялись только денежные средства, направляемые непосредственно на строительство. По новым правилам на расчетный (текущий) счет застройщика будут переводиться только средства, составляющие его прибыль (по условиям договора). При этом, если у застройщика имеются дольщики, использующие льготные кредиты АСБ «Беларусбанк», для зачисления сумм таких кредитов застройщик в соответствии с существующей нормой открывает дополнительный спецсчет в банке (часть третья подп.1.2 п.1 Указа № 473). В таком случае на данном счете должны находиться только средства льготных кредитов, представляющих одну из составных частей цены договора - затраты на строительство. Остальные части цены договора (при строительстве с использованием льготного кредита) - затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика должны перечисляться соответственно на первоначальный спецсчет застройщика, открытый для строительства жилого дома (куда зачисляются средства граждан, не являющихся льготниками), и расчетный (текущий) счет застройщика. Это необходимо в том числе для разделения источников финансирования с целью возмещения при снижении фактических затрат относительно цены договора гражданам, использующим льготные кредиты, части средств, представляющих вторую составляющую цены договора - затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на эту стоимость. В соответствии с Указом № 263 при отсутствии такого разделения вся экономия по цене договора направляется в АСБ «Беларусбанк» на погашение льготных кредитов, что вызывает объяснимые претензии дольщиков-льготников.

Данная схема зачисления средств на счета застройщика также обеспечит дополнительную защиту дольщиков, так как свободно распоряжаться финансовыми ресурсами застройщики могут, только используя расчетный (текущий) счет, на котором будет аккумулироваться его прибыль, установленная договором. С учетом особого порядка функционирования специального счета, его защищенности от нецелевого использования такая схема в большей степени может уберечь средства дольщиков от недобросовестных застройщиков. При наличии злого умысла деньги дольщиков останутся на специальном счете нетронутыми. При этом средства спецсчета используются только по целевому назначению, в данном случае - на строительство объектов долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на эту стоимость. Как показывает практика, недобросовестные застройщики, как правило, обнуляют свой расчетный (текущий) счет при наличии злого умысла.

Перечень обязательств, а также необходимых документов, без выполнения которых застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков, в том числе для строительства одноквартирных и блокированных жилых домов, определен подп.1.3 п.1 Указа № 473. Так, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные фонды, в государственные внебюджетные фонды.

Совету Министров Республики Беларусь предоставлено право устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам (подп.1.4 п.1 Указа № 473).

В случае появления у застройщика в процессе строительства задолженности по налогам и иным платежам в бюджеты, государственные внебюджетные фонды он не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности. Это же относится к прекращению действия хотя бы одного из документов, которые должны быть у застройщика до начала привлечения денежных средств: удостоверяющих право на земельный участок, подтверждающих опубликование проектной декларации, договор строительного подряда и др. (подп.1.5 п.1 Указа № 473).

Обязанности застройщика по заключению договора

Застройщик не менее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров с дольщиками обязан опубликовать проектную декларацию, в которой должна присутствовать информация о застройщике и объекте строительства, определенная Указом № 473. Проектная декларация должна быть в свободном доступе для всех граждан. Определен перечень информации, которая подлежит опубликованию в проектной декларации, в частности информация о застройщике и об объекте строительства (подп.1.6 п.1 Указа № 473).

Договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешение на строительство объекта строительства. Договор считается заключенным с даты его регистрации (подп.1.7 п.1 Указа № 473).

Местные исполнительные и распорядительные органы по каждому строящемуся объекту строительства должны создавать электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства. Это необходимо для исключения двойных продаж объектов долевого строительства и дополнительной защиты прав дольщиков (подп.1.8 п.1 Указа № 473).

Определены основания, по которым может быть дан отказ в регистрации, - отсутствие в договоре существенных условий, перечень которых дан в части шестой подп.1.7 п.1 Указа № 473, и наличие регистрации другого договора создания объекта долевого строительства на один объект долевого строительства.

