Материал помещен в архив

О ДОГОВОРНОЙ И ПРЕТЕНЗИОННОЙ РАБОТЕ В ОРГАНИЗАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕЙ ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

С 9 сентября 2013 г. вступит в силу Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), который направлен на дальнейшее совершенствование процесса долевого строительства. Документ ужесточает контроль над работой застройщиков, давая дополнительные права и гарантии дольщикам. В условиях повышения требовательности к выполнению застройщиком своих обязательств перед дольщиком особую значимость приобретает правовое обеспечение процесса привлечения к строительству граждан и юридических лиц.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

По-прежнему основой отношений между дольщиком и застройщиком является договор. Вместе с тем Указом № 263 утверждена типовая форма договора создания объекта долевого строительства, который предназначен только для заключения его с дольщиками, использующими государственную поддержку и (или) для которых предусмотрена ограниченная прибыль застройщика.

Для договора создания объекта долевого строительства на коммерческой основе специальной формы не установлено. Единственным требованием к таким договорам является соответствие их законодательству и наличие всех существенных условий, закрепленных в Указе № 263.

Для того чтобы избежать негативных последствий для всех участников строительного процесса из-за неграмотного и небрежно составленного договора, застройщику необходимо составить договор, отвечающий требованиям законодательства, а также обеспечить контроль за его исполнением.

Для этого большинство застройщиков разрабатывают и применяют локальные нормативные правовые акты, регулирующие договорную и претензионную работу.

Формы таких актов могут быть различными: положение, порядок, инструкция. Однако в подходе к их составлению можно выделить общие моменты.

Так, документ, регламентирующий порядок ведения договорной работы, прежде всего направлен на формирование содержания договора: его существенных условий относительно предмета, цены, сроков исполнения и ответственности сторон, т.е. всех тех существенных условий, которые предусмотрены Указом № 263.

Не менее важным также является установление процедуры контроля за исполнением дольщиками своих обязательств, определяющей алгоритм согласованных действий работников по обеспечению интересов застройщика. Контроль исполнения предусматривает проведение таких мероприятий, как:

1) проверка своевременности исполнения дольщиками обязательств по договору, в т.ч. контроль за своевременным осуществлением финансирования;

2) проверка сроков действия договора и при необходимости осуществление процедуры изменения сроков договора;

3) составление проектов писем, уведомлений, дополнительных соглашений и других документов к договору;

4) своевременное информирование и передача в случае нарушения дольщиками условий договора необходимых документов в правовую службу в целях принятия необходимых мер.

Эта процедура неразрывно связана с процедурой учета заключенных договоров. Такой учет может вестись как в электронной, так и журнальной формах. В документе об организации договорной работы можно предусмотреть перечень журналов, которые должны быть у застройщика, и каким должно быть их содержание.

Ключевым моментом при исполнении договоров создания объектов долевого строительства является выдача дольщикам документов для регистрации ими права собственности на объекты долевого строительства. Эта процедура также подробно должна быть отражена в документе, поскольку именно на данном этапе между застройщиком и дольщиком возникают споры по срокам передачи объекта долевого строительства, оплате коммунальных услуг.

Претензионная работа является важной составляющей контроля договорной работы, поскольку позволяет избежать убытков в работе застройщика.

Порядок ведения претензионной работы может быть изложен вместе с порядком осуществления договорной работы либо в отдельном документе. Очень важно порядок претензионной работы определять в договорах с дольщиками.

Локальный акт, регулирующий договорную и претензионную работу, утверждается приказом руководителя и доводится до сведения всех заинтересованных лиц.

Нарушение установленного порядка составления и исполнения договоров, а также предъявления и рассмотрения претензий влечет за собой ответственность виновных в этом должностных лиц в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

Приведем примеры положений о договорной и претензионной работе, которые должны быть разработаны у застройщика, и приказ об их утверждении.

Наименование организации

ПРИКАЗ

19.08.2013 № 15

г.Минск

Об утверждении положений

о договорной и претензионной работе

В целях установления единообразного порядка при заключении, изменении, исполнении и расторжении договоров создания объектов долевого строительства

ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить Положение о порядке ведения договорной работы при строительстве объектов с привлечением средств дольщиков.

2. Утвердить Положение о претензионной работе по договорам создания объектов долевого строительства.

2. Заместителю генерального директора Петрову И.И. привести в соответствие с настоящими положениями должностные обязанности лиц, ответственных за ведение договорной и претензионной работы.

3. Настоящий приказ вступает в силу с 09.09.2013.

