Материал помещен в архив

О ДОГОВОРЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДЛЯ ГРАЖДАН, НЕ СОСТОЯЩИХ НА УЧЕТЕ НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Риски при строительстве жилья

Долевое строительство - один из доступных способов приобретения гражданами жилья. Вместе с тем инвестирование средств в долевое строительство связано с определенными рисками. И самый большой риск - стать жертвой мошенничества. Однако даже надежность выбранной дольщиком строительной компании не освобождает его от иных рисков, которые обусловлены, прежде всего, сложностью и длительностью строительного цикла.

К числу возможных рисков следует отнести и такие риски, как:

• нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства;

• значительное удорожание объекта долевого строительства к моменту ввода дома в эксплуатацию;

• заключение двойных договоров на один и тот же объект долевого строительства;

• невозможность получения денег дольщиком в случае выхода из долевого строительства.

Тем не менее, несмотря на наличие высоких инвестиционных рисков, долевое строительство пользуется спросом и продолжает развиваться, что, в свою очередь, обостряет проблемы, связанные с защитой прав и интересов дольщиков.

Гражданам, не связанным по роду своей деятельности со строительством, иногда непросто разобраться в процессах, происходящих при инвестировании, чтобы, передав деньги застройщику, максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий.

Государство, стараясь защитить интересы граждан и минимизировать риски в случае неисполнения заказчиком своих обязательств, уделяет большое внимание правовому регулированию процесса строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и закреплению статуса дольщика. Ведь общеизвестно, что гораздо проще и легче обеспечить защиту тех прав и интересов, в основе которых лежит договор. Права и интересы субъектов внедоговорных отношений по сравнению со сторонами договора более ограничены в способах защиты. В связи с этим одной из мер, направленных на защиту интересов дольщика, является обязательное заключение договоров создания объектов долевого строительства при ведении такого строительства.

Правила регулирования процесса строительства

С 9 сентября 2013 г. правовое регулирование процесса долевого строительства и заключения договоров создания объектов долевого строительства осуществляется на основании Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положением о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Определенное Указом № 263 содержание договора направлено на то, чтобы в случае возникновения конфликтных ситуаций дольщик смог обеспечить реальную защиту своих прав и интересов, в т.ч. и в судебном порядке.

Указом № 263 утверждена форма типового договора создания объекта долевого строительства, которая должна применяться как для заключения с гражданами, осуществляющими строительство с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, так и при коммерческом строительстве.

Пунктом 6 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263, предусмотрено, что договор должен содержать условия в соответствии с данным Положением и, кроме того, в него могут быть внесены условия по соглашению сторон.

Следовательно, содержание договора с гражданами, осуществляющими долевое строительство за счет собственных средств и кредитов банка, может определяться сторонами по своему усмотрению с учетом обязательных положений Указа № 263 и норм Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Однако, как бы ни отличались между собой договоры, составленные разными строительными компаниями, они по своей сути однотипны, в них:

1) гражданин (дольщик) обязуется профинансировать строительство квартиры;

2) строительная компания (застройщик) обязуется организовать процесс строительства, закончить его к определенному сроку и по окончании строительства передать построенный объект долевого строительства дольщику.

При заключении такого договора дольщику следует обращать внимание на то, чтобы его условия были четко сформулированы и не могли быть признаны судом несогласованными сторонами из-за неоднозначности их толкования.

Самая типичная проблема при долевом строительстве - это нарушение застройщиком сроков строительства. Она решается путем указания в договоре обязательств застройщика о вводе объекта в эксплуатацию к определенной дате. Кроме того, дата должна быть подкреплена ответственностью застройщика за нарушение указанного срока.

Избежать необоснованного роста цены объекта можно, подробно изложив в договоре процесс ее формирования. При этом в договоре следует конкретно оговорить случаи, при которых возможно повышение цены и за чей счет в этих ситуациях должны быть возмещены дополнительные расходы дольщика или застройщика.

Гарантией того, что на один объект долевого строительства застройщиком будет заключен только один договор, послужит только официально заключенный договор, прошедший обязательную регистрацию в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешение на строительство. Такая регистрация исключает наличие двух и более договоров на один объект долевого строительства.