Цена договора

Впервые введена норма об обязательстве дольщиков по уплате цены договора только в национальной валюте без привязки к иностранной валюте (подп.1.10 п.1 Указа № 473). Это обусловлено тем, что в экономике республики разработан и реализуется комплекс мер по ее дедолларизации. До принятия этой нормы строительство объектов долевого строительства с использованием иностранной валюты и с использованием только национальной валюты осуществлялось примерно в пропорции 50/50.

Нормы о неизменности цены договора содержатся в подп.1.11 п.1 Указа № 473, в котором также предусмотрены основания, по которым цена договора может меняться застройщиком без согласования с дольщиком и по согласованию с дольщиком.

Внесение собственных средств застройщиками

До опубликования проектной декларации застройщики должны внести в строительство объекта строительства собственные средства в размере не менее 15 % от сметной стоимости строящегося объекта. Это обусловлено необходимостью допуска к работе с денежными средствами граждан только финансово устойчивых застройщиков. При этом от обязательного внесения собственных средств освобождаются застройщики, являющиеся коммунальными унитарными предприятиями по капитальному строительству (УКСы) и организации крупнопанельного домостроения (подп.1.12 п.1 Указа № 473). Это связано в первую очередь со снижением объемов жилищного строительства и соответственно заказов для застройщиков, а также отсутствием достаточного количества доступных кредитов и снижением реальных денежных доходов граждан. Указанные застройщики в основном строят жилые дома для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе пользующихся государственной поддержкой (льготные кредиты, одноразовые субсидии, субсидии на погашение процентов по кредитам и части основного долга по коммерческим кредитам). При этом УКСы часть прибыли направляют на строительство объектов социального назначения. У названных застройщиков «портфель заказов» ориентировочно на 80 % формируется за счет строительства жилья с минимальной прибылью - до 5 % от сметной стоимости строительства. Сложившаяся ситуация часто приводит к наличию чистых убытков от текущей деятельности. При этом следует принимать во внимание то, что при проектировании многоквартирных жилых домов на первых этажах предусматриваются нежилые встроенные помещения, которые также финансируются за счет застройщиков до того времени, пока не найдутся дольщики.

Направление части прибыли подрядчику

После приемки в эксплуатацию объекта строительства часть прибыли по объектам долевого строительства, построенным без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика, должна направляться застройщиком подрядчику. Размер и порядок получения части прибыли подрядчиком оговариваются в договоре строительного подряда. На практике застройщики часто задавались вопросом: какую прибыль принимать в расчетах с подрядчиком - плановую, заложенную в договорах создания объектов долевого строительства или фактическую, сформированную по итогу строительства? При этом эти два указанных показателя часто отличаются друг от друга. Поэтому подп.1.13 п.1 Указа № 473 установлено, что прибыль, подлежащая распределению, определяется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета в целом по объекту после исполнения сторонами обязательств по договорам создания объектов долевого строительства.

Возврат денежных средств от продажи объектов долевого строительства, построенных за счет государственных застройщиков

При строительстве долевым способом объекта строительства государственным предприятием может возникнуть ситуация, при которой не все объекты долевого строительства распродаются до ввода объекта строительства в эксплуатацию (дольщики выходят из строительства на его поздней стадии, изначально не определяются желающие на тот или иной объект долевого строительства), то есть застройщик вкладывает в строительство таких объектов долевого строительства собственные средства. После подписания акта приемки объекта в эксплуатацию объект регистрируется в установленном порядке и находится в хозяйственном ведении предприятия и в областной коммунальной собственности. Ранее при продаже нереализованных объектов долевого строительства на аукционе денежные средства зачислялись в республиканский бюджет при отчуждении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, и в бюджеты базового уровня г. Минска при отчуждении жилых помещений, находящихся в коммунальной собственности. При этом застройщики несли необоснованные убытки.