4. Контроль за выполнением настоящего приказа оставляю за собой.

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке ведения договорной работы при строительстве объектов с привлечением средств дольщиков

1. Общие положения

Договорная работа в аппарате управления объединением осуществляется отделом жилищного и гражданского строительства управления капитального строительства.

Общее руководство за состоянием договорной работы возлагается на заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства.

При осуществлении договорной работы при строительстве объектов с привлечением средств дольщиков аппарату управления объединением необходимо руководствоваться Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), законодательством Республики Беларусь, а также обязательными к исполнению ведомственными нормативными актами.

Основными задачами и целями договорной работы в аппарате объединения являются:

- совершенствование и повышение эффективности договорной работы, укрепление договорной дисциплины, защита законных интересов и прав объединения;

- своевременное и качественное заключение договоров в соответствии с законодательством Республики Беларусь и настоящим Положением, а также надлежащее их исполнение;

- осуществление систематического контроля за выполнением договорных обязательств, обобщение и анализ состояния договорной работы, принятие мер по укреплению договорной дисциплины;

- применение к дольщикам установленных санкций и иных мер воздействия за нарушение договорных обязательств.

2. Опубликование проектной декларации

До издания проектной декларации сотрудником управления капитального строительства, в должностные обязанности которого входит расчет стоимости 1 кв.м общей площади объекта строительства, по поручению заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства, произведенный расчет стоимости вносится на рассмотрение комиссии по рассмотрению стоимости 1 кв.м площади объектов долевого строительства (далее - комиссия).

Комиссия рассматривает расчет в течение 3 дней и выдает рекомендации генеральному директору:

- об утверждении расчета стоимости 1 кв.м и опубликовании проектной декларации;

- о доработке расчета.

Одновременно с принятием решения об утверждении стоимости 1 кв.м общей площади объекта строительства генеральным директором объединения заместителю генерального директора, курирующему работу управления капитального строительства, дается поручение:

- определить дату опубликования проектной декларации;

- выбрать печатное издание, в котором будет опубликована проектная декларация.

Подготовка и опубликование проектной декларации проводится в соответствии с поручением заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства, сотрудником управления капитального строительства, в должностные обязанности которого входит данная функция.

Проект декларации готовится в соответствии с примерной формой (приложение 1 к настоящему Положению). Содержание проектной декларации может меняться в зависимости от особенностей строительства объекта. Проектная декларация должна быть завизирована:

- главным бухгалтером;

- начальником отдела перспективного развития, проектирования и инжиниринга;

- начальником отдела жилищно-гражданского строительства;

- начальником управления капитального строительства;

- юридической службой.

Подлинник проектной декларации, подписанный генеральным директором или заместителем генерального директора, курирующим работу управления капитального строительства, с визами должностных лиц хранится в бухгалтерии объединения. Ответственность за сохранность проектных деклараций несет главный бухгалтер.

Отмена и внесение изменений в проектную декларацию осуществляется на основании приказа генерального директора в том же порядке, что и ее опубликование.

3. Прием заявлений

Прием заявлений для заключения договоров создания объекта долевого строительства (далее - договор) осуществляется через 5 дней после опубликования проектной декларации в кабинете № ___ сотрудниками отдела жилищного и гражданского строительства, в чьи должностные обязанности входит ведение договорной работы.

Иные сотрудники могут быть привлечены к работе по приему заявлений на основании распоряжения заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства (в форме резолюции), на основании служебной записки начальника отдела жилищного и гражданского строительства, с обоснованием необходимости привлечения других сотрудников к данной работе.

Для обеспечения информированности заявителей о лицах, осуществляющих прием заявлений, сотрудники отдела жилищного и гражданского строительства, ответственные за ведение приема заявлений, должны иметь беджи с указанием фамилии, имени, отчества и должности.

До начала приема заявлений все сотрудники, привлекаемые к приему заявлений, должны быть проинформированы о вышедших проектных декларациях, их содержании и условиях заключения договоров. Ответственность за доведение указанной информации до сотрудников, принимающих заявления, лежит на начальнике отдела жилищного и гражданского строительства либо лице, его замещающем.

Прием заявлений от граждан и юридических лиц осуществляется в порядке очередности. Заявления регистрируются в журнале учета заявлений, который заполняется по форме согласно приложению 2 к настоящему Положению (раздельно для льготной категории граждан и для потенциальных дольщиков).