Вопрос сохранения денежных средств дольщика путем использования их по целевому назначению на строительство объекта решается при помощи:

• предоставления дольщику права получения информации от застройщика о степени строительной готовности объекта для сравнения ее с суммой денежных средств, подлежащих уплате;

• ежегодного проведения застройщиком аудита целевого использования привлеченных на строительство объектов долевого строительства средств и права дольщика на ознакомление с аудиторским заключением в полном объеме.

Таким образом, грамотно составленный договор поможет гражданину уменьшить наступление негативных последствий или даже избежать их совсем при возникновении конфликта с застройщиком.

Примерный договор

ДОГОВОР № ______
создания объекта долевого строительства для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

Государственное производственное объединение «_____________________», зарегистрированное решением _______ городского (районного) исполнительного комитета от __________ № ____ в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей № _______, действующее на основании Устава, расположенное по адресу: _____________________________, именуемое в дальнейшем Застройщик, в лице заместителя генерального директора ___________________, действующего на основании доверенности от _________ № _______, с одной стороны и ________________________, проживающий по адресу: ________, г._______, ул.________, д.__, кв.__, паспорт серии ____ № _______, выдан _________________, личный номер _______________, именуемый в дальнейшем Дольщик, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Застройщик обязуется:

- обеспечить строительство жилого помещения № ____ (далее - объект долевого строительства), имеющего характеристики, указанные в приложении 1 к настоящему договору, в составе многоквартирного жилого дома № ___ по генплану в микрорайоне ____________ в г.______ (далее - многоквартирный жилой дом), в установленный договором срок и в соответствии с проектной документацией;

- по окончании строительства и приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства Дольщику.

1.2. Дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

1.3. Общая площадь многоквартирного жилого дома, в том числе жилая, и общая площадь иных отдельно стоящих объектов недвижимости, служащих целевому использованию жилого дома, относящихся к нему в соответствии с проектной документацией и расположенных на одном земельном участке, предоставленном для строительства, определяются в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.

1.4. Право Застройщика на привлечение средств Дольщиков для строительства объекта долевого строительства подтверждается:

- свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права собственности на него от _________ № ____________;

- проектной документацией, прошедшей в установленном порядке государственную экспертизу, от _________ № ____________ с дополнением от _________ № ____________;

- разрешением на производство строительно-монтажных работ, выданным органом государственного строительного надзора, от _________ № ____________;

- договором строительного подряда, заключенным на строительство жилого дома, от _________ № ____________;

- проектной декларацией, опубликованной в газете ___________ № __ (___) от ____________.

2. Сроки строительства многоквартирного жилого дома

2.1. Срок начала строительства многоквартирного жилого дома - «__» _______ 20__ г.

Срок окончания строительства многоквартирного жилого дома и ввод его в эксплуатацию - «__» _______ 20__ г. с учетом нормативной продолжительности строительства в соответствии с проектной документацией - ____ месяцев.

2.2. Если строительство не может быть завершено в срок, указанный в части второй п.2.1 договора, Застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по решению _____________ городского (районного) исполнительного комитета перенести срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В случае отсутствия вины Застройщика в нарушении срока ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и при наличии не зависящих от сторон обстоятельств, подтвержденных решением ____________ городского (районного) исполнительного комитета, течение срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию приостанавливается на период действия таких обстоятельств и со дня их прекращения продолжается.

2.3. Застройщик имеет право на досрочный ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

3. Цена объекта долевого строительства

3.1. Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения настоящего договора в текущих ценах составляет ______________ руб., в базисных ценах 2006 г. - ______________ руб.

3.2. Расчет стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства Застройщик обязан произвести:

- в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на дату опубликования проектной декларации;

- с учетом затрат Застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства и прибыли Застройщика.

3.3. Цена объекта долевого строительства общей площадью _______ кв.м в текущих ценах с учетом прогнозных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ на день опубликования проектной декларации составляет __________________ руб.

Возмещение затрат Застройщика по строительству объекта долевого строительства составляет _____________________ руб.

Сумма затрат Застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи Дольщику, составляет _____________ руб.