Поэтому установлена норма о возврате денежных средств от продажи объектов долевого строительства, построенных за счет застройщиков, являющихся государственными организациями, на их расчетные счета (подп.1.14 п.1 Указа № 473). Указанные денежные средства поступают в непосредственное распоряжение застройщиков. Такая норма введена впервые. Данный вопрос - один из самых значимых и резонансных в Указе № 473.

Льготируемая площадь жилого помещения

Нормативная общая площадь жилого помещения, которое может строиться с ограниченной прибылью, составляет 20 м² общей площади жилых помещений (в г. Минске - 15 м², для многодетных семей - 20 м²). При определении общей нормативной площади, приходящейся на семью дольщика, не принимается в расчет общая площадь жилых помещений, имеющаяся в распоряжении дольщика и членов его семьи, улучшающих совместно жилищные условия (часть третья подп.1.15 п.1 Указа № 473).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 января 2021 г. следует руководствоваться подп.1.15 п.1 Указа № 473 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2020 № 247. Комментарии см. здесь.

Пример Семья их трех человек живет в г. Минске в двухкомнатной квартире общей площадью 40 м2. Находясь на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляет строительство двухкомнатной квартиры общей площадью 60 м2 с ограниченной прибылью застройщика. Семье застройщик прольготирует 45 м2 общей площади, то есть в полном объеме. Если бы в расчет принималось уже имеющееся в собственности жилье, льготная цена была бы установлена только на 5 м2.

Застройщик вправе прольготировать общую площадь жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, вне зависимости от установленного норматива площади. Для исключения возможной коррупционной составляющей этой нормы предлагается применять такую льготу либо для всех очередников, либо не применять по объекту строительства в целом (часть седьмая подп.1.15 п.1 Указа № 473). При этом применение указанной нормы может быть только с согласия застройщика. На практике такая ситуация может возникнуть при поэтапной распродаже объекта строительства (частями), когда последующие продажи тормозятся в силу недостаточного количества потенциальных дольщиков, имеющих достаточно средств для оплаты как льготной части квартиры, так и коммерческой.

Порядок возврата средств дольщикам при снижении фактических затрат застройщика

Если в процессе строительства произошло снижение стоимости материалов, работ, услуг по решению уполномоченных государственных органов, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное снижение цены договора (часть девятая подп.1.15 п.1 Указа № 473). Эта норма относится ко всем объектам строительства.

Указ № 473 изменил порядок возврата средств дольщикам при снижении фактических затрат застройщика относительно цены договора. Указ № 263 обязывал производить такой возврат всем дольщикам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, независимо от использования господдержки. Вместе с тем данная позиция противоречит нормам Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (далее - Указ № 361), принятого в целях совершенствования порядка формирования договорной (контрактной) цены. Согласно нормам Указа № 361 превышение (снижение) фактической стоимости подрядных работ по отношению к неизменной договорной (контрактной) цене на строительство объекта при достижении потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектной документацией относится на финансовые результаты деятельности подрядчика. При этом при снижении фактической стоимости подрядных работ, выполняемых при строительстве жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой (льготные кредиты и одноразовые субсидии), подрядчик возвращает заказчику денежные средства, не использованные на цели строительства. Соответствующая норма имеется также в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 августа 2011 г. № 361» (далее - постановление № 1553). Все жилые дома строятся с учетом норм Указа № 361, соответствующим образом формируется и их стоимость. Указом Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26) также внесены изменения и дополнения в Указ № 361, касающиеся порядка формирования сметной стоимости в текущих ценах. При этом Указ № 26 распространяется на все виды строительства - в составе жилищно-строительных потребительских кооперативов, долевое строительство, строительство с использованием жилищных облигаций, то есть принципы строительства жилья в текущих ценах законодательно урегулированы, нельзя при долевом строительстве жилых помещений не применять нормы Указа № 361 и постановления № 1553. Таким образом, Указ № 473 уточняет, что возврат средств при снижении фактических затрат относительно цены договора осуществляется только дольщикам, строящим жилые помещения с использованием господдержки. Возврат осуществляется со специального счета, открытого застройщиком для строительства жилого дома, и с текущего (расчетного) счета застройщика. В возвращаемую сумму включаются затраты, не использованные на оплату услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на эту стоимость, не использованные средства, внесенные дольщиком как превышающие предельный норматив стоимости, принятый для расчета размера льготного кредита, а также ограниченную прибыль, превышающую установленные 5 % с учетом норматива строящейся общей площади на каждого члена семьи дольщика (если ограниченная прибыль установлена только на норматив площади, а не на всю строящуюся площадь жилого помещения). Возврат не использованных на цели строительства средств, которые были перечислены этим банком на специальный счет, открытый для зачисления льготных кредитов, производится АСБ «Беларусбанк». Если строительство осуществляется с использованием субсидий на погашение части процентов по коммерческому кредиту и (или) части основного долга, а также иных источников финансирования, не использованные на строительство денежные средства также подлежат возврату в указанный срок по источникам финансирования. При этом информацию обо всех источниках финансирования предоставляет по требованию застройщика дольщик. Возврат средств производится пропорционально суммам, внесенным из разных источников. В том случае, если дольщик не предоставит застройщику необходимые справки, застройщик не производит возврат средств. При этом обязательства застройщика по возврату не использованных на цели строительства средств сохраняются до выполнения дольщиком условия по представлению необходимых справок.