Каждый лист журнала должен быть пронумерован, журнал - прошит и скреплен печатью объединения и подписью заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства, с указанием количества прошитых листов и даты.

Прием заявлений осуществляется только при личном присутствии дольщика или его представителя по доверенности. Копия доверенности должна быть приложена к заявлению представителя дольщика. Личность физического лица устанавливается по паспорту, правоспособность юридических лиц - по их учредительным документам, полномочия представителей - по доверенности либо иному документу.

Лица, принимающие заявления, несут персональную ответственность за соблюдение установленного настоящим Положением порядка приема заявлений.

Регистрация заявлений производится в день их принятия в той очередности, в которой велся прием. Каждому заявлению присваивается регистрационный номер. Регистрационный номер и дата принятия заявления указываются в правом нижнем углу заявления. Заявителю сообщаются регистрационный номер его заявления, фамилия сотрудника, принявшего заявление, и дата подписания проекта договора.

Консультации лиц, обратившихся на прием лично или по телефону, проводятся сотрудниками отдела жилищного и гражданского строительства в соответствии с их должностными инструкциями по графику, составленному начальником отдела жилищного и гражданского строительства и утвержденному заместителем генерального директора, курирующим работу управления капитального строительства.

Консультации граждан, заключивших договоры, проводятся сотрудниками отдела жилищного и гражданского строительства по закрепленным объектам.

4. Подготовка проекта договора

Лицо, в должностные обязанности которого входит подготовка пакета копий исходных документов, необходимых для заключения договора, обязано сформировать его до начала заключения договоров. В состав пакета должны входить копии:

- проектной декларации;

- разрешения инспекции госстройнадзора по г.Минску на подготовительный период и на производство строительно-монтажных работ;

- акта начала работ;

- выписка из проекта организации строительства;

- заключения независимой экспертизы;

- договора строительного подряда;

- выкопировки квартир.

Проект договора готовится в 2 экземплярах и представляется на подпись заявителю не ранее 7 дней со дня опубликования проектной декларации.

Проект договора для заключения его с дольщиками, использующими государственную поддержку и (или) для которых предусмотрена ограниченная прибыль застройщика, готовится на основании типового договора, утвержденного Указом № 263.

Проекты договоров для заключения с иными дольщиками готовятся на основании образца, разработанного сотрудником, закрепленным за данным объектом. Решение о закреплении объектов принимается заместителем генерального директора, курирующим работу управления капитального строительства, на основании служебной записки начальника отдела жилищного и гражданского строительства, содержащего предложение по данному вопросу. За ответственным сотрудником закрепляется в целом строящийся объект, как жилые, так и нежилые объекты долевого строительства.

Образцы заключаемых договоров разрабатываются в соответствии с законодательством и требованиями настоящего Положения и визируются следующими должностными лицами:

- начальником управления капитального строительства;

- главным бухгалтером;

- начальником отдела жилищного и гражданского строительства;

- специалистами юридической службы объединения.

Образец договора должен содержать все существенные условия, предусмотренные в Положении о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденном Указом № 263. Образцы договоров обновляются по мере изменения законодательства. Ответственность за достоверность содержания проекта договора образцу и исходным документам несет лицо, его составившее.

После подписания заявителями проектов договоров лицо, в должностные обязанности которого входит оформление виз на договоре, представляет проекты договоров следующим должностным лицам:

- начальнику управления капитального строительства;

- главному бухгалтеру;

- начальнику отдела жилищного и гражданского строительства;

- специалистам юридической службы объединения.

Подписанные заявителями договоры с визами ответственных должностных лиц поступают должностному лицу, имеющему право их подписания.

От имени объединения договор имеет право подписать генеральный директор, действующий без доверенности на основании устава. Иные лица могут подписывать договор от имени объединения только при наличии доверенности, выдаваемой за подписью руководителя. Подписи уполномоченных на подписание договора лиц скрепляются печатью объединения.

5. Регистрация договоров

Два экземпляра договора, подписанные обеими сторонами, представляются в комитет строительства и инвестиций Минского городского исполнительного комитета на регистрацию и забираются с регистрации лицом, в должностные обязанности которого входит представление договоров на регистрацию.

Зарегистрированные договоры выдаются дольщикам под их личную подпись и подпись лица, выдавшего договор, в журнале учета заявлений дольщиков.

Экземпляр договора, который остается в объединении, передается начальником отдела жилищного и гражданского строительства под подпись в бухгалтерию объединения, где он хранится в соответствии с установленными законодательством сроками хранения для договоров данного вида. Ответственность за сохранность договоров несет главный бухгалтер.

Работа по замечаниям комитета строительства и инвестиций Минского городского исполнительного комитета проводится лицом, за которым закреплен объект, и начальником отдела жилищного и гражданского строительства с привлечением специалистов юридической службы.

6. Внесение изменений и дополнений в договор

Подготовка проектов дополнительных соглашений о внесении дополнений и изменений в договоры, а также актов об их расторжении осуществляется на условиях и в сроки согласно заключенным договорам.

Подготовка дополнительных соглашений об изменении срока и стоимости строительства осуществляется на основании приказа генерального директора, подготовка иных дополнительных соглашений - на основании распоряжения заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства.

Уведомление дольщиков об изменении сроков и стоимости строительства и необходимости подписания в связи с этим дополнительных соглашений осуществляется ответственными лицами по закрепленным объектам.

Регистрация дополнительных соглашений и актов о расторжении договоров в комитете строительства и инвестиций Минского городского исполнительного комитета производится в том же порядке, что и регистрация договоров.

Выдача дополнительных соглашений и актов о расторжении производится под подпись дольщика и лица, выдавшего документ, в журнале учета документов по исполнению договоров (приложение 3).

В этом же журнале делаются отметки о выданных дольщикам копиях документов.

Вторые экземпляры подписанных дополнительных соглашений и актов о расторжении договоров, а также 2 экземпляра неподписанных дольщиками дополнительных соглашений передаются начальником отдела жилищного и гражданского строительства для работы в бухгалтерию под подпись сотрудника бухгалтерии, ответственного за хранение договоров и дополнительных соглашений к ним.

При приеме дополнительных соглашений бухгалтерия сверяет наличие дополнительных соглашений ко всем заключенным договорам. О фактах отсутствия дополнительных соглашений ответственным сотрудником бухгалтерии готовится докладная записка за подписью главного бухгалтера на имя заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства, которым должно быть принято решение по существу докладной записки.

Проекты дополнительных соглашений по заявлениям дольщиков об отсрочке или рассрочке платежей готовятся сотрудником отдела жилищного и гражданского строительства после рассмотрения заявления дольщика комиссией и на основании принятых ею рекомендаций.

Указанное заявление вносится на комиссию заместителем генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства. Заключение по заявлению готовится начальником отдела жилищного и гражданского строительства.

Согласие на перевод долга на нового дольщика может быть принято к рассмотрению до подачи сведений о кандидатах в правообладатели в республиканское унитарное предприятие «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

ПОЛОЖЕНИЕ
о претензионной работе по договорам создания объектов долевого строительства

1. Общие положения

1.1. Целью ведения претензионной работы является предупреждение и (или) устранение нарушений интересов застройщика в сфере долевого строительства.

1.2. Задачами претензионной работы являются:

1.2.1. предупреждение нарушений договорной дисциплины, действующего законодательства в сфере привлечения средств дольщиков и их использования;

1.2.2. защита законных интересов застройщика;

1.2.3. выявление причин и условий, влекущих нарушение прав и законных интересов застройщика.

2. Контроль за исполнением договоров

2.1. Контроль за исполнением дольщиками финансовых обязательств по заключенным договорам осуществляется сотрудниками отдела жилищного и гражданского строительства по закрепленным за ними объектам.

2.2. Список дольщиков, несвоевременно финансирующих строительство, передается ответственным сотрудником бухгалтерии, в чьи должностные обязанности входит осуществление контроля за поступлением платежей от дольщиков, под подпись начальнику отдела жилищного и гражданского строительства не позднее 10-го числа каждого месяца.

2.3. Начальник отдела жилищного и гражданского строительства или лицо, его замещающее, дает поручение сотрудникам по закрепленным за ними объектам о подготовке и направлении дольщикам писем с предложением о погашении задолженности.

При наличии оснований к расторжению договора ответственным лицом готовится служебная записка за подписью начальника отдела жилищного и гражданского строительства или лица, его заменяющего, на имя заместителя генерального директора, курирующего работу управления капитального строительства, которым принимается окончательное решение.

Процедура расторжения договора осуществляется должностным лицом, закрепленным за конкретным объектом.

2.4. Претензии дольщиков на качество и сроки строительства объекта рассматриваются сотрудниками отделов технического надзора управления капитального строительства.

Претензии дольщиков по качеству объекта, заявленные в период гарантийного строка, рассматриваются сотрудниками управления по работе с обращениями граждан.

Претензии об уплате пени за просрочку платежей предъявляются дольщикам исходя из их экономической целесообразности после анализа последствий расторжения договора. Бухгалтерия объединения производит расчет пени и выносит заключение по взысканию пени.

В случае несогласия дольщика с добровольной уплатой пени материалы по ее взысканию в судебном порядке передаются бухгалтерией в юридическую службу объединения.

2.5. Переписка с дольщиками формируется по каждому дольщику отдельно и хранится в нарядах, составленных по каждому объекту, в отделе (службе), ответственном за исполнение документа, до ввода объекта в эксплуатацию. Регистрационные журналы, если иное не установлено настоящим Положением, хранятся в отделе жилищного и гражданского строительства также до ввода объекта в эксплуатацию.

Ответственными лицами за сохранность документов являются начальники отделов, отвечающие за подготовку документов.

После ввода объектов в эксплуатацию вся документация, содержащая переписку с дольщиками по исполнению договорных обязательств, передается в архив объединения, где хранится в соответствии с установленными законодательством сроками хранения документов.

3. Выдача дольщикам документов для оформления права собственности на объект долевого строительства

3.1. После подписания акта приемки объекта в эксплуатацию отдел технического оформления и передачи объектов обеспечивает проведение технической инвентаризации многоквартирного жилого дома и осуществляет подготовку документов для регистрации создания многоквартирного жилого дома.

3.2. Сведения о кандидатах в правообладатели, справки для государственной регистрации права собственности формируются отделом жилищного и гражданского строительства и передаются в электронном виде в отдел технического оформления и передачи объектов.

Сведения об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений формируются специалистом отдела технического оформления и передачи объектов на основании данных соответствующего отделения открытого акционерного общества «АСБ «Беларусбанк» (далее - ОАО «АСБ «Беларусбанк»).

Сведения о кандидатах в правообладатели, сведения об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений после проверки на наличие опечаток в представленных сведениях готовятся специалистом отдела технического оформления и передачи объектов в 2 экземплярах (1 экземпляр для _______________, 1 экземпляр для ОАО «АСБ «Беларусбанк»).

Сведения о кандидатах в правообладатели, сведения об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений визируются специалистом отдела технического оформления и передачи объектов, осуществляющим подготовку данных документов, а также специалистом бухгалтерии, после чего подписываются главным бухгалтером и генеральным директором.

3.3. Бухгалтерией передаются в отдел технического оформления и передачи объектов под подпись в журнале регистрации поступающих документов подписанные, заверенные печатью и зарегистрированные в установленном порядке:

- первый экземпляр сведений о кандидатах в правообладатели;

- второй экземпляр сведений об использовании льготных кредитов.

3.4. Регистрация создания многоквартирного жилого дома производится республиканским унитарным предприятием «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на основании документов, представляемых специалистом отдела технического оформления и передачи объектов.

3.5. После регистрации создания многоквартирного жилого дома экземпляры оригиналов сведений о кандидатах в правообладатели и сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений передаются на хранение в бухгалтерию.

3.6. Ответственными сотрудниками бухгалтерии совместно с отделом инвестиционных программ готовится информация об исполнении дольщиками своих обязательств.

3.7. Информация о дольщиках, исполнивших свои договорные обязательства, составляется на конкретную дату и передается бухгалтерией в отдел технического оформления и передачи объектов. На основании данной информации ответственным лицом отдела технического оформления и передачи объектов готовится справка для государственной регистрации дольщиком права собственности на объект долевого строительства.

3.8. В течение 1 месяца после регистрации создания многоквартирного жилого дома отделом технического оформления и передачи объектов после получения указания начальника инвестиционного управления выдаются справки дольщикам для государственной регистрации права собственности.

Лицо, ответственное за выдачу справок, выдает их только лично дольщику либо его представителю по доверенности под подпись, подтверждающую получение справки.

3.9. Вопрос о расторжении договоров с дольщиками, не исполнившими своих обязательств, или о предоставлении данному дольщику рассрочки или отсрочки платежа должен быть рассмотрен на комиссии по определению стоимости 1 кв.м площади объектов долевого строительства по представлению информации бухгалтерией объединения.

Окончательное решение принимается заместителем директора, курирующим работу инвестиционного управления.

3.10. Информация о дольщиках, исполнивших свои договорные обязательства, хранится в отделе технического оформления и передачи объектов 1 год, после чего передается в архив объединения, где подлежит хранению в соответствии с установленными законодательством сроками хранения.

23.08.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»