Прибыль Застройщика составляет ________________ руб.

3.4. Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) допускается по соглашению Сторон, в том числе по соглашению Сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого Дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству Дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

3.5. Застройщик вправе изменить цену объекта долевого строительства (цену договора) в случаях:

- изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в указанный в части второй п.2.1 настоящего договора срок исполнения Застройщиком обязательств по договору и указанный в части второй п.2.2 настоящего договора дополнительный срок строительства;

- изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами.

При этом Застройщик при достройке многоквартирного жилого дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

3.6. Стоимость выполненных в ходе строительства объемов работ и затрат, подтвержденных расчетными документами Застройщика, при окончательном расчете не изменяется.

3.7. Если Застройщиком понесены дополнительные затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства в соответствии с законодательством, превышающие объем затрат, установленный в п.3.3 настоящего договора, то их стоимость предъявляется Дольщику к оплате по окончании строительства путем включения в расчет фактической стоимости объекта долевого строительства. Указанные дополнительные затраты оплачиваются Дольщиком одновременно с оплатой фактической цены объекта долевого строительства (цены договора).

Стоимость коммунальных расходов и иных платежей по содержанию объекта долевого строительства не включается Застройщиком в затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства. Указанные платежи оплачиваются Дольщиком с момента передачи многоквартирного жилого дома для обслуживания эксплуатирующей организации или в управление товариществу собственников.

3.8. Сумма прибыли, рассчитанная Застройщиком при заключении договора, не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой объекта долевого строительства (ценой договора), за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с законодательством.

3.9. При изменении (введении в действие новых) технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.

3.10. Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта долевого строительства, внесенные после утверждения проектной документации, производятся за счет Застройщика в случае принятия Застройщиком решения, повлекшего необходимость внесения этого изменения.

3.11. При отклонении общей площади построенного объекта долевого строительства от результатов обмера _______________________________________ в большую или меньшую сторону Застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства.

4. Порядок расчетов

4.1. Уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится Дольщиком через банк после регистрации в установленном порядке настоящего договора поэтапно в установленный договором период по графику платежей, являющемуся приложением 2 к настоящему договору и подписанному обеими Сторонами, на следующие счета, открытые Застройщиком (примечание):

- на строительство объекта долевого строительства - на специальный счет Застройщика № ______________ в филиале ______________, код банка ____, УНП _________________. Средства, находящиеся на специальном счете, используются Застройщиком только по целевому назначению;

- на оплату услуг Застройщика и прибыли - на текущий (расчетный) счет Застройщика № ______________ в филиале ______________, код банка ___, УНП ______________.

4.2. Средства, перечисленные Дольщиком на специальные счета, Застройщик обязан использовать только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направлять на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.

4.3. Средства, внесенные Дольщиком на текущий (расчетный) счет Застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, Застройщик также обязан использовать по целевому назначению.

4.4. Денежные средства за объект долевого строительства (цена договора) Дольщик обязан уплачивать лично либо через своего представителя по доверенности, оформленной в установленном законодательством порядке.

При поступлении денежных средств по оплате обязательств Дольщика от иных лиц Застройщик производит их возврат на банковский счет плательщика в течение 30 дней со дня подачи плательщиком письменного заявления о возврате средств.

В этом случае обязательство Дольщика по своевременному внесению платежей не считается исполненным надлежащим образом, и Застройщик не несет ответственности за неисполнение третьими лицами своих обязательств перед Дольщиком по внесению указанных платежей.

4.5. После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта долевого строительства и полного расчета с Дольщиком, строительными и другими организациями по данному объекту строительства средства, оставшиеся на специальном счете Застройщика (средства Дольщика, привлеченные на строительство объекта долевого строительства), Застройщик вправе перечислить на свой текущий (расчетный) счет.

4.6. Собственные средства, направленные Застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или в период привлечения средств Дольщика, Застройщик вправе компенсировать со специального счета Застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации.

Указанные средства индексируются Застройщиком путем умножения их суммы на коэффициент, определяемый отношением индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утвержденного Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь по каждой области и г.Минску, действующего на фактическую дату возврата средств со специального счета Застройщика, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета) Застройщика на строительство объекта долевого строительства.

4.7. Размер и сроки ежемесячной оплаты Застройщик вправе корректировать исходя из фактических объемов работ и прочих затрат на строительство многоквартирного жилого дома.

4.8. После уточнения всех расходов, которые учитываются в стоимости строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с действующим законодательством, Застройщик обязан произвести расчет фактической стоимости объекта долевого строительства и предъявить его к оплате Дольщику в течение 1 месяца со дня ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Дольщик обязан произвести оплату фактической стоимости объекта долевого строительства в течение 1 месяца со дня получения расчета.

5. Гарантийный срок на объект долевого строительства

5.1. Гарантийный срок на объект долевого строительства - 8 лет.

5.2. Недостатки (дефекты), выявленные в течение гарантийного срока и отраженные в перечне замечаний по объекту долевого строительства (далее - Перечень), Застройщик обязан устранить за свой счет.

5.3. Указанный в п.5.1 настоящего договора гарантийный срок исчисляется:

- со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства в случае, если объект долевого строительства передается Дольщику после оформления Дольщиком права собственности на него;

- со дня подписания соглашения об условиях передачи объекта долевого строительства.

Исключение составляют инженерное оборудование, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем, а также материалы, срок службы которых менее установленного в части первой настоящего пункта гарантийного срока.

5.4. Срок устранения дефектов, выявленных в течение гарантийного срока, определяется соглашением Сторон, но он не может быть более 3 месяцев при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.

Срок устранения дефектов также может быть продлен по объективным причинам, не зависящим от Застройщика.

5.5. Дольщик обязан своевременно предоставить Застройщику доступ в помещение для устранения выявленных дефектов и недостатков.

5.6. Гарантийный срок продлевается на период устранения дефектов при условии, что Дольщик не имел возможности пользоваться объектом долевого строительства по назначению.

5.7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

- нормального износа объекта долевого строительства или его частей;

- неправильной эксплуатации объекта долевого строительства либо исходя из действия Дольщика (собственника) объекта долевого строительства, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;

- ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными третьими лицами, а также произведенных перепланировок или реконструкций на объекте долевого строительства, в том числе инженерных систем (коммуникаций).

6. Права и обязанности Сторон

6.1. Дольщик имеет право:

6.1.1. ознакомиться с проектной документацией, имеющей отношение к объекту долевого строительства;

6.1.2. по согласованию с Застройщиком посещать место строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленное Застройщиком время, соблюдая при этом требования техники безопасности, и в установленном порядке знакомиться с ходом строительства;

6.1.3. получать от Застройщика информацию о ходе строительства; производить замену объектов долевого строительства в процессе строительства при согласии Застройщика в пределах объекта долевого строительства при наличии другого объекта долевого строительства с заключением нового договора;

6.1.4. в срок, установленный Застройщиком, получить от него справку для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства при условии полной оплаты Дольщиком цены договора;

6.1.5. требовать от Застройщика устранения дефектов и недоделок, отраженных при приемке объекта в Перечне и выявленных в течение гарантийного срока в согласованный Сторонами срок.

6.2. Дольщик обязан:

6.2.1. вносить средства на строительство объекта долевого строительства в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в настоящем договоре;

6.2.2. получить от Застройщика справку для оформления права собственности на построенный объект долевого строительства в срок, установленный в подп.6.4.8 п.6.4 настоящего договора;

6.2.3. не позднее 3 месяцев со дня получения от Застройщика справки для оформления права собственности оформить в установленном порядке на себя право собственности на объект долевого строительства;

6.2.4. в установленный Застройщиком срок принять от него объект долевого строительства, комплект ключей и документы на установленное оборудование;

6.2.5. до получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства известить Застройщика о дате оформления права собственности на объект долевого строительства, об изменении паспортных данных, регистрации по месту жительства, месту пребывания в течение 2 недель с момента возникновения данных обстоятельств;

6.2.6. не производить перепланировок либо переоборудования объекта долевого строительства, а также изменений инженерных коммуникационных сетей, систем и оборудования до момента государственной регистрации права собственности на данный объект;

6.2.7. за 2 месяца до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию пройти инструктаж по правилам безопасности пользования бытовыми приборами (по усмотрению эксплуатационных служб);

6.2.8. в установленном законодательством порядке принять участие в создании товарищества собственников.

6.3. Застройщик имеет право:

6.3.1. требовать от Дольщика перечисления средств на строительство объекта долевого строительства на условиях, определенных в настоящем договоре;

6.3.2. вносить изменения в проект, не ухудшающие потребительские качества жилого дома и не влияющие на общий объем финансирования по настоящему договору;

6.3.3. подписывать документы, относящиеся к исполнению и расторжению договора (дополнительные соглашения, приложения к договору и дополнительным соглашениям, акт о расторжении договора, деловую переписку), с использованием факсимиле. Документы, подписанные с использованием факсимиле, имеют равную юридическую силу с документами, подписанными уполномоченным лицом собственноручно.

6.4. Застройщик обязан:

6.4.1. ознакомить Дольщика с документами, перечисленными в п.1.4 настоящего договора, удостоверяющими его право на строительство многоквартирного жилого дома;

6.4.2. в течение 3 рабочих дней со дня подписания Сторонами настоящего договора представить его для регистрации в местный исполнительный и распорядительный орган и в течение 3 рабочих дней после регистрации выслать один экземпляр зарегистрированного договора Дольщику заказным письмом или вручить его Дольщику лично под подпись;

6.4.3. организовать непрерывный процесс финансирования строительства многоквартирного жилого дома, контролировать поступление средств на строительство, обеспечить информирование Дольщика по всем вопросам заключения и исполнения настоящего договора, контролировать исполнение обязательств по настоящему договору;

6.4.4. сообщить Дольщику об изменениях условий договора строительного подряда, если это влияет на отношения, регулируемые в настоящем договоре;

6.4.5. уведомить Дольщика о вносимых изменениях в проектную документацию в случае, если они повлекут увеличение или уменьшение цены объекта долевого строительства или иных качественных его показателей.

Организовать за свой счет проведение аудита использования привлеченных на строительство объектов долевого строительства средств и по просьбе Дольщика ознакомить его с аудиторским заключением в полном объеме;

6.4. 6. обеспечить:

- сохранность установленного оборудования до передачи объекта долевого строительства Дольщику, но не более 3 месяцев со дня выдачи Дольщику справки для оформления объекта долевого строительства в собственность;

- государственную регистрацию создания капитального строения - многоквартирного жилого дома в установленном законодательством порядке;

- подготовку необходимых документов и передачу их представителю товарищества собственников, если на момент ввода данного жилого дома в эксплуатацию это товарищество создано, либо лицу, определенному общим собранием дольщиков, или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не будет создано для последующего оформления прав на земельный участок;

6.4.7. передать Дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства в течение 1 месяца со дня приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома;

6.4.8. передать Дольщику, полностью оплатившему цену объекта долевого строительства, в течение 3 дней со дня обращения к нему Дольщика справку для оформления права собственности на объект долевого строительства;

6.4.9. передать Дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.

Передать Дольщику в порядке, установленном настоящим договором, ключи и документы на установленное оборудование;

6.4.10. устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства и выявленные в течение гарантийного срока, в согласованный с Дольщиком срок;

6.4.11. передать в установленном порядке общее имущество многоквартирного жилого дома представителю товарищества собственников, если на момент ввода данного жилого дома в эксплуатацию это товарищество создано; если товарищество собственников не создано, - лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом и информировать его об объектах долевого строительства, в которых не производились отделочные работы.

7. Порядок и условия приемки-передачи объекта долевого строительства

7.1. Не позднее 1 месяца со дня приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома Застройщик обязан определить дату передачи Дольщику окончательного расчета стоимости объекта долевого строительства, сообщить ее Дольщику и передать ему в установленный срок окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства.

7.2. При условии полной оплаты Дольщиком цены договора Застройщик обязан в трехдневный срок со дня обращения Дольщика за справкой для регистрации права собственности на объект долевого строительства выдать ее Дольщику.

7.3. Передача Застройщиком объекта долевого строительства Дольщику осуществляется в следующем порядке:

7.3.1. приемка-передача объекта долевого строительства после государственной регистрации Дольщиком права собственности на объект долевого строительства:

7.3.1.1. Дольщик обязан не позднее 3 месяцев со дня получения справки для регистрации права собственности на объект долевого строительства в установленном порядке зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства;

7.3.1.2. в случае регистрации Дольщиком права собственности на объект долевого строительства до принятия его от Застройщика Застройщик обязан в четырехмесячный срок со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома определить дату передачи объекта долевого строительства Дольщику и сообщить ему указанную дату;

7.3.1.3. после регистрации Дольщиком права собственности на объект долевого строительства Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых и нежилых помещений данного объекта и документы на установленное оборудование в определенный им день по акту приемки-передачи (далее - Акт).

Бланк Акта, изготовленный Застройщиком, передается Дольщику для оформления и подписания в день, установленный Застройщиком для передачи объекта долевого строительства.

Акт подписывается Дольщиком при получении им ключей и документов на установленное оборудование;

7.3.1.4. обязательства Застройщика по передаче объекта долевого строительства Дольщику считаются исполненными с момента подписания Сторонами Акта;

7.3.1.5. не являются нарушением обязанностей Застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства Дольщику:

- неявка Дольщика для получения ключей и документов на установленное оборудование и подписания Акта в установленный Застройщиком срок;

- отказ или уклонение от получения ключей и документов на установленное оборудование и подписания Акта;

- неоформление Дольщиком права собственности на объект долевого строительства.

При этом объект долевого строительства будет считаться переданным Дольщику со дня получения им уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Исключение составляют случаи, когда приемке объекта долевого строительства Дольщиком препятствовали обстоятельства, исключающие его возможность участвовать в приемке объекта долевого строительства, - временная потеря трудоспособности по болезни, командировка, выезд на отдых.

В этих случаях передача объекта долевого строительства осуществляется после прекращения действия указанных обстоятельств;

7.3.1.6. качество передаваемого объекта долевого строительства, наличие или отсутствие в нем недостатков (дефектов) должны быть отражены Дольщиком в Перечне;

7.3.1.7. срок устранения недостатков (дефектов), отраженных в Перечне, определяется Застройщиком, согласовывается им с Дольщиком и указывается в Перечне.

Застройщик обязан устранить за свой счет отраженные в Перечне недостатки (дефекты) в согласованный с Дольщиком срок и уведомить об этом Дольщика.

О наличии необоснованно заявленных недостатков (дефектов), которые не подлежат устранению, Застройщик уведомляет Дольщика письменно;

7.3.1.8. Застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до принятия объекта долевого строительства Дольщиком, но не более 3 месяцев со дня передачи Дольщику документов, необходимых для оформления права собственности на данный объект;

7.3.2. приемка-передача объекта долевого строительства до оформления Дольщиком права собственности на него:

7.3.2.1. после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до регистрации Дольщиком права собственности на объект долевого строительства Застройщик вправе заключить с Дольщиком, полностью уплатившим цену объекта долевого строительства, соглашение об условиях передачи объекта долевого строительства Дольщику и передать его Дольщику, а также ключи и документы на установленное оборудование.

Содержание указанного соглашения имеет силу Акта.

Качество передаваемого объекта долевого строительства, наличие или отсутствие в нем недостатков (дефектов) также должны быть отражены Дольщиком в Перечне к соглашению об условиях передачи объекта долевого строительства Дольщику;

7.3.2.2. со дня подписания соглашения об условиях передачи объекта долевого строительства Дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск гибели объекта долевого строительства.

7.4. Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность дольщиков, если финансирование этих объектов производилось всеми дольщиками, и передаются Застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, - лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному _________ городским (районным) исполнительным комитетом.

7.5. При возникновении у Дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

8. Изменение, дополнение и расторжение договора

8.1. Все дополнения и изменения к договору совершаются путем заключения дополнительного соглашения.

В случае изменения существенных условий договора дополнительные соглашения к нему подлежат обязательной регистрации в порядке, установленном для обязательной регистрации договора.

8.2. В случае изменения сроков строительства объекта долевого строительства дополнительное соглашение заключается Сторонами в следующем порядке: при невыполнении сроков исполнения Застройщиком обязательств по договору Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить Дольщику соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения к нему, в котором предусматриваются изменение срока и иных связанных с этим условий договора, а также срок, в течение которого дополнительное соглашение должно быть подписано.

8.3. В случае изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) дополнительное соглашение заключается Сторонами в следующем порядке:

8.3.1. изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) в случаях, предусмотренных пп.3.4 и 3.5 настоящего договора, оформляется дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства (цены договора);

8.3.2. обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) производится Застройщиком путем представления Дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) с представлением Застройщиком Дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными Дольщиком в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;

8.3.3. Застройщик письменно уведомляет Дольщика о необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении цены объекта долевого строительства (цены договора) с указанием срока, в течение которого дополнительное соглашение должно быть подписано, а также о порядке ознакомления Дольщика с обоснованием изменения цены объекта долевого строительства (цены договора).

8.4. Порядок расторжения договора:

8.4.1. Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) Застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым Застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора);

8.4.2. Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

8.4.2.1. невнесения Дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором;

8.4.2.2. несогласия Дольщика с обоснованным Застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) в случаях изменения:

- по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого Дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству Дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ;

- статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок продолжительности строительства и дополнительный срок строительства, указанный в части второй п.2.2 и п.3.5 настоящего договора;

- законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами;

8.4.3. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением);

8.4.4. Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца с момента получения такого извещения.

Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

При наличии у Дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней с момента их истечения;

8.4.5. в случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора Сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, проинформировав об этом другую Сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения, но не ранее 10 дней с даты получения письма, при наличии условий:

- истечения пятидневного срока со дня отказа другой Стороны от предложения расторгнуть договор;

- неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок.

8.5. В случае расторжения договора или отказа одной из Сторон от исполнения договора Застройщик возвращает Дольщику внесенные Дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

9. Ответственность Сторон

9.1. В случае вины Застройщика в несоблюдении срока исполнения Застройщиком обязательств по договору Застройщик обязан:

9.1.1. при расчете цены объекта долевого строительства (цены договора) применять к объектам, выполненным в дополнительный срок строительства, статистические индексы стоимости строительно-монтажных работ, установленные для месяца, который является последним в нормативном сроке продолжительности строительства объекта;

9.1.2. выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта долевого строительства Дольщику неустойку (пеню) в случае выполнения им в полном объеме своих договорных обязательств по оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), рассчитанную от суммы внесенных Дольщиком платежей за каждый день просрочки в размере:

- 0,01 % - при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3 месяцев;

- 0,02 % - при превышении нормативных сроков продолжительности строительства от 3 до 6 месяцев;

- 0,03 % - при превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6 месяцев от суммы внесенных Дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не предусмотрен законодательством.

9.2. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей Дольщик уплачивает Застройщику неустойку (пеню) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке:

- в размере 0,02 % - при внесении Дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам Застройщика;

- в размере 0,002 % - при внесении платежей Дольщиком единовременно.

9.3. Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, Дольщик по своему выбору вправе требовать от Застройщика:

9.3.1. безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев, при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.

Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания Сторонами Перечня;

9.3.2. возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если Застройщик не устранил их в согласованные сроки;

9.3.3. расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь и договором.

10. Дополнительные положения

10.1. Для размещения и организации работы товарищества собственников Дольщик передает товариществу собственников безвозмездно свою долю в праве собственности на помещение товарищества собственников.

Подписанием настоящего договора Дольщик также выражает свое согласие на безвозмездную передачу предназначенных для эксплуатации жилого дома, относящихся к общему имуществу совместного домовладения инженерных сетей, коммуникаций, оборудования и отдельно стоящих технических сооружений на баланс соответствующих специализированных эксплуатирующих организаций.

Одновременно Дольщик поручает Застройщику произвести необходимые для такой передачи действия, уполномочивает его представлять интересы Дольщика во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь, выполнять все необходимые действия и формальности, связанные с данным поручением.

10.2. Порядок рассмотрения заявлений, связанных с исполнением договора, регулируется настоящим пунктом, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Вся информация, имеющая отношение к строительству многоэтажного жилого дома, указанного в п.1.1 настоящего договора, может направляться одной Стороной в адрес другой Стороны в письменном виде по почте, факсу либо нарочным (курьером), а также может быть сообщена по телефону.

10.3. Информация Застройщика относительно изменения условий договора может быть доведена до сведения Дольщика по электронной почте или публично путем размещения на сайте Застройщика.

Вся переписка Сторон по настоящему договору должна направляться на указанные в нем адреса и считаться отправленной:

- при направлении заказным письмом - с даты, указанной на почтовой квитанции о принятии к отправке;

- при отправке факсом - с даты принятия факса;

- при направлении нарочным - с даты регистрации документа у Стороны, которой направлен документ.

10.4. Если Застройщиком корреспонденция направлена Дольщику по указанному в договоре почтовому адресу, то при возникновении спора Дольщик, не получивший корреспонденцию, не вправе ссылаться в подтверждение своих доводов на неполучение корреспонденции ввиду невозможности нахождения, отсутствия по данному адресу, а также по другим причинам, если о данных обстоятельствах он не уведомил Застройщика заранее, до направления ему корреспонденции.

10.5. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются Сторонами путем переговоров в форме направления претензии с изложением своих требований (за исключением права Сторон на отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случае, предусмотренном подп.8.4.5 п.8.4 настоящего договора).

Претензия направляется одной Стороной другой Стороне заказным письмом. Датой получения претензии является дата, указанная в почтовом уведомлении.

При неполучении ответа на претензию в течение 20 календарных дней с момента ее отправления, либо при получении ответа, с которым Сторона, направившая претензию, не согласна, будет считаться, что Стороны предприняли все меры для урегулирования споров и разногласий путем переговоров и спор будет окончательно урегулирован в соответствии с решением суда.

10.6. Договор, дополнительные соглашения к нему, акт о расторжении договора, а также иные документы, которые необходимо подписать обеим Сторонам в связи с исполнением настоящего договора, должны быть подписаны Сторонами по месту нахождения юридического адреса Застройщика: __________________________.

10.7. Уступка прав и перевод долга Дольщиком на нового Дольщика допускается только с согласия Застройщика.

11. Заключительные положения

11.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую силу, по одному для каждой из Сторон.

11.2. Договор подлежит обязательной регистрации в ____________ городском (районном) исполнительном комитете и считается заключенным с даты такой регистрации.

11.3. Договор действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

11.4. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

Приложениями к настоящему договору являются:

приложение 1 «Характеристика объекта долевого строительства»;

приложение 2 «График платежей при строительстве объекта долевого строительства».

12. Адреса и реквизиты Сторон

Застройщик ______________

Дольщик _________________

Характеристика объекта долевого строительства

1. Объект долевого строительства - _____________________-комнатная квартира, строительный № ____ (далее - Объект) в многоквартирном жилом доме № _____, расположенном в __________ _______________________________________________________.

2. Наличие в доме:

а) технический этаж;

б) лифты.

3. Объект состоит из _________ комнат общей площадью ____ кв.м, в том числе жилая площадь ________ кв.м.

4. Полы - линолеум, плитка керамическая.

5. Объект передается без выполнения отделочных работ.

Застройщик ____________ (_______________) Дольщик ____________ (_______________)

Застройщик ___________

Дольщик ______________

Очередные платежи на строительство объекта долевого строительства вносятся на специальный счет Застройщика № ______________ в филиале, код банка ________, УНП _______________.

Оплата услуг и прибыли Застройщика производится на расчетный счет Застройщика № _________ в филиале _____________, код банка __________, УНП _______________.

Первоначальный взнос уплачивается Дольщиком в течение _____ календарных дней с момента заключения договора создания объекта долевого строительства для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, № _____ от _________, последующие платежи вносятся до ___-го числа указанного в графике месяца.

Застройщик ____________ (_______________) Дольщик ____________ (_______________)

Примечание. Уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) может производиться Дольщиком также единовременно или на основании представленных Застройщиком справок о стоимости выполненных работ, затратах Застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства.

05.03.2015

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»