По истечении 2 месяцев после приемки объекта строительства в эксплуатацию возвращаются в АСБ «Беларусбанк» все не использованные на цели строительства средства льготных кредитов в счет погашения задолженности по льготным кредитам.

Если при приемке в эксплуатацию объекта строительства часть работ была перенесена на благоприятный период их исполнения, стоимость таких работ определяется застройщиком с учетом прогнозных индексов и включается в цену договора (часть пятнадцатая подп.1.15 п.1 Указа № 473). Оплата таких работ осуществляется дольщиком по факту их исполнения и включается в цену договора (часть шестнадцатая подп.1.15 п.1 Указа № 473).

В случае строительства жилого помещения с использованием господдержки уплата цены договора осуществляется на основании справок застройщика, представляемых ежемесячно. В справку застройщика включаются авансы, которые не должны превышать 50 % стоимости работ, предстоящих к выполнению в последующем месяце, а также целевые авансы на приобретение конструкций, материалов, изделий (часть семнадцатая подп.1.15 п.1 Указа № 473).

Права на наследство

Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. При этом застройщик не вправе отказать наследникам в заключении договоров на прежних условиях вместо умершего дольщика в случае, если наследники имеют такие же права.

Замена застройщика и защита прав дольщика

Местными исполнительным и распорядительным органам предоставлено право осуществлять при необходимости замену застройщика. Это важно для защиты пострадавших от недобросовестных застройщиков дольщиков с целью соблюдения их интересов и достройки жилых домов с минимальными дополнительными затратами (подп.1.20 п.1 Указа № 473).

Предписания, касающиеся защиты прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договоров создания объектов долевого строительства, предусмотрены подп.1.21 п.1 Указа № 473. Определено, что законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам, услугам, которые были использованы либо выполнены, оказаны в процессе строительства исходя исключительно из стоимости таких товаров, работ, услуг и их соответствия проектной документации.

Строительство жилых помещений за счет бюджетных средств

В отношении строительства жилых помещений за счет бюджетных средств в целях экономии этих средств установлено, что такое строительство осуществляется без прибыли застройщика. При этом затраты непосредственно на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом стоимости строительства, поэтому сам застройщик в результате получит не только прибыль.

Вступление в силу Указа № 473

Указ № 473 вступает в силу в следующем порядке: подп.1.14 п.1, пп.3 и 5 - после официального опубликования, то есть с 13 декабря 2018 г.; иные положения - через 3 месяца после его официального опубликования, то есть с 13 марта 2019 г.

11.01.2019

